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1、- -江上潮观，洪波涌起 房地产租赁市场专题报告 核心观点: 从“居者有其屋”到“住有所居” 。我国住房改革目标正在发生变化。培育和发展住房租赁市场具有重要的宏观意义，租赁市场会获得稳定发展。 “租售并举”概念的提出，意味着我国住房改革目标正在从“居者有其屋”转变为“住有所居” ，住房租赁市场成为蓝海。 租赁市场需求端：存量可观，增量可期。随着更严厉的限购等政策的实施，50 个代表城市 2018 年 1-4 月商品新房市场交易量同比下降 12%，其中一、二线城市分别下降 33%和 12%，尤其一线城市交易量已处于下降通道，预计未来难以回升到高位。1-4 月，房企到位资金增速低至 2.1%，保持
2、低位状态，为获取资金，房企除了通过调整修建开发节奏来提高资金使用效率，更多地选择了转向政策支持信贷的新兴业务，如集体租赁住房、棚户改造等。根据对租金市场规模的预测，流动人口租金规模以及非流动人口中累计三年的高校毕业生带来的租金规模约为 1.305 万亿元。 租赁市场供给端：鼓励政策频出，各企业纷纷入局。2015 年 1 月住建部首次提出培育住房租赁市场，随后 16 年国务院办公厅再次强调此事，最后在 2017 年住建部等提出首先关注人口净流入的大中城市的住房租赁市场。为支持租赁住房建设，政府加大了租赁地块的供应，降低了土地获得成本。北京租赁地块供应量大且区位较好。2018 年上海租赁地块出让溢
3、价率为 0。国内长租公寓市场正在兴起，各类企业纷纷布局长租公寓，并且融资渠道逐渐多样化。 国外住房市场发展成熟，租售并举为常态。发达国家住房持有率较我国低，住房长期投资回报率较高，我国租房率还有很大的提高空间。美国租赁市场供应主体市场化，主要为个人和开发商。德国的政府限制租金，维护两方权益。日本的机构逐渐成为租赁市场供应主体。我们分析了美国、日本具有代表性的公寓运营公司，结论是集中式公寓位置为王，分散式公寓需配合其他相关服务获得租金以外的增值收益。 投资建议方面，就我国目前的情况看来，在需求层面，租房人群中的主力流动人口规模大且总量稳定，而高校毕业生数量在持续增长。需求端存量规模已达 1.3
4、万亿元，增量亦是可期；在供给层面，政府在土地、金融等方面的全方位支持政策频频推出，房企、酒店、房屋经纪公司、创业公司纷纷入局，长租市场有着极大的发展潜力。目前，A 股市场上，可重点关注率先进入长租公寓市场的房企和相关服务商，如万科、世联行等。 重点公司盈利预测与估值（股价为 6 月 14 日）房地产行业 推荐 维持评级 分析师 行业深度研究报告 房地产行业 2018年6月15日 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 -行业深度研究报告/房地产行业 潘玮 房地产行业分析师 ：（8610）6656 8212 ： 执业证书编号：S0130511070002 感谢实习生王璐为研究报告提供
5、支持 相对沪深 300 表现图 -15.00%-10.00%-5.000.00%5.00%10.00%15.00%20.0017-12 18-01 18-01 18-02 18-02 18-03 18-03 18-04 18-04 18-05 18-05沪深300房地产(中信)资料来源：中国银河证券研究部 相关研究 【银河地产潘玮】房地产行业周报：楼市去化加速，房企强者恒强 -2018.06.12 【银河地产潘玮】房地产行业周报：楼市成交回暖，土地供应回升 -2018.05.15 【银河地产】房地产行业周报：销售回暖受阻，土地成交持续缩量-2018.05.08 股票代码 股票简称 股价/元 E
6、PS/元 PE PB 投资评级 2017A 2018E 2019E 2017A 2018E 2019E 000002 万科 A 27.37 2.54 3.2 4.03 10.8 8.5 6.8 2.2 推荐 002285 世联行 7.34 0.49 0.6 0.75 15.0 12.3 9.7 3.1 推荐 资料来源：Wind,中国银河证券研究部 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 投资概要： 驱动因素、关键假设及主要预测： 1、政策是最关键的驱动因素：中央提出“房住不炒”的房地产政策基调，各地政府积极出台房地产调控政策，从培育供应主体、鼓励租赁消费、完善相关法律
7、等方面全方位倡导租赁住房市场的发展。短期政策与建立长效机制的长期目标紧密结合，在租赁住房需求将持续增长的前提下，我们预计未来租赁住房市场将迎来一个快速发展期。 2、租房人口及租金规模测算假设：将租房人口分为流动人口、非流动人口。假设未来五年以内流动人口存量、流动人口中租房人群比率、租房市场租金较为稳定，就此可以估算租房人口中流动人口部分市场规模；假设高校毕业生规模稳定增加，毕业生中租房人群、落户人群比率较为稳定，高校毕业生支付的租金至少位于全国平均水平，就此可以估算非流动人口中毕业三年以内的高校毕业生部分租房市场规模。假设非流动人口中，非毕业三年以内高校毕业生的租房人群相对极少，可忽略不计。
8、请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 -行业深度研究报告/房地产行业 3、租赁住房需求预测：我国地区之间发展差异将在一段时间内一直存在，城市之间也将保持人口的相互流动。流动人口在流入地自然形成住房租赁需求，不考虑租金的增长，我们预计流动人口带来的租金规模大约为 1.19 万亿元，加上落户的毕业三年以内的高校毕业生后总计约 1.3 万亿元。而随着租赁住房供应的增加，承租人权益得到保障，租房的需求还会大幅增加。 我们与市场不同的观点： 市场普遍认为我国租赁市场规模较小、需求不足。但我们注意到，由流动人口、高校毕业生测算的我国租赁市场已达万亿规模，而相对于国外成熟的住房市场而言，我国的
9、租赁住房市场还有很大的发展空间。由于政策支持，各方机构纷纷入市，租赁住房供应逐渐增加，同时区域发展差异、房价高企和户籍制度等原因又使得租赁住房需求有增无减，因此我国租赁市场前景可期。 估值与投资建议： 投资建议方面，就我国目前的情况看来，在需求层面，租房人群中的主力流动人口规模大且总量稳定，而高校毕业生数量在持续增长。需求端存量规模已达 1.3 万亿元，增量亦是可期；在供给层面，政府在土地、金融等方面的全方位支持政策频频推出，房企、酒店、房屋经纪公司、创业公司纷纷入局，长租市场有着极大的发展潜力。目前，A 股市场上，可重点关注率先进入长租公寓市场的房企和相关服务商，如万科、世联行等。 股价表现
10、的催化剂： 租赁政策支持力度加大；租赁市场需求加速提升。 主要风险因素：租赁需求不及预期风险。 目 录 一、从“居者有其屋”到“住有所居” 1二、需求端：存量可观，增量可期1（一）新房交易市场降温，租赁市场有待发育.1（二）租房者青睐小户型，流动人口为需求主力.4三、供给端：鼓励政策频出，各企业纷纷入局 .15请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 -行业深度研究报告/房地产行业 （一）政策总纲要全方位支持，土地供应利好.15（二）国内长租公寓市场正在兴起.201、传统住房租赁行业痛点频出，长租公寓应运而生.202、各类企业纷纷布局长租公寓.233、各类公寓运营商融资渠道多样29四
11、、国外住房市场发展成熟，租售并举为常态 .33（一）各国住房持有率较低，投资回报率较高.33（二）发达国家住房租赁市场支持政策较为全面.361、美国：租赁市场供应主体市场化，主要为个人和开发商362、德国：政府限制租金，维护两方权益373、日本：机构逐步成为租赁市场供应主体38五、美国、日本具有代表性的公寓运营公司.40（一）集中式公寓运营公司 Equity Residential 40（二）分散式公寓运营公司大东建托.44六、推荐标的47（一）万科：携泊寓率先进入长租公寓市场.47（二）世联行：依托房地产行业综合业务实现多元化服务.49七、风险提示50插 图 目 录 51表 格 目 录 52
12、行业深度研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 1-一、从“居者有其屋”到“住有所居” 我国住房改革目标正在发生变化。自 1998 年取消福利分房体制后，我国住房制度实现了商品化、市场化，同时房地产业成为国民经济的支柱产业。一直以来，我国房地产企业都以住宅开发-销售为主要营运模式，2015 年 1 月住建部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见中首次提出租售并举的概念，提出积极培育经营住房租赁的机构、支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租，改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。2016 年 6 月国务院发布关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意
13、见提出了培育租赁市场主体、鼓励租赁消费的意见。“租售并举”概念的提出，意味着我国住房改革目标正在从“居者有其屋” 转变为“住有所居” ，住房租赁市场成为蓝海。 培育和发展住房租赁市场具有重要的宏观意义。其一，租房市场能成为新的经济增长点。住宅租赁行业的产业联动效应强，对保洁服务、建材、家具等上下游相关产业的带动作用明显。其二，租房市场能改善住房利用率。发展租房市场是盘活住房存量、提高闲置房源使用效率的重要途径。其三，租房市场有助于推动住房合理消费。中小户型、中低价位的租房供给有助于实现住有所居的社会目标，从而提升社会福利，实现以人为中心的城市化。 未来十年，租赁市场会获得稳定发展。根据链家的研
14、究，目前中国租赁人口 1.6 亿，租赁房屋 4600 万套，未来会有更多人通过租房满足居住需求，并有越来越多的房屋通过存量盘活和增量开发的形式进入房地产市场。预计 2025 年租金 GMV（成交金额流量）将接近 3 万亿元人民币，租赁人口 2.3 亿；2030 年，租金 GMV（成交金额流量）将达到 4.6 万亿元，租赁人口达 2.7 亿。 二、需求端：存量可观，增量可期 （一）新房交易市场降温，租赁市场有待发育 中国房地产业协会会长公开发言称，2017 年中国房地产市场总规模超过 20 万亿，而住房租赁市场租金规模约为 1.3 万亿元，份额十分小，有很大的发展前景。一般而言，经济发达、年轻人
15、多的城市租赁住房需求量高，也比较能产生成形的租房体系，在我国一线以及相对发达的二线城市是培育租赁市场的主要城市。房价高、投资需求高，但房屋闲置、低效利用等问题同时存在于这些城市，解决这些问题的一个良好途径就是发展住房租赁市场。 新房交易市场降温。随着更严厉的限购等政策的实施，50 个代表城市 2018 年 1-4 月商品新房市场交易量同比下降 12%，其中一、二线城市分别下降 33%和 12%，尤其一线城市交易量已处于下降通道，预计未来难以回升到高位。请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 -行业深度研究报告/房地产行业 三线城市 2017 年初虽有回升，但今年也显现了降温趋势。我国住宅市场逐渐进入存量房时代，租售并举是房企必须的方向。 因资金紧张房企倾向于转向政策、信贷支持的新
