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1、第11章 不动产买卖合同,合同的订立合同的形式要件买卖双方的权利义务合同的违约救济,Web： 合同的订立,选买权 option,第11章 不动产买卖合同 第1节 合同的订立,制作人：吴一鸣,第1节 合同的订立,选买权的本质：承诺的权利 选买权行使的结果：买卖合同的成立,第11章 不动产买卖合同 第1节 合同的订立,制作人：吴一鸣,第1节 合同的订立,德国法中的购买权（Ankaufsrecht）,第11章 不动产买卖合同 第1节 合同的订立,制作人：吴一鸣,所有权人单方有约束之出卖要约 附条件之买卖契约 预约,三种表现形式,第1节 合同的订立,德国法中的购买权（Ankaufsrecht）,第11
2、章 不动产买卖合同 第1节 合同的订立,制作人：吴一鸣,所有权人单方有约束之出卖要约 附条件之买卖契约 预约,三种表现形式,第1节 合同的订立,优先购买权 物权性先买权,第11章 不动产买卖合同 第1节 合同的订立,制作人：吴一鸣,第1节 合同的订立,优先购买权与选买权之间的区别：,第11章 不动产买卖合同 第1节 合同的订立,制作人：吴一鸣,购买条件不同（价格）权利产生的方式不同（法定/意定）能否单独登记存在区别,第1节 合同的订立,物权性先买权与选买权之间的区别：,第11章 不动产买卖合同 第1节 合同的订立,制作人：吴一鸣,合同条款确定时间不同权利登记的效力不同权利行使的条件不同,第2节
3、 合同的形式要件,根据反欺诈法的规定，凡是受该法调整的合同，必须采用书面形式方具有法律上的执行力。,第11章 不动产买卖合同 第2节 合同的形式要件,制作人：吴一鸣,第2节 合同的形式要件,执行力要件 vs. 生效要件：,第11章 不动产买卖合同 第2节 合同的形式要件,制作人：吴一鸣,能否抗辩之不同部分履行原则适用之不同履行返还之不同,第2节 合同的形式要件,根据反欺诈法的规定，凡是受该法调整的合同，必须采用书面形式方具有法律上的执行力。反欺诈法适用于所有与土地交易有关的合同；它不仅适用于合同的订立，而且适用于该合同的转让和修改。,第11章 不动产买卖合同 第2节 合同的形式要件,制作人：吴
4、一鸣,第2节 合同的形式要件,德国民法典第311b条（关于土地、财产和遗产的合同）第（1）款规定：“使一方负有转让或则取得土地所有权的义务的合同，必须做成公证证书。关于土地所有权移转的合意已经达成，并且已经登记到土地登记簿中的，未遵守这一形式而订立的合同，按其全部内容来说成为有效的。”,第11章 不动产买卖合同 第2节 合同的形式要件,制作人：吴一鸣,第2节 合同的形式要件,意大利民法典第1350条规定：“下列行为应当以公证书或者私证书的形式进行，否则无效：1）转移不动产所有权的契约；2）设立、变更或转让不动产用益权、地上权、役权人权利和永佃权人权利的契约；4）设立或者变更不动产的地役权、使用
5、权和居住权的契约；5）放弃前述各项规定的权利的行为；7）不动产典质的契约”,第11章 不动产买卖合同 第2节 合同的形式要件,制作人：吴一鸣,第2节 合同的形式要件,中华人民共和国城市房地产管理法第40条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同”。,第11章 不动产买卖合同 第2节 合同的形式要件,制作人：吴一鸣,部分履行原则,部分履行原则（doctrine of part performance）的法理基础：,第11章 不动产买卖合同 第2节 合同的形式要件,制作人：吴一鸣,防止欺诈和伪证情势变更之救济实现当事人的真实意思,部分履行原则,部分履行原则 （doctrine of part pe
6、rformance）的法理基础：,第11章 不动产买卖合同 第2节 合同的形式要件,制作人：吴一鸣,防止欺诈和伪证情势变更之救济实现当事人的真实意思,提示：部分履行原则为司法原则，而非制定法原则,部分履行原则,部分履行行为的种类： 支付价款,第11章 不动产买卖合同 第2节 合同的形式要件,制作人：吴一鸣,提示：单纯的支付价款并不能够得到实际履行的救济，通常还需伴以其他部分履行行为。,部分履行原则,部分履行行为的种类： 支付价款 占有不动产,第11章 不动产买卖合同 第2节 合同的形式要件,制作人：吴一鸣,提示：占有需是经过出卖人同意的占有，且需为实际占有、持续占有,部分履行原则,部分履行行为
7、的种类： 支付价款 占有不动产 改良不动产,第11章 不动产买卖合同 第2节 合同的形式要件,制作人：吴一鸣,提示：改良必须是对不动产的永久性改良，且其价值必须达到一定程度,部分履行原则,部分履行行为的种类： 支付价款 占有不动产 改良不动产,第11章 不动产买卖合同 第2节 合同的形式要件,制作人：吴一鸣,特殊场合：特别家事服务,（exceptional domestic services）,部分履行原则,注意：买受人亦可援引部分履行原则部分履行原则适用于对书面合同的口头修改不适用部分履行原则时的救济：合理价值返还,第11章 不动产买卖合同 第2节 合同的形式要件,制作人：吴一鸣,部分履行原
8、则,合同法第36条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”,第11章 不动产买卖合同 第2节 合同的形式要件,制作人：吴一鸣,英国法的规则,1925年财产法第40条执行力的条件：书面形式，或符合部分履行原则1989年财产法（杂项规定）第2条书面形式为成立要件，废除部分履行原则,第11章 不动产买卖合同 第2节 合同的形式要件,制作人：吴一鸣,英国法的规则,A contract for the sale or other disposition of an interest in land can only
9、be made in writing and only by incorporating all the terms which the parties have expressly agreed in one document or, where contracts are exchanged , in each.,第11章 不动产买卖合同 第2节 合同的形式要件,制作人：吴一鸣,英国法的规则,由于不动产在人们生活中的重要性，无论是为了避免由于1925年财产法第40条的规定而不经意间形成买卖合同的情况，还是为了确保人们不会不公正地逃避他们道义上的责任，都有必要令不动产买卖合同具备特殊的形式要
10、件。 英国法律委员会：“土地买卖等合同的形式” （1987年）,第11章 不动产买卖合同 第2节 合同的形式要件,制作人：吴一鸣,合同无效的情形,1、虚假陈述（misrepresentation）,第11章 不动产买卖合同 第2节 合同的形式要件,制作人：吴一鸣,虚假陈述关涉合同重要事实 虚假陈述可由过失构成 不属于虚假陈述的三种情况,已知或应知的事实 经实地勘察可知的事实 双方获知机会均等的事实,合同无效的情形,1、虚假陈述（misrepresentation）,第11章 不动产买卖合同 第2节 合同的形式要件,制作人：吴一鸣,虚假陈述的后果： 作为抗辩理由 作为侵权事由 作为要求损害赔偿或
11、撤销合同的事由,合同无效的情形,2、误解（mistake）,第11章 不动产买卖合同 第2节 合同的形式要件,制作人：吴一鸣,双方误解 对重大事实的误解 不包括对不动产价值和法律的误解,合同无效的情形,3、合同违法,第11章 不动产买卖合同 第2节 合同的形式要件,制作人：吴一鸣,目的违法：整体无效 部分条款违法：该条款无效,合同无效的情形,第11章 不动产买卖合同 第2节 合同的形式要件,制作人：吴一鸣,虚假陈述,欺诈,过失的虚假陈述,隐瞒事实的欺诈,误解,重大误解,第3节 买卖双方的权利义务,衡平转化原则 有关占有的问题 可交易产权原则 瑕疵担保义务 履行时间 不动产灭失的风险承担,第11
12、章 不动产买卖合同 第3节 买卖双方的权利义务,制作人：吴一鸣,1.衡平转化原则,“衡平转化原则就是在一定情况下将土地视为动产并将动产视为土地。因此，当一个土地所有人签署了一份有效且有执行力的买卖合同后，虽继续持有普通法产权，但却是作为受托人，为买受人的利益持有；买受人成为了衡平法所有人（同样，买受人）作为受托人，为出卖人的利益而持有价款”。Illinois: Shay v. Penrose (1962),第11章 不动产买卖合同 第3节 买卖双方的权利义务,制作人：吴一鸣,1.衡平转化原则,1 .合同一方死亡时的适用（1）如果死亡的是出卖人（2）如果死亡的是买受人 2.一方当事人的债权人主张
13、债权时的适用,第11章 不动产买卖合同 第3节 买卖双方的权利义务,制作人：吴一鸣,2.有关不动产占有的问题,占有不动产的出卖人的义务 占有不动产的买受人的权利 占有期间的收益分配 违约场合的利益平衡,第11章 不动产买卖合同 第3节 买卖双方的权利义务,制作人：吴一鸣,3.可交易产权原则,可交易产权原则确立的原因：登记制度的缺陷,第11章 不动产买卖合同 第3节 买卖双方的权利义务,制作人：吴一鸣,3.可交易产权原则,可交易产权原则确立的原因：登记制度的缺陷 可交易产权的标准：主观标准,第11章 不动产买卖合同 第3节 买卖双方的权利义务,制作人：吴一鸣,3.可交易产权原则,可交易产权原则确
14、立的原因：登记制度的缺陷 可交易产权的标准：主观标准,第11章 不动产买卖合同 第3节 买卖双方的权利义务,制作人：吴一鸣,不拥有产权 产权上存在负担 合理怀疑,德国民法典第892条（土地登记簿的公信力）第（1）款：“为以法律行为取得土地上的某项权利或者此种权利上的某项权利的人的利益，土地登记簿的内容视为正确，但对正确性的异议被登记或者不正确性为取得人所知的除外。为特定人的利益，权利人在处分已登记于土地登记簿的权利方面受限制的，只有在该项限制可由土地登记簿看出或者为取得人所知时，该项限制才对取得人有效力。”,第11章 不动产买卖合同 第3节 买卖双方的权利义务,制作人：吴一鸣,3.可交易产权原
15、则,可交易产权原则确立的原因：登记制度的缺陷 可交易产权的标准：主观标准 导致产权不可交易的主要情形,第11章 不动产买卖合同 第3节 买卖双方的权利义务,制作人：吴一鸣,3.可交易产权原则,导致产权不可交易的主要情形,第11章 不动产买卖合同 第3节 买卖双方的权利义务,制作人：吴一鸣,产权链中存在瑕疵出卖人因时效取得产权产权上存在负担其它瑕疵,3.可交易产权原则,可交易产权原则确立的原因：登记制度的缺陷 可交易产权的标准：主观标准 导致产权不可交易的主要情形 公法对产权可交易性的影响,第11章 不动产买卖合同 第3节 买卖双方的权利义务,制作人：吴一鸣,3.可交易产权原则,可交易产权原则确
16、立的原因：登记制度的缺陷 可交易产权的标准：主观标准 导致产权不可交易的主要情形 公法对产权可交易性的影响 吸收原则,第11章 不动产买卖合同 第3节 买卖双方的权利义务,制作人：吴一鸣,4.不动产的瑕疵担保义务,货物出门，概不退换（caveat emptor） 买主自慎（buyer beware）隐含的适住保证 （implied warranty of habitability）,第11章 不动产买卖合同 第3节 买卖双方的权利义务,制作人：吴一鸣,4.不动产的瑕疵担保义务,最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十二条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”,
