综合体项目住宅地块工程策划书

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1、金金地地商商置置淮淮安安综综合合体体项项目目住住宅宅地地块块工工程程策策划划书书编制：金地商置淮安项目中心审核： 审批： 日期：2015 年 12 月力宝置业（江苏）有限公司力宝置业（江苏）有限公司目录目录第一部分第一部分 项目概论项目概论 1.1 项目概况 1.1.1 项目名称、位置及规模1.1.2 场地现状及周边环境1.1.3 项目定位1.1.4 规划指标及可租售物业类型1.1.5 规划布局、业态分布及报建情况1.2 项目发展目标 1.2.1 进度目标1.2.2 质量目标1.2.3 销售、招商配合目标1.3 项目相关信息调查 1.3.1 项目周边现状调查1.3.2 当地建筑行业调查1.4

2、项目工程管控重难点专项策划 1.4.1 深基坑工程管理策划1.4.2 商业工程管理策划1.4.3 暖通机电工程管理策划第二部分第二部分 总平面管理策划总平面管理策划 2.1 总平面图 2.2 总平面管理策划内容及布置原则 2.2.1 总包单位标段划分及生活区设置2.2.2 临时施工道路组织2.2.3 场内土方平衡2.2.4 钢筋加工场及钢筋砂石等材料堆场2.2.5 大型施工机械布置2.2.6 特殊部位外脚手架的搭设方式2.2.7 临时水电及雨、污水排放系统的设置2.2.8 施工顺序安排2.2.9 分阶段场地布置第三部分第三部分 工程进度管理策划工程进度管理策划 3.1 进度管理保证措施 3.2

3、 工程进度管理策划内容 3.2.1 项目总体控制计划编制3.2.2 项目专项配套计划编制3.2.3 项目各单体专项进度计划第四部分第四部分 工程质量管理策划工程质量管理策划 4.1 工程质量管理目标 4.2 工程各阶段质量管控关键点 4.2.1 基坑支护及桩基施工阶段4.2.2 地下室施工阶段4.2.3 主体结构施工阶段4.2.4 设备安装阶段4.2.5 设备安装阶段4.2.6 景观实施阶段4.3 工程质量管理措施 4.3.1 图纸会审制度4.3.2 施工单位质量保证体系4.3.3 设备材料进场验收制度4.3.4 样板引路制度4.3.5 项目质量管理要点4.3.6 技术方案先行制度4.3.7

4、质量通病处理4.3.8 土建工程控制重点4.3.9 设计协调问题4.3.10 质量事故处理4.3.11 入住前质量检查和维修4.3.12 成品保护措施4.4 招标文件中工程质量要求 4.5 工程质量管理依据 4.5.1 现行国家及行业规范4.5.2 地区规范及标准第五部分第五部分 景观施工策划景观施工策划 5.1 园林景观工程内容及涵盖范围 5.1.1 各阶段控制要点5.1.2 景观施工主要涉及部门及职责5.1.3 景观工程现场管理要点5.2 景观施工前期策划 5.2.1 施工图纸审核及深化5.2.2 施工方案的编制与审核5.2.3 计划编制5.2.4 组织管理架构5.2.5 施工工艺流程的梳

5、理及策划5.2.6 施工现场踏勘5.2.7 样板引路5.3 硬质景观工程 5.3.1 基层5.3.2 铺装5.3.3 构筑物5.3.4 园林水景5.4 软质景观工程 5.4.1 地形规划5.4.2 乔木移植5.4.3 灌木与藤本移植5.4.4 草坪移植5.4.5 花卉及地被类移植5.4.6 水生植物移植5.5 景观给排水工程 5.5.1 给水工程5.5.2 排水工程5.6 景观电气工程 5.6.1 景观电气施工统一要求5.6.2 线路敷设及配电箱、灯具安装5.6.3 景观配电系统设置第六部分第六部分 精装房策划精装房策划 6.1 图纸控制 6.2 样板引路要求 6.2.1 销售样板交付样板6.

6、3 现场可视化管理 6.3.1 组织可视化6.3.2 质量可视化6.3.3 进度可视化6.3.4 文明施工可视化6.3.5 加工可视化6.4 施工工艺品质管理要求 6.4.1 饰面砖粘贴6.4.2 玻化砖、理石干挂6.4.3 涂饰工程6.4.4 厨卫间吊顶安装6.4.5 室内门6.4.6 地板6.4.7 淋浴屏安装6.4.8 洁具安装6.4.9 石材铺装6.4.10 电梯套口6.4.11 烟机灶具安装6.4.12 护栏与扶手安装6.4.13 保洁要求第七部分第七部分 工程风险控制工程风险控制 7.1 金地商置淮安综合体项目住宅地块风险管理计划 7.2 风险控制流程第一部分：项目概论第一部分：项

7、目概论1.11.1、 项目概况项目概况 1.1.1 项目名称、位置及规模项目名称：金地商置淮安综合体项目住宅地块 项目位置：项目位于江苏省淮安市，属于江淮平原东部，苏北五市之一，连 接着长江三角洲与环渤海经济活跃区域，临江近海，是南下北上的交通要道，区 域优势独特。项目基地西北侧临丰惠广场，东北侧临万达广场，东临翔宇大道， 西侧与南侧临近住宅区。拟建场地及交通位置示意图见下图：项目规模：金地商置淮安综合体项目规划用地面积为 41086.60m，容积率 4.5，总建筑面积 241807.57 m（其中地上计容建筑面积 184597.50 m，地下建 筑面积 57209.98 平方米），本项目使用

8、性质为商业金融业、办公、居住用地，规 划包括两层地下室、1#超高层办公楼、2#办公楼、3#6#共 4 栋住宅、1 栋多层商业 及其他配套服务设施。本项目地块分为两期进行开发，其中第一期为住宅地块，第 二期为商业地块，两者地下室互相独立、分期开发。本工程策划主要涉及第一期住本工程策划主要涉及第一期住 宅地块。宅地块。 一期住宅地块规划包括两层地下室、地上 2 层底商、地上 4 栋高层住宅。地 下一层建筑面积 11313.00 m，地下二层建筑面积 11376.00 m，合计地下室建筑面 积为 22689.00 m；住宅底层商铺合计建筑面积 7880.46 m；住宅配套用房合计建 筑面积 632.

9、83 m；3#、4#、5#、6#住宅建筑面积合计 63235.51 m。 二期商业地块规划包括两层地下室、地上多层商业综合体、1#超高层办公楼、 2#办公楼。其中 1#超高层办公楼为 39 层，建筑面积 53762.44 m；2#办公楼为 19 层，建筑面积 20193.44 m；商业综合体为 5 层，建筑面积 38341.97 m。 如下图：1.1.2 场地现状及周边环境 本项目地处位于淮安是水渡口商业板块，与淮安市老城区商业中心仅有三 公里左右，地理位置优越。地块公共交通及车行交通通达性都较高，地块接东侧双 向八车道的翔宇大道为城市主干道，且有有轨电车直接接入我项目下沉式广场，预 计 20

10、16 年 1 月通车。西侧为规划道路即将施工。北侧接淮海东路为城市主干道。3#4#5#6#2#1#项目东侧为钵池山公园景区，东北方向的万达广场、电信大厦、和平路侧丰汇广场 均为近年来淮安标杆写字楼。 项目现状：本项目在 2014 年 8 月暂停施工，按照原力宝公司图纸，桩基施 工已经完成，基坑支护已经结束（含水平撑），基坑设计使用年限 1.5 年，土方工 程开挖至-4.5 米左右（0.00 相当于绝对标高 12.200），坑内积水淹没水平撑。 如下图： 项目现状图：项目鸟瞰图：项目侧向图： 1.1.3 项目定位 本项目位于淮安市水渡口核心商圈板块，清河区与淮安经济技术开发区交 汇处，通过城市主

11、干道翔宇大道（双向八车道）与楚州区、清浦区相连，具有极高 的区位价值。项目处于淮安打造的三横三纵快速路网的核心交叉口，水渡口区域预 计将是淮安最重要的经济走廊。淮安规划的轨道一号交通线水渡口站与本项目下沉 式广场无缝对接。项目建成后将辐射以水渡口周边半径 3 公里范围内的以休闲、商 务消费、餐饮娱乐为主近 30 万人群。1.1.4 规划指标及可租售物业类型规划布局及报建情况本项目一期住宅地块规划有 4 栋高层住宅、2 层底商及配套用房，形成住宅组 团，错落布置，充分利用了钵池山自然景观，同时舒适的间距，避免了本项目住宅 塔楼对于项目西侧原有住宅的视线遮挡，真正做到景观最大化利用。在满足限高、

12、日照等相关规范前提下，创造最大化的花园来优化完善整个社区的空间，提升空间 品质，并且形成行对独立的高品质社区，使小区内每一户都享受到庭院空间。在用 地西侧城市规划路上设置住宅小区出入口，营造良好的入口形象。 本项目二期商业地块将 1#超高层办公楼嵌于用地最北侧，2#高层办公楼与其沿 西侧控制线并排布置，两者形成双子塔，在城市空间上形成呼应。用地东北角设置 为低层商业综合体，避免了对城市的压迫。 住宅地块各层平面图如下：地下一层平面图地下二层平面图：5#楼标准层平面图6#楼标准层平面图3#楼标准层平面图：4#楼标准层平面图1.1.5 报建情况本项目工程发改立项批复、建设用地规划许可证、日照分析已

13、办妥，目前项目规划方案正在积极同淮安规委会沟通。1.21.2、项目发展目标、项目发展目标1.2.1 进度目标（1）项目总体开发计划力宝商业广场进度 计划20151211（KPI）.mpp（2）关键节点一期住宅地块关键节点一期住宅地块关键节点关门时间关门时间开工2016.01.16 获取建设工程规划许可证2016.02.03 获取建设工程施工许可证2016.04.05 桩基工程、围护施工完成2016.04.22 总包进场2016.04.01 0.000以下地下室结构施工2016.07.22 最早主体结构达到销售形象2016.09.07 预售证2016.09.13 主体封顶2017.02.08 入

14、伙2018.04.20 1.2.2 质量目标实测实量实测实量评估分数不低于 85 分，精装修精装修实测实量评估分数不低于 80 分，一次性成活一次性成活质量实测实量数据不低于 88 分。严格按照国家规范性文件和施工质量验收规范组织施工，结合淮安市现行有关工程建设验评实施办法进行验收，确保达到国家施工质量验收合格标准。项目集中入住日工程质量缺陷率需满足以下指标要求： 精装修房：项目集中交付报修情况 ：毛坯房0.3 条/户；入住后 4 个月内，每月平均缺陷10 条/百户月；维修的关闭率以及一次成功率达到 90%以上。客户满意度：客户质量满意度 80 分；质量奖：达到省优工程标准。1.2.3 销售、

15、招商配合目标拟在南区（住宅区域）沿翔宇大道侧4#楼设置售楼展示中心及样板区。样板区总面积约1500平米，样板房设置在样板区内，计划于2016年8月26日开放。为配合营销，考虑沿项目主干道水渡口广场及售楼展示中心沿工地周边设置高度6m的营销大型广告展示牌。目前施工完毕。如上图所示：1）.售楼处位置选择靠近翔宇大道上1拖2的商铺，红色标注部分的9间商铺作为售楼处使用，一层面积共计约470平米，作为营销中心；二层面积约为350平米，作为办公空间。2）.选择4#楼5层东单元A、C户型作为住宅实体样板房。3）.选择售楼处南侧底商作为LOFT样板房区域。4）.售楼中心南侧作为景观示范区，面积约600平米。

16、进行实际施工平面布置时，售楼处、样板房、景观示范区等构成的示范区区域将作为独立区域被隔离，配合销售与营销工作的开展。1.31.3、项目相关信息调查、项目相关信息调查1.3.1 项目周边现状调查经现场踏勘，本地块场地周边大部分高程约为12米左右，目前已经进行一层土方开挖，开挖至水平撑梁处，基坑内标高约为-4.100左右。场地东侧翔宇大道预计2015年底进行轨道交通调试、运营通车。场地西侧为一在建项目“嘉福广场”，目前主体基本封顶。场地北侧水渡口广场。项目南侧为淮安市人民银行大楼。项目毗邻东侧翔宇大道、南侧接市人民银行大楼、西面与规划道路相邻；拟建建（构）筑物距东侧翔宇大道边线约30m ；距南侧人民银行边线在8m；距西侧规划道路5m，经管线探测，施工范围内无影响施工地下管线,东侧翔宇大道及北侧水渡口广场靠项目地块存在雨、污水、电力、煤气及军事管线，基坑开挖引起的地表沉降对管线的影响，尤其要关注煤气及军事管线的变形以及道路的沉降，在基坑围护监测方案中要设置专项深层土地位移监测点和地表沉降监测点结合基坑支护各应力点及周边观察井水