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1、1,深圳绿景项目第二阶段报告,九洲远景商业管理机构简介,九洲遠景商業管理機構,深圳绿景梅林项目商业规划 二期报告会 深圳绿景集团 深圳 2010年09月,2,深圳绿景项目第二阶段报告,第二阶段报告汇报的内容主要集中于租户访谈、概念调整及细化和财务匡算三大模块,商业概念调整 及细化,租户访谈,财务匡算,项目汇报会进程,资料来源：九洲远景分析,3,深圳绿景项目第二阶段报告,租户访谈 4商业概念调整及细化 58项目运营策略 111财务匡算 149附件：深圳服装行业研究 162主题影院研究 169梅林项目商业设计关键建议 174,目录 页码,本文件是专门为我们的客户书写的。除非得到后续的详细分析和口头
2、报告的支持，否则本文件不算完整。本文件不得透露给第三方机构，例外情况是事先得到九洲远景商业管理机构的书面同意,4,深圳绿景项目第二阶段报告,A. 租户访谈,5,深圳绿景项目第二阶段报告,整体来看租户对本项目商业概念表示认同，租户可得性相对较高，目标租户主要采用直营的模式，大多数固定与扣点租金形式都可接受，但根据自身定位对面积有着不同的需求,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,租户访谈对项目概念细化的影响:项目组充分考虑市场未来发展趋势，通过租户访谈验证项目概念的市场认可度，根据租户进驻偏好结合项目自身特点对第一阶段初设的租户功能行业、档次等占比进行调整，同时验证了快速时尚、食品杂货及家庭娱乐（儿
3、童驱动）业态的可操作性 租户对本项目的理解:在访谈成功的51个品牌中有35个品牌对商业概念进行评价， 大部分租户认同本项目商业概念，占比近60%，另29%是由于自身适应性强对项目概念不关心 租户对本项目的进驻意向:所有租户中，愿意进驻项目的租户占比为35%，租户可得性相对较高，观望的租户占比为51%，招商时可争取。有意向进驻的租户主要是在梅林片区有开店计划或认可本项目商业概念，观望的租户多数希望实地调研考查后再做决定，而无意向的租户大多都在该区域无拓展计划或市场已饱和不再开店 租户对本项目的进驻需求：- 经营模式：为确定商业布局和制定招商策略提供依据。有意向与观望的44家租户中，各业态租户都是
4、以直营的经营模式为主，占比达79%，采用加盟方式的占9%,其他形式的占12%- 租金形式：绝大部分租户固定与扣点两种租金形式都可以接受，另外13%的租户只接受扣点这类租户以购物类居多，只有7%租户只接受固定租金- 面积需求：不同租户对面积的需求不同，中式正餐、影院、健身房的面积需求最大，而甜品店、珠宝及手表专柜和食品杂货专业店需求面积很小,核心结论- 租户访谈,6,深圳绿景项目第二阶段报告,A. 租户访谈A1. 租户访谈目的和方法A2. 租户访谈结果A3. 主要租户访谈纪要,7,深圳绿景项目第二阶段报告,通过租户访谈进行租户可得性测试，了解租户的进驻意向和需求，对原概念进行验证及调整，并为收益
5、预测和招商实施提供参考,租户对本项目进驻意向,对于本项目的理解,租户需求,访谈目的,资料来源：九洲远景分析,8,深圳绿景项目第二阶段报告,基于九洲远景租户数据库，项目组筛选出来53个租户的短名单,因地制宜：结合项目地特点选取合理档次的租户,项目组研讨会,租户数据库,短名单（53个）,结合概念：结合概念初步确定的方向调整各种功能租户的选取比例，对初步概念进行验证和深化,纵览深圳：选择在深圳本地深受深圳人民喜爱的地方品牌,放眼全国：选择具有品牌号召力的世界品牌和全国品牌,目标租户筛选原则：,目标租户筛选,访谈方法,资料来源：九洲远景分析,9,深圳绿景项目第二阶段报告,九洲远景针对第一阶段制定的项目
6、方向，成功对短名单中51个租户品牌进行深入访谈（1/3）,支持,资料来源：九洲远景分析,10,深圳绿景项目第二阶段报告,支持,资料来源：九洲远景分析,九洲远景针对第一阶段制定的项目方向，成功对短名单中51个租户品牌进行深入访谈（2/3）,11,深圳绿景项目第二阶段报告,支持,资料来源：九洲远景分析,九洲远景针对第一阶段制定的项目方向，成功对短名单中51个租户品牌进行深入访谈（3/3）,12,深圳绿景项目第二阶段报告,A. 租户访谈A1. 租户访谈目的和方法A2. 租户访谈结果A3. 主要租户访谈纪要,13,深圳绿景项目第二阶段报告,租户访谈的结果从租户对项目的理解、进驻意向和需求三方面进行分析
7、,资料来源：九洲远景分析,14,深圳绿景项目第二阶段报告,在35个对商业概念进行评价的租户中， 21个认同本项目商业概念占60%,样本总量: 35个,租户对本项目商业概念的态度,租户对本项目态度分析,认可的原因 认为项目商业定位清晰，符合周边的住宅人群定位 周边商业档次相对较低，中高档市场相对空白 项目的目标客群与租户的目标消费者相匹配,不关心的原因 租户自身的适应性较强，对于项目商业定位无所谓 部分租户由于自身品牌号召力较强，并不关注商业概念 租户暂无拓展计划，所以不关心,认为目前定位尚早的原因 深圳发展速度较快，未来发展情况无法预料，做为远期项目现在定项目概念尚早,租户对本项目的理解,1,
8、对本项目的态度,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,15,深圳绿景项目第二阶段报告,租户对本项目的进驻意向,2,所有样本中，愿意进驻项目的租户占比为35%，租户可得性相对较高，观望的租户占比为51%，实际招商时有望争取,评估结果：愿意进驻本项目租户的比例为35%，租户可得性相对较高,租户进驻意向占比,样本总量: 51个,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,租户进驻意向分布,对本项目的进驻意向,16,深圳绿景项目第二阶段报告,有意向进驻的租户主要是在该区域有拓展计划并符合其选址条件，观望的租户多数考虑项目未来周边发展状况及招商时进驻条件，而无意向的租户大多认为市场饱和不再开店,该区域无拓展计划 区域
9、市场已饱和不再开店 不符和其选址条件，不考虑,租户对本项目的进驻意向,2,租户有意向和观望进驻的原因,租户无意向进驻的原因,a)b)c),资料来源：租户访谈，九洲远景分析,在此区域有开店计划,项目区位符合其选址条件,有意向原因：,要进行实地调研考查,看招商时公司拓展计划,高层看过后决定,观望原因：,认可本项目商业概念,看招商时品牌进驻情况,未来周边规划与发展情况,17,深圳绿景项目第二阶段报告,有意向与观望的44家租户中，各业态租户都是以直营的经营模式为主，占比达79%； 采用加盟方式的占9%,其他形式的占12%,有意向与观望的44家租户中，只接受固定租金的租户占比7%，主要是餐饮和健身会所
10、同时有80%的租户对于租金和联营扣点都可接受 13%的租户接受扣点，以购物类居多,面积需求,不同租户对面积的需求不同，中式正餐、影院、健身房对面积需求最大，需要10003000平方米；而甜品店、珠宝/手表专柜和食品专业店需求面积很小，仅需50200平方米,经营模式,租金形式,租户对本项目的进驻需求,3,通过目标租户访谈了解租户对于本项目的经营模式、租金形式、楼层要求和面积需求，为确定商业布局和制定招商策略提供依据,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,18,深圳绿景项目第二阶段报告,样本量：44个,总体分布,有意向与观望的租户的经营模式以直营为主，同时购物类租户采用代理模式的也较多，娱乐和服务类租
11、户采用加盟模式也较多,直营,加盟,直营/联营,购物,餐饮,文化及娱乐,样本量：18个,样本量：19个,直营/加盟,直营,加盟,样本量：7个,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,租户经营模式,支持,注：样本取有意向与观望的租户,直营/加盟,19,深圳绿景项目第二阶段报告,样本量：44个,总体分布,目标租户租金模式以租金和联营扣点都可接受居多，同时有少部分租户只接受联营扣点，也有及少部分租户只接受固定租金,联营扣点,固定租金,两者均可,购物,餐饮,文化及娱乐,样本量：18个,样本量：19个,样本量：7个,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,租户租金模式,两者都可,联营扣点,联营扣点,两者都可,固定租金
12、,联营扣点,两者都可,固定租金,注：样本取有意向与观望的租户,支持,固定租金,20,深圳绿景项目第二阶段报告,不同租户对面积的需求不同，正餐、影院、健身会所对面积需求最大，而甜品店和食品杂货专业店需求面积较小,租户面积需求情况,300-500平方米,服装服饰 西式快餐 主题餐饮 ,3,1000-3000平方米,3C数码 美食广场 主题餐饮 商务餐饮 家庭餐饮 影院 健身会所 ,5,40-100平方米,珠宝及手表 甜品店 食品杂货专业店 ,1,500-1000平方米,家庭餐饮 儿童娱乐 儿童早教 ,4,100-300平方米,服装服饰品牌店 咖啡厅 药妆店 中式餐吧 ,2,注：样本取有意向与观望的
13、租户,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,支持,21,深圳绿景项目第二阶段报告,A. 租户访谈A1. 租户访谈目的和方法A2. 租户访谈结果A3. 主要租户访谈纪要,22,深圳绿景项目第二阶段报告,A3.1 有意向租户访谈纪要,23,深圳绿景项目第二阶段报告,作为华润高端超市Ol的副品牌，blt认为目前项目周边居民消费意识较保守，但认为位置较为优越，看好未来周边发展，对本项目有意向,blt公司简介,对本项目的看法,资料来源：租户访谈，九洲远景分析,品牌介绍：作为华润高端超市Ol的副牌，blt超级市场定位略低于Ol，主要针对中端客户领域。首家blt超级市场于今年1月29日在香港佐敦荟开业。华润希望以新的blt超市业态继续扩大市场覆盖面，进一步提升品牌知名度 经营模式：直营 拓展计划：有,blt,24,深圳绿景项目第二阶段报告,做为深受全球时尚青年的喜爱品牌ZARA ，对本项目商业概念认可，要考虑未来开业时品牌进驻情况，对本项目较有意向,品牌介绍：品牌诞生于1975年,设立于西班牙，隶属于西班牙服装巨头Inditex集团 (Inditex集团为全球排名第三、西班牙排名第一的服装商)，ZARA 深受全球时尚青年的喜爱，有设计师品牌的优异设计，价格却相对低廉 经营模式：直营 拓展计划：有,
