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1、古镇世家 千年传承汇XXX花园项目营销思考,谨呈河南汇X房地产有限公司洧川分公司,目 录 contents,1,2,3,5,4,市场情况分析 对近期市场宏观情况、省内市场情况综合分析,项目价值研判 分析项目价值、为营销战略提供依据,营销战略思考 项目运营所应采取的战略,6,河南城镇房地产发展特点 分析河南城镇房地产运营规律做为项目开发指导,产品思路 一期开发部分产品战略,营销节奏安排 各个关键节点营销推广、活动的策划与实施,8,7,形象包装 项目VI及前期广告推广建议,启动区建设 项目如何启动开发,目 录 contents,1,2,3,5,4,市场情况分析 对近期市场宏观情况、省内市场情况综合
2、分析,项目价值研判 分析项目价值、为营销战略提供依据,营销战略思考 项目运营所应采取的战略,6,河南城镇房地产发展特点 分析河南城镇房地产运营规律做为项目开发指导,产品思路 一期开发部分产品战略,营销节奏安排 各个关键节点营销推广、活动的策划与实施,8,7,形象包装 项目VI及前期广告推广建议,启动区建设 项目如何启动开发,近两年国内房地产市场调控政策不断出台,2011年至今为稳定房地产市场发展，国务院、银监会等相继出台多项政策对稳定房地产市场发挥了重要作用。毫无疑问，稳健调控成为近两年房地产调控的一个主旋律，不论是限购还是房贷利率等措施都让房价得到了控制。2011年1月14日：中国人民银行决
3、定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 2011年1月25日：住房城乡建设部等部门联合出台的房地产经纪管理办法整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益。2011年1月27日：财政部公布了关于调整个人住房转让营业税政策的通知，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。2011年2月9日：住房和城乡建设部发布关于调整住房公积金存款利率的通知，五年期以上个人住房公积金贷款利率上调020个百分点，调至4.50%。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调025个百分点，调至4.00%。2011年2月1
4、8日、4月17日、5月12日、6月14日：中国人民银行连续上调存款类金融机构人民币存款准备金率两个百分点。2011年7月14日：国务院召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨压力仍然较大，要求继续严格执行限购政策，上涨过快的二、三线城市也要采取限购2012年2月28日，存款类金融机构人民币存款准备金率下调0.5个百分点。,近期国内房地产市场,大部分城市销售额下滑 ， 特别是一、二线城市（如图所示） 多个城市传出首套房贷款利率打折的消息，其中广州甚至出现 8.5 折利率优惠 ）,我们认为，政府调控政策的主要用意是控制一二线城市房价过快上涨，对于解决城镇居民房产的刚性需求持鼓励态度。,2012国
5、内房地产市场,以郑州为代表的河南楼市回暖势头明显,我们认为，郑州楼市的回暖一定成度上体现了河南刚需客户观望态度的转变，加之受部分城市信贷政策松动的影响，客户购房意愿在回升。,数据显示： 三 月份郑州市商品房成交面积 64.53 万平方米，环比上涨 80.05%，同比上涨 5.48%，销售套数 6709 套，环比上涨 87.56%，成交均价7280 元/，环比下降 2.55%，同比上涨5.68%；商品住宅本月销售 55.08 万平米，环比上涨 76.37%，同比上涨 15.86%，成交均价 6261 元/，环比下降 6.05%，同比上涨13.4%。,我们认为，政府调控政策出台的速度在短期内不会减
6、缓，但是受调控政策影响最大的一二线城市和少量发展过快的三四线城市，县域以及城镇地产反而会更加繁荣，以解决农村居民的住房问题。,政府领导人对房地产市场持续关注,温家宝： “房价还远远没有回到合理价位”、 “房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。” 郭庚茂: “在河南买房子会升值 ” “河南的城镇化率还较低,还不到50%,还有大量农民需要进城 ”,近期国内房地产市场,目 录 contents,1,2,3,5,4,市场情况分析 对近期市场宏观情况、省内市场情况综合分析,项目价值研判 分析项目价值、为营销战略提供依据,营销战略思考 项目运营所应采取的
7、战略,6,河南城镇房地产发展特点 分析河南城镇房地产运营规律做为项目开发指导,产品思路 一期开发部分产品战略,营销节奏安排 各个关键节点营销推广、活动的策划与实施,8,7,形象包装 项目VI及前期广告推广建议,启动区建设 项目如何启动开发,城镇地产刚刚起步，对品质要求不高现阶段城镇地产面对的客户群体文化水平相对较低，支付能力不强，对于产品质量概念不强，要求比此前的老式住宅功能更完善，具备基本居住功能。,城镇地产是当地财富阶层身份的标志现阶段城镇房产的持有者以当地本土财富阶层为主，一方面是经营需要，另一方面是其地位认同需要。,现阶段城镇地产以自建住宅的升级改造为主市场现有的城镇房产大部分源自城镇
8、居民的自建住宅，位置分散，资源配置不合理，城镇地产项目的开发 恰好可以改变这一点，即节省土地资源，又降低建造成本。,城镇地产以顺应国家新农村改造政策为前提，政策导向显著新农村改造，是现阶段城镇地产的重要组成部分，作为独立进行商业运营的开发企业也必须遵循新农村改造的大政策方向。,河南城镇地产发展的特点,城镇地产是农村产业升级、流动人口转移的产物毫无疑问，当人们手中有了钱：农村居民想往城镇靠拢；城镇居民往更高级别城市发展；农村居民和城镇居民受具备安土重迁的传统思想，对中国传统的邻里关系较为留恋，在城镇购置改善性住房成了最佳选择。,农村居民居住观念的转变是城镇地产发展的支柱随着国家利民政策的不断出台
9、，农村经济的不断发展，特别是输出劳动力的不段增加，我省农村居住观念不断增加。住房需求不断提高。也很大程度上带动了城镇地产项目的发展。,城镇地产对当地GDP增长 贡献巨大我国较快的国家GDP增长，源于城市的现代化建设不断加快，对于广大农村而言，一个企业、或者说一个房地产项目的建设就会对当地GDP增长造成极大的影响，因此乡镇政府会在房地产开发方面予以支持。,我们认为，虽然河南城镇地产刚刚起步，但根据我省的省情、中原经济区战略和城镇化发展目标，未来城镇地产发展前景广阔。,目 录 contents,1,2,3,5,4,市场情况分析 对近期市场宏观情况、省内市场情况综合分析,项目价值研判 分析项目价值、
10、为营销战略提供依据,营销战略思考 项目运营所应采取的战略,6,河南城镇房地产发展特点 分析河南城镇房地产运营规律做为项目开发指导,产品思路 一期开发部分产品战略,营销节奏安排 各个关键节点营销推广、活动的策划与实施,8,7,形象包装 项目VI及前期广告推广建议,启动区建设 项目如何启动开发,项目位置及所在区域，位置不可替代项目位于洧川镇，洧川镇是省级城镇建设重点镇；河南中州名镇；河南省小城镇建设先进集体；河南省乡镇发展百强镇；开封市18强乡镇排名第三；河南省科技示范乡镇；河南十一五建设成就十佳名镇。项目处于郑州、开封、许昌的交界地带区域重要性不可替代。,城际交通干道开许公路,洧川文化底蕴深厚，
11、本土居民有着强烈的文化归属感洧川物华天宝，人杰地灵。双洎河、杜工河、黎明河三河围城而过。城北有周灵王故陵、柏岗寨、韩国鸿台宫故址，城南有著名的牛脾山 、司马墓、陈里故里，城西有隐山岗，魏征庙里，城东有桐子产故居、竹林七贤之一阮籍故里，城内有宏伟的明代建筑城隍庙、洧阳书院、培风书院、奎文书院，并曾存有汉代著名碑刻“尹宙碑”等。洧川书画院驰名四邻。洧川镇群众文化活动的中心城隍庙。已是五百余岁的高龄的城南门 等等。,洧川城南门,洧川城隍庙,洧川鸿台寺,洧川镇 经济发展迅速，未来发展前景广阔在“龙头带动、集团推进、股份突破、规模发展”的指导思想下，组建了以开封拖拉机制造厂、开封宇通机械公司为轴心的龙头
12、企业。初步形成了以“四开两个集团”为纽带，以骨干企业为龙头，集团带企业、企业带农户、公司加农户的新格局。全镇年产值近8亿元，且上升势头迅猛。多重优惠政策的出台促进了个体经营的发展，居民船业、办厂欲望浓郁烈。高效农业示范园区，种子基地1.3万亩，订单农业面积1.7万亩 。,项目辐射范围内，教育资源丰富 “省级示范性高中”尉氏三中，已为国家各类高等院校输送合格学生6000余名，其中考入清华、北大、人大、复旦、南开、武大、西安交大、华中科大等重点大学800余名 ，是名符其实的”名校“。,项目辐射范围内，南街小学等各类小学、幼儿园十余所。,500亩超级大盘 配套设施齐全 成就一站式便利生活 健身器材、
13、文娱广场、社区内幼儿园、大型超市、零售型商业街等成就一站式便捷生活，对镇村居民而言是生活质量的大提升。,户型设计合理 居住舒适 两梯四户，出入便捷；全明设计；南北通透；卫生间干湿分离；动静分区；餐厨一体； 最大限度观景；私密性好；超大南向阳台；方正、最大限度利用面积；实用率高等。两,综合以上优势，我们认为 便捷的交通，大大扩展了项目的客户辐射范围； 强有力的经济发展支持，大大提高了当地居民的购买力，是项目热销的基础； 深厚的文化底蕴，加之经济发展带来的交流增加，多种意识形态碰撞，使当地居民更容易接受新事物，将减少城镇购房的心里阻碍； 优势教育资源使项目具备成为教育社区的潜质 综合来看，项目将成
14、为本地标杆性的居住项目。,项目发展素质综述,目 录 contents,1,2,3,5,4,市场情况分析 对近期市场宏观情况、省内市场情况综合分析,项目价值研判 分析项目价值、为营销战略提供依据,营销战略思考 项目运营所应采取的战略,6,河南城镇房地产发展特点 分析河南城镇房地产运营规律做为项目开发指导,产品思路 一期开发部分产品战略,营销节奏安排 各个关键节点营销推广、活动的策划与实施,8,7,形象包装 项目VI及前期广告推广建议,启动区建设 项目如何启动开发,问题一,县城购房成为目前小城市的购房主流，如何吸引镇区客户在本地购买？,项目发展核心问题思考,问题二,营销面临的客户群体少，如何实现项
15、目一炮打响并进行持续旺销？,问题三,如何进行产品品质与形象的塑造？,渠道营销,高性价推广,利用各种社会渠道，达到全镇人人尽知，如村镇领导带动、保险及银行客户挖倔等,镇区广告资源有限，利用针对性强的媒体形式进行针对性的推广，如短信、礼品派发、入户拜访等,高品质的广告形象设计，结合实景示范效应让客户提前感受居住品质，以此来拉高项目的形象、价格,展示体验,组织高效的销售团队，全面展示项目形象，以标准化、人性的服务体现项目的内涵与品质,销售组织,结合营销经验以及项目特质，我们认为以下将是突破问题的关键,活动营销,借助不间断的小活动持续造势，宣传项目形象，传递销售信息,目 录 contents,1,2,
16、3,5,4,市场情况分析 对近期市场宏观情况、省内市场情况综合分析,项目价值研判 分析项目价值、为营销战略提供依据,营销战略思考 项目运营所应采取的战略,6,河南城镇房地产发展特点 分析河南城镇房地产运营规律做为项目开发指导,产品思路 一期开发部分产品战略,营销节奏安排 各个关键节点营销推广、活动的策划与实施,8,7,形象包装 项目VI及前期广告推广建议,启动区建设 项目如何启动开发,产品集中化:主力产品面积区间70-80两居、小三居和110-130左右三居。产品创新化:在规划限制条件下，提高使用率，通过各种规范允许的方式赠送面积，产品创新做到极致。,产品开发精准定位,5%,大于140,大四居（可做部分复式）,25%,120-140,奢侈三居,25%,100-110,舒适三居,30%,90,紧凑三居,15%,75-85,
