《2012年南通范公堤招商策划报告（66页）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2012年南通范公堤招商策划报告（66页）（66页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、范公堤招商策划报告,2012.3,壹 地块分析,项目本体分析,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,本案位于石路北侧，由两条商业街组成，建筑面积共计3万多方，均由中式建筑组成，项目特色明显，环境优越，适合发展具有旅游休闲相关的商业业态。,南商业街,北商业街,历史文化价值,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,项目地处石湖景区，石湖是太湖支流，相传春秋时，范蠡携西施在此泛舟入太湖，具有较好的文化底蕴。,范蠡,西施,旅游价值,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,拥有众多的古寺、古塔、古墓以及宋代著名田园诗人范成大等人的别墅，旅游资
2、源丰富。,石湖：南北长4.5公里，东西宽2公里，周围10公里，面积3.6平方公里，越来溪穿湖而过，南接太湖，北汇胥江，流入苏州市区。 上方山：又名楞伽山。山下有楞伽寺，山上有楞伽塔，该塔在苏州诸塔中，仅次于虎丘云岩寺塔而居第二位。 石湖串月：行春桥位于茶磨屿东，石湖北诸，又名长桥、九环洞桥，因为桥下洞函中不仅流过一条小河，而是几处溪流分别流经其不同的桥孔，故人称九环洞桥。 石湖精舍：南宋末著名田园诗人范成大归隐石湖养老，自号石湖老人。 渔庄：民国二十一年，书法家余觉在天镜阁故址建别墅，俗名“渔庄”。 华南虎养殖基地：华南虎是濒临灭绝的珍稀动物，在这里游客能更清楚地了解华南虎的生活习性，观看到华
3、南虎的雄姿。,区位及交通,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,项目处于吴中区核心区域，紧邻友新高架出入口，至市区各核心区域，车行20分钟以内，交通便捷。,湖西,南门,狮山路,观前,石路,湖东,火车站,未来区域价值研判,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,规划范围：吴中区中心城区范围，南起越湖路、东吴南路；北止湄长河；东起京杭大运河，西止友新路，与沧浪区交界。规划总用地19.75k。 功能定位：以“人文吴中、山水吴中、创意吴中、快乐吴中”为目标，以宜居、商务、娱乐为主要功能的苏州中心城区次中心地区。 人口规模：居住人口25万人，市政基础设施按30万
4、人计。 总体布局：吴中中心城区总体为“一核、二带、四区、多点”结构。 “一核”即运河两岸宝带路至石湖路、苏蠡路至迎春路公共设施核心区。 “二带”即沿东吴路公共设施带、沿大运河生态休闲带 。 “四区”即以运河、西塘河为界的四个居住片区。 “多心”即 多个公共服务设施集聚点。,吴中中心城区规划以宜居、商务、娱乐为主，居住人口25万人，将为本案带来磅礴消费群体。,位于“吴中中心区”的优越地段； 具有较好的多维视觉昭示面； 具有深厚的文化底蕴和优美的自然环境； 闹中取静的区位特质。,研判,综合总结,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,贰 总体定位,苏州商业研究,地块分析,总体定
5、位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,观前,南门,石路,古城核心商业板块,环金鸡湖核心商业板块,狮山核心商业板块,吴中商业功能服务板块,绿宝广场,印象城,万达广场,圆融时代 广场,苏纶厂,中润 苏州中心,繁花中心,合景领峰,世茂运河城,狮山广场,相城中央商贸城板块,从苏州商圈分布来看，在经营、在建商业项目众多，业态齐全。,永利广场,李公堤,月光码头,月光码头，圆融时代广场；规模66万,金鸡湖商业带，规模200-300万,观前商圈， 商业规模300-400万,南门商圈， 商业规模100-200万,石路商圈，商业规模100-200万,火车北广场商圈， 商业规模300-400万,中央商贸区，
6、商业规模500万左右,商业体量巨大，竞争激烈。,苏州商业研究,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,苏州市场需求特征： 区域具有庞大的企事业商务及中高端人群的消费市场基础；外籍人士及当地人群皆为消费的主力军。 商业分布特征： 商业缺乏文化概念，业态单一，档次参差不齐； 消费环境较差（如，大多数项目停车位配备严重不足）； 白天、夜间消费多为分隔，缺乏全时段性消费场所。 缺乏中高档的综合性消费场所。,消费市场研判,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,本案需通过特色业态打造，扩大辐射圈，规避巨大的市场竞争。,清河坊自古是杭州的繁华地段。河坊街新宫桥以东，
7、是南宋时期宋高宗寝宫德寿宫遗址。南宋时被封为清河郡王的张俊住宅就在当时称之为御街的太平巷，故，这一带被命名为清河坊。 南宋时期，清河坊商铺林立、酒楼茶肆鳞次栉比，是杭城的政治文化中心和商贾云集之地。历经元、明、清及民国时期、直至解放初期，这一带仍是杭城商业繁华地带，也是百年老店集中地带。,清河坊定位为古建筑群与百年老字号商业相结合的历史商业街区。,案例借鉴清河坊,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,全长460米的河坊街是杭州目前保留和开发较完整的具有深厚历史文化底蕴、市井民俗风情的历史老街。,文化内涵,集茶文化、药文化、饮食文化、古玩艺术、市井民俗、文化古迹六大特色于一
8、体，通过众多的百年老字号商铺，加上各种民间艺人及市井民俗的小摊，充分体现市井民俗风情特色。,案例借鉴清河坊,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,百年老字号商家档次为中档，属于古香古色的商家，具备较浓的历史文化底蕴。其中特色零售，如：中药铺、工艺品，以及特色展馆，充分体现出独特的历史文化元素。,案例借鉴清河坊,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,项目定位：清河坊定位为古建筑群与百年老字号商业相结合的特色历史商业街区。 文化底蕴：清河坊的茶文化、药文化、食文化与众多的百年老字号商铺相呼应，从而达到商业中体现文化，文化中包含商业的特色。 经营商家：百年
9、老字号商家档次为中档，具备较浓的历史文化底蕴。如：保和堂、圣檀阁、吴越人家、欧治刀剑、状元楼、太极茶道、荣宝斋等。,案例总结,文化底蕴：挖掘项目自身文化底蕴，寻求与之相呼应的商业，体现商业与文化双重价值。 商家选择：项目亦可引进百年老字号商家，增强历史文化氛围。如：零售类：中药铺、工艺品等；创意类：古陶瓷博物馆等。,可借鉴点,案例借鉴清河坊,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,月湖盛园作为宁波八大历史文化街区之一，位于宁波最核心的天一商圈。 项目总占地面积约3.9万平方米，总建筑面积约4.9万平方米。 建筑结构由32幢二层为主的江南三合院组成。 项目将于2009年底全面
10、竣工，预计2010年上半年开业。,郁家巷定位集时尚餐饮、主题零售、休闲娱乐、文化展示经营等于一体的江南风尚体验商街，打造宁波 “新天地”。,案例借鉴郁家巷,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,项目保留原有的院落体系、建筑风貌和建筑装饰，局部空间嵌入现代设计新元素，建筑充分吸取了江南传统院落和现代商业建筑的精髓，现代建筑采取钢材、玻璃幕墙等现代建筑材料，沿老建筑一侧则采用了石材，建筑风格不仅和谐统一，新旧建筑之间也形成较好的过渡。 采取大量的高科技技术，增添项目亮点，以更多的聚集人气。将大型LED天幕亚洲最清晰的天幕，国内第三个做天幕的商业项目。,项目在保留江南三合院建筑
11、基础之上，加入现代商业建筑的特色，并引进大型LED天幕，增加项目亮点，聚集人气。,案例借鉴郁家巷,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,项目业态布局丰富，集时尚餐饮、主题零售、休闲娱乐、文化展示经营等于一体。,案例借鉴郁家巷,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,功能分区明确，商家档次为中高档，充分融合中西商家，同时契合历史文化气息，如：味千拉面、泰国泰美好SPA、汉唐餐厅、青瑜书吧等,案例借鉴郁家巷,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,项目定位：包含时尚餐饮、主题零售、休闲娱乐、文化展示经营的江南风尚商业街，打造宁波 “新天
12、地”。 建筑特色：项目在建筑形式和建筑风格上，充分将江南传统院落和现代商业建筑的特色相结合。现代建筑采取了钢材、玻璃幕墙等现代建筑材料。 业态分区：主题分区明确，业态布局合理。同时体现了时间序列的层次性，布置酒吧、餐吧更加体现其夜生活的特色。 经营商家：成功引进国内外时尚品牌，如：英国最大的咖啡专卖店COSTA咖啡、国内量贩KTV第一品牌好乐迪、泰国泰美好SPA等。,案例总结,项目定位：项目可定位历史文化休闲街区，体现自身历史人文底蕴。 建筑特色：项目可在保留“街巷弄院”基础之上，加入现代商业建筑特色，可采取钢材、玻璃幕墙等现代建筑材料。 业态分区：项目分区布局时，亦可考虑时间序列的层次性。
13、商家选择：可根据项目自身特点吸引国内外时尚品牌入住，如：味千拉面、汉唐餐厅、青瑜书吧、泰国泰美好SPA、 COSTA咖啡等。,可借鉴点,案例借鉴郁家巷,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,案例借鉴李公堤,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,香樟花园 吴地人家 得月楼 番茄主义 小南国 大渔铁板烧 美美港式茶餐厅 红火时尚台式料理 乱世佳人酒吧 比尔森 蝶金海华 湖西9号 香樟花园法式料理 好乐迪 枫桥轩 御庭精品酒店,主要商家,案例借鉴李公堤,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,成功要素,苏州经济的发展：苏州城市经济不断发
14、展，在江苏省乃至全国都占有重要地位； 景观资源：李公堤位于金鸡湖西南岸，连接水巷邻里和望湖角，景观资源丰富； 历史沉淀：李公堤是中国最大的内城湖泊苏州金鸡湖中唯一的湖中长堤，李公堤整体典雅精致，当年商贾云集的盛景，从堤上古碑文中仍可略窥一二全长1400米，系光绪年间元和县令李超琼所建。李公堤整体典雅精致，当年商贾云集的盛景，从堤上古碑文中仍可略窥一二； 建筑特色：建筑风格主要为传统的苏州民居建筑，以江南特色的灰、白、黑为主要色调，区域内还建成十几座形态各异的小桥，通过独特的灯火建设营造夜间景观效果，使得李公堤宛如浮动在夜金鸡湖水面上的一条流光溢彩的彩带； 四期联动：一至四期联动，以国际风情街、
15、绚烂夜生活、STREET MALL新体验、开放式购物中心为每期主题，作为特色亮点出现；,案例借鉴李公堤,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,项目定位：苏州李公堤定位为高端特色餐饮、娱乐及观光、休闲、文化为一体的国际性风情商业水街 。 文化底蕴：以苏州园林建筑为项目主导建筑特色，以苏州传统文化与现代 经营商家：引入苏州百年老店以及具有时尚和国际特点的店，引导传统和时尚潮流。 李公堤目前已经成为苏州城市的一道名片，成为城市建筑和商业中的一个亮点。,文化底蕴：挖掘项目自身文化底蕴，寻求与之相呼应的商业，体现商业与文化双重价值。 商家选择：项目亦可引进百年老字号商家，增强历史文化氛围；同时引入特色餐饮，作为项目亮点。,可借鉴点,案例总结,案例借鉴李公堤,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,对本项目操作有提示的问题： 休闲娱乐类的业态功能配备需要力求完整； 具备全时段消费功能,保证日夜均衡人气氛围； 关注交通动线的组织，配备充足的停车位。,共性特点： 都是江南水乡特色的建筑风格； 比较注重夜间灯景设计。,案例借鉴,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,风险研判,项目只租不售的战略要求，决定了本案将面临较大招商风险，招商情况将影响整个项目的今后经营情况；,综合机会风险研判,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,
