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1、,谨呈:洛阳天城房地产有限公司,洛阳五女冢旧改项目整体定位报告 世联地产,建筑一座城市的梦想,五女冢，帝王居所； 东周都城，隋唐行宫遗址。,项目认知：,据晋元康地道记记载：“王城去洛河（指汉魏故城）四十里，城内南北九里七十步，东西六里十步，为地三百顷一十二亩三十六步。”半个多世纪的文物调查和考古发掘也进一步确认，东周王城大体呈正方形，整个王城周长约15公里，大小相当于现在的西工区。,根据考古发现，专家们推测，王城的核心建筑群位于城内西南隅，而不是中心部位，大致在今天的涧河以东，涧东路以西，行署路以南，九都路以北这一范围内。,地块说明 地块形状不工整，被规划市政路割裂成零散多宗地块，增加整体打造
2、难度。 用地范围内有1所五女冢小学，位置不变；,项目认知：,中心区核心区位临涧河和纱厂西路，位于西工区核心区域；超大规模旧改项目42万占地，大规模旧改开发；,王城大道,纱厂西路,涧河,本项目,铁路,建福路,王城公园,项目认知：,重点审视项目本体属性核心区域的大盘开发,必须明确的几个前提,区域层面：旧改片区，如何通过形象扭转，重新建立区域地位？,开发层面：大盘区域重塑，本项目可供打造的方向如何？,1,2,我们需要借鉴其他项目，审视项目的开发过程。,客户层面：大盘开发周期长，如何建立起针对目标客户群体的 持续牵引力及拉动力？,3,产品层面：如何在控制风险的前提下实现价值最大化？,4,大盘启示录 他
3、山之石，可以攻玉,案例借鉴关键词：大盘、城市核心、分期开发、高标准打造 典型案例：深圳 中信红树湾深圳 熙龙湾,基本概况： 发展商：深圳中信红树湾房地产有限公司 建筑设计：澳大利亚柏涛（墨尔本） 地址：深圳市南山区沙河东路与白石二路交汇 总占地面积：162653.1 绿化率：65% 容积率： 3.18 建筑覆盖率：19.3% 计容建筑面积：52万 总建筑面积：65万 会所建筑面积： 6000 中央广场：3000 （横跨市政路，连接南北小区） 项目分五期开发,案例一：深圳 中信红树湾,区域价值缔造者,关键举措1： 整合区域资源，充分挖掘区域价值，建立独特至高形象,在城市中心拥有海景、高尔夫景等稀
4、缺景观 北望华侨城世界之窗 南眺深圳湾 西接沙河高尔夫 东连红树林自然保护区,以案名专享稀缺资源红树湾价值； 全球视野的高端形象，能适应价值不断升级，历经7年始终如一，项目品牌不断积聚、提升；,关键举措2：统一规划，创新设计，奠定高端大盘核心基础,41度角的建筑布局方向，保证居室面100南向，获得理想的全景观房:客厅有景、卧室有景、厨房有景、多功能房有景，甚至部分卫生间都有良好的景观90以上户型享有GOLF景观、88以上户型享有内园林景观，这还不包括海景、中央公园景的享有比例。在3.18容积率下，设计出稀缺TH产品。组团间通过空中连廊形成大社区，并设计成中央园林，增加园林景观。,为借外景而创新
5、的建筑布局41度角，居室100朝南， 90以上户型享有GOLF景观、88以上户型享有内园林景观。 设计TH产品，提升楼盘档次。 组团间关联设计，通过空中连廊形成拥有大花园的大社区。,关键举措3：创新户型，全城唯一，建立核心竞争力,代表户型：13/15#A01 面积：308-314平方米 户型分析： 西南朝向，三梯两户，端头产品； 全高尔夫景、海景； 270度的弧型阳台、空中院馆； 四房设计，三套房设计； 深圳稀缺300平米大平面作品； 超大空间尺度，主卧45平米；,以150350平方米户型为主力户型，创新大户型是显著亮点，尤其是空中院馆、空中别院、空中别墅堪称经典。,7年内户型逐渐放大，品质不
6、断提升，价格不断跃升。一期有少量最高端TH和高尔夫景观大户，提升档次，又有中低端90多平产品，确保热销；通过前两期推售，奠定豪宅形象，顺势推出景观欠佳的三、四期；最后再次推出景观最佳的五期，巅峰收官；每期都有高端大户，保持高端层级；,04年,05年,06年,07年,08年,09年,10年,93-98平米两房 153-171平米三房 200-263平米四房 164-364平米复式,144平米三房 163-171平米三房 176-184平米四房 216-261平米四房 198平米复式,167-190平米三房 204-270平米四房 200平米复式,125-160平米三房 180-230平米四房 2
7、75-390平米复式 50-130平米公寓,200-310平米四房 275-390平米复式,空中院馆、端头柱,空中院馆、花园街 小复式,空中院馆 花园街 小复式,空中院馆 三梯两户 错跃式 高品质大堂,三梯两户 豪华大堂 空中院馆 花园街 错跃式 310平米大平面,9300元/,55000元/,关键举措4：合理推售，户型不断放大，实现总体价值最大化,200-310平米四房 275-390平米复式,13000元/,23000元/,35000元/,关键举措5：顶级品质打造，随市提升，做实核心竞争力,豪华精装修双入户大堂（含一层和地下一层） 住户电梯为日本原装进口三菱电梯，服务电梯为上海三菱电梯。明
8、亮的电梯厅，管道井及消防通道等充分考虑与饰面的融合，整个电梯厅成为一个整体 各入户门采用豪华鳄鱼木质防火防盗门，配备门洞尺寸为1200（宽）*2300（高）的豪华电子锁 玻璃窗均采用高档低幅射遮阳型Low-E玻璃、高级中空玻璃 外墙材料涂料为深灰色优质铝合金型材,高端品牌提升会所品质和规格,湾区会馆定位国际顶级私人俱乐部，商务、健身、休闲、交际为主的配套设置,+,+,普金国际投资集团（国际顶级俱乐部营运商）,有固定消费群体的高档私人会所式饭店，重商务功能,=顶级会所,关键举措6：高端会所，填补配套空白，形成亮点,考虑附近将开发大型商业（御景东方），商业规划最小化，但配置高端会所成为配套亮点。,
9、关键举措7：高标准展示，提升客户价格预期,临时售楼中心又称“大玻璃盒子”，总占地6000，建筑30X30米方形, 耗资约2000万 采用与建筑协调的现代风格，通透玻璃面，黑白灰红的主色调，设计理念以圆为主，方中有圆的三维空间，内外景融合，内外池水相应衬的无边界的空间体。局部设计以小见大，营造简洁明快的气氛，打造深圳独一无二的简洁、大气、开放的现代铝合金玻璃的售楼处 7.5米高门旋转推拉门，与建筑体完美咬合 中厅后花园，一个独立洽谈空间，四面通透玻璃自然采光 中心红色的圆环灯，隐喻内容：中国的大红灯笼,中国风俗当头红 新颖型电脑架位，充足的通风和自然采光,又有相对的私秘性 西面竹子、水池等设计，
10、处处融入岭南园林的元素,中厅后花园,临时售楼中心让市场惊叹,1 整合区域资源，充分挖掘区域价值，建立独特至高形象,3 产品多元化组合而非单一产品，高端产品树立价值标竿,2 周边资源内化，最大限度挖掘、利用周边资源,建筑41度角， 90以上户型享有GOLF景观 考虑附近将开发大型商业（御景东方），商业规划最小化，但配置高端会所成为配套亮点,区域新概念：具有独特景观资源 着眼于大区域，建立区域的核心价值优势，核心区应体现最核心的优势资源 在形象上垄断区域价值，建立至高形象，形成自己的核心吸引力，成为区域的领导者,townhouse高层 户型覆盖50-390平，但以150-350为主力，豪宅大户是主
11、线,4 规划、设计、用材等系统化建立产品核心竞争力,统一规划、创新建筑设计与户型设计（空中院馆等） 大堂、电梯、玻璃等重点空间顶级化打造，并持续提升,5 高端起步，合理的推售节奏，高标准展示，实现价值最大化,一期以高形象、主流产品+高端产品、中高价格入市，实现热销与高档次，为后期打下优良基础，中途推出一般性产品，最后推出顶级产品 每期产品及销售卖场都高标准展示，有持续的新颖点,中信红树湾打造城市另一极总结,基本概况： 发展商：鸿荣源房地产开发有限公司 景观设计单位:加拿大奥雅园境事务所 建筑设计单位:深圳市协建设计 地址：宝安中心区 总占地面积：12万 绿化率: 30% 容积率：3.0 总建筑
12、面积：40万 商业面积： 2万 项目分2期开发,鸿荣源在宝安中心区规模最大项目，也是品质升级之作，宝安中心区高层豪宅NO.1，现售价达3.5万元/,深圳宝安顶级豪宅代言人,案例二：深圳 熙龙湾,关键举措1：整合区域资源，充分挖掘区域价值，建立独特至高形象,借景前海湾，案名加注“湾”，标注“湾区物业”，传承“深圳湾区豪宅血统”。 以全球视野塑造至高形象，突出在区域领导者形象。,关键举措2：整合两地块，统一规划，增加规模，形成大盘气势,项目由一N23和N10地块组成，隔路相邻，分别为一期、二期，建面分别为22万 、18万，整合成40万大盘开发。,关键举措4：华贵园林，提升豪宅排场,熙龙湾，约4万的
13、新古典园林 ，充分利用建筑与地势的高差关系，设计了大量的灵动水系，配以浓郁的自然植物林景观，达到欧式新古典风格与自然景观完美结合的效果，通过建筑巧妙围合而成，极富高贵的排场。,关键举措5：随市升级产品，户型逐渐放大，档次递升,鸿荣源在宝安耕耘多年，此前开发过尚都、西城上筑、西岸观邸，位置极佳，都为中高档产品，主力户型为95-120平三房、70-79平二房；随着大市不断攀升、区域升级、豪宅稀缺，熙龙湾以170280平为主力产品，创宝安第一高层豪宅。 熙龙湾从一期至二期，户型也呈逐渐放大趋势。,07年,08年,09年,10年,127-129平米三房 142-178平米四房 193-226平米五房
14、洋房247-364平米复式,20000元/,35000元/,131-132平米三房 161-182平米四房 226-279平米五房 洋房253-371平米复式,14000元/,20000元/,关键举措6：顶级展示，让感知价值极致化,每批新品推出，不断提升展示品质。样板房是熙龙湾展示的突出亮点，海景复式样板房，新颖、奢华的装修与家具给客户带来视觉盛宴。,熙龙湾打造城市另一极总结,1 整合区域资源，充分挖掘区域价值，建立独特至高形象,3 产品多元化组合，但为纯粹高端大户,2 周边资源内化，最大限度挖掘、利用周边资源,以海景为取景朝向，高层与洋房由低至高排列，使海景价值最大化,滨海CBD,一线海景
15、在形象上垄断区域价值，建立至高形象：收藏世界的仰望,复式洋房高层 户型覆盖127-371平，但以170-280为主力，纯豪宅大户,4 规划、设计、用材等系统化建立产品核心竞争力,统一规划、创新大户设计（空中院馆等） 建造、园林等重点空间顶级化打造，并持续提升,5 高端起步，高标准展示，并不断提升，实现价值最大化,一期以高形象、高端大户产品、高价入市，奠定区域顶级豪宅形象，为后期产品推售建立高端基础。 每期产品及销售卖场都高标准展示，有持续的新颖点,风险控制,竞争因素,KPI,产品组合，丰富的产品线,不放弃主流客户，主抓高端客户，并形成对区域外的持续拉动力,形成核心竞争力，构建核心价值体系,自身各方面打造水准高于核心区域竞争项目,震撼的价值展示,高形象，概念深入人心,强势启动（产品类型和营销）,人文符号,产品创新并附有高附加值,形象因素,整合区域配套，差异化配置,户型小中大，逐渐放大，物业形态高低配,产品、资源、配套、文化等,分期开发，把握价值战略,“看起来比他们好”,教育、商业、会所高端化,确保热销与档次，奠定市场地位,重新界定区域属性，区域价值挖掘及炒作,区域命名、区域占位,社区标志、特色符号、纪念性/风格化建筑及园林等,户型是核心,极致化产品形象，经得住长时间考验,高价热销的催化剂,启动区与整体价值权衡,城市大盘成功的关键因素总结（KPI）,
