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1、PART 1： 项 目 分 析,PART 2 ：市 场 研 判,PART 3 ：项 目 定 位,中海南汇电信园1号地块市场报告,地块分析项目位置,秀沿路,电信园区,本项目地块 绿地地块 保利地块,中海南汇电信园1号地块,占地：131232平米总建面：157478平米容积率1.2土地性质：住宅建筑密度：30%绿化：35%74/90,地块分析地块现状及周边环境,本项目位于上海外环线以外，四至范围为：南至南汇电信园B区、北至外环绿带东至绿地的2号地块，西至南汇与浦东区界,地块北向视界,地块内靠南的小河,地块内小水塘,地块内芦苇丛,有利于小区水景景观营造,地块南向电信园B区，园区整洁大气,地块分析地块
2、现状及周边环境,地块开发既要符合发展商利益，又要受市场欢迎 产品结合客群特点上进行创新，发挥地块最大价值,配套条件 商业配套尚不健全，主要商业设施集中在康沈路沿线，但教育配套资源丰富,经济指标 总体适中，容积率不高，景观资源需进行一定优化，但产品创新空间大,区位条件 周康紧邻浦东的三林和北蔡板块，是南汇最靠近市区的板块，借助板块的成熟度，能有效提升项目市场认知度，但同时也受2、3号地块项目的阻截,地块条件 地块容积率较低，利于拉升产品档次,交通条件 出行交通动线主要依赖地面道路及高速公路，通畅度不高，成本较高。公交系统较弱。,环境条件 水系资源，利于项目整体品质的拔升,地块分析地块初步研判,项
3、目地块SWOT综合分析,优势：项目周边有康桥工业区、电信园、为客户导入提供资源周边名校林立，具有国际化氛围临近主干道杨高南路和外环线容积率低，容易提升产品档次开发企业的品牌优势,劣势：地理位置边缘化，影响客群导入；项目周边配套尚不健全 上南路外环线至杨高南路段只有两车道、路况较差，且车流量比较大，易造成堵塞,机会： 周康板块日益成熟，客户板块认知度高。 城市进程中被迫郊区化的客群量增大； 整体及地区别墅类市场行情趋暖，供求关系紧张，为开发别墅类产品提供支持,威胁：由于本项目地块与其余两块地启动时间差不多，因此客群将受到2、3号地块以及板块内其他竞争项目阻截；道路动线不畅（无轨道交通）;上海整体
4、房地产市场观望气氛浓郁，不少楼盘打折销售，对购房者心理产生较大,地块分析地块初步研判,PART 2 ：市场研判,市场环境分析,板块属性界定,借鉴案例分析,经济飞跃：中国经济仍处于高速发展循环。 人口红利：人口出生高峰期所形成的需求高成长期。 外资：人民币继续升值，外资将“千方百计”绕过壁垒进入上海市场。 城市升级：世博会驱动上海城市发展迎来高速国际化阶段。未来高速城际交通驱动长三角2小时城市圈的形成。上海的中心都会城市聚集功能升级。,基本面良好,市场面临转型拐点,在宏观调控的影响下，市场面临转型拐点、回归价值基本面为大势所趋。一级市场供给大增，二级市场观望和三级市场回调乃至局部崩溃奎显示200
5、5年一波宏调后行情基本结束，虽然公共住宅、物业税等一系列可变因素导致新的形势尚不明朗，但市场走势拐点已十分明显。二级市场价格刚性一时难以改变，但市场转型也不可避免。在价格刚性下的条件下，从07年的关注溢价，08年回归性价比、提升客户满意度成为市场主流。,宏观环境背景分析,04-05年土地供应紧缩是今年市场供不应求的一大原因，为了从根本尚缓解供求失衡状况，预计2008年将在07年的基础上土地供应量将继续放大。但对于目前上海地价的不断攀高，如何解决“面粉贵过面包”导致的楼市负面效应，加大对开发商大量闲置土地的处置力度，成为中央宏观调控着力解决的重点，也是政府面临的一大考验。 由于土地市场供应依旧以
6、外环为主力，本项目面临的竞争不容忽视。,08年供应量将继续放大，结构仍旧不平衡,一级市场分析,受03-07年的土地出让和宏观调控影响，商品房市场上05年供给大于需求，07年需求的爆发使得供应更加趋紧；08年供给会有小幅增加，但是由于宏观调控的影响，需求受到压制，所以08年市场回归理性，供求相对平衡。,二级市场分析,市场趋于理性,整个2007年，基本可以以9月份为界限，划分成大热和观望两个阶段，10月后成交量不断走“下坡路”，市场仍会处于消化期，上下家博弈现象加剧，成交情况不会有明显改善。预计，2008年4-5月僵局会打开，二手房进入稳步合理发展阶段。二手房成交量方面，由于今年住宅项目供应逐渐减
7、少，加上开发商拿地的困难将导致他们推盘速度的放慢，一手房供应量持续减少，因此，二手房成交量超过一手房的趋势在2008年后将更加明显。区域方面，土地稀缺的独特性质，将使得内环内房源不断减少，房价自会愈发坚挺。其中，性价比高的豪宅和别墅等，将愈发受到青睐。户型方面，“70、90”政策的效应，将在2008年得以较为显著地体现。外环两侧区域内的小户型，供应量或将扩大，房价在政策的引导下，不会出现太大波动。而从今年一季度开始的中环内大户型热销现象，将随着二次置业者数量的不断增加而持续旺盛。,三级市场分析,未来市场的主力,外环供给持续放大，竞争激烈,元/平方米,万平方米,成交量上：从04-07年各环成交的
8、状况可以看出，外环所占市场份额逐渐攀升，07年达到了1600万方，08年更有扩大的趋势。价格上：基点低，升幅大，从04年到07年外环增幅达70。随着需求的外围化，外环外区域发展潜力较大，档次差距扩大。,外环市场分析,浦东三林：1.3-1.8万,莘闵：1.4-3.0万,七宝：1.5-1.8万,江桥：0.85-1万,新浦江：1.2-1.4万,高行：0.85-1.2万,西城：0.9-1.2万,上大：0.9-1.1万,顾村：0.73-0.8万,周康：0.8-1.2万,外环沿线板块格局分析,发展时序：由西向东，同时向南向北发展。价格：西高东低（发展次序原因），南高北低（定位和规划原因）容积率：新浦江城（
9、新市镇）华漕、莘闵、康桥（后三个属于新老结合自发形成的板块）同属于较低容积率的混合产品板块。,华漕：1.0-3.0万,徐汇滨江：1.5-2.5万,张江：1.3-1.4万,PART 2 ：市场研判,市场环境分析,板块属性界定,竞争个案分析,板块属性界定板块介绍,南汇西北部，紧邻浦东，依托周浦老配套和两镇新规划发展的新兴居住区，房源的价格和相邻的三林和北蔡有一定的差距。该地区集中了南汇大量的新建商品房，房产成交表现十分活跃。住宅楼盘均价在9000-12000元/平方米左右。（行政上归属康桥，由于康桥产品品质优于周浦，客户也存在较大的差异，只独立考虑康桥板块）,近几年最热板块之一，自申博成功以来，兴
10、建了为数不少的商业、医疗、教育基础生活设施，从动迁房基地到浦东改善型购房和新上海人置业的首选地，三林板块已悄然完成其从满足型到改善型板块跃升的过程，目前板块居住氛围已经成熟，楼盘均价在13000-18000元/平方米左右（地理位置上更靠近三林板块）,由世博概念、轨道7号线以及知名开发商进驻带动楼市发展，定位于未来大型居住板块，目前区域内新建的都是超级大盘，如大华锦绣花城、地杰国际城等，客户以自住客为主楼盘均价在15000-18000元/平方米左右（与北蔡距离较远，板块特征差异化，不作考虑）,板块属性界定板块介绍,康 桥 板 块,时间节点,事件,中邦、绿地等本土品牌开发商大举进驻,05-06年,
11、康桥半岛、绿宝园等一批高档及中档别墅进入,2000年,美林小城、绿洲康城、南都韵园、中科大学村等公寓及别墅项目入市,03年左右,板块产品开始有所提升，客户向浦东扩展,为康桥板块别墅发展打下了基础,项目集中上市期,作为南汇区的门户，周康板块凭借与浦东接壤的地理优势以及康桥半岛集团较早介入，目前已发展成为南汇最成熟的别墅区，并吸引众多国际知名企业入驻，为板块腾飞提供经济基础绿宝园是该板块最早的高档涉外别墅小区，为来自工业园区的拜尔、通用汽车、通用电气、 西门子等等跨国企业的海外人士提供服务的别墅项目；该项目前期都是只租不售的形式，到后期开始有部分销售 随着上海整体房地产市场的发展，康桥板块也进入了
12、快速发展期，大量的公寓及别墅项目上市，大部分项目还是以本地开发商开发为主，客户以南汇地区以及浦东附近的本地客为主；品牌开发商开始进入市场，项目无论从体量还是整体品质上都有所提升，成为该区域住宅产品中的“领军”项目，客户也逐渐向市区客户延伸。,房地产发展历程,板块面临二次升级，客户向市区扩展,中海、和黄等一线品牌开发商进驻,08-09年,产业发展历程,时间节点,事件,医学园,2009年,康桥工业区,1995年,中国电信园,2007年,目前已有中德友好医院、上海国际心脏医院、日本德真会国际齿科医疗中心、等20多家客商落户,美国通用、福特、德国大众、华硕等国际知名企业入驻,中国电信网管中心、中国电信
13、传输中心、中国电信研究院和上海市电信有限公司总部等已经确定将要迁址到中国电信信息园区。,工业区引进外资企业300多家，引进内资企业1464家，美国通用、福特、德国大众、华硕等国际著名企业均在康桥工业区投资兴业。工业区初步形成了电子电器、汽车零部件、新型建材三大行业体系。 总投资100亿，吸引与中国电信产品链相关的IT企业落户，形成强劲的园区经济。2009年，初步形成具有医、教、研、产一体的国家级医学园雏形。2012年，建成初具规模的亚洲一流综合性国际医学园。2020年，全面完成医学园软硬件建设任务，跻身于世界先进的综合性国际医学园之列,时间节点,事件,中德友好医院、上海国际心脏医院、日本德真会
14、国际齿科医疗中心,2006-2007,中福幼儿园、建桥学院、英国学校、申花足球学校,2000-2003,康桥文化中心、中科大研究生院尚德实验学校、大润发,医疗配套开始向国际化发展，涉外国际化板块特征开始显现,板块内教育配套开始发展，主要为周边居民以及工业园服务,板块内完善生活配套以及休闲娱乐文化设施,全世界规模最大的幼儿园中国福利会幼儿园、英式教育第一品牌上海英国学校、上海尚德实验学校等，形成多元化阶梯教育基地。 随着产业和房地产的发展，配套设施也逐渐跟随着人口导入的增长速度，板块内生活配套设施进一步完善，从大卖场到文化中心，为板块内居民提供多元化的配套服务紧跟着生活配套和教育配套的步伐，医疗
15、配套也向高层次、国际化发展，整体板块的国际化特征开始显现雏形,2003-2006,配套发展历程,康桥板块在售项目分析,康桥板块客户特征,南汇本地客户以及浦东客户为主，其中在浦东工作的新上海人也是主力客源之一，市中心其它区域客户也有少量； 因为康桥板块属于南汇西北部，由于其与浦东之间特殊的地理关系，受到浦东开发建设的辐射而发展较早，商业配套完善、交通设施便利，购房者以当地居民和动迁户为主，也吸引了浦东以及市区其他区域的客户前来置业。 该板块靠近浦东三林和北蔡板块，价格上相比有一定的优势，因此目前在该地区的购房者中，有很大一部分是来自市区的。,公寓客户：,康桥板块客户特征,00年开始发展的康桥半岛
16、成为了上海的经济别墅发祥地，聚集了全市范围内的一批小富人群；另外区域的高端客户、康桥工业园的中高层领导、区域的海外人士、浦东范围的中高端客户一直是本区域别墅客户的范围。,类别墅客户：,除了康桥老镇楼盘的130万方的后续供给，本项目周边45万方，周浦南面和黄在内的80万方的潜在供给（和黄规划开发叠加别墅、公寓混合型高尚社区），板块升级为大势所趋，未来板块内部形成三足鼎立的竞争格局。,康桥板块未来供给,三 林 板 块,三林板块在售项目分析,目前三林在售的楼盘都集中在大三林板块的南部，包括金谊河畔，价格13000-15000元/平方米；尚东国际名园，价格18000元/平方米；万科新里程，均价18000元/平方米；除此，即将推出的还有万科金色雅筑、浦发博园和金地的湾流域，目前价格都未定。,客户、产品类似,多层、小高层、高层、花园洋房、别墅混合社区,小高层、高层花园洋房、有大规模混合社区,以南汇与浦东改善客户为主，逐步有市区客户,本地客户与市区客户兼有，随着配套和交通的提升市区中高层次客户增多,
