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1、南中心，第一创意综合体! 湘林项目定位及运营策略,湖南中原 事业一部出品 Hunan Changsha.01.2011,报告体系,Analyze System,中原对城市综合体的运营经验 中原对项目目标的理解 中原对城市发展的洞察及项目占位 中原对竞争、客户的洞察及项目定位 基于整体定位的物业发展建议及经济测算,中原，城市综合体运营专家！ 中原，城市综合体代理项目最多公司！,综合体量第一!,目前代理城市综合体项目8个，是湖南代理城市综合体规模最大的公司。,中原运营城市综合体表现,2010年3月引领中心区价格首度破万,刷新片区价格新标杆，实现7500至9000元的价格飞跃,嘉盛国际广场,建鸿达万
2、博汇,300万平米，再造三湘神奇。,92亿全国地王，530万平世界级“文化曼哈顿”，超大型城市综合体,中原运营城市综合体表现,北辰三角洲,新华都万家城,奥克斯广场,长房时代城,城市综合体，45万平高尚住区，成就片区价格标杆！,45万城市综合体，大河西，第一综合体！,中原运营城市综合体表现,纳爱斯,湘腾城市广场,城市综合体，市府中心缔造者！,城市综合体，沃尔玛雨花亭中心区！,中原运营城市综合体表现,中原运营城市综合体的经验总结,1、中原认为综合体的运营需站在城市的角度去思考！,2、中原认为综合体的运营要以某项物业功能为核心，驱动整体运营！,我们发现，城市综合体项目成功运营和实现高溢价的关键在于,
3、报告体系,Analyze System,中原对城市综合体的运营经验 中原对项目目标的理解 中原对城市发展的洞察及项目占位 中原对竞争、客户的洞察及项目定位 基于整体定位的物业发展建议及经济测算,目标解读：32万总建面城市综合体，16万平商业指标规划，拥有良好的商圈积淀、交通及配套条件。,商业占地面积：40亩 商业容积率：6 住宅占地面积：80亩 住宅容积率：3 总建筑面积：32万平米,有条件以商业带动实现高溢价。,目标解读：,大市场，货车横行，商家业态缺乏规划，道路形象差 给项目溢价的实现带来挑战！,报告体系,Analyze System,中原对城市综合体的运营经验 中原对项目目标的理解 中原
4、对城市发展的洞察及项目占位 中原对竞争、客户的洞察及项目定位 基于整体定位的物业发展建议及经济测算,【城市综合体的本源是城市】 项目占位必须站在城市发展的高度审视,长沙05年以前的发展方式是典型的单核心发展模式，五一广场是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能,多核心发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的动力源，将拉动城市快速发展,第一阶段：单核心扩张,第二阶段：多核化发展,第三阶段：都市群形成,长沙、湘潭、株洲的“一体化”发展是城市发展成为“都市群”的结果。多核心发展有利于城市群的形成,在长株潭融城的规划推动下，南城迎来新的发展契机。,长沙发展态势：基于城市
5、快速发展，长沙由单核进入多核发展阶段。,交通：2008年9月18日，重大基础设施项目芙蓉大道（长潭段）和红易大道全线开工 媒体：三市广播电视将交叉落地、长株潭区号一体化。,新南城是长沙发展的核心极，也是长沙的“新中心”，因为它支撑着“城市中心”的四大功能：即中央政务功能（CPD）、中央经济功能（CBD）、中央生活功能（CLD）、中央信息功能（CED）。,未来大长沙城市发展的核心方向,政府长株潭“两型社会”综合配套改革试验区“的推动,长沙发展态势：两型社会建设的城市大背景下，长株潭融城，长沙向南发展成为城市发展的主流方向。,长沙发展态势：武广开通、地铁修建、轻轨规划、旧改热潮，城市功能及品质迅速
6、提升，一个国际化大都市崛起的身影若现,从三市基础经济数据及发展趋势来看，经济支撑强劲。长株潭未来将形成超大规模的城市群落。,2009年三地基础经济数据,以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数 对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策,第二套房界定标准不同，不同金融机构出现以“家庭”或“个人”为单位进行辨别现象 个人已贷款还清或无贷款再购房算不算二套房未进行说明,4月15日，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1 对贷款购买第三套及以上住房
7、的，大幅度提高首付款比例和利率水平,4月17日，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于，贷款利率不得低于基准利率的倍,（一）借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统中其家庭已登记有一套及以上成套住房的。 （二）借款人已利用贷款购买过一套及以上住房，又申请贷款购买住房的。 （三）贷款人通过查询征信记录、面测、面谈，必要时居访等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套及以上住房的。,关键词：界定标准未定,关键词：认贷，以家庭为单位,关键词：认房，以家庭为单位，首付50%,关键词：三套房喊停，首套房三成首付,各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款； 对不
8、能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款； 对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上； 对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定； 加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。 从2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且为家庭唯一住房，则减半征收契税； 对个人购买90平米及以下的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%征收契税。（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）,市场背景：从“认贷”“认房认贷”“三套房喊停”，政策频出，严厉程度空前。,市场背景：央行年内第六次上调存款准备金
9、率，货币从稳；中央经济工作会议未提房产税，房产税预期降温。,中国人民银行10日晚间宣布，从2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这已是年内第6次上调存款准备金率，既显示政府稳定物价、控制通货膨胀的决心，也是对货币政策回归“稳健”的诠释。 分析认为，11月份信贷规模超预期、外汇占款规模较大、CPI数据继续攀升，是央行再次动用存款准备金率的主要原因。 中央经济工作会议要求将“稳定价格水平”放在更加突出位置。从会议释放的信息来看，“积极稳健、审慎灵活”、“不盲目追求高速度，全面加强价格调控监管”、“把好流动性闸门”等成为政策重点。 而备受关注的个人所得税、房产
10、税改革等话题，则呈现出不同预期：个人所得税改革可期，而房产税改革前景并不明朗，会议报告未涉及该话题。,市场背景：长沙整体市场成交量及成交价格在一定程度上受政策影响，但整体呈稳中有升的态势，政策影响相对较小。,成交量走势,2010全年整体呈“w”型分布，在起伏中逐步上升； 成交量在一定程度上受政策影响，调控政策后出现下滑，但随即开始稳步攀升,成交价格走势,从09年到10年11月，成交价格整体呈上升趋势； 09年下半年开始，价格连续较大幅度上升，4月新政后价格出现下滑，随着10年下半年政策频出，价格也开始高低起伏，但整体趋稳。,市场背景：929新政后9周成交量及成交价格均值相较均有一定幅度的提升，
11、政策未体现直接影响。,929新政前后9周均值对比,929后9周均值与全年对比,929后9周均值与415后9周对比,929新政前后9周均值对比，新政后成交套数、面积、均价环比均上涨； 与全年市场均值对比，929后9周套数、面积、价格均高于全年均值； 与415新政后9周均值对比，929后9周价量均有较大幅度上,一个伟大时代的到来 长沙进入全面升级时代,长沙迎来全面升级阶段，国际化大都市若现 【升级】【裂变】【南移】成为主旋律,【升级】城市功能、档次升级，一个国际大都市的身影渐现； 【裂变】城市中心由一极到多极，五一商圈单极优势削弱； 【南移】南向融城长株潭融城，城市一主两次四组团的扩城发展。,城市
12、融城的本质是将是城市群落的新定义,融城之下，我们发现，红星、南站、中信、省府商圈将处于融城中心位置，是未来巨型城市群落的核心区。,红星商圈,良好的发展前景、绝对的区位优势、巨大的升值潜力毋庸置疑，红星商业中心在未来长株潭三市融城后，将激发其更大的潜力，作为将来财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈，重点将放在发展品牌餐饮、酒店业。同时，圭塘河旅游风光带建设进程的加速，将促进该区域不仅仅是未来的全省政治文化经济中心区，也是集购物、美食、娱乐、休闲于一体的休闲区。可见，未来5-10年，将有近20万人陆续迁入该区域生活和工作。届时，一个商业繁荣、文化勃兴、人气齐聚的中央政务区将会在这片充满活力的
13、土地上迅速崛起，成为 未来城市群落的核心区。,商圈前景,省府商圈,南站商圈,中信商圈,长株潭融城、巨型城市群落的中心将是 全面升级后的“南中心”,商圈升级的本质是商业配套的升级,北辰三角洲： CLD。以居住为驱动的城市综合体，商业主要满足自身需要，将成为未来伍家岭商圈升级的核心驱动。,北辰三角洲,所属商圈：伍家岭泛商圈 交通情况：西邻湘江大道、南临五一大道、营盘路隧道附近、东北边为中山路。 运营优势：北辰新河三角洲目标为打造长沙CLD，两馆一厅、一线江景、社区内地铁站、大规模生活社区、完善的生活配套 项目占地面积约110万平方米，总建筑规模达500万平方米。其中，黄海标高39米架空平台上住宅面
14、积300万平方米，酒店、商业、写字楼、公寓等综合公共建筑80万平方米；,德思勤广场：大体量商业城市综合体，主要辐射区域为南城及未来长株潭中南部区域，将成为未来“大红星商圈”的核心驱动力。,德斯勤广场,所属商圈：雨花红星商圈 交通情况：项目位于长沙城南韶山南路与湘府东路的交汇处。 占地面积:300000平方米 建筑面积:1450000平方米 运营优势：项目占地面积450亩，包括大型商业中心、国际五星级酒店、甲级写字楼、淘宝城、主题商业街、电视直播大厅、环球影视城、国际学校、高档公寓等诸多物业类型，集高档购物、时尚淘宝、商务办公、金融、政务、会务、餐饮、娱乐、教育、居住等十大功能于一体。项目建成后
15、，将成为长株潭千万级城市群的商业中心、娱乐文化中心和长株潭商务金融中心，并且，作为红星商圈的核心项目，将带动红星商圈整体定位的提升和雨花区经济的发展，成为中部的消费中心。,保利南湖广场：强势江景，过江隧道口岸。集住宅、商业、酒店、写字楼、市政广场于一体的城市综合体，将为南湖商圈升级注入新的力量。,北起：南港路 南至：南湖路 西至：湘江大道 东抵：书院路,万达广场：商业驱动型第三代城市综合体，拥有24万平商业，为目前长沙之首，将成为五一商圈外扩升级的巨大驱动。,万达广场,所属商圈：五一商圈 交通情况：西邻湘江大道、南临五一大道、营盘路隧道附近、东北边为中山路。 运营优势：大体量商业运作，区域位置
16、绝佳，定位于未来五一商圈新商业中心，拥有大面积商业体量，打造长沙沿江最大商业综合广场。 项目占地约180亩，总建筑面积超过100万平米，项目总投资超过90亿元，是一个集高档购物中心、娱乐中心、高级酒店、商务酒店、时尚步行街、甲级写字楼等多种功能于一体的第三代城市综合体。它将全方位满足长沙市民衣、食、住、行等各方面的生活需求，在为人们提供“一站式”便利消费的同时，极大提升了长沙市的商务档次和居住品质。长沙开福万达广场不仅会填补长沙大型城市综合体的空白，而且将带动城市商业的升级，提升长沙的城市形象。,商圈升级时代的到来，强烈呼唤 驱动“南中心”升级的 商业中心群落,和谁站在一起很重要因为，只有从引领南中心升级、 辐射未来的长株潭巨型城市群落核心区的角度去看世界， 才能看到自身的真正价值！,从南中心区域来看，德思勤广场、中信新城、友阿奥特莱斯、喜盈门项目将与本项目一起成为驱动“南中心”升级的城市综合体。,
