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1、Copyright 2011 Dicity worldwide. All Rights Reserved,中国武汉 2011年11月,湖北仙桃项目整体战略思考及定位,谨呈：,前 言,随着仙桃经济快速发展，城市化进程加速，仙桃市房地产业进入高速发展期市场发展健康良性，供需两旺。广大城市居民希望能拥有属于自己的住宅。大力发展住房建设，以满足人民住房需求，将是未来城市房地产发展的主旋律。 城东片区属于较为成熟居民集中区域，承载“一轴两片两心”规划发展。 在上述的大背景下，我们认为本项目未来开发宜采用“稳健运营”原则。在此原则指导下，我们将站在城市发展的高度，深度挖掘地块特质，充分了解房地产市场，对项
2、目进行精准定位。,目 录,地块区位:规划城市形态为轴向带动、片区发展的多中心城市,项目地块,核心城区,本项目地块位于仙桃市仙下河与仙源大道平行线内。属于仙桃城东片区核心地段之中；,地块四至条件：南面临街面较长且临河,南面,西面,东面,北面,东：仙源大道至流潭南路交汇,南：仙下河,西：仙源大道至何李路交汇,北：城中村,地块周边环境较弱，南面临街面较长。,四至无明显特点，南面临河市地块内唯一景观资源。,内部条件：地势较低、无拆迁风险,东面,西面,北面,南面,地块大致呈正方形，地势较低,地块内部无拆迁风险,开发建议,城市背景,项目定位,市场解析,地块认知,目 录,城市背景：武汉城市圈西翼中心城市。,
3、湖北省政府将仙桃市纳入武汉城市圈发展规划，仙桃市城市发展定位为：武汉城市圈西翼中心城市。 2000年2月，国家体操训练管理中心授予仙桃市“中国体操之乡”和“世界冠军摇篮”两块“金字招牌”。,2010年完成地区生产总值（GDP）达290.9亿元，经济总量继续位居全省县市之首，这也是仙桃经济总量连续20年位居全省县市之首。 仙桃市是武汉城市圈重要的城市之一和武汉城市圈西翼中心城市，具有贯通南北、承东启西、得天独厚的区位优势，是我国“四纵四横”铁路主干网络中重要的组成部分，仙桃已成为江汉平原地区重要的交通枢纽。,城市背景：仙桃进入高速城市化发展阶段,从上表可以看出仙桃的人均GDP是3896美元，超过
4、全国平均水平；恩格尔系数也已经达到小康向富裕过渡的阶段；同时，仙桃城市化已经达到48.9%，表明仙桃已经进入到城市化高速发展阶段。,城市背景：规划形成“一轴两片两心”，发展南城、城北两城区,总体规划：以跨越沪蓉高速公路向南为发展为城市的重点发展方向 发展现状：老城区充分利用汉江景观资源及中心商业服务业发展相对成熟，城西公共服务设施较多，城南发展城市新中心、政府南移等，城东居住氛围成熟,城市背景研究总结,仙桃现状：以发展轻型工业和商贸流通为主导产业的滨江城市，已进入城市化快速发展阶段。 仙桃发展：以老城区为中心，以向南发展为主导，兼顾向东。 城东定位：规划城区东西两侧集中布置大规模工业用地。,目
5、 录,开发建议,城市背景,项目定位,市场解析,地块认知,萎缩,停滞,稳定发展,高速发展,国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。,宏观经济增长与房地产发展关系,人均GDP与房地产发展关系,2010年仙桃人均GDP为24737元，折合3896美元，持续两位数增长，房地产市场正进入快速发展阶段。 2010年，仙桃GDP为290.97亿元，增速达到19%，房地产进入高速发展阶段。 根据相关理论和国际通用衡量标准判断，仙桃房地产市场正进入一个快速发展的阶段。,仙桃总体市场：仙桃房地产市场正步入快速发展阶段,仙桃总体市场：仙桃房地产市场收支良好,近几年来，仙
6、桃市房地产投资额与销售额逐年上升，其总体上处于一个平稳增长期 相比较房地产投资额，其市场销售额高于投资额，仙桃房地产市场整体上体现“产出大于投入”，其总体发展非常健康,亿元,仙桃总体市场：仙桃房地产市场供求比分析,在2009年之前，仙桃房地产市场供应及需求走势都比较缓慢，2009年一度出现供大于求的局面； 到2010年，仙桃的楼市开始供求关系开始发生变化，已经出现供略大于求的良好态势；,仙桃总体市场：住宅市场供求分析,根据2010年度仙桃住宅数据统计分析，仙桃市住宅市场供需两旺，供求比合理，销售面积高于于同期新开工面积，空置面积仅16万平方米。,仙桃总体市场：住宅市场成交均价分析,2008年仙
7、桃商品住宅市场平均成交均价为2512元/。2011年上半年其成交均价为3086元/。三年来，其平均年增长速度为22.85%。仙桃住宅市场价格走势总体呈“平稳增长，快速上升”特征。,仙桃总体市场：住宅市场客户来源分布研究,仙桃市目前购房客户中，以本市居民消费为主，其占总比例达到40；来自本市乡镇居民购买亦占有相当比例达到近33%。由于城市化进程快速发展，本市和外地乡镇居民大量涌入城市比例提高，并增加其购房目的性；,仙桃总体市场总结,市场状况：持续健康发展，供求基本平衡。 市场价格：平稳增长，快速有升，2011年上半年成交均价达到3086元。 消费结构：本地居民和本市乡镇居民涌入占据主流市场。,仙
8、桃城东住宅市场供给总体特征,城东片区住宅发展速度缓慢 区域内以中低档住宅供应为主 区域内品牌开发企业较少，品牌物业稀缺 以老城区为中心，向南向东发展，政府规划利好,仙桃城东住宅市场消费需求特征,城东物业档次趋同，热销户型差距不大 购房人群以区内人员和周边乡镇为主，工薪化特征明显 规模化、个性化、多元化小区将领导近期置业潮流 多层物业供应渐少，高层物业开始受消费者青睐 “三高（高品质、高标准、高配套）”住宅走俏市场,仙桃住宅市场：城东片区内的客户结构趋向以中低端为主。,仙桃住宅市场：从整体来看住宅开发项目物业形态首选高层,通过对区域内开发项目的产品形态统计分析,高层物业形态成为开发商们的首选,其
9、次为多层,小高层居末.进一步分析发现,2010年以后新售项目集中以高层为开发模式被大量运用。,仙桃住宅市场：从整体做成交价格分析,区域内成交单价在3000-4000元/平方米左右，成交总价在36-45万元,城东住宅市场总结,城东片区市场总体供需两旺 区域的客户结构趋向以中端为主 区域内多层产品供应较少，高层物业开发由高容积住宅开发成为发展趋势，且渐受消费者清睐。,区域内住宅总供应量在334.6万/平方米，累计推售供应量在144.09万/平方米。,仙桃住宅市场供应分析,福星城：品牌开发商铸就成熟宜居大社区,30万方城东南片区高端住宅 一线开发经验、品牌实力 完善小区规划及社区规划,在售项目,福星
10、城一期户型赏析,三房两厅一卫104.95,三房两厅两卫121.73,项目户型以90-120以上的两房至三房产品为主，户型设计紧凑实用，户型格局合理，通过入户花园赠送，户型格局改变，满足三口之家或刚需客户需求；,和合国际城二期：多变户型设计及完善配套,25万方成熟住项目 创新户型设计、赠送面积 细致园林设计、多重景观 自成一体商业中心及配套,在售项目,和合国际城二期户型赏析,项目户型以60-140以上的两房至四房产品为主，户型设计合理，通过入户花园、飘窗、阳台空大使用面积，提高高层产品居住舒适度；,四房两厅两卫 146.16,三房两厅两卫 146.16,御台公馆：豪宅理念打造精品住宅,宽绰户型、
11、赠送面积 法式宫廷园林景观，注重品质 会所管家服务，物业尊崇感 独立商业，完善配套,在售项目,两房两厅两卫 117.79,御台公馆户型赏析,两房两厅一卫 95,三房两厅两卫 131.23,项目户型以95-137以上的两房至三房产品为主，户通过赠送面积达到2+1、3+1来增加居住使用面积，南北通透，适合于改善型住宅客户的首选产品；,公园世家：紧邻公园、自然景观得天独厚,本土品牌开发商、品质保证 1.5万方中央公园、自然景观 宽绰户型、赠送面积 会所加商业模式、完善配套,在售项目,公园世家户型赏析,三房两厅两卫 121,三房两厅两卫 121,项目户型以88-130以上的两房至三房产品为主，面积控制
12、集中以通透两房三房户为主，房屋功能性较强两房变三房，三房变四房产品较多；,锦绣江山：低密度高端住宅、强调居住品质,即将推出项目,26万方大社区，自身配套齐全 强调居住品质、多重景观面 大堂入户设计，建筑节能环保 N+1户型多变，赠送空间,两房两厅两卫 131.54,两房两厅两卫 124.91,锦绣江山户型赏析,两房两厅一卫 91.33,项目户型以80-131以上的两房至三房产品为主，控制面积总价，多重赠送面积，改变使用空间，是改善性客户客户首选；,典型项目总结,现有住宅物业供应主要以中高端产品为主，房型主要以2房和3房产品为主，面积段集中在80-130； 客户置业需求，仍多以改善自住为主； 户
13、型设计方面赠送面积、N+1户型更受市场青睐； 物业类型已经又多层向高层转换；,目 录,开发建议,城市背景,项目定位,市场解析,地块认知,地块SWOT分析,项目发展方向：产品创新具备成为引领区域市场的条件,本项目可依托产品创新优势与区域弹性发展空间，实现总成本领先，引领仙桃的普通住宅消费趋势,以时间换空间，打压式竞争策略，优良的性价比，成为仙桃整体市场的有力领导者。,基于城东片区，以临河景观优势，创新产品发展，成为区域市场的领导者与掌控者。,挖掘区域内生态资源，演绎全新现代城市生活理念，创建规模品质社区，成为仙桃城市居民购房的首选。,服务仙桃的、产品独特的、高性价比的、高端住宅小区,项目市场定位
14、,新仙桃人：具有新生活理念及需求的老仙桃人、憧憬西安生活喜欢仙桃的新仙桃移民。 全龄化：大跨度的年龄层面的组合、丰富的家庭结构组合 多元化：客户具有文化多元性。,全龄化、多元化的 新仙桃人,项目客户定位,阶层描述：以中等收入者自住为主，富裕阶层投资或改善为辅。 属地描述：仙桃市区为主体，周边县级城市为辅的新仙桃人群。 职业描述：政府机构企事业单位人员、都市白领、私营企业主等。 家庭结构：3口之家和2口之家为主，大家庭和单身为辅。 需求偏好：2室2厅和3室2厅为主，1房及4房以上为辅。 面积偏好：80-150平方米为主。50-60平方米和150平方米以上为辅。,项目客户定位：客户描述,对于区域：
15、中高档 基于城东片区已有的景观资源及未来规划发展，突破现有市场住宅产平形象同质化，塑造区域标杆，成为区域商品房市场的领导者与掌控者。,对于仙桃：大众精品 以时间换空间，以时间换成熟，提供精品项目，采取打压式竞争策略，在优良的性价比下，成为仙桃整体市场的有力竞争者，从而为本项目导入大量的区域外消费人群。,产品等级：品质社区、大众领域,由于低价、成本、容积率调整，仙桃市住宅由多层向高层的物业类型转换，高层物业是目前发展主流趋势且成交量占据市场主导地位。 为了弱化市场风险，提高项目的市场接受度，保证产品能够平稳快速去化，建议本项目建设在产品类型区别与区域内同质化严重的物业形态，选择沿街面以酒店式住宅
16、和住宅组的做法，提高产品溢价性并寻求市场空白的契机。 结合项目地块的容积率限制进行考虑，建议在以3栋高层以及一栋酒店组成。,建议采取以“酒店+高层”的物业形态,产品建议：产品类型以高层住宅和酒店组成,产品建议：户型配比控制,户型配比分析： 从分析仙桃市在售项目户型比例来看， 两房配比从29%60%不等，但主要集中在20-50%，去化率约28%; 三房从35%55%不等，主要集中在50-70%，去化率约64%； 四房或复式平均在10%左右，但去化率约为15%，去化速度较慢； 参考周边项目产品结构，以市场为导向，可推断本项目应保持主力户型以三房为主取其比例跨度中间值为60%；两房仅次之，取中间值为30%；四房或复式，比例控制在10%以内。 综合上述，本案各房型比例调整如下：,产品建议：户型配比控制,本项目力求以产品设计创新打破市场空白点，实现高溢价，建议结合市场客观情况，以宜居、高赠送、创新的产品引领居住革命，以此扩大项目影响力，吸引客户择优而居，故在保证舒适度的情况下，对产品面积及比例进行进一步调整。关键字：充分结合市场需求，丰富产品线。,
