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1、叶城路LOFT项目营销策划报告,卖点提炼,产品分析 卖点归纳 项目对比 卖点提炼,嘉定新城,嘉定老城,老城辐射区，南门商务服务区规划范围内,项目地块,项目区位分析,产品分析,卖点归纳,项目对比,卖点提炼,地块四至：叶城路以北，自然水域以南； 项目地块西侧为在建中的嘉宝商办项目，东侧为消防局，北侧有天然河道支流穿过； 地块较为方正，但交通昭示性较差，目前只有叶城路连接； 地块内部已进行施工。,周边环境现状,邻接河道,厂房聚集,配套成熟,可塑景观,项目地块分析,产品分析,卖点归纳,项目对比,卖点提炼,【户型优势突出，主力房型建筑面积55平方米，符合目前小户型的主流需求。】,项目产品分析,产品分析,
2、卖点归纳,项目对比,卖点提炼,市场形势不稳定，仍有波动； 未来产品同质可能性的威胁； 地块周边发展较低，虽然基础生活配套设施齐全，但是支撑高品质酒店公寓条件尚不充分 ； 价格竞争、品质竞争、地域竞争及多处供应项目的竞争形成的多方位、多层次的竞争系统给本案带来的市场威胁。,优势,劣势,地块目前出入口仅有叶城路，交通昭示性较弱； 叶城路西段目前车流量较大，但人流 量较小； 项目属于商办产证，相比住宅首付 、生活成本较高，使用年限较短； 项目南面目前为工业厂房聚集区，先 觉景观因素较差。,机会,南门商务服务区定位及规划； 目前周边供应及嘉定新城供应大多都以居 住型公寓为主，缺乏创新性产品和主题社区；
3、 嘉定新城建设规划，带来周边居住氛围及 商业办公氛围的提升，物业售价也随之提升； 地铁11号线带来的市区人口导入，将成为板 块价格提升的跳板；,威胁,地块处于老城区，区位优势明显； 北临河道，景观较好； 体量较小，去化压力小； 紧邻叶城路、嘉定客运站、轨道11号线等， 交通便捷； 周边居住氛围好，配套齐全。 Artdeco外立面，品质感强,SWOT 分析,地块SWOT分析,通过提升产品品质和功能来深化优势，规避项目在性质上的劣势,产品分析,卖点归纳,项目对比,卖点提炼,项目地处嘉定老城区，完善的生活配套,项目地处南门商务服务区规划范围内，潜力巨大,建设具有现代风格，以综合商业为主体，结合居住、
4、商务办公、创业园区等多功能的南门商务圈，提升嘉定新城品牌形象，成为嘉定新城建设的新亮点。,产品分析,卖点归纳,项目对比,卖点提炼,核心价值提炼,核心价值提炼,artdeco风格外立面，品质感强,简洁的线条，干挂石材贴面，Artdeco建筑的传承，经得起时间的沉淀。,新天地企业天地实景,产品分析,卖点归纳,项目对比,卖点提炼,核心价值提炼,豪华酒店式大堂,5.5米豪华酒店式大堂，建面约200平米,产品分析,卖点归纳,项目对比,卖点提炼,核心价值提炼,4.5米稀缺LOFT户型,4.5米空间演绎，让尊贵扩展 4.5米层高，小户型酒店式公寓，拥有更多的空间演绎，在区域内具有稀缺性 隔层之后，小户型可以
5、变身为2房甚至21房，性价比优势明显,产品分析,卖点归纳,项目对比,卖点提炼,核心价值提炼,55平米小户型4.2米面宽，9.6米进深,附加空间飘窗面积达到4平米，抬高30公分，加上楼梯上方面积约有6平方。,飘窗 4平方米,楼梯上方空间 6平方米,附送,产品分析,卖点归纳,项目对比,卖点提炼,核心价值提炼,每层共享空间,休闲桌椅,中庭小品,中庭花坛,休闲健身器材,产品分析,卖点归纳,项目对比,卖点提炼,核心价值提炼,精装交房，品质升级，树立嘉定品质标杆,3000元/平方米装修豪华配置,产品分析,卖点归纳,项目对比,卖点提炼,核心价值提炼,项目中植入大量绿化生态 1513平方米的绿化区，绿化率达到
6、22,产品分析,卖点归纳,项目对比,卖点提炼,核心价值提炼,生态中庭，约260平方米,产品分析,卖点归纳,项目对比,卖点提炼,核心价值提炼,由开发商统一招商，引进商业品牌店,项目商业配套,产品分析,卖点归纳,项目对比,卖点提炼,核心价值提炼,与嘉宝共用公共空间， 提升项目的商业品质,产品分析,卖点归纳,项目对比,卖点提炼,共用商业中，目前规划有中国农业银行,项目优势归纳,项目商业配套定位高，由开发商统一招商，引进商业品牌店,项目优势归纳, 每层均有一个共享空间,项目外立面为artdeco风格，品质感强,项目4.55.5米层高,项目拥有大面积绿化地带，1513.平方米的绿化区，绿化率达到22,5
7、5平米小户型，4.2米面宽，9.6米进深, 生态中庭，约260平方米,位于嘉定老城，周边生活配套较完善,5.5米豪华酒店式大堂，建面约200平米,项目和旁边的嘉宝办公楼共用部分公共空间，提高楼盘生活和商务层次,3000元，精装修，送两个空调,附加空间，飘窗面积达到4平米，抬高30公分，加上楼梯上方面积约有6平方。,产品分析,卖点归纳,项目对比,卖点提炼,项目类比,小结：同为嘉定区loft，在硬件条件相似的情况下，突出装修、绿化及附送空间，以品质感附加值提升项目，形成同类产品间的差异化,产品分析,卖点归纳,项目对比,卖点提炼,项目类比,晶鼎,嘉禾广场,底特律财富天地,从经济型到品质型，从品质型进
8、一步彰显品味，小户型不断升级,经济型,品质型,豪华型,产品分析,卖点归纳,项目对比,卖点提炼,项目类比,晶鼎,嘉禾,底特律财富天地,小户型,拎包入住,晶质青年都市新锐,低总价,精装修,大面积绿化,小户型,低总价,小户型,共享商业空间,附加空间面积,精装修,轨道房,5.55米,4.55.5米,经济型,品质型,复式,artdeco,豪华大堂,产品分析,卖点归纳,项目对比,卖点提炼,六大卖点,共享商业空间,精装修,小户型,artdeco,附送空间面积,复式,小户型,精装修,豪华大堂及公共部位,产品分析,卖点归纳,项目对比,卖点提炼,客户分析,客户推导 客户定位,目标客户区分,2530岁 家庭年收入1
9、5万以上 首次置业 刚性需求 自住为主 投资,25-35岁 中产型 家庭年收入20万以上 都市新锐 婚房 刚性需求 投资,30-40岁 年收入50万以上 非首次置业 投资性强 考虑具有发展潜力的品质居所作为投资或自用,底特律财富天地,晶鼎,嘉禾广场,项目特征提炼,客户定位,家庭结构,购买力,年龄段,晶鼎 目标客户,本案 目标客户,底特律财富天地 目标客户,从经济实力、社会经历及生活品质等方面，区分客户群，实现客户层面的升级,项目特征提炼,客户定位,项目特征提炼,客户定位,客户特征凝练,客户年龄,客户来源,职业特征,购买动机,关注分析,投资兼自用,性价比 品质 发展潜力,30-40岁,嘉定、普陀
10、及全市,加工/制造 商业贸易 公务员,客户定位,客户特征凝练,小户型LOFT,尊贵品质,高品质,高性价比,区域焦点,高成长性,产 品 核 心 卖 点,市 场 与 客 户 需 求,项目特征提炼,客户定位,客户定位,自住客,投资客,单身公寓,行政公馆,SOHO,纯投资概念,投资自用皆可,项目特征提炼,客户定位,客户定位,市区客,区域客,全市范围,以投资为主,居住区域：嘉定、普陀、宝山,工作区域：嘉定区,项目特征提炼,客户定位,客户定位,投资客,自住客,全市客,区域客,成熟稳重，人生步入稳定发展期，较高的收入，崇尚品质,关注细节,有优越感,彰显品质与品位,目标客户价值关键词,项目特征提炼,客户定位,
11、年龄：30-39岁 家庭资产：家庭净资产超过300万 家庭年收益：大于等于50万 房产拥有数量：2套以上 自备车：12辆，其中1辆在30万左右 空闲度：1年有时间、有条件支持2次境外旅游 职位：嘉定当地私营业主、企业高管、公务员,嘉定实力阶层,客户定位,他们：这些中产阶级在完成首次或二次置业后，人生步入稳定发展期，开始考虑选择具有发展潜力的品质居所作为投资或自用。 以现有房价水平，市区豪宅超出其支付能力，受到11号线通车的牵引，同时因为已经习惯了嘉定的工作和生活环境，选择交通和配套较为便捷，具有升值潜力的嘉定区域置业，是该人群的首选。 关注点：【楼盘品质】、【无市区承付能力】、【11号线牵引】
12、、【升值潜力】,项目特征提炼,客户定位,客户需求描述,他们是嘉定较富有的一群人,有着很深的嘉定情结，生活，工作的圈子都在嘉定,在嘉定有自己是事业，家庭,有一定的置业经验，在嘉定拥有房产,有着很深的嘉定情结，生活，工作的圈子都在嘉定,有一定的置业经验，在嘉定拥有房产,他们喜欢豪华的装修风格，,平时社交较多，喜欢吃饭，喝酒等娱乐休闲生活,讲究品牌，对用材比较关注,项目特征提炼,客户定位,目标客户标签,睿智菁英,优雅名媛,&,优智爵仕,项目特征提炼,客户定位,目标客户定位,学而优则仕。论语子张,王者之制禄爵。礼记王制,知人者智，自知者明。 （老子）,优,智,爵,仕,布施优裕。国语周语,聪明见识谋略,
13、优良美好优越,职位官员,尊贵绅士时尚,项目特征提炼,客户定位,项目策略思考,项目定位 产品标签 案名建议 形象表现 营销策略 推广策略,支付价值：彰显身份，品质标签,区域价值：强大的发展潜力,高附加空间赠送,4.5米空间55平米小户型,居住价值：品质感，空间感,投资价值：预期增值，高性价比,豪华酒店大堂、中庭,商务价值：配置完善，服务周到,尊贵artdeco品质,豪华装修,客户需求,产品利益,共性 链接,项目关键词,高附加值,项目定位,artdeco,豪华品质,项目定位,案名建议,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,我们的产品和客户关键词得出,ART DECO,我们的项目具有,特性和风格,
14、我们要为客户打造,ART DECO 品质,的生活概念,项目定位,案名建议,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,Art Deco作为一种经典的艺术风格，启蒙了现代主义（Modernism），同时影响了许多其它方面，包括建筑、工业产品设计、绘画、图形、摄影、服装、面料、饰品、家具、家居设计及时尚的各个领域。Art Deco受到埃及古代装饰风格、原始艺术、舞台艺术、爵士乐、汽车等因素的影响， 色彩鲜明强烈，特别重视原色和金属色彩。 纽约帝国大厦（Empire State Building）、克莱斯勒大厦（Chrysler Building）、Tamara de Lempicka的画作、Leon
15、Bakst的舞台设计、Cartier的装饰艺术系珠宝都是Art Deco风格的标示。,“ART DECO”不仅仅只是建筑,项目定位,案名建议,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,“ART DECO”代表一种豪华精致的装饰风格,项目定位,案名建议,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,“ART DECO”从爵士音乐中吸取优雅的元素,项目定位,案名建议,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,“ART DECO”诠释着珠宝的华贵和细致,项目定位,案名建议,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,“ART DECO”将时装界带入梦幻,项目定位,案名建议,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,
16、“ART DECO”的画作彰显色彩的鲜明和个性,项目定位,案名建议,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,品牌化：高档品牌的舒适亲和与低调奢华。 个性化：富有针对性的设计，风格独特。 人性化：从客户的习惯出发，创造品质生活。 奢华性：豪华品质，玩味经典与潮流之间。 价值性：价值具有成长性，值得珍藏。,ART DECO的五大观点,项目定位,案名建议,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,项目定位,嘉定核心/爵版复式/豪装酒店公寓,项目风格和精装品质,位于嘉定主城区,小户型精品公寓,体现项目4.5米复式loft,高附加值,artdeco,豪华品质,项目定位,案名建议,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,主推案名 玺悦国际,项目定位,营销策略,产品标签,形象表现,推广策略,案名建议,玺：玉玺代表中国皇室的至高无上，代表了尊贵的身份，用玺体现了项目的豪华气质，和客户的尊贵身份。 玺悦，谐音喜悦，給项目带来好运的意思，同时玺悦两字感觉大气，和项目的整体调性非常吻合,
