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1、房地产营销策划,经三路项目第一阶段 补充报告二,谨呈：郑州鑫苑置业房地产有限公司,3,产品定位及配比建议,4,方案设计金座打造纯办公形象标杆提升整体价值；银座以小型办公物业为主保证销售速度；,工商银行广场,金座 25*45,形成视觉共享空间,主形象展示面,45,27,广场1400金座基底1125银座基底=1425覆盖率30；,57,150,12,银座 25*57,9,办公区入口,5,方案的经济评价,方案一：金座30层，银座30层；,方案二：金座25层，银座25层；,方案三：金座25层，银座18层；,方案四：金座18层，银座18层；,6,方案一：金座30层+银座30层,7,方案二：金座25层+银
2、座25层,8,方案三：金座25层+银座18层,9,方案四：金座18层+银座18层,10,比较发现，净利润和利润率在方案二达到峰值，从利润最大化的目标考虑，方案二为最优方案。,考虑因素做足容积率净利润投资利润率资金周转率车位比,备注：以上方案测算未计车库销售收入,11,方案二的主要参数,金座25*45*25（层）=28125银座25*57*25（层） =35025办公总建面63150M2商业面积5000M2地下停车场面积5500M2地面广场1400M2,12,目标客户 中小知识服务型企业的需求细分,13,客户特征描述,他们大多是专业写字楼的第一次置业者；公司处在发展阶段，有良好的发展前景，有充分
3、的置业信心；购置写字楼是他们提升公司形象，加快业务发展的手段，因此他们对写字楼的形象与品质非常关注；客户目的：把“家”搬到成熟商务区的专业写字楼中，改善办公环境，提升形象，寻求业务的更大发展。大部分公司规模不大，拥有员工20-60人左右，目前在政府办公楼或商住楼中办公，一般情况下，人均面积在6M2左右,一般不大于10平米。,14,金座的技术指标,公司类型：中小知识服务型企业员工人数：2050人；人均面积：69M2；核心客户的需求面积： 120450M2；主力产品面积：120200M2；小部分楼层设置300500M2的大面积单位；金座户数：按平均每户170M2计约160户；车位（按1：1计）：1
4、60个；,15,银座的技术指标,客户类型：创业型企业投资客企业员工人数：1020人；人均面积：67M2；核心客户的需求面积： 60150M2；主力产品面积：6080M2划分为小面积单位，弹性组合；方便客户投资及出租；,16,金座、银座的产品定位小结,定位原则：总体档次定位一致，以免拉大心理落差影响项目整体形象；扩大市场覆盖面。避免内部竞争，快速销售；建立产品标杆。但临街昭示性好的金座将打造成为价值标杆，在高度，体量，材料、单位面积上提升形象；,17,停车位建议,18,停车位按市场大势的标准测算，本案约需要240-300个停车位,对市场主流产品的车位配 比情况分析，200250M2 左右配1个车
5、位为市场所接 受的合理区间；由此推算本案车位约需：60000/（200250) =240-300个车位；注：调研结果显示车位紧张 现象在经三路区域普遍 存在。由于本区域土地稀缺 成本不断攀升，此矛盾只会 愈发突出。,19,按设计标准，方案三的停车位配比如下，选择地下两层有助于形成项目的优势，但成本增加2000万左右,地下一层：1800/30 + 5600/40 = 60 + 140 =200 个,地下二层：1800/30 + 11200/40 = 60 + 280 =340 个,车位配比: 64000/360=178,车位配比: 64000/200=320,20,但从车位配比情况测算，如果按客
6、户需求配比计算，按地下一层车库计，方案三的车位配置明显比方案二更合理；,建面与车位比： 320M2：1 （64000:200）户均配比：约为2：1 (400:200)金座约160户； 银座由于自由分割，不确定性因素多，暂定240户； 两栋共计400户；,方案二,金座25*45*25=28125 银座25*57*18=25650 总体量53775；车位比约为240M2：1按户均200M2计算，约268户；车位比接近1：1,方案三,21,根据市场大势和设计指标，方案二设置200个车位略显不足，需适当提高配置标准,方案二车位配置相对不足,市场角度,设计角度,车位比,240300个,一层200个,方案
7、二 2：1； 320M2：1,22,从车位配置的角度考虑，建议方案二（25/25) 加设半层地下车库，增至270个车位；,车位为270个建面与车位比： 230M2：1 （64000:270）户均配比：约为1.5：1 (400:270)金座约160户； 银座由于自由分割，不确 定性因素多，暂定240户； 共计400户；,23,或者考虑将方案一（30/30) 少设置半层地下车库，减至270个车位；,车位为270个建面与车位比： 283M2：1 （76600:270）户均配比：约为1.8：1,24,在提升车位标准时注意控制成本，因为从当前市场表明，车位比不是项目成功的核心因素；,而注协大厦的车位配置
8、宽裕（1：1.5；130M2：1），但对其价格和销售速度并无决定性作用。,市场调研显示，财富广场、金成国际、 国际企业中心的车位比相对紧张 （250平米：1以上），但销售情况良好。,25,汇报结束 谢谢！,26,附：方案示意图,工商银行广场,金座,主形象展示面,银座,办公区入口 (金座首5层架空）,中心广场,27,内容简介： 一、内容最新全国各大城市房地产市场研究、房地产项目研究、最新房地产行业分析、走势、预测以及全国各地区项目市场调研报告、投资可行性研究报告 二、41个细分栏目全部在内：市调、前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 三、企业实战（开发商、代理商、广告公司）：世联
9、、万科、中原、中海、博思堂、黑狐、风火 四、热点城市（覆盖全国绝大部分地区）：北京、上海、大连、成都、广州、南京、重庆、青岛 五、内容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG,28,经纬行2010年广州房地产市场上半年总结与下半年预测-14页 word CREIS中指情报2010年7月城市风险测评月报-96页 word 2010年香港物业报告（繁体+英文）-142页 pdf 2010年上半年西安房地产市场分析-6页 ppt 2010年廊坊市香河房地产市场调查分析-33页 word 2010年城建威尼斯项目滕州市场调研报告-89页 ppt 2010年7月淮
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