2011蒙山县房地产市场调查报告

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1、蒙山县爱我家房地产开发有限公司2011年11月,项目解析与界定,项目开发的背景和核心问题,房地产市场分析,1,2,3,报告整体构架,问题界定,项目解析与界定,1,项目本体条件分析项目界定,本案区位,位于蒙山新县府东北面-永安路（原染织厂）,本案,城东北区域：拟为规划蒙山县文化体育、旅游观光、生态人居等为一体的城镇新区。,县府,东面是规划环城路，西面是祥和家园和城市花园小区，西南面和东面是规划路，南面连接永安街，北面是莲塘及县消防大队。,本案四至,糖 厂,至环城路（规划）,县消防大队,祥和家园-城市花园,西南,东,本案,县府,本案资源,项目四面环路，交通便利，与城镇中心区紧密相连，近距离享县城众

2、多配套资源。如图:,1.7公里,1.5公里,车站,东江路商业街,600米,随着城东-环城路的规划，将大大便利本案至县府和车站的距离，项目地段升值前景潜力巨大。,800米,公园,蒙中,1公里,环城路至县府,问题界定,项目解析与界定,1,项目本体条件分析项目界定,项目界定,SWOT分析,优势（S）,劣势（W）,机会（O）,威胁（T）,1、市场偏小：蒙山人口总量偏小。 2、刚需有限：本地购房群体逐渐饱和。 3、竞争巨大：多个项目集中开发，竞争压力大。 4、政策威胁：国家打压投资炒房行为。,1、城东新区：城市向东北扩展，发展机会大 2、超前定位：全高层住宅，超高绿化，超宽 楼距，超大湖景，超前品质。

3、3、初级市场：目前蒙山楼市竞争虽大，但各 楼盘缺乏品质，缺乏专业销售 团队，此为我项目主突破方向。 4、城市规划：积极融入桂林-阳朔旅游圈，打造桂东南宜居特色小城镇。,1、地段偏僻：属于城乡交接处，认可度有限 2、配套不足：周边生活配套少，便利性缺乏,1、教育资源：蒙中、多所大型幼儿园等 2、交通便利：路网设施四通八达。 3、高绿化率：绿化率超过35%，社区环境优雅 4、超宽楼距：最大近百米楼距，视野优越。 5、车位充足：车位配比约1:0.8，停车无忧。,规模较大，具备开发中高档物业素质，但对开发商开发、运营能力要求高。,区域自然条件良好，地块自然资源优越，地块平整。,地块周边的生活配套设施欠

4、缺，但教育资源相对丰富。,规模因素,环境因素,配套因素,交通因素,项目四面环路，距繁华城区仅数百米，交通便利。,处于城东潜力区域、规模大、定位高、交通便利、配套缺乏,项目评价,三 个 不 足,市 场 条 件,项目核心问题,零营销市场,项目本体条件卓越,客户存在被激发的可能,对区域发展前景展望不足,对项目价值认知能力不足,对购买欲望激发力度不足,问题界定,项目开发背景与核心问题,2,城镇层面房地产市场层面,城镇概况,全县面积1279平方公里，辖6镇3乡，21万人，多民族聚居，汉族占80%。蒙山是典型农业县。目前工业已形成了以缫丝、淀粉、水泥、制药、针织、轻化、冶炼、造纸、制糖加工等为主体的工业结

5、构。,城镇发展,资料显示，蒙山县此前三年经济稳定发展，人均收入稳步增长，居民消费能力进一步增强。,12.8%,14%,19%,16.9%,同比增,3100元,1.23万,1.46亿,25.22亿,2008年,14%,3833元,8.3%,3363元,农民人均纯收入,10.5%,1.53万,12%,1.39万,城镇居民人均可支配收入,35.3%,2.3亿,16.5%,1.7亿,全县财政收入,16%,38.7亿,16.5%,26.87亿,全县生产总值,同比增,2010年,同比增,2009年,名称,2008-2010年蒙山县社会经济发展参数,十一五期间，蒙山县社会经济发展平稳增长,以上数据来自政府工

6、作报告,蒙山县主要工业企业,城镇企业,南雁水泥,华虹公司,玉兰制药,部分大型企业，产品畅销国内，甚至外销世界多个国家，有力支持了蒙山县经济发展。,城市定位,把蒙山县建设成生态和谐特色城镇,2010年梧州市政府工作报告：,两年来，蒙山县共投入3亿多元建设县城基础设施和公益事业，围绕打造桂北民居特色的主题，坚持城镇建设与生态保护相结合，极大改善了县城居住环境，城市承载能力不断增强。 据统计，2010年底，城区人口达6.2万，城镇化率提高到32%，城镇人均居住面积28，农村人均居住面积达到30。,桂北建筑特色,东江路水渠,城镇风貌,旅游景点,城镇经济稳步增长 城镇规划架构雏形初现 农副业为基础带动工

7、业发展 未来几年的蒙山 将积极融入桂林-阳朔-荔浦旅游圈 打造桂东南“特、精、美“的宜业宜居生态旅游休闲地,小 结,问题界定,项目开发背景与核心问题,2,城镇层面房地产市场层面,楼市布局,根据蒙山房地产开发情况，楼市布局集中分布在：湄江两岸、城东北片。如图：,湄江两岸：目前在售项目有5个（含世纪御源），待售项目有2个城东北片：目前在售项目有4个，待售项目1个（含本案）,楼市总量,目前在建、在售项目，预估剩余总量约44万，未知地块总量预计超过10万。,备注：1、本次市调时间截止2011年11月1日；2、上表数据均根据现场踩盘、广告资料分析、以及官方网站综合分析所得。,乡镇市场,据悉，目前蒙山县尚

8、有部分乡镇存在宅基地、单位房，此将在一定程度上分流部分进城购房客群。如：文圩镇新市场住宅用地开发，由柳州鸣大房地产开发有限公司开发，总量在50块左右，地块单价在2800-3800元/之间，目前约销售70%。,楼市广告,备注： 定点类： 户外 围墙 灯杆 印刷类： 折页 海报 户型单张 手提袋 直投DM 电子类： LED 电视 会员类： VIP卡,总结: 1、渠道有限 2、投放量少 3、广告推广缺乏创新 4、广告内容不规范 5、竞争意识比较落后,蒙山县城在售、在建楼盘广告分析,分析： 1、灯杆、手提袋、直投 DM很少。 2、普遍以围墙、户外、VIP卡为主。 3、LED、电视广告投放 较少。 4、

9、促销活动很少，几乎没有，无报纸广告。,蒙山县城在售、在建楼盘户外广告分布,楼市广告,上表显示： 目前市场在售项目8个，但除了城市花园投放4块户外广告，滨江新城投放大幅沿街广告（占据国道旁优势，广告醒目），其他项目很少投放户外广告。（城市花园、滨江新城、东江北路商业街三项目，预计元旦左右开盘）,楼市走势,近年来，蒙山楼市价格逐年稳步上涨，2011年以来，价格上涨过600元，较为特殊。,说明： 1、以上数据为2011年10月份采集、评估； 2、所有价格未含折扣优惠。,小 结,3.,2.,4.,1.,楼市开发主要集中在湄江两岸、县城东北面。,楼市供应量超过50万，预计2012年新增供应量继续增加，市

10、场竞争剧增。,除了户外、围墙等广告较普遍外，很少搞活动、无报广、有少量DM广告，热衷于VIP卡预约。,2009年至今，楼市均价上涨近1000元/平米，其中2011年涨幅达600元/平米以上。,涨幅较快,渠道有限,新增量大,开发集中,问题界定,房地产市场分析,3,市场个案分析市场访谈市场竞争分析,个案分析,城市花园,滨江新城,售楼部正在装修中,个案分析,浅水湾,个案分析,阳光华庭,个案分析,世纪御源,个案分析,碧河佳园,个案分析,问题界定,房地产市场分析,3,市场个案分析市场访谈市场竞争分析,一、采访对象基本情况： 在民主街经营一家服饰店，家住县城，交际广，丈夫在家待业。二、对消费客群的分析：

11、县城经济比较落后，但各种消费品物价相对偏高，商铺租金太贵；当地人一般喜欢去荔浦、桂林消费；过年过节外出务工人员返乡，是重要的销售节点。三、对县城的分析： 2010年开始，楼市涨价很快，但可以承受。目前市场上有新增加几个楼盘，认为今后房价不会上涨太多，因为市场购房客群越来越少了（很多有钱人或者官员，都往桂林购房）。,江小姐职业：个体户 年龄：30岁,一、采访对象基本情况： 在一家俬城上班，家住县城郊区农村，妻子是华虹公司工人，家中养殖有2张蚕。二、对养蚕市场的介绍： 蒙山农村家庭养蚕较普遍，但规模不大，大多养殖1-2张蚕。今年售价在12-24元/斤，目前约16元/斤，每张每次产量80-90斤，每

12、张每年可产10次，售价超过6元/斤即可盈利。普通农户仅养蚕人均年收入预计在1-2万之间。三、对农村的分析： 农村大多青壮年劳动力都外出打工，留守农村的多是妇孺和老人。由于政府大力推广和本地厂商收购，近年来很多农户都搞种植、养殖，有稳定收入。,黄先生职业：家俬城销售人员 年龄：35岁,市场访谈,一、访谈对象基本情况： 湖南人，至蒙山工作2年，该公司承接蒙山县城大部分户外广告和灯杆广告业务，有相当业务实力。熟悉本地广告市场。二、对广告市场的分析： 1、市场广告将逐步规范：不允许悬挂横幅，不允许在建筑上制作广告，大多广告制作由该公司承接和代理。 2、广告位置缺乏：目前市场上还有少数广告空置，个别房地

13、产公司将在繁华路口和乡镇地段，要求其帮忙申请广告位和制作。三、对蒙山楼市的分析： 由于房地产公司广告投放量和渠道都比较少，感觉市场发展比较慢和落后，但今年以来华虹和其他几家房地产公司已与该公司联系，将加大广告投放。预计楼市竞争将加剧。,周先生职业：百联广告公司经理 年龄：30岁左右,一、访谈对象基本情况： 县城本地人，丈夫是公务员，在蒙山从事房地产销售多年，一直在耀华房开工作，入行之初对房地产销售一无所知，对本地楼市有自己的理解，但销售技巧专业度有限。二、对项目的介绍： 目前6号楼施工至4楼，正在对外预约，缴2万可拥有VIP卡，开盘享受98折。项目规划尚未完整，仅有一张简单DM广告，预计12月

14、份开盘，价格在2800左右。三、对蒙山市场的分析： 1、蒙山近年来房地产开发量逐年增加，今年更加。2、各个楼盘的销售进度都比较缓慢。 3、周边乡镇和农村的购房群越来越多。 4、各个楼盘很少做活动，广告渠道缺乏。,覃女士职业：东江北路商住楼销售经理 年龄：30岁,市场访谈,小结,投放量和渠道有限，今后广告投放将逐步规范和加大。,受访客户觉得价格会涨，对目前楼市价格表示尚可承受。,很明显，开发量越来越大，竞争越来越激烈。,县城人口总量不大，乡镇农户收入相对稳定，该类客群越来越重要。,希望安全和质量有保障，小区有各种配套，对电梯房表示可接受，需要引导，喜欢125许的三房。,关键词,激烈、乡镇、品质、

15、升值、初级,关于广告,关于价格,关于产品,关于客户,关于竞争,问题界定,房地产市场分析,3,市场个案分析市场访谈市场竞争分析,市场竞争分析,市场竞争分析,备注： 竞争指数-从规模、地段、景观、园林等因素分析，指数越高，与 我项目市场竞争越大，分流市场客源能力越强。,市场竞争分析,市场即将开盘的项目一览表,说 明： 据市调分析，蒙山楼市在12月-1月份期间，至少有4个楼盘推出，阳光华庭施工进度比较快，但开盘时间目前尚未明确。,初级房地产市场的表征,蒙山楼市,产品层面,1、产品规划大多缺亮点，缺乏绿化及社区配套。 2、产品定位欠科学，如三房户型面积过大、布局不合理。 3、市场无高档住宅，以高中低价

16、格进行分类，高价未必高品质 4、无差异化产品，建筑千篇一律,销售层面,1、缺乏专业培训和指导 2、接待流程无章法，无逼定技巧 3、沙盘讲解无亮点，甚至无沙盘 4、无客户接待登记，甚至无回访 5、客群引导缺乏技巧，大多无置业投资分析的技能、技巧。,城镇层面,1、县城规划、城市构架尚未明晰。 2、城镇存在天地楼、福利房销售。 3、城镇配套缺乏，如交通路网、区域生活配套未构建好。 4、城镇发展缓慢，缺乏高屋建瓴的发展视野和魄力。,推广层面,1、资料展示不规范，缺乏亮点 2、推广渠道单一，以户外和围墙为主，辅以简单单张、折页广告。 3、很少有活动营销，依赖客户口碑相传。,利 好,威 胁,本 案,小 结,1、城东-城市发展方向，符合 居民居住习惯区域。 2、道路-城东规划路。 3、人和-政府大力支持 4、景观-湖景+江景+园林 5、视野-超宽楼距、俯瞰全城 6、配套-幼儿园、球场、休闲 平台、会所 7、市场-处于较初级阶段。,