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1、辰兴优山美郡项目组 2011年7月1日,太原政策法规 太原市政动态,全市成交地块列表 成交地块区域对比 成交地块用途分析,全市市场分析 区域市场分析,北城区在售楼盘 太原市在售高端楼盘 即将面世的高品质项目,太原政策法规 太原市政动态,壹、宏观政策分析,1.太原政策法规,房地产与众多行业紧密关联。其健康有序发展，不仅可以更好地改善人们的生活质量，还能拉动国民经济和社会健康持续发展。2010年以来国家不断加大房地产业的调控力度，促进行业稳定健康发展。深刻理解对房地产市场的宏观调控策略，对于防止市场过热、改善经济环境具有十分重要的现实意义。自2011年1月26日“新国八条”出台以来，行业性、地方性
2、政策陆续跟进，特别是金融限贷、地方限购政策给楼市成交带来了巨大的影响。据统计2011年1-5月太原市商品住房成交量持续走低，外地人购房比例明显下降，商品住房价格的上涨势头得到了有效遏制，宏观调控初显成效。,2011年35月太原市房地产相关政策,商品房销量微涨，但商品住房成交持续萎缩 由于受通货膨胀和“限购令”的影响，人们将投资住房转向投资商业办公用房，因此整个商品房销售还是呈微涨的现象，商品房销售面积113.75万，较去年同期上涨了1.28%。但是商品住房市场却有所不同，由于“限购令”直面商品住房市场，因此商品住房市场还是出现了一个大的下降幅度，今年1-5月商品住房实际销售91.77万，较去年
3、同期下降10.22%。商品房价格涨幅较去年的同比涨幅大幅下降 据统计：今年1-5月商品房价格6744.37元/，同比上涨12.35，但是较去年同期的同比涨幅21.56%下降了9个百分点；商品住房交易价格5663.28元/，同比上涨了1.98，但是较去年同期的同比涨幅25.2%下降了23个百分点； “限购令”的政策效应持续发酵。普通商品住房占七成 2011年1-5月份，新建商品住房供应结构面积累计登记销售中，144以下的普通商品住房占到了整个商品住房结构的71%，较去年同期上涨了2个百分点， 144以上的非普通商品住房所占比重仅占29%，较去年同期下降了2个百分点，说明在我市144以下的普通商品
4、住房消费成为主流。,政策影响,外地人购房比例明显下降 2011年1-5月商品住房购买对象中，外地人购房17.42万，占商品住房消费的18.98%，较2010年底的33.20%减少14.22个百分点；按套数计算外地人购买1506套占19.72%，较2010年底的34.42%减少14.7个百分点。上述数据说明，今年2月份“限购令”出台以来，外地人购房受到了很大的限制，购房比例明显下降。“二手房”市场亦现疲软 受“限购令”的影响，2011年1-5月份，“二手房”成交2794套，较上年同比下降了2.68%，其中“二手住房”成交2788套，同比尽管上涨0.5%，但是涨幅也较往年的同比涨幅有大幅度的下降，
5、 “二手房”市场的观望气氛渐浓。 保障性住房建设取得良好的开端 2011年我市计划新建保障性住房4万套，410.03万，投资24.95亿元，今年1-5月我市的新建保障性住房项目已累计开工29384套，290.92万，完成投资10.87亿元，分别完成了年计划的73%、71%和44%。此外，保障性住房的续建工程开工25785套，220.27万，完成投资4.19亿元。保障性住房建设取得良好的开端。,2.太原市政动态,2011年5月太原市房地产相关市政动态,全市成交地块列表 成交地块区域对比 成交地块用途分析,贰、土地市场分析,1.全市成交地块列表,2. 成交地块区域对比,2011年5月，太原新增供应
6、土地25318.14，主要位于迎泽区。其中迎泽区20911.75占总供应面积82.6%，小店区、杏花岭区分别为2444.7、1961.69，占总供应面积的9.7%、7.7%，尖草坪区、万柏林区本月无土地供应。,3. 成交地块用途分析,2011年5月，太原新增供应土地4宗，主要以商业、住宅用地为主，共15276.85，占总面积的60.3%。住宅用地，商业用地分别为8079.6、1961.69，占总占地面积的32%、7.7%。,竞争项目分析,全市市场分析区域市场分析,市场综述 供求关系分析 供应量分析 成交量分析,区域特点分析 区域竞争项目分析 区域竞争格局分析 区域价格分析 区域容积率分析 区域
7、户型分析,叁、新房市场分析,1、 市场综述 2011 年4 月，太原商品住宅供应量明显下降，本月无商品住宅供应面积。但成交量出现明显上涨，成交面积为41.45 万平方米。在经历了短暂的市场低迷期之后，本月市场有逐渐回暖的趋势了，虽然有限购令等政策的压制，但是由于太原市场本身特殊性，所以限购令对太原市场的影响有限。,一、全市市场分析,2、 供求关系分析,2011 年4 月，全市住宅无供应，环比下降100%，同比持平。成交面积为41.45 万平方米， 环比上涨73.86%，同比上涨91.54%。,2010 年4 月2011 年4 月太原市商品住宅市场供求对比情况,3、 供应量分析,新增供应量分析,
8、2010 年4 月2011 年4 月太原市商品住宅新增供应面积走势,去年4月至今年4月，受国家调控影响，太原楼市走势持续低迷，商品住宅的供应量起伏不定。2011年4月太原市商品住宅无新增供应面积，环比下降100%，同比持平。,4、 成交量分析,成交总量,2010 年4 月-2011 年4 月太原市商品住宅成交备案面积走势,2011 年4 月，太原市商品住宅成交量出现明显下降，全月累计成交18.67 万平米，环比下降21.69%，同比下降13.72%。原因主要有购房者持币观望以及受限购令影响，外地人在太原市的购房比例下降。,成交均价分析,2010 年4 月-2011 年4 月太原市商品住宅成交均
9、价走势图,2011 年4 月，太原市商品住宅成交均价为6115 元/平方米，环比下降7.59%，同比上涨9.24%。受“限购、限贷”等房地产调控政策影响，太原楼市走势持续低迷，楼市宏观调控效果初显。,2011 年4 月太原市各区域商品住宅成交均价分析,2011 年4 月，从图表中我们可以看出，本月小店区、迎泽区、万柏林区、晋源区商品住宅成交均价比上月都有所下降，杏花岭区、尖草坪区的商品住宅成交比上月有所上涨。,4、 各区域成交均价分析,20,太原市尖草坪区为太原重工业区之一，主要围绕太钢工业园区，在过去的几年里，受地域及经济水平的限制，房地产市场一直未有快速发展。 2010年以来，随着整体国民
10、经济的增长以及全国知名开发商的进入，导致该区域房地产市场逐渐活跃起来。但是整体发展水平依然较低。,大量小产权房充斥市场；本土开发商所建楼盘无配套、园林等，处于建筑低级阶段；外来知名开发商所占市场份额较小，无以拉动该区域市场水平；,区域特点分析,二、区域市场分析,21,1、项目近邻汾河，多数项目借助汾河和森林公园以高层景观房产品为主，自身容积率高、绿化率低； 2、 离本案最近由外来企业开发的“恒大名都”，在2010下半年开盘，其景观规划在当前区域位居第一，受到很多消费者追捧，销售情况较好； 3、板块充斥着由各村委会开发的小产权房，凭借价格优势影响区域内价格市场，但其规模较小、基本无园区景观、开发
11、实力较差，整体市场形象不够，产品同质化较为严重。 4、尖草坪区未来两年供应量较小，多为小型片区开发，现有居住环境陈旧，教育、购物、医疗配套匮乏，随着生活水平不断提高，改善居住环境欲望较为强烈，区域内市场空间很大。,区域竞争项目分析,22,区域竞争格局分析,项目周边项目都不具备一定的规模，大都为几栋楼，可比性不是很大，仅供参考。,区域各面积段的成交情况,以上数据取自于该片区具有代表性的五个项目，分别是恒大名都、嘉怡国际丽都城、天朗美域、景都花苑、龙昌滨河源。户型总数3335套，其中80100户型1355套，占总户数42%；100120户型616套，占总户数21%；120140户型1159套，占总
12、户数36%；140以上户型205套，所占比例1%。 综上所述，在售住宅项目的户型仍然以80-140的二居和小三居为主； 80以下、140以上的户型所占比例相对较少。,24,在区域内项目调研可以看出，多数项目价格在4000元/ 左右，价格普遍低于太原市商品房成交均价，其中，嘉怡国际丽都城项目价格最高，为6500元/，其主要是项目整体形象好，证件齐全，地段较好，周边配套成熟，其次为博林文苑5000元/，地段优势凸显，仍有部分项目在筹备中，尚未开始销售，如森海湾、滨河果岭、水岸森林等。,区域项目价格分析,25,通过上图可以看出，区域内项目容积率均在3以上，相对较高，受到土地成本高等因素影响，市区繁华
13、地段的多数项目容积率高，其中，博林文苑容积率最大，达到7左右，集祥美地和森海湾容积率在6左右，滨河果岭、万厦康城和滨河城离市区较远，容积率在4-5之间。,区域项目容积率分析,26,从区域内户型供应可以看出，80-120平米户型供应比例过半，可见，区域内消费者仍以满足基本需求为主，120-1440平米的户型供应比例位居第二，说明区域内消费者对现有居住环境不满足，有较强改善现有居住环境意向，在区域内统计的项目中，144平米以上的户型供应很少，可忽略不计。,区域项目户型分析,27,房型面积比例与竞争项目基本类似，同质竞争，属于首置和首改需求,区域房型面积配比情况,北城区竞争楼盘 太原市在售高端楼盘
14、即将面世的高品质项目,北城区竞争楼盘,肆、竞争项目分析,天朗美域,项目分析：,面积配比及销售情况：,主力户型图及房型的优劣分析： 主力户型为3室2厅2卫，135.04，本项目的户型格局都很好，正南北设计满足了通风和采光，2卧朝阳，1卧向阴，餐厅、客厅一体化，动静分离。90小户型为中间户 纯朝南房型，房屋的采光受到一定影响。,主要卖点分析： 项目占地413亩，总建筑面积90万平方米，绿化率47%。90万平米河景阳光板式建筑，法式、美式、希腊异国风情园林。项目分为四期开发，一期位于小区中央，园林设计体现了希腊风格，以雅典娜广场为中心，周围是以爱神维纳斯和太阳神阿波罗为主题的景观轴线。一期总共规划了
15、有13栋楼，以高层和超高层为主，有18层、25层、28层和30层的。户型面积60-180平米。 项目不仅在规模、建筑风格、园林主题上占一定优势，其堪称完美的户型设计是最大亮点。,媒体分析：,景都花苑,项目分析：,面积配比及销售情况：,主力户型图及房型的优劣分析： 主力户型为2室2厅1卫，80-90.此面积区间占到80%以上。户型不属于南北通透，采光不好，通风较差。,主要卖点分析： “景都花苑”高层板式住宅小区，该小区被北中环街分隔为南、北两区，南区一幢，北区四幢。以现代建筑艺术为理念，纳百家之长和真诚服务于一体。,恒大名都,项目分析：,面积配比及销售情况：,主力户型图及房型的优劣分析： 户型配
16、比较均匀，两梯四户，80-120。 95户型，客厅与餐厅共享面积，感官宽敞，客厅与主卧室朝阳，光照充分。但这个户型的缺点是：首先95平做两室，共摊较大；另外该户型南北不通透，室内空气流通不好 。 120户型，优点是利用率高，三室做的很到位。缺点是位置不好，客厅北向，只有主卧室朝阳。,主要卖点分析： 项目交通便捷、自然环境优越，东面的解放北路和西面滨河东路都是进入太原市中心的重要交通干道，项目距离太原市政府3.57公里，距离山西省政府3.18公里，距离机场17.21公里，距离火车站6.41公里，距尖草坪商业副中心约1.11公里，10分钟之内即可到达城市CBD及金融商业街；西侧的汾河、森林公园风景区、规划中北涧河景观带与项目花园式景观社区浑然天成。区域内基础设施完善，学区教育水平较高，多所重点中小学及幼儿园汇聚于此。,嘉怡国际丽都城,项目分析：,面积配比及销售情况：,主力户型图及房型的优劣分析： 项目以120-140为主力户型，全明设计，南北通透，主次卧分居南北，餐厅与客厅相连，主卧飘窗、独立卫生间，保证了主任的私生活不被打扰。 小户型均为朝南房，通分采光受到一定影响。,
