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1、1房地产基础知识培训资料房地产基础知识培训资料第一部分第一部分 房地产基础知识房地产基础知识1、房地产：是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，、房地产：是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又被称之为房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又被称之为不动产。不动产。分三种存在形式：分三种存在形式：（1）单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地；）单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地； （2）单纯的建筑物，如在特定的情况下，把地上建筑物单独看待时；）单纯的建筑物，如在特定的情况下，把地上建筑物单独看待时；（3）土地与建筑物结合的）土
2、地与建筑物结合的“房地房地” ，如把建筑物和其坐落的土地作为一，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑既有各自独立的特质内容，个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑既有各自独立的特质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。或以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。2 2、房地产业：是从事土地和房屋开发经营的行业，属于第三产业，（、房地产业：是从事土地和房屋开发经营的行业，属于第三产业，（三个产三个产业的划分业的划分第一产业
3、第一产业: : 农业（包括种植业、林业、牧业和渔业等）。农业（包括种植业、林业、牧业和渔业等）。第二产业第二产业: : 工业饱括采掘业、制造业，自来水、电力、蒸汽、热水、煤工业饱括采掘业、制造业，自来水、电力、蒸汽、热水、煤气等供应业）和建筑业。气等供应业）和建筑业。 第三产业第三产业: : 除上述第一、二产业以外的其他各业。除上述第一、二产业以外的其他各业。由于第三产业包括的行业多、范围广，根据我国的实际情况，第三产业由于第三产业包括的行业多、范围广，根据我国的实际情况，第三产业可分为两大部分：可分为两大部分：2一是流通部门，二是服务部门，具体又可分为四个层次。一是流通部门，二是服务部门，具
4、体又可分为四个层次。第一层次：流通部门，包括交通运输业、邮电通讯业、商业饮食业、物第一层次：流通部门，包括交通运输业、邮电通讯业、商业饮食业、物资供销和仓储业。资供销和仓储业。第二层次：为生产和生活服务的部门，包括金融、保险业，地质普查业，第二层次：为生产和生活服务的部门，包括金融、保险业，地质普查业，房地产业、公用事业，居民服房地产业、公用事业，居民服 务业、旅游业，咨询信息服务业和各类务业、旅游业，咨询信息服务业和各类技术服务业等。技术服务业等。第三层次；为提高科学文化水平和居民素质服务的部门，包括教育、文第三层次；为提高科学文化水平和居民素质服务的部门，包括教育、文化、广播电视事业，科学
5、研究事化、广播电视事业，科学研究事 业，卫生、体育和社会福利事业等。业，卫生、体育和社会福利事业等。第四层次：为社会公共需要服务的部门，包括国家机关、党政机关、第四层次：为社会公共需要服务的部门，包括国家机关、党政机关、社会团体，以及军队和警察等。）社会团体，以及军队和警察等。）包括以下一些内容：包括以下一些内容：（1）国有土地使用权的出让；）国有土地使用权的出让；（2）房地产的开发和再开发，其中包括征用土地、拆迁安置，委托规划）房地产的开发和再开发，其中包括征用土地、拆迁安置，委托规划设计、组织开发建设、以及对旧城区土地的再开发；设计、组织开发建设、以及对旧城区土地的再开发；（3）房地产经营
6、，包括土）房地产经营，包括土 使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖、使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖、租赁、抵押等经济活动；租赁、抵押等经济活动；（4）房地产中介服务，包括房地产咨询，估价和经纪代理；）房地产中介服务，包括房地产咨询，估价和经纪代理；（5）物业管理，主要包括房屋及公共设施，设备的保养、维修，并为使）物业管理，主要包括房屋及公共设施，设备的保养、维修，并为使用者提供安全、卫生以及优美的环境；用者提供安全、卫生以及优美的环境；（6）房地产市场的调控和管理，即建立房地产市场，资金市场，技术市）房地产市场的调控和管理，即建立房地产市场，资金市场，技术市场、劳务市场、制订合理的房地场
7、、劳务市场、制订合理的房地3产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。控。二、二、 土地使用权：是指使用国有土地所享有的权利，主要指建筑内容和使土地使用权：是指使用国有土地所享有的权利，主要指建筑内容和使用年限，居住用地使用年限用年限，居住用地使用年限 70 年，工业用地年，工业用地 50 年，综合用地年，综合用地 50 年，年，教育、科技、文化、卫生用地教育、科技、文化、卫生用地 50 年，商业、旅游、娱乐年，商业、旅游、娱乐 40 年。土地所年。土地所有制分类：国有，集体。土地使用权出让，是指国家将国有土地使
8、用权有制分类：国有，集体。土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权划拨，是指县级以者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。下列建设用地的土地使用权，确属必需的，
9、可以由县级以上人民政府依下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：法批准划拨： （一）国家机关用地和军事用地；（一）国家机关用地和军事用地； （二）城市基础设施用地和公益事业用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地； （三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； （四）法律、行政法规规定的其他用地。（四）法律、行政法规规定的其他用地。三、三、 土地出让金：是指使用国有土地有偿使用一定年限（土地出让金：是指使用国有土地有偿使用一定年限（4070 年）一年）一次买断国家土地使用权的资金，只有交纳足额土地出让金的土
10、地和房产，次买断国家土地使用权的资金，只有交纳足额土地出让金的土地和房产，方可有效转让。方可有效转让。四、四、 土地使用证：是指合法拥有土地的主要证明材料，它主要载明所有者土地使用证：是指合法拥有土地的主要证明材料，它主要载明所有者的名称，土地性质，使用年限及四至和面积。的名称，土地性质，使用年限及四至和面积。五、五、 房产证：是指房屋竣工验收后，在开发计划、土地证、规划许可证、房产证：是指房屋竣工验收后，在开发计划、土地证、规划许可证、开工许可证、竣工报告、竣工图开工许可证、竣工报告、竣工图4等资料齐全情况下，由房屋所有者的名称，房屋的面积、间数、幢数、等资料齐全情况下，由房屋所有者的名称，
11、房屋的面积、间数、幢数、层数及领里姓名以及交纳契税情况组成。层数及领里姓名以及交纳契税情况组成。六、六、 配套：主要指为方便生活而提供的各种设施，如供水、供电、供暖、配套：主要指为方便生活而提供的各种设施，如供水、供电、供暖、煤气、通讯、入网，有线电视入网、交通车站以及学校、幼托、医院、煤气、通讯、入网，有线电视入网、交通车站以及学校、幼托、医院、邮电、超市、广场、公署等。邮电、超市、广场、公署等。七、七、 物业管理：主要是指房产交付使用后，保证水电暖及其它设施的正常物业管理：主要是指房产交付使用后，保证水电暖及其它设施的正常使用，维修房屋，负责治安卫生、车辆、花草树木的管理、负责收取各使用，
12、维修房屋，负责治安卫生、车辆、花草树木的管理、负责收取各种管理费。种管理费。八、八、 地皮；是指不含规划建筑内容的土地。地皮；是指不含规划建筑内容的土地。九、九、 楼花：是指土地附着政府批准的有效规划内容，主要是指附着法定许楼花：是指土地附着政府批准的有效规划内容，主要是指附着法定许可的建筑面积。可的建筑面积。十、十、 期房：是指一切已经开工但没有竣工的房产。现房：指已经竣工的房期房：是指一切已经开工但没有竣工的房产。现房：指已经竣工的房产。准现房：是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大产。准现房：是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因
13、素已经一目了然，工程正处在内致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。十一、十一、使用面积：房屋内除掉墙、梁、柱等结构所占的面积。使用面积：房屋内除掉墙、梁、柱等结构所占的面积。十二、十二、建筑面积：套内建筑面积建筑面积：套内建筑面积+分摊面积。分摊面积。十三、十三、跃层：是指户内通过内楼梯到另一层供本单元使用的房屋。跃层：是指户内通过内楼梯到另一层供本单元使用的房屋。十四、十四、复式：是指特定设计住宅。利用房屋层高（每层高复式：是指特定设计住宅。利用房屋层高（每层高 4 米左右，一米左右，一般住宅设计规定
14、层高为般住宅设计规定层高为 2.8 米）合理增加住宅使用面积充分提高利用率，米）合理增加住宅使用面积充分提高利用率，局部分隔成上下两部分，通过内部楼梯上下使用，局部分隔成上下两层局部分隔成上下两部分，通过内部楼梯上下使用，局部分隔成上下两层为复式层。为复式层。（说明：跃层式住宅（说明：跃层式住宅5跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。其特点是：有上下跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。其特点是：有上下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，上下层两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，上下层之之间的通道不通过公共楼梯，而采用户内独用的小楼梯
15、连接。跃层式住宅的间的通道不通过公共楼梯，而采用户内独用的小楼梯连接。跃层式住宅的优优点是每户都有较大的采光面；通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，点是每户都有较大的采光面；通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布布局紧凑，功能明确；相互干扰较小。在高层建筑中，由于每两层才设电梯局紧凑，功能明确；相互干扰较小。在高层建筑中，由于每两层才设电梯平平台，可缩小电梯公共平台面积，提高空间使用效率。但这类住宅也有不足台，可缩小电梯公共平台面积，提高空间使用效率。但这类住宅也有不足之之处，户内楼梯要占去一定的使用面积，同时由于二层只有一个出口，发生处，户内楼梯要占去一定的使用面积，同时由于二层只有一个
16、出口，发生火火灾时，人员不易疏散，消防人员也不易迅速进入。灾时，人员不易疏散，消防人员也不易迅速进入。复式住宅复式住宅复式住宅是受跃层式住宅设计构思启发，由香港建筑师李鸿仁创造设计复式住宅是受跃层式住宅设计构思启发，由香港建筑师李鸿仁创造设计的一种经济型住宅。仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中的一种经济型住宅。仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(李氏设计为李氏设计为 3.3 米，米，而而一般跃层式为一般跃层式为 5.6 米米)。复式住宅的下层供起居、炊事、进餐、洗浴用，。复式住宅的下层供起居、炊事、进餐、洗浴用，上层上层6供休息、睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，位于中间的楼板供休息、睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，位于中间的楼板也也是上层的地板。一层的厨房高是上层的地板。一层的厨房高 2 米，上层贮藏间高米，上层贮藏间高 1.2 米；一层起居室高米；一层起居室高2 米，米，上层直
