思源-贵阳太慈桥商住项目市场环境报告

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1、贵阳太慈桥项目市场环境报告思源经纪 二零零七年十一月,2,目录,第一部分 项目的初步判断,第四部分 结论与思考,第三部分 消费者调研分析,第二部分 项目市场环境分析,附 思源经纪简介,3,序,对本次招标与项目策划的理解 对项目开发目标的理解 项目策划的核心理论,4,对本次招标与项目策划的理解,高瞻远瞩，明确制定本项目的开发战略,以整体市场化运营的操作模式，保障实现企业开发目标,选择优势的资源整合服务商进行合作,整合专业的、高水平的全案地产经纪公司，为项目全程运作提供保障,5,对项目开发目标的理解,站在大盘操作的角度及项目整体运营的高度来审视：提升价值，力争项目最大经济效益； 实现整体项目的可持

2、续性销售，控制合理开发周期； 形成项目美誉度、确立开发商品牌知名度，实现有效客户资源积累，为开发商在贵州的长远发展提供战略保障。,6,项目策划的核心理论：三个维度,价值最大化,自身条件,市场竞争环境,7,第一部分 项目的初步判断,区位及概况 经济指标详解 地块现状条件分析 对项目的初步判断,8,项目策划的核心理论：三个维度,9,项目区域位置分析,本项目位于贵阳市两城区之一的南明区，地处城乡结合部，为旧城改造的一部分，是目前已知的距离城中心最近的大规模潜在住宅供应。,地块位置,10,项目交通环境分析,狭窄道路,目前地块与贵阳中心区衔接的道路仅有车水路一条，且车水路为两车道狭窄小路，交通条件较差。

3、道路是项目非常严重的制约条件。,11,地块总面积：933,215平方米 规划建筑用地：592,139平方米 市政道路面积：20,096平方米 河道及保护面积：35,787平方米 林地保护面积：269,336平方米 教育预留用地：15,857平方米 容积率：3.0 建筑密度：30% 绿地率：35%,主要经济技术指标,项目红线,12,地块功能规划分析,地形较为复杂，规划建筑用地只占总地块的63%； 林地和河道及河道保护面积共占总地块33%，一方面成为项目自然环境的优势，另一方面由于山地地势因素，为项目规划构成一定的制约。,13,土地性质：商业、居住综合用地 商业建筑面积：约80,000平方米 其他

4、公共服务配套设施建筑面积：不低于40,000平方米 回迁用房：暂定为130,000平方米套型建筑面积90平方米以下住宅建面须占住宅开发建设总面积的70%以上初步按照容积率3.0计算，总建筑面积约1,776,417平方米,项目地块属性,14,地块建筑功能规划初步估算,受70/90的限制，90平米以下住宅占项目整体体量的60%，总建约107万平米，成为规划体量最大的部分。,面积单位（平米）,15,项目地块条件分析,河道水面,山地,地势起伏，三面环山，两面临水；贵阳特有的喀斯特地形存在地下溶洞的可能性，建议首先进行地质初勘，了解地质情况，再开始可行的统一规划；贵阳人对河流、水系的青睐，可以指导河流两

5、侧的产品形态，实现价值提升。,16,17,项目地块可改造资源分析,北部为贵州水泥厂矿山分厂等单位办公、生产及居民住宅用地，目前处于拆迁阶段；拆迁完成后会直接降低周边的粉尘及辐射等污染，大大提升地块价值。,待拆迁宿舍,待拆迁矿场,18,建筑用地 林地保护 河流,高压线 现状铁路 拟建铁路,地块内有三条市政高压线环绕，且东、南、西侧（贵广线规划确定未实施）被三条铁路包围，综合环境受辐射、噪音影响严重。周边受水泥厂、电厂等影响，污染严重。,项目周边不利因素分析,19,项目的初步判断,项目规模大，开发周期长，操作难度大； 区域发展不成熟，配套不完善，交通将成为重要制约因素； 地块复杂，规划受限条件较多

6、； 70/90政策对项目形成严重的制约；项目属于城区内的大盘，具有地段位置优势； 三面环山，两侧临水，具有自然资源稀缺性优势。,20,第二部分 项目市场环境分析,宏观经济环境 城市规划 房地产行业环境 政策因素 住宅市场竞争环境 商业市场环境 酒店市场环境,21,项目策划的核心理论：三个维度,22,调研数据来源说明:,贵阳思源经纪 数据库 贵阳市政府网站 贵阳市统计局 贵阳市住宅房地产信息网 贵阳房地产市场运行分析报告（2007年上半年） 通过销售员咨询 网络查询等等,23,宏观经济环境,1,24,贵阳宏观经济情况分析,贵阳市GDP呈逐年增长之势，经济增长连续保持14%左右的强劲势头； 200

7、7年上半年贵阳市GDP同比增长15.8%，创20年历史同期最高增速。,信息来源：贵阳市统计局,GDP的强劲走势为房地产业提供了良好的发展环境,25,年人均可支配收入呈每年10以上的增幅,贵阳居民收入情况分析,26,城市规划,2,27,根据贵阳市“畅通工程”实施方案，贵阳市城市道路建设将在五年内完善城区“三条环路 十条射线”道路骨干路网系统，使中心城区交通拥堵问题得到有效解决。,20062010年贵阳市路网规划,二环路和十条射线之一的花溪大道建设将可以有效改善本项目的外部交通状况,28,房地产行业环境,3,29,贵阳土地供应分析,外地品牌开发商抢滩贵阳， 2006年以来，贵阳市通过土地招拍挂共计

8、成功出让近百宗地块，总占地面积在8000亩以上，预示未来市场竞争激烈。,土地供应总量充足，2006年共计出让近8000亩土地,30,房地产开发投资额稳定增长，年均增长23.2,贵阳房地产投资分析,31,商品房新开工面积增势强劲，市场供给加速放量,新开工面积年均增长12.4%,竣工面积年均增长5.6,贵阳房地产建设情况分析,32, 2007年上半年商品房供需呈同比放量增长态势,商品房供应面积同比增幅117.5%,商品房销售面积同比增幅42.7%,贵阳商品房供求分析,33,目前商品房供求仍以云岩、南明两区为主,两城区商品房批准预售面积占比54.7%;,两城区商品房登记销售面积占比51.8%;,贵阳

9、商品房供求区域分布,34,贵阳住宅产品形态构成,贵阳市现已形成以高层、小高层为主体，花园洋房、别墅为两翼的多元化产品分布，产品形态较为丰富。,35,户型面积供求主要集中在100144 其中120-144的舒适型三居最受市场追捧,贵阳商品房供求面积分布,36,房地产价格持续高涨，年均涨幅高达9.9%,贵阳房地产价格走势,37,住宅市场分布情况分析,38,中心板块土地供应稀缺，价格多年来持续稳定的上涨； 三桥板块随着政府对马王庙片区改造计划的确认实施，板块周边环境将大大改善，预计该板块房地产业将进入新的高潮。金阳板块是政府大力推进扶持的热点板块，是品牌开发商陆续进入贵阳的集中地，该板块目前进入高速

10、放量阶段，板块供销两旺， 2007年销售价格同比涨幅达到1520%。乌当板块自然条件优越，住宅市场发展也较早，前期以中低端住宅为主，随着保利温泉新城的推入，对该区域的价值提升起到积极推动作用。沙冲、小河板块因有山水黔城、兴隆珠江湾畔等相对成熟的大盘支撑，该板块成为城市居住新区，发展成熟度较高，住宅配套齐全,典型板块分析,39,以贵阳本土及省内其它地州为主 外省及境外购房者呈现需求上升趋势,客户构成分析,40,GDP走势强劲，为房地产业提供了良好的发展环境；整体土地供应总量大，品牌开发商大举进入，市场竞争激烈； 城区土地供应紧缺，住宅产品逐步向近郊、郊区转移；价格持续高涨，年均涨幅高达9.9%；

11、 贵阳本土及周边地州县为主要客群，省内其它地州、外省及境外购房者呈现需求上升趋势。,房地产行业环境小结,41,政策因素,4,42,土地调控政策,2003年9月4日，关于加强城市建设用地审查报批工作有关问题的通知（国土资发2003345号）； 2004年3月31日，关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知（国土资发200471号），即8.31大限 ； 2007年9月12日，国土资源部发布关于加大闲置土地处置力度的通知； 2007年9月30日，国土资源部国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见,严控高档住房类土地供应；,协议出让经营性土地的做法被正式叫停，以招标、拍

12、卖、挂牌为主导的新的全国土地政策正式实施 ；,有助于缩小建设用地使用权出让的宗地规模，缩短开发周期，确保土地调控政策的有效实施;,确保市场有效供应,一定程度上控制了大宗土地的出让；,43,金融税收政策,2003年6月5日，关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发2003121号） ； 2005年5月27日，关于加强房地产税收管理的通知（国税发200589号）； 2006年7月11日，关于规范房地产市场外资准入和管理的意见（建住房2006171号） ； 2006年12月28日，关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）； 2007年9月27日，中国人民银行、

13、中国银行业监督管理委员会发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知（银发2007359号）,中央政府对房地产的态度由支持转为警惕，从而拉响这一轮宏观调控警报;,通过税收手段，抑制住宅投资性需求，加大住宅投资风险;,外资主要投资于一线城市，因此此项规定对二线城市的影响不大;,提高开发商的开发成本，进一步间接提高房价；,央行在严控房地产信贷，防范金融风险。,44,中国人民银行、银监会发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍 ；,重点金融调控政策解读： 提高第二套房贷的首付比例与贷款

14、利率政策,关于加强商业性房地产信贷管理的通知 （银发(2007)359号 ）,影响： 房地产交易量及交易速度将会受到一定程度的影响； 对于投机起到一定的抑制作用。,45,市场调控政策,2006年5月29日，建设部、发改委和监察部等九部门联合下发关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国办发200637号） ，即“70 / 90”新政； 2007年3月16日，中华人民共和国物权法正式通过，2007年10月1日起开始实施。 2007年8月7日，国务院下发关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号） ，即24号文；,提出06年6月1日后的新开工项目将按“70 / 90”执行。,物权

15、法和房地产业关系最密切的是：基本原则的规定和关于不动产登记制度的规定；建筑物区分所有权的规定；建设用地使用权的规定；担保物权的规定。,表明政府调控由“主调市场”转向“主调保障”。,46,“自2006年6月1日起，各城市（包括县城）年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。”,重点市场调控政策解读：7090政策,关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（165号文件）,影响： 70-90政策将成为一项房地产调控的长期国策； 未来房地产市场的产品趋于同质化； 纯粹的大户型社区稀缺，甚至绝迹。,47,政策影响小结,70-90

16、政策将成为一项房地产调控的长期国策； 国家对房地产宏观调控力度会逐渐加强，未来不可预见的房地产政策风险依然会加大。,48,住宅市场竞争环境,5,49,竞争市场界定原则,城市标识性大盘竞争项目 太慈桥区域项目,规模大,项目周边,城市标识性大盘项目界定：实力开发商开发，具有较强品牌识别性、对本项目将产生竞争影响的城市名盘、大盘。 太慈桥区域项目界定：本案所属住宅区域范围内的商品房项目。以本案所处位置为出发点，向西以项目边缘为界，向南延伸至甘荫塘，北侧以花果园立交桥为界，东止于南明河。,50,城市标识性大盘,51,选择的六个大盘中，中天世纪新城及山水黔城与本案区域位置相似；其他项目均处于新开发区或稍远位置。,