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1、冉家坝项目前期定位策划方案,项目整体定位结论,PART 5,整体市场环境研判,PART 3,项目自身条件解析,PART 2,目录,项目SWOT论证分析,PART 4,企业开发目标解读,PART 1,2014.03,表层问题,深层问题,Part1 开发商目标解读,开发商目标解读,项目整体定位结论,PART 5,整体市场环境研判,PART 3,项目自身条件解析,PART 2,目录,项目定位论证分析,PART 4,企业开发目标解读,PART 1,2014.03,项目自身条件解析项目区位解读,项目位于渝北区冉家坝片区，临近北环，5分钟到达新牌坊商圈，10分钟即到观音桥商圈，与重庆北站、江北机场的距离均
2、在20分钟车程以内，区位优势较为明显。,Part2 项目自身条件解析,2014.03,项目自身条件解析项目交通环境解读外部交通,项目周边形成“三横三纵”便利交通路网，主要通过内环快速路和星光大道与主城其他区域相连，临近项目两个公交站点共14条公交线路，通达性好，昭示性强。,北环一站公交车次：245路、288路、465路、502路、537路、602路、621路、826路、832路、852路； 红星美凯龙站公交车次：245路、502路、530路、537路。,沙坪坝,北 碚,机场,新牌坊、观音桥,江 北,Part2 项目自身条件解析,2014.03,项目自身条件解析项目轨道交通解读,项目临近轨道交通
3、冉家坝站点，直线距离约300m，除了已通车的6号线，规划中的轨道交通5号线和环线目前已开工，预计分别在2017年、2018年通车，未来轨道交通便捷。,约300m,本案,轨道6号线,轨道5号线,轨道环线,Part2 项目自身条件解析,2014.03,项目自身条件解析项目公共交通解读四至环境,项目地块被城市主干道新南路、银杉路及两条城市支路围合，处于十字路口，噪音影响较大。,城市次干道,城市次干道,新南路,Part2 项目自身条件解析,2014.03,项目自身条件解析项目四至环境解读,项目北侧紧邻劲力五星城自由地，东接龙湖MOCO，南临祈年悦城和在建冉家坝中心，西面是金科国际广场，包括蚂蚁SOHO
4、和红星美凯龙，周边居住氛围浓厚，但形象较差。,冉家坝中心（在建）,龙湖MOCO,劲力五星城自由地,金科国际广场,橄榄郡,祈年悦城,Part2 项目自身条件解析,2014.03,地块价值,项目地块西、南两面紧邻城市主干道，相比另两条城市支路，人流量较大，商业价值相对较大。,Part2 项目自身条件解析,2014.03,项目自身条件解析项目经济指标解读,地块为商住用地，占地面积1.2万方，建筑面积7.2万方，总体体量较小,无大盘优势； 容积率6.0，限制物业发展； 商住比例为3:7，商业体量约2.2万方，精准定位有利于实现商业价值最大化。,Part2 项目自身条件解析,2014.03,项目自身条件
5、解析项目地形地貌解读,项目地块方正，内部呈下陷形态，与路面形成约10m高差，下陷部分平坦无高差，利于打造车库和地下商业。,2014.03,项目自身条件解析项目配套解读,项目周边生活配套和市政配套完善，生活便利，满足区域日常生活和商务需求。,重庆市中医院,石子山体育公园,松树桥中学,本案,中国银行,永辉超市,星光学校,重庆市农村商业银行,工商银行,冉家坝中心,重庆新天城小学,重庆龙湖医院,龙湖动步公园,龙湖花园巴蜀学校,市财政局,武警总队,重庆市第五检查分院,卫生局,重庆林业局,工商局,水利局,人事局,重庆海关,生活配套,市政配套,2014.03,项目自身条件解析项目配套解读,项目周边生活配套和
6、市政配套完善，生活便利，满足区域日常生活和商务需求。,石子山体育公园,本案,龙湖动步公园,生活配套,市政配套,2014.03,项目自身条件解析小结,1、区位优势：项目位于冉家坝中心，区域发展利好。 2、交通优势：轨道交通优势、公共交通便捷。 3、环境优势：紧邻两大公园，有利于后期营销，提升项目关注度。 4、商业优势：紧邻主干道，红星美凯龙及冉家坝中心辐射大量商业商业价值较大。 5、配套优势：项目配套完善，满足生活及商务需求。,项目优势,1、项目紧邻城市主干道，噪音污染较大。 2、项目四至环境形象较差，不利于自身形象打造，影响项目品质。 3、项目临近冉家坝中心大型城市综合体，增加了商业发展难度。
7、,项目劣势,项目整体定位结论,PART 5,整体市场环境研判,PART 3,项目自身条件解析,PART 2,目录,项目定位论证分析,PART 4,企业开发目标解读,PART 1,2014.03,住宅市场分析,2014.03,住宅市场,2013年重庆市量价齐升，价格环比上涨12.5%，单套成交面积趋小。,2013与2012年普通住宅物业对比表（万方、元/）,2013年重庆主城普通住宅物业成交量价月度走势图（套、元/）,2013年普通住宅成交163923套，环比上涨2% ； 套内成交面积1190.16万方，环比上涨1.63% ； 套内成交均价8409元/平方米，环比上涨12.48%； 平均每套成交
8、面积72.6平方米，环比下降0.37% 。,2013年重庆主城普通住宅3、4、10月旺季成交套数最高，成交高达17000套。成交均价7月达到全年最高水平，8734元/平方米。,2014.03,渝北区住宅物业成交位列第二，价格低于渝中区、江北区，有利于吸引更多价格敏感度客群。,住宅市场,2013年重庆主城普通住宅物业成交区域分布图（套数比）,2013年重庆主城各区域普通住宅物业成交套内均价对比图（元/）,2013年重庆主城普通住宅沙坪坝区和南岸区成交套数占比最大，并列占比15%； 其次为渝北区、江北区和巴南区和九龙坡区，分别占比14%，12%，11%和10%；,渝中区成交价格最高，套内均价达到1
9、0821元/平方米，其次为江北区和北部新区，成交均价分别为9461元/平方米，9016元/平方米； 渝北区成交价格相比较于渝中区、江北区低1000-2000元，将吸引更多价格敏感度客群。,2014.03,项目住宅市场分析市场格局,项目所在的冉家坝片区，目前仅有3个在售楼盘，内部竞争较少。 片区周边两大板块皆为房地产开发的热点区域，对项目造成一定的客源截留，构成了项目的竞争格局。,2014.03,项目住宅市场分析市场格局,供应：区域内共有14个楼盘，其中12个在售，供应体量近40万方， 产品：容积率集中在2-4，较高容积率促使区域产品以高层、洋房为主， 价格：主要价格集中在9000-12000元
10、/平方米之间。,2014.03,项目位于渝北北环出口，由国有控股大型投资集团、上市公司云南城投重庆首发项目，115万方后现代公园城，绿化率约为33%，是一个低密度、高绿化率生态住所。,交通：30余路公交线路，4个公交车站，轨道交通环线体育公园站，轨道交通冉家坝站； 商业：大型综合商业体，格调商业街区，风情高端餐饮步行街，未来的冉家坝商业中心，永辉超市，SM广场等； 金融：富滇银行、三峡银行、重庆银行、重庆农商行、华夏银行、建行、农行、中行、工行等； 资源：江北体育公园，两江春城公园，汽车电影公园、运动休闲公园和儿童游乐公园。,项目住宅市场分析案例分析,2014.03,项目涵盖超五星级酒店、国际
11、甲级写字楼、综合商业体、格调商业街区、花园洋房、联排别墅、SOHO小户、高层公寓等多种物业形态。,项目住宅市场分析案例分析,花园洋房,写字楼,2014.03,高层户型：2室2厅1卫+院馆，套内面积约63.02 户型方正紧凑，分区合理； 飘窗设计，增加室内景观价值； 空间灵活多变，可变三房。,项目住宅市场分析案例分析,洋房4层户型：3室2厅2卫，套内面积约99.51 户型方正紧凑，分区合理； 飘窗设计，增加室内景观价值； 入户花园设计，空间自然延伸。,项目户型以两居室户型为主，三室、四室户型为辅，面积区间为63-147。,2014.03,项目住宅市场分析案例分析,项目去年4月开盘至今，高层仅剩5
12、号楼还未推出，准备近期开盘，去化率达到69%。 价格：均价11000元/平方米。,售房部,销售现场,2014.03,项目整体评价：,项目住宅市场分析案例分析,2014.03,项目住宅市场分析长安锦绣城,项目地处新牌坊核心，总占地约 15万方，容积率约3.49，着力打造多重建筑形态于一体的大型城市综合体项目。,商业：自带约5万美国风情商业步行街； 教育：江北区观音桥小学、江北区花园小学，重庆市第十八中学、重庆市第十四中学、重庆市第七十三中学、重庆市第四十五中学、重庆市第四十二中学、重庆市蜀都中学、重庆市观音桥中学、重庆市第十九中学等； 医院：江北区第一、二、三、四人民医院、解放军第324中心医院
13、、江北区中医院、重庆第十人民医院、红旗河沟医院、龙湖医院。,2014.03,项目住宅市场分析长安锦绣城,项目共25栋楼，规划有景观高尚住宅、约5万平方米美国风情商业步行街、酒店式商务公寓、智选假日酒店等建筑形态，拥有酒店、超市、会所、学校、运动等完善配套。,幼儿园,渝北实验小学,美国风情商业街,2014.03,项目住宅市场分析长安锦绣城,三室两厅双卫，套内面积108.92平米，建筑面积130.25平米 四室两厅三卫+空中院馆，套内面积167.92，建筑面积203.4,3,4,一室两厅一卫，套内面积53.43平米，建筑面积63.89平米 两室两厅一卫，套内面积75.39，建筑面积90.15,2,
14、1,1,2,3,4,项目户型以两室、三室为主，在售房源套内面积区间为53-117。,2014.03,项目住宅市场分析长安锦绣城,项目分三期销售，目前在售6、7号楼，自2008年12月03日开盘以来，去化较好，达到76%。 价格：均价11000元/平方米。,2014.03,项目住宅市场分析长安锦绣城,项目整体评价：,2014.03,物业 类型,区域以高层产品为主，溢价能力有限,如何结合项目优势，打造溢价更高的产品？,价格,区域高层竞争环境激烈，且高层套内均价920010500元/。,如何在单价竞争激烈的市场下，实现项目价值最大化？,产品,区域主力的产品户型区间为40-80,如何定位面积区间、比例
15、，通过合理的户型设计，高附加值，实现产品突围？,竞品市场关键点,2014.03,公寓市场分析,2014.03,公寓市场,项目所在的冉家坝片区，目前公寓在售楼盘有2个，内部竞争较少，项目发展公寓物业，具有一定发展机会； 竞争板块产品户型主要为小户型，面积区间集中在30-60之间。 在售公寓物业销售价格在10000元/左右。,2014.03,项目市场分析项目周边典型公寓解析,沃泰第五区,2014.03,项目市场分析项目周边典型公寓解析,两江春城,2014.03,项目市场分析项目周边典型公寓解析,安泰城市理想,2014.03,现状,大区域内公寓产品较多，但冉家坝小片区内竞争不大,如何根据项目自身优势
16、，打造溢价更高的公寓产品？,去化,区域内公寓产品去化相对较快，呈现出供不应求的态势,如何在已有市场基础上，对项目进行创新打造？,产品,区域公寓产品主力户型区间为19-60,如何定位面积区间、比例，通过合理的户型设计，高附加值，实现产品突围？,公寓市场小结,2014.03,写字楼市场分析,2014.03,项目写字楼市场分析,2013年办公物业成交体量同比下降86万，降幅为43.2%，其中渝北区降幅最大； 成交单价下降485元/，跌幅4.52%，2013年办公物业去化情况较差。,2012与2013年办公成交对比表（万方、元/）,2013年各区域办公物业总成交体量同比2012年下降，其中渝北区降幅最大，2013年北部新区成交体量最大；各区域成交建面均价整体同比2012年相差不大，江北区涨幅较为明显，2013年江北区办公物业建面均价最高。,2014.03,冉家坝片区前期规划以商业和居住功能为主，商务楼宇相对分散。但项目所属的渝北-北部新区板块供应量较大，预计未来1年的市场供应将达到90万方，板块内部竞争激烈。,
