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1、1,湖南长沙 洋湖湿地公园一期D区前期策划报告,长沙思达房地产顾问有限公司 2012年1月,2,第一章 项目目标及项目关键问题梳理003 第二章 项目基本状况006 第三章 项目可利用资源分析007 第四章 类似案例项目分析013 第五章 项目定位与策略040 第六章 项目的方案与规划建议050 第七章 项目招商运作思路054 第七章 运营静态经济测算062,目录 contents,3,对项目现有状况提出建设性的策划方案整合资源，使项目融入湿地公园的规划和母亲河湘江景观中，成为双重资源的结合点与新起点打造长沙滨江、湖岸旅游休闲标杆，成为长沙市旅游部门的定点项目打造集旅游、休闲、娱乐、餐饮为一体
2、的长沙特色公园式商业服务项目,第一章 本项目目标及项目关键问题梳理,1.1 项目目标,4,项目湘江江景和湖景资源丰富，如何利用本项目现有的自然景观资源？长沙类似江景资源或公园资源项目是否存在竞争关系，是选择业态差异化还是竞争？项目现有配套设施如何利用，使其符合项目要求？如何解决项目可持续发展问题，逐步提高项目建筑及地块的价值？,1.2 本项目的关键问题梳理,第一章 本项目目标及项目关键问题梳理,5,第二章 项目基本概况,项目位于长沙大河西先导区洋湖垸国际功能区内，是长沙大核心“两型社会”先导区的起步片区，片区定位为以湿地生态公园为核心的生态总部经济区及宜居社区；整个湿地公园占地约4.85平方公
3、里，包括约3.12平方公里的核心湿地生态区、生态廊道以及泛湿地区域。,本案位于湿地公园一期休闲区D区，是湿地公园与湘江连接的廊道，占地面积165亩。北起潇湘南大道与潇湘南大道东沿线的交界处，南至洋湖大道及湘府大桥，东临湘江。,6,第二章 项目基本概况,北,东,西,南,项目北临洋湖片区招商服务中心，东临湘江，南靠洋湖大道未来可通过湘府大桥直达河东，西倚湿地公园一期休闲区A、B、C区。 项目拟开发不超过4万平米的商业建筑，作为湿地公园集中商业配套服务区，需规划停车位不少于800个，南面距离洋湖大道道路红线留出70米的绿色廊道，北面退让先导区规划展示馆用地红线不少于50米，东面退让潇湘大道南延线东线
4、道路红线不少于10米。,7,第三章 项目可利用资源分析,大学城文化沉淀资源,西文东市，千年岳麓书院，大学城依山而建，中南大学、湖南大学、中医药大学等高校云集，湘江北上，古今文明在这里交集。同时，洋湖垸片区还将建起国际学校，占地180亩，由加拿大加皇国际教育集团开发，与湖南大学合作教学，湖南省第一所能授予学生中外双学籍和双文凭的国际高中预计2012年正式开始招生。,8,第三章 项目可利用资源分析,稀缺资源,城市唯一湿地生态公园配套商业,在洋湖湿地公园的总体设计中，是集生态、文化、休闲、教育等多功能于一体的湿地公园。分湿地科教区、湿地生物多样性展示区、湿地生态保育区、湿地休闲区以及管理服务区等五大
5、区 。,湿地科教区位于湿地公园西端与其他地块分割。包括人工湿地、湿地植物培育、湿地植物观赏等内容。 湿地生物多样性展示区位于湿地公园的中部，是湿地公园的核心景观区域。 湿地生态保育区位于湿地公园的生态核心区域，植物层次最丰富的区域以及鸟类与动物栖息的区域。 湿地休闲区位于湿地公园的东部，包括欢乐花园、丝竹动心、湿地会所、艺术天地、欢沁田园、自然展园等生态休闲景区。 管理服务区主要功能是为游客提供休息、餐饮、购物、娱乐、商务会议、医疗、停车转换等活动场所，为湿地公园的标志形象。,9,景观与交通资源,无敌江景+岳麓山景项目临近地铁3号线 长潭西高速近在咫尺紧邻湘府跨江大桥,3号线将从大河西先导区的
6、莲花镇方向出发,经含浦工业园、洋湖垸生态湿地到达岳麓山大学城,然后往北在橘子洲大桥以南恰当位置下穿湘江到达长沙主城区,第三章 项目可利用资源分析,10,项目地处洋湖垸地块。2010年2月，长沙市政府通过了洋湖垸地块最新控规，洋湖垸地块将获得更快更新的发展。洋湖垸片区将建先导区政府办公中心、商务中心、总部经济区、大型湿地公园。,可利用的规划资源 总部经济背景下的洋湖片规划,国际化先导规划，区域地标性显著，提升区域价值与品位，更多的带来消费群体的国际化与高端性。,第三章 项目可利用资源分析,11,可利用的规划资源 总部经济背景下的洋湖片规划,规划作为生态湿地公园的功能服务区，在区域地位分析为重要节
7、点处，可以利用其作为滨江长廊及洋湖垸片区规划的原点 / 起点的特殊性，大作文章，从而可以吸引游人。如：许愿灯塔、起点纪念碑等,第三章 项目可利用资源分析,12,国际化人文资源,未来国外友人的汇集地,第三章 项目可利用资源分析,13,湖湘建筑元素,湘西吊脚楼,岳麓书院,中式围墙特色,亭台楼阁特色,楼体间连廊,第三章 项目可利用资源分析,14,体现湖湘文化特色,采用文化砖墙的形式，记录下长沙、湖湘发展历史，并与公园、与城市相映成趣。,第三章 项目可利用资源分析,15,体现历史文化元素，让项目担当起这座城市的历史博物馆，骑楼古朴，拱门通幽是长沙人历史生活空间的精致再现，是旧时光、国际化和本地风的混搭
8、，是了解这个城市过往历史一个必要的窗口。,追溯湖湘历史,第三章 项目可利用资源分析,16,重庆天地之基本情况,重庆天地,重庆天地位于重庆市主城区渝中区化龙桥瑞天路，处于中心地段，是集商务、娱乐、购物、居住等多种功能为一体的大型城市综合体。 项目占地面积约1900亩，地上总建筑面积约360万。其中重庆天地商业项目位于整体项目的中心地段，占地32000平方米，规划建筑面积约84,000平方米。,第四章 类似案例项目分析,案例借鉴重庆天地,17,重庆天地商业街区由吊脚楼、高低村落、精品酒店、商业主楼、文化剧场五个精致建筑群落组成，集文化、旅游、餐饮、娱乐为一体。 重庆天地打造的是涪都时期的风格，项目
9、汲取了重庆浓郁丰富的山水文化、深厚的人文内涵以及绵长的历史肌理，将古老的山地村落、旧时的工业建筑以玻璃和钢结构的现代元素极致融合。,重庆天地之整体规划,1,3,2,4,5,1.文化剧场 2.低地村落 3.高地村落 4.精品酒店 5.商业主楼 6.吊脚楼,6,第四章 类似案例项目分析,18,88精品酒店共计89套房间,房间设计典雅精致、风格独特,被评为中国最佳精品酒店。,非洲菠萝格木：紧贴着重庆天地独特的青砖青瓦，显出其厚实的质感。保持木材的自然纹理与质感，更体现着天然环保。没有多余的修饰，在简单的线条中给人回归自然的质感。,老建筑风格,临水的吊脚楼：古朴而秀雅,闲适的庭院,幽静的一隅,第四章
10、类似案例项目分析,19,低村商业,高村商业,商业主楼,吊脚楼,精品酒店,餐饮:1.Bonbon(低村) 2.琳琅(低村) 3.PING会所(低村) 4.铜锣湾(低村) 5.洗衣房西餐厅(低村) 6.克拉里拉(高村) 7.品越轩(高村) 8.德庄(高村) 9.金璞玉(吊脚楼) 10.香宴(商业主楼),品牌商家落位分布,休闲娱乐:1.糖楼(低村) 2.佰酿酒窖(低村) 3.MY COFFEE(高村) 4.苗品记(高村) 5.与鲨共舞(精品酒店负二楼) 6.SOMEWHERE(高村),第四章 类似案例项目分析,20,一、重庆天地的设计理念充分体现了涪都时期包容、开放、丰富的城市气质。 二、建筑风格非
11、常有特色，建筑群落不同风格，分吊脚楼、精品酒店、高低村落、商业主楼、文化广场五处。建筑细节颇费心思，营造了窗花、菠萝格木、青砖、流水等元素，处处都透露着精致。 三、项目的西面有一重点文物保护单位红岩革命纪念馆，为纪念中国抗日战争时期的革命活动而建。重庆天地也因此蕴含着抗日时期的历史气息，有了一个沉重的历史故事，让人在欣赏的同时带有一种尊敬的心情。 四、重庆天地的商业氛围营造得比较精致，餐饮的比例占了多数，与休闲娱乐、精品购物相互融合，但现阶段缺乏人气。来消费的人群并不多，参观的人群比较多。,重庆天地小结,一、重庆天地的设计理念充分体现了涪都时期包容、开放、丰富的城市气质。 二、建筑风格非常有特
12、色，建筑群落不同风格，分吊脚楼、精品酒店、高低村落、商业主楼、文化广场五处。建筑细节颇费心思，营造了窗花、菠萝格木、青砖、流水等元素，处处都透露着精致。 三、项目的西面有一重点文物保护单位红岩革命纪念馆，为纪念中国抗日战争时期的革命活动而建。重庆天地也因此蕴含着抗日时期的历史气息，有了一个沉重的历史故事，让人在欣赏的同时带有一种尊敬的心情。 四、重庆天地的商业氛围营造得比较精致，餐饮的比例占了多数，与休闲娱乐、精品购物相互融合，但现阶段缺乏人气。来消费的人群并不多，参观的人群比较多。,第四章 类似案例项目分析,21,案例借鉴欢乐海岸,服务于全国知名的城市旅游区和深圳豪宅区的集旅游、购物、餐饮、
13、娱乐为一体的都市休闲目的地。,项目开发理念,2011年8月6日正式开放运营,第四章 类似案例项目分析,22,项目整体规划,集零售、餐饮、娱乐、办公、公寓、酒店、别墅、湿地公园等于一体的滨海生态型商业综合项目,第四章 类似案例项目分析,23,各组成部分情况,欢乐海岸购物中心,欢乐海岸购物中心,总建筑面积约8万平方米，以零售、餐饮、娱乐业态为主。,蓝楹国际商务中心,欢乐海岸购物中心四至七层，紧邻白石路，极享交通之便利。办公总建筑面积约10600平方米,万豪行政公寓,总建筑面积2万多平米，规划设计155间客房，并配备餐厅、会议室、健身房、游泳池及儿童游乐室等相关便利设施，满足客人商务、娱乐等多种需求
14、。,OCT创意展示中心,建筑面积约4000平方米，并配套约3000平方米创意广场，是深圳首家高端商业文化创意展示中心。,海洋奇梦馆,占地面积2800平方米，由潜入深海区、珊瑚及水母活体展示区、珊瑚礁3D剧场、海狮剧场、生态教室五部分组成，是一个集科普教育、欣赏娱乐为一体的多功能水族馆，南中国标志性的世界级海洋主题乐园。,欢乐海岸购物中心位于欢乐海岸项目核心位置，总建筑面积约19.3万平方米。,各组成部分情况,第四章 类似案例项目分析,24,第四章 类似案例项目分析,25,各组成部分情况,曲水湾,位于欢乐海岸项目东区，建筑面积约6.5万平方米。湾区内聚集了俏江南会所、小南国、柏悦汇KTV、上本台
15、湾涮涮锅、老房子水岸元年食府、筵、CJW酒吧、苏荷酒吧、紫苑等三十余家国内外高端知名餐饮娱乐品牌旗舰店，并囊括中影集团中国最大旗舰店中影国际影城、深圳首家国际级创意设计型酒店蓝汐精品酒店等，融合多层次的中外餐饮、娱乐演艺、文化创意等项目，打造高端商务接待、时尚消费新聚点,曲水街,建筑面积约5.7万平方米，以“临水独栋+外摆空间+穿街水道”的开放式空间组合，营造出小桥流水、枕河听橹的诗情画意。建筑立面以灰色调青砖为主，辅以仿木的钢架结构和有机竹木建材，既强调其文化特质，又得环保节能之效。,蓝汐精品酒店,建筑面积约7000平方米,中影国际影城,影院经营面积约11000平方米,第四章 类似案例项目分
16、析,26,第四章 类似案例项目分析,27,华会所及度假公寓,华人精英俱乐部,作为深圳首个真正意义上的城市级会所，华会所采用专业的会员制运营管理，集高端商务、生态景观、餐饮、健身、Spa、娱乐于一体，并配备标准直升机停机坪、观光游艇、海岛网球场、红酒雪茄廊、无边际双泳池、豪华SPA等,蓝Spa,蓝Spa位于欢乐海岸椰林沙滩西北端，建筑面积逾1.2万平方米，是深圳独一无二的海景SPA主题酒店,蓝楹湾,占地面积约13.5万平方米，南临滨海大道，北接白石路，水岸蜿蜒曲折，与心湖水面形成环抱之势。区域以风格独特的高端休闲度假公寓为主，公寓总建筑面积约3.9万平方米，并设有各种顶级配套设施,椰林沙滩公园,占地面积约10.2万平米，并引入深圳市区首家麦当劳“得来速”汽车餐厅，集景观、休闲、餐饮、购物等于一体。 位于东南角的深圳市旅游信息中心，是中国首个城市级旅游信息中心；欢乐海岸椰林沙滩、欢乐海岸水秀剧场、OCT狂欢广场等构成项目独特的水上娱乐活动主舞台，是市民亲海、赏海、乐海的首选。,
