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1、,深圳市福田区华强北华新村 旧城改造可行性研究,委托目的：为委托方制定深圳市福田区华新村旧城改造专项规划提供可行性研究报告,委托方：深圳市城市规划设计研究院有限公司,深圳市福田区华强北华新村旧城改造可行性研究,项目介绍 项目界定 项目改造的迫切性,项目解析,项目市场定位,经济效益,附件,整体定位 分项功能定位 多功能物业的共存,拆迁补偿方案 经济效益指标 社会效益 附表,华强北基础资料 IT产业研究 IT专业市场案例 综合体案例,报告框架,项目介绍 项目界定 项目改造的迫切性,项目解析,项目市场定位,经济效益,附件,整体定位 分项功能定位 多功能物业的共存,拆迁补偿方案 经济效益指标 社会效益
2、 附表,华强北基础资料 IT产业研究 IT专业市场案例 综合体案例,报告框架,本项目位于福田区华强北商圈内，红荔路、华富路、华强北路、华新路围合的区域。 福田区：全市的行政文化中心和以现代服务业为主的中心商务区 华强北商圈：深圳市市级商圈 深圳中心区：为全市的金融、商贸、会展、行政、文化中心,项目解析项目介绍,项目位置 位于华强北市级商圈,西面：紧邻华富路，对面为中心公园,东面：紧临华强路，隔路为圣庭苑酒店,北面：紧邻华新路、正对海关公寓,南面：紧邻红荔路，对面为 华强北商圈区域,项目四至,项目解析项目介绍,（2）地块高差特征：整个地块呈现东高西低的高差特征 地块海拔沿红荔路由西向东逐渐增高，
3、致使华强北路口与华富路口的高差约达10米； 地块海拔沿华富路由南向北亦逐渐增高，华新路口与红荔路口的高差约为5米；,（1）地块周边道路情况：除华新路的车流较小外，其他三条路是华强北与外界联系的重要交通干线,地块状况,项目解析项目介绍,（3）华新村现状,规模：项目占地8万平方米，目前华新村共有30栋住宅，994户；1栋办公楼 （交行大厦），1个幼儿园； 地块内有幼儿园、华新村总站等市政建设 目前部分住宅楼一层住宅、车库等被改建为商铺，主要为五金、发廊、小卖店、餐饮、快递物流等，根据调研，商业部分属违建行为； 办公楼一层为临街商铺，目前由于地铁3号线在建，商铺未经营； 华新村目前由深圳市大众物业管
4、理公司 ，管理费为0.68元/平方米. 月，整个小区开放式管理，居住人口杂乱，管理较差。,华新村现有物业产权面积,地块状况,项目解析项目介绍,项目解析项目介绍,（1）该项目主要外部交通条件,项目交通条件,项目解析项目介绍,（2）项目周边公交情况： 周边道路有华强北路、红荔路、华富路、华新路； 项目地块内目前有“华新村”公交总站，23、41路公交线； 红荔路公交站的线路超过20条：10、12、13、25、59、64、67、80、108、123、225、228等，连接市内各主要区域； 华富路“华新村”公交站线路超过15条：230、243、25、303、311、383、337等； 由于地铁3号线在建
5、，施工造成红荔路在近期内车流疏导压力较大；,项目交通条件,项目解析项目介绍,（3）未来轨道交通 项目红荔路上，设华华新站，地铁3、7线通过，3号线将于2010年开通，地铁7号线将于2015年开通； 3号线、7号线和地铁各线的接驳将使得福田、南山和龙岗方向的人流快速到达华新片区，将为项目带来巨大的人流。 （4）快速公交系统规划 规划中的BRT-2号线、3号线、7号线重点覆盖本项目所在片区华强-上步商业圈，可直达本项目。,项目地铁交通图,项目交通条件,项目解析项目介绍,项目隶属华强北商圈“中国电子一条街”， 商业业态主要包括百货、电子专业市场等，但档次普遍不高； 项目周边商务氛围较浓厚，主要办公为
6、与电子相关行业，写字楼品质不高； 项目周边分部主要为快捷酒店，星级酒店较少，大部分酒店物业档次不高； 项目东面住宅项目较多，主要为早期开发的中档住宅； 周边医院、学校、体育馆、公园等配套齐全，居民生活便利。,中高档酒店物业,项目周边物业,周边配套,项目解析项目介绍,项目解析项目界定,项目界定项目的特点,1、中国电子第一街,2、深圳市市级商圈,4、华强北旧城改造的示范区,华强北是中国最大的电子信息产品集散地，已形成辐射全国的规模效应 2008年12月，中国电子商会给华强北冠以“中国电子第一街”的称号，做大做强以电子元器件和消费类电子产品为龙头的电子交易市场,日均人流量50万人次（节假日高峰70万
7、人次/日） ，是目前深圳营业额最大的商业区 经过20多年的发展，现已形成多种业态并存的都市综合商业区,项目占地8万平方米，目前华强北旧城改造体量最大的项目,3、体量大、发展物业类型多样,1、中国电子第一街,2、深圳市市级商圈,4、华强北旧城改造的示范区,IT产业的、商务的,商业的,多功能的、综合体的,旧改拆迁的、居住的,项目界定项目的特点,3、体量大、发展物业类型多样,特点,项目解析项目界定,解决关键问题,解决的 主要问题,华新村项目旧城改造的必要性?,项目的市场定位?,项目经济效益、社会效益?,项目解析项目界定,旧城改造的迫切性 四大因素：商圈档次的提升、旧改示范区域的树立、交通问题的缓解和
8、项目现状亟待改造,华强北交通问题一直是制约华强北商圈发展的瓶颈 本地块较大的体量，建成后有4500个停车位，一定程度疏解华强北片区停车难的压力,特区内未建设地极其稀缺，未来可建设用地的供应，只能寄希望于旧城改造项目，本项目旧城改造的成功实施不仅更加充分体现了用地的商业价值，还树立了华强北旧区改造成综合体的示范区域，为其它旧城改造项目尤其是成熟区域的旧改项目提供丰富的经验,华新村现状的住宅楼已使用近二十年，外观陈旧，内部结构存在问题 华新村物业管理乱，整个小区开放式管理，居住人口杂乱，治安较差,华强北商圈可建设用地稀缺，发展十分缓慢，区域内IT专业市场混乱，缺失高档商业物业，与华强北市级商圈的地
9、位不符合，限制了整个商圈档次的提升 本项目占地规模大，可引伸华强北向红荔路以北发展，扩大华强北商圈的影响力,项目解析旧城改造的迫切性,项目介绍 项目界定 项目改造的迫切性,项目解析,项目市场定位,经济效益,附件,整体定位 分项功能定位 (1)商业功能 (2)商务功能 (3)居住功能 多功能物业的共存,拆迁补偿方案 经济效益指标 社会效益 附表,华强北基础资料 IT产业研究 IT专业市场案例 综合体案例,报告框架,在城市中心区域，综合体一般以下四种发展模式：,模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式complex =hotel+office+shopping+apartment+
10、案例：香港太古广场、 北京华贸中心模式二：以写字楼为核心功能的发展模式shoppingcomplex =office (主) +apartment(次) +hotel案例：广州中信广场、深圳信兴广场模式三：以酒店为核心功能的发展模式shoppingcomplex = hotel(主) +apartment(次) + office案例：上海商城模式四：以商业为核心功能的发展模式officecomplex =shopping (主) + hotel +apartment 案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城,地铁口、深圳市级商圈、华强北平时50万人流,综合体（complex）,综合体是将城市中商
11、业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。,定义,项目市场定位整体定位,项目市场定位项目整体定位,项目定位为以商业为核心功能的都市综合体 项目利用华强北成熟的商业氛围和电子产品聚集地的优势，突破传统的商业模式，使本项目从边缘变为中心 项目作华强北电子专业市场的升级版，引领华强北IT专业市场的升级 项目通过综合体自身多业态的配置，功能互相补充，同时满足华强北商业、商务、居住的需求,关键词：综合体、IT产业、中心化、升级化、一站式,“中国电子第一街”集商
12、业、商务、居住为一体的多功能城市综合体,以商业为核心功能的综合体=商业+商务+居住,项目整体定位,项目可能发展的功能 ,商业功能,以商业为核心 功能的综合体,项目临华强路、红荔路，均是华强北商业价值较高的街道 项目设有公交站点，并建成地铁3号、7号线及两条快速公交系统，交通便捷，地段前景看好 项目具有商业开发的基本条件，满足商业经营的可达性、昭示性、商业经营环境、人流量的要求 项目占地8公顷，是目前华强北最大的旧城改造项目，投资成本大，开发周期较大，最大地挖掘商业价值是保证本项目成功运营的关键,商务功能,居住功能,IT+百货+娱乐+餐饮+休闲,办公+商务 公寓+酒店+服务式式公寓,项目市场定位
13、项目整体定位,项目介绍 项目界定 项目改造的迫切性,项目解析,项目市场定位,经济效益,附件,整体定位 分项功能定位 (1)商业功能 (2)商务功能 (3)居住功能 多功能物业的共存,拆迁补偿方案 经济效益指标 社会效益 附表,华强北基础资料 IT产业研究 IT专业市场案例 综合体案例,报告框架,商业功能定位 华强北缺失娱乐、休闲功能，而IT专业市场是华强北商圈的最大特色,商业功能及其发展方式整体商业,商业功能定位 深圳与本项目竞争的大型商业项目均具有“购物、餐饮、娱乐、休闲”的功能，而广州、上海中心商圈内的大型商业物业也均具有以上功能,商业功能及其发展方式整体商业,IT 专 业 市 场,商业功
14、能定位 本项目商业适合发展“IT专业市场、购物、餐饮、娱乐、休闲”五大功能,商业功能及其发展方式整体商业,购 物,商业功能定位 本项目商业适合发展“IT专业市场、购物、餐饮、娱乐、休闲”五大功能,商业功能及其发展方式整体商业,餐 饮,商业功能定位 本项目商业适合发展“IT专业市场、购物、餐饮、娱乐、休闲”五大功能,商业功能及其发展方式整体商业,娱乐,商业功能定位 本项目商业适合发展“IT专业市场、购物、餐饮、娱乐、休闲”五大功能,商业功能及其发展方式整体商业,商业功能定位 本项目商业适合发展“IT专业市场、购物、餐饮、娱乐、休闲”五大功能,休闲,商业功能及其发展方式整体商业,商业业态定位 本项
15、目商业适合发展 “IT Box、Mall、百货、商业街”四大类,承担电子专业市场的功能,主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能,商业街,IT Box,本项目商业,主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能,Mall,主要承担购物的功能,百货,商业功能及其发展方式整体商业,承担电子专业市场的功能,主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能,商业街,IT Box,本项目商业,主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能,Mall,主要承担购物的功能,百货,IT Box定位,商业功能及其发展方式IT Box,1964-1981年,1982-1994年,1994-2015年,大型主机时代,个人PC为中心,以网络为中心,以信
16、息服务为中心,美国戴维莫谢拉权力的浪潮-全球信息技术的发展与前景中指出，IT产业发展存在四次变化浪潮：,商业功能及其发展方式IT Box,世界IT产业 IT产业的四次浪潮： 目前世界IT产业正处于第四次浪潮时，以软件、信息服务为主要技术,1994年至今,产业发展梯次化、产业分工全球化IT产业与传统产业渗透、消费类电子产品成为主流 竞争核心集中在创新和垄断上 产业“软”化的趋势 产品生产规模化、产品设计个性化,世界IT 产业发展趋势,GfK（全球消费电子零售研究会）表示： 2005-2007年，全球消费类电子每年以13%的增长率增长，预计未来五年将以该速度发展。 从国家和地区来看，中国依然是一个非常值得关注的市场，2006-2007年占全世界消费份额的11%，预计未来中国将是市场增长率最高的国家。,
