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1、租赁 合同,一、租赁合同的概念、法律特征和种类 二、租赁合同的内容 三、承租人的转租权 四、买卖不破租赁 五、租赁房屋优先购买权和继续承租权,租赁合同的概念,合同法第212规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”租赁标的物可以是动产，也可以是不动产，但租赁物须是不消耗物、特定物、有形物。,法律特征,1、租赁合同是转移使用权、收益权的合同。 -租赁合同是以物的使用、收益为目的的合同，但当事人可以约定排除承租人的收益权。租赁物所有权不发生转移，租赁合同期限届满后，承租人须将原物交还。租赁合同的给付具有持续性，因此可将租赁合同称为持续性合同。 2、租赁合同是诺成
2、合同、双务合同、有偿合同。 - 租赁合同的成立、生效不受是否交付租赁物的左右，是诺成合同。出租人以标的物的使用权、收益权为对价，承租人以租金为对价，租赁合同是双务、有偿合同,租赁合同的种类,根据是否确定日期，可 分为定期租赁和不定期租赁。 定期租赁，当事人约定了租赁期限，但租赁期限如果过长，不利于平衡当事人之间的利益，所以合同法第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”。 不定期租赁，当事人没有约定租赁的期限。不定期租赁的特点是当事人有任意解除权。“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明
3、确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人“。,租赁合同的内容,（一）出租人的义务 1租赁物交付及保持义务2出租人的维修义务3权利瑕疵担保义务 （二）承租人的义务1、按约定使用与按性质使用2、妥善保管的义务3、不任意改善、增设的义务4租金支付义务5返还租赁物义务6收益权,出租人义务-租赁物交付及保持义务。,第216条：“ 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”-对租赁物的使用收益，以交付为必要，所以出租人应当按照约定地点、时间、方式、数量等交付租赁物，并应于租赁关系的整个
4、存续过程中，保持标的物处于适合使用、收益的状态，即保持租赁物符合约定的用途。,出租人的维修义务,保持义务的体现（220条、221条）：维修通常发生于租赁物破损、老化的情况下，如果是因为承租人的正常使用使标的物破损、老化（包括磨损）的，出租人有维修义务，如果由于承租人的故意或者过失，致使租赁物破损，自当由承租人承担责任，由出租人自负经费维修。,权利瑕疵担保义务,（1）权利瑕疵担保义务的含义。 权利瑕疵担保义务，是指出租人应当担保不因第三人对租赁物主张权利，而影响承租人租赁物的使用、收益。权利瑕疵担保义务是法定义务。（228条） （2）以抵押的财产出租对租赁合同效力的影响。 担保法若干问题的解释第
5、66条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。“,承租人义务-按约定使用与按性质使用,合同法第217条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。”- 如何使用租赁物涉及到双方当事人的利益。首先，承租人应当按照约定的方法使用租赁物；如果没有约定或者
6、约定不明确，则应按照合同法第61条的规定确定对租赁物如何使用，即按合同已有的条款或者交易习惯确定应当如何使用，如果还不能确定，则按租赁物的性质使用。使用方法与租赁物的用途有关。,妥善保管的义务,合同法第222条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”。-承租人对租赁物的保管，应尽善良管理人的注意义务。“保管不善“，是过错的体现，一种观点认为，因承租人的故意和重大过失致使租赁物毁损、灭失的，才承担责任。依照我国合同法第222条的精神，保管不善所体现的过错，包括故意和过失，并未排除轻过失。从法理上看，无偿合同无偿付出的一方，轻过失才能免责。因租赁合
7、同是双务、有偿合同，若租赁物毁损、灭失，承租人轻过失不能免责,不任意改善、增设的义务,合同法第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。” -有益费用的偿还问题(案例2),租金支付义务,租金的支付，是承租人的主要义务。承租人应当按照约定的时间、数额和方式交付租金。承租人应当按照约定的期限支付租金。226条：对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届一年时支付，剩余期间不
8、满一年的，应当在租赁期间届满时支付。,返还租赁物义务和收益权,返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，租赁期间届满或者租赁合同因解除终止，承租人应当返还原物，但返还原物并不等同于原状返还，因为即使是正常使用，租赁物也会有磨损、老化等损耗，以至于价值降低。因此，返还的租赁物符合约定的状态即可，如果对返还的租赁物的状态没有约定，返还的租赁物应符合按约定或者按租赁物的性质使用后状态。-235条 收益权-225条:在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。,三、承租人的转租权,转租是指承租人以自己的名义将租赁物出租给第三人（次承租人）使用、收益。转
9、租关系：一个标的物，两个法律关系，三方当事人。立法模式:1, 限制主义模式，即规定非经出租人同意，承租人不得转租或让与租赁权。德国民法典即采此见解。2,自由主义模式，法国民法典采用这种模式。我国合同法第224条就转租 采限制主义模式。 转租与租赁权的转让不同，转租是承租人以自己的名义向次承租人出租；租赁权转让，是承租人将合同约定的租赁权转让给新承租人，原承租人退出合同。 -B,转租的法律效果,1.承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人- 承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同(同意包
10、括事后默示追认)。 -出租人通知承租人解除租赁合同以后，承租人与次承租人之间的合同因失去了前提而不能有效成立。,2、次承租人对租赁物造成损失的，其应当对转租人（承租人）承担责任，承租人应当对出租人承担责任，不论转租是否经过出租人同意， -如次承租人的行为导致租赁物的损害，出租人追究违约责任，只能追究承租人的违约责任，而不能追究次承租人的违约责任，或追究出租人和次承租人的连带责任。如以侵权为由，则有可能追究承租人和次承租人的连带责任。,3、承租人未经同意擅自转租的，出租人有两个权利可以选择行使： 第一，出租人可以通知承租人解除双方之间的租赁合同。 第二，出租人也可以主张承租人与次承租人的转租合同
11、不生效。转租不生效的事由是承租人无转租权，擅自处分了他人的财产。转租合同属于效力未定的合同（可追认的合同）-案例1 -房屋转租司法解释,四、买卖不破租赁,合同法第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”对此规则，理论上多称为“买卖不破租赁”。实际上，所有权变动还可以因赠与和继承产生。因赠与和继承致使租赁物在租赁期间发生所有权变动的，同样不影响租赁合同的效力。,所有权变动不能击破租赁，是指先有租赁，后发生所有权变动的情况。租赁物在租赁期间所有权发生变动，归属第三人（买受人、受赠人、继承人）时，承租人可以其租赁权对抗新的所有权人。也就是新的所有权人与承租人应继续原
12、租赁合同，直至终期届至。 也即新的所有权人取代了原出租人的地位。租赁物是动产还是不动产，不影响该规则的适用。,抵押与租赁,同时根据担保法第49条的规定，抵押也不能击破租赁。物权法190条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。-B -解释,五、租赁房屋：优先购买权和继续承租权,（一）优先购买权（第230条）（司法解释） （二）继续承租权（第234条）（司法解释） 房屋租赁司法解释,合同法第十三章 租赁合同 第212条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第213条 租赁合同的
13、内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 第214条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 第215条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。,第216条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第217条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。 第218条 承租人按照约
14、定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。 第219条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失,第220条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第221条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 第222条 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 第223条 承租人经出租人同意，可以对租
15、赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。,第224条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第225条 在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。 第226条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以
16、上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第227条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。,第228条 因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。 第229条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 第230条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 第231条 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。,
