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1、山西财经大学硕士学位论文房地产企业核心竞争力的培育研究姓名：武晓燕申请学位级别：硕士专业：指导教师：张所地2005房地产企业核心竞争力的培育研究房地产企业核心竞争力的培育研究摘要本文就什么是房地产企业核心竞争力以及如何培育房地产企业核心竞争力的问题进行了研究。本文的主要工作有两点：1. 构建了房地产企业核心竞争力要素因子体系。房地产企业核心竞争力是对需求导向力、国际接轨力、金融操纵力、规模扩张力、吸纳人才力和品牌打造力六要素包括三十一个因子的整合能力。这些要素因子共同构成一个互动、协同推进、良性循环的一个动态系统。2. 针 对 每 个 因 子 提 出 了 相 应 的 培 育 方 法 。本文借鉴
2、了一般企业核心竞争力的培育研究方法，针对房地产企业的每个核心竞争力要素因子提出相应的培育方法，并研究了在不同的房地产企业生命周期阶段培育策略的选择。关键词：房地产企业，核心竞争力培育，关键要素1山西财经大学研究生毕业 (学位)论文ABSTRACTThis paper has studied on the question that what is core competence of corporation ofthe real estate and how to foster it. The main idea of this paper has two points:1.Has struc
3、tured key elements and factors system of core competence of the realestate corporation.Core competence of the real estate corporation is the ability that can organizerequirement and demand guid ing strength, world integrating strength, finance handlingstrength , scale enlargement strength , talents
4、absorbing strength and brand makingstrength. This ability includes six elements and 31 factors, which form a dynamic systemthat is an inter-dynamic, which advance in coordination and benign cycle together.2. Have put forward the corresponding cultivation methods to each factor.This paper has drawn l
5、essons from the cultivation research approach of the generalcore competence of corporation. This paper has put forward the corresponding cultivationmethods to each factor of the real estate corporation, and studied its cultivate choice oftactics in different life cycle stage of the real estate corpo
6、ration.Keywords : The real estate corporation, Fostering of core competence, Key element2房地产企业核心竞争力的培育研究第一章绪论一、选题起因和研究意义 随着中国房地产业的迅猛发展，房地产业已经成为中国拉动个人消费、启动市场和扩大内需的主要产业，作为国民经济的支柱产业之一，它对于中国经济快速持续增长和社会稳定起到了积极的作用。房地产企业是房地产行业的微观基础，其竞争力的强弱将直接影响到中国房地产行业的竞争力乃至国家的竞争力。因此，培养具有可持续发展的房地产企业已经成为近年来中国房地产企业高度重视的问题，关注
7、房地产企业，提升房地产企业的竞争力已是摆在我们面前的一个重要课题。20 世纪 90 年代以来，关于核心竞争力的研究已成为企业管理学的一个研究热点。运用企业核心竞争力理论揭示企业长期竞争优势的源泉，已成为最近一个时期企业战略管理理论研究的主旋律。中国已经加入世界贸易组织，还有不断步入和转入房地产行业的企业大幅度的增加，中国房地产市场的竞争愈加激烈，核心竞争力对房地产企业的影响力将越来越大。本文试图从核心竞争力的培育角度分析和认识房地产企业核心竞争力的内涵及结构，以期对房地产企业核心竞争力的识别和培育的研究奠定理论基础；同时，在实践中，进一步指导中国房地产企业发现自身竞争优势的源泉并加以重视，从而
8、在激烈的市场竞争中永葆生机。本文的理论和现实意义在于建立了适合于中国国情的房地产企业培育核心竞争力的理论指标框架，以解决国内房地产企业目前对于核心竞争力建设不足的问题，为进一步深化房地产企业竞争力的研究提供了新的研究理论。二、研究方法和框架本文采用构建要素因子体系的方法来研究如何培育房地产企业核心竞争力的问题。并利用企业生命周期理论分析了在房地产企业不同的成长阶段应该重视那些要素、着重侧重哪些因子来培育其核心竞争力。本文一共分为四章，第一章为绪论，简要的阐明了本文选题的起因和研究的意义、方法和文章的框架，解释了房地产和核心竞争力的概念特征以及国内外的研究概况，重新认识了房地产企业核心竞争力。第
9、二章是中国房地产企业的发展概况 ,从宏观和微观两个方面对房地产业和房地产企业的发展现状作了简要的概述。第三章是本文的主体部分，也是本文的主要工作和创新之处。在这一章，本文试图构建了房地产企业核心竞争力的要素因子体系，该体系包括 6 个关键要素 31 个因子，同时提出每个因子相应的具体的培育方法。第四章是房地产企业生命周期及核心竞争力培育策略研究，首先阐述了爱迪斯的企业生命周期理论，然后本文选择了前五个生命周期阶段作为培育房地产企业核心竞争力的五个成长阶段，并对每个阶段应该侧重哪个要素因子做了详细的分析和研究。最后是结论部分，通过上述分析，总结1山西财经大学研究生毕业 (学位)论文出中国房地产业
10、目前存在的问题，并提出房地产企业相应的对策。三、国内外研究概况纵观世界企业管理的历程， 18-19 世纪是经验管理的年代， 20 世纪初到 40 年代是科学管理时代， 40-60 年代是行为科学时代， 60-80 年代是战略管理的年代， 80年代以后是竞争优势的年代。 20 世纪 90 年代提出了企业核心竞争理论之后，人们发现它的巨大价值，从中找到了竞争优势的，企业持续发展的钥匙。经过战略管理学者的和企业界的不断研究，得出结论是企业成败关键在于是否拥有核心竞争能力。核心竞争力理论介绍到国内以后，很快受到国内理论界的重视，在大型国有企业、上市企业的核心竞争力的研究方面已经取得了一些研究成果。但是
11、在房地产企业的核心竞争力研究方面，由于研究基础的薄弱，目前只有几篇指导开发实践的应用性文章谈到房地产企业应该培养核心竞争力。造成这种状况的原因，客观上是由于中国房地产开发的时间太短，主观上是对房地产开发理论不够重视，因为很长时间内房地产开发有非常丰厚的利润，由于地价与房价联系在一起，政府的利益和房地产企业的利益捆绑在一起，于是房地产成了地道的暴利孤岛，在 2004 年的十大暴利行业位居之首，相比国外房地产企业的利润不超过 10，而在中国 30的利润非常普遍10。另外，对要素资源的政府的政策高度依赖，所以在房地产企业实践中一直没有重视企业的发展战略，不重视管理，不重视理论。近年来，竞争不断加剧，
12、竞争者不断加入，政策不断透明，传统的仅靠土地、资金和人才三种资源的占有来开发房地产的模式已不适应现在的竞争环境。不具备核心竞争力的企业已没有可持续发展的能力，它只能短期生存于房地产市场，最终被市场淘汰。在房地产市场竞争环境激烈的北京，有国内外很多有实力的房地产企业分享这个大市场，这就看各个房地产企业是否具有独特的核心竞争力。所以，作为房地产企业要建立持续的竞争优势，靠政策、靠资源、靠购买要素的传统模式已经失去优势了，在这样的竞争环境中要保持竞争优势的方法就是发展和培育开发企业的核心竞争力。事实上，房地产企业比一般的制造业更加依赖核心竞争力的培养，这是由于房地产产品是高度个性化的产品，不像一般的
13、可以大规模流水作业的制造业，可以制造出相同的产品。这样的制造业一旦制造出性能价格较高的产品，即便没有自己的核心竞争力也能维持一段时间该产品带来的超额利润，而房地产企业则全然不同，当一个房地产企业比较成功的项目完工后，在开发新的项目时，新的项目则是一个全新的 “产品” ，企业如果没有核心竞争力，那么该项目就缺少了成功的可能性。总之，房地产企业在单个产品的开发成功方面已经高度依赖核心竞争力的建立和培育。四、房地产的概念和特征房地产企业是经营房地产的企业。房地产是指土地及土地上的改良物，土地上2房地产企业核心竞争力的培育研究的改良物是指建筑物、道路、停车场、水电设施等。房地产是由土地引申出来的一组商
14、品的代名词。例如：住宅，它除了房屋之外，还包括土地、道路、草坪、停车场、变电站等一些公共设施。通常一般意义上的房地产是指城镇房地产。房地产一般可以分为两大类：地产和房产。地产是指土地，房产是指房屋。如果按照房屋的用途来划分，房产又可以分为住宅和非居住用房两大类，其中非居住用房还可以细分为办公楼、商业用房、厂房、仓库等。在市场经济中，房地产作为房地产市场中买卖双方交换的商品，具有与一般商品不同的特点。房地产又被称为不动产，它和别的商品有许多明显的差异。这些差异合在一起就构成了房地产的商品特性，主要包括:1.不可移动性。土地的不可移动性决定了房地产的不可移动性。房地产不象一般的商品，在供给不足或供
15、给过剩时，可以通过交通工具把另一地区的产品运来或运走，以调剂市场的平衡。房地产在出现供不应求或供过于求时，房地产价格就会幅度上升或下降。所以，与其他商品相比，房地产的价格波动频繁，且幅度较大。2.耐用持久性。土地一般情况下是不会损坏的，而修缮完好的房屋的使用寿命也相当长。由于房地产的不可移动性和耐用持久性，投资者就能够比较容易地从金融机构获得长期贷款。3.唯一独特性。世界上没有两幅土地或两间房屋的功用与品质是完全一样的。就住宅来说，每一间房屋都因地段、楼层、户型、朝向等条件的不同而不一样。所以难以对房地产的价值给予评估，在进行房地产交易之前，其成交价格是不确定的，每一笔房地产交易的完成，都要通
16、过不断地讨价还价。4.价值高昂性。与其他商品相比，房地产的价值非常高昂，大部分消费者必须依赖长期负债。由于房地产的不可移动性和耐用持久性，房地产市场也比较容易导致金融机构的介入。在以上两种因素的共同作用下，房地产市场与资金市场有高度的相关性。当银根松动、可贷资金充裕时，利率下降，融资比较容易，房地产市场繁荣；反之，当银根紧缩、可贷资金趋紧时，利率上升，融资比较困难，房地产市场萎缩。这个特点为政府干预房地产市场提供了机会，政府通常运用货币政策工具来影响房地产市场的中短期景气。五、核心竞争力的概念和特征1990 年普拉哈拉德(C.K.Prahalad)和哈默(Gary Hamel)在哈佛商业评论 上发表“Core Competence of the Corporation(核心竞争力)”,企业核心竞争力理论的研究因此而高度受到重视，他们研究的是多元化经营的一种模式，即所有进入的产业都有一个共同的圆心 企业核心竞争力。根据他们的界定，企业核心竞争力是指“组织中的积累性学识，特别是如何协调不同的生产技能和有机结合多种技术流派的学识 ” 。实际上，他们在文章中着重分析的是一
