第五章 现金流量分析及经济评价指标

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1、第五章 现金流量分析与经济评价指标 重点难点： 1、理解资金时间价值的含义。 2、掌握现金流量表和现金流量图的绘制。 3、掌握并熟练运用资金等值计算。 4、掌握房地产投资项目静态和动态经济评价指标的方法及计算,一道3年级数学题，此题10人做9人错！ 一天，有个年轻人来到小米步童鞋店里买了一双鞋子。这双鞋子成本是15元，标价是21元。结果是这个年轻人掏出50元要买这双鞋子。小米步童鞋店当时没有零钱，用那50元向街坊换了50元的零钱，找给年轻人29元。但是街坊后来发现那50元是假钞，小米步童鞋店无奈之下，还了街坊50元。 问：小米步童鞋店在这次交易中到底损失了多少钱 ?,正确的答案是： 44元,1

2、.现金流量的构成 1.1现金流量的概念在项目投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫现金流入。现金流入与现金流出之差称净现金流量。,现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等。 现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金等。投资、成本、销售或出租收入、租金、利润等经济变量。 现金流入和现金流出是构成投资项目现金流量的基本要素，也是进行投资分析最重要的基础数据。,1.2现金流量表与现金流量图 一个经济系统，其各种现金流量的流向（支出或收入）、数额和

3、发生时间都不尽相同，为了正确地进行技术经济分析计算，有必要借助现金流量表和现金流量图来进行分析。 现金流量表就是一种反映经济系统资金运动状态的表格。 现金流量图就是一种反映经济系统资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一时间坐标图中，表示出各种现金流入、流出与相应时间的对应关系。运用现金流量图，就可以全面、形象、直观地表达经济系统的资金运动状态。,现以下图来说明现金流量图的作图方法和规则：,一般规定： (1)时间轴向右表示时间的延续，间隔一般以年为单位。 (2)各个时间点表示该年年末（或下一年年初）。 (3)箭头表示净现金流量，向上为正，向下为负，线条长短与所表示的净现金流量大小近

4、似成比例，并标注数值。 (4)一般假设现金流量均发生在年末，称为期末惯例法。 (5)为了与期末惯例法一致，都把初始投资P全为上一周期期末，即第0期期末发生的。,示例1：某项目的现金流量表如下,上述现金流量表反映到现金流量图上为：,1.3房地产项目中的投资与成本 房地产投资项目中投资与成本的特点,1.4经营收入、利润和税金 1.4.1经营收入 销售收入销售房屋面积房屋销售单价 出租收入出租房屋建筑面积房屋租金单价 自营收入营业额-营业成本自营中的商业经营风险回报,1.4.2利润 经营利润经营收入经营成本期间费用经营税金及附加土地增值税 经营收入销售收入出租收入自营收入 销售收入土地转让收入商品房

5、销售收入配套设施销售收入 出租收入房屋出租租金收入土地出租租金收入 期间费用管理费用销售费用财务费用 利润总额经营利润营业外收支净额 税后利润利润总额所得税 可供分配利润税后利润（法定盈余公积金法定公益金未分配利润）,1.4.3税金 详见第十章 房地产开发经营的税费,2.资金的时间价值2.1资金时间价值的概念在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是不等的。也就是说，资金的价值会随时间发生变化。同样一笔资金，在不同时期具有不同的价值，今天的这笔资金在投资的这段时间内产生了增值。同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。,对于资金的

6、时间价值，可以从以下两方面来理解： （1）随着时间的推移，资金的价值会增加。 （2）资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。因此，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得的必要补偿。,影响时间价值大小的因素： (1)投资利润率，即单位投资所能取得的利润（真正意义上的时间价值）； (2)通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得的补偿； (3)风险因素及其程度，即对因风险的存在可能带来的损失所就作的补偿。,资金时间价值的两种表现形式： （1）绝对数（实际增值额） （2）相对数（增长率）。 在实际应用中，这两种表达方式并不存在严格的区分。,2.2利息与利率 2.2.1利息利息

7、就是资金时间价值的一种重要表现形式。而 且通常用利息额的多少作为衡量资金时间价值的绝对 尺度，用利率作为衡量资金时间价值的相对尺度。 FnPIn(本利和本金利息),2.2.2利率 利率就是在单位时间内(一个计息周期)所得利息额与借贷金额即本金之比，通常用百分数表示。即：利率单位时间所得的利息额/本金100%式中用于表示计算利息的时间单位称为计息周期，计息周期通常为年、半年、季、月、周或天。,2.3单利计息与复利计息 2.3.1单利计息 单利是指在计算利息时，仅按本金计算利息，利息不再生息，即通常所说的“利不生利”的计息方法。其利息总额与借贷时间成正比。单利计算的利息计算公式为： ItPI It

8、表示第t计息期的利息额；P代表本金；i为计息期单利利率。 若In表示n个计息期所付或所收的单利总利息，则有下式： InPni n个计息期后的本利和为： FPInP（1ni）,2.3.2复利计算复利是以单利为基础来计算的。对于某一计息周期来说，是 按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利生 利”、“利滚利”。 复利计算公式如下： InP(1i)n1 n个计息周期后的本利和为： FnP(1i)n 式中（1i）n又称之为一次支付终值系数，用（F/P，I，n）表示，故上式又可写成： FP(F/P，i，n),2007年房估师房地产经营与管理考试真题 某开发商拟向银行贷款1500万元，借用5年一

9、次还清，甲银行贷款利率为17%，按年单利计息，乙银行贷款年利率为16%，按月复利计息，问向（ ）贷款较经济。 A、甲银行 B、乙银行 C、甲乙同样 D、无法比较,答案：A 解析：甲银行：1500+1500*17%*5=2775乙银行：1500+（1+16%/12）60=3320.71因此向甲银行贷款较经济。,2.4现在值（present value）和未来值（future value） 现在值也称现值，是指将未来不同时点收支的货币资金换算为计算期初的等值资金，一般记为P。 未来值也称终值，是指将各期收支的货币资金换算为计算期末的等值资金，一般记为F。,2.5年金 年金是指在间隔相等的时期里发生

10、的等额收支的金额。如折旧、利息、租金等通常表现为年金的形式。 年金按付款方式可分为普通年金（在每项期末发生的等额收付款项，它在现实生活中最为常见）、预付年金（在一定时期内各期期初发生的等额收付款项）、延期年金（指在最初若干期没有收付款项，而在后面若干期有一系列等额的收付款项）、永续年金（一种无限期支付的年金）。 本课程提到的年金指普通年金，记为A。,2.6名义利率和实际利率 同一笔资金在占用的总时间相等的情况下，因计息期的不同，其所支付的利息有明显的差别。所以资金时间价值计算过程中的利率存在着“名义利率”和“实际利率”之分。 名义利率，就是通常所说的年利率。 实际利率，是资金在计息期里使用的利

11、率。 它们之间的差异取决于实际计息期与名义计息期的不同，两者可以通过公式进行换算。,设名义利率为r，若年初借款为P，在一年中计算利率m次，则每一计息周期的利率为ir/m， 一年后的本利和为：FP(1rm)m 其中利息为：IFPP(1rm)mP 故实际利率I与名义利率r的关系式为：,名义利率与实际利率存在着下述关系： （1）实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值； （2）名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大； （3）当每年计息周期数m1时，名义利率与实际利率相等； （4）当每年计息周期数m1时，实际利率大于名义利率； （5）当每年计息周期数m时，名义利率与实际利率I的关系

12、为：,3.资金等效值与复利计算 3.1资金等值的概念 等值是资金时间价值计算中一个十分重要的概念。资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。也可以解释为“与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值”。,3.2复利计算 3.2.1常用符号 P-现值； F-终值（未来值）； A-连续出现在各计息周期期末的待客支付金额，简称年值（年金）； G-每一时间间隔收入或支出的等差变化值； S-每一时间间隔收入或支出的等比变化值； n-计息周期数； i-每个计息周期的利率。,3.2.2公式与系数 （1）一次支付的现值系数和终值系数 终值F的计算公式

13、为： FnP(1i)n (1i)n称为“一次支付终值系数”。 现值P的计算公式： 上式中 称为“一次支付现值系数”。,例1：某人于年初在银行存入10000万元，年利率为10%，每年计息两次，试计算第4年年末可一共获取多少本息和？ 解：已知P，i，n，求F i10%/25%，n248 如果每年只计息一次，结果如何？,2004年咨询工程师考试 第四科目：项目决策分析与评价真题： 某新建项目建设期为3年。第年年初借款150万元，第二年年初借款300万元，第三年年初借款200万元，年利率6，则该项目建设期按复利计算的借款利息为( )万元。 A. 57 B. 78 C39 D37,解法一：第l年1506

14、=9 第2年 （150+9+300）6=27.54 第3年（150+9+300+27.54+200）6=41.19 三年合计9+27.54+41.19=77.73 解法二： FnP(1i)n 150（1+6%）3+300（1+6%）2+200（1+6%） -（150+300+200）=77.73,答案：B,例2 某人希望在8年后的今日从银行取出10000元的本息和，如果存款年利率为10%，每年计息一次，则他今天必须存入多少钱？ 解：已知F，i，n，求P。 i10%，n8 如果每年计息两次，结果如何？,（2）等额序列支付的终值系数和储存基金系数 上式中 称为“等额序列支付储存基金系数”。 通过上式，我们可以很容易地推导出： 上式中 称为“等额序列支付的终值系数 ”。,例3 某人今年25岁，每月储蓄1000元（假定今年1月31日开始储蓄），已知银行存款年利率12%，每月计息一次。试计算他35岁那年1月1日可取得多少本息和？ 解： 如果他每年储蓄12000元，计算结果又如何？,例4 某人今年25岁，计划从26岁起每年年初将上年的积蓄汇总存入银行，希望在31岁那年年初获得10万元的本息和，假定银行存款年利率为8%，每年计息一次，到期一次性支付本息。试计算他每年至少要存入多少钱？ 解： 如果他每年分两次（即每半年存一次）存入，每次需要存入多少元？,