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1、,2010年宁波镇海商帮公园西侧地块项目可行性报告,小组成员：陈维造 段豪杰 汤益 郑小剑 葛学斌,前言本报告着眼2012年房地产市场宏观走势，结合宁波大市商品住房价格格局与区域市场竞争项目走势，旨在对本地块的房产项目作粗略的分析，如有雷同，纯属巧合。,一、项目基本简介分析二、市场分析三、项目定位四、项目价格预估五、项目招商策略,目 录,第一部分 项目的基本简介,项目地块及周边配套分析,地块分析： 浙江省宁波市国土资源局镇海分局于8月28日至9月7日正式挂牌出让镇海商帮公园西侧号地块。最后经146次竞价、近5个半小时的鏖战，该地块最终被竞买单位5号宁波建材房地产有限公司以楼面价6023元/竞得
2、，总价为219200万元，并一举打破了先前雅戈尔置业在竞拍茶亭地块时创下的18.17亿宁波土地总价记录，成为新的“宁波总价地王”。,项目地块及周边配套分析,周边配套分析： 商帮公园西侧地块附近环境优美，四周公交线路更可谓四通八达，交通便利。周边高等学府林立，宁波大学、宁波工程学院、浙江纺织服装职业技术学院等院校为其提供良好的学术科研氛围。“无宁不成市”是对宁波商帮最好的评价，比邻宁波商帮文化公园，悠久深厚的商帮文化底蕴使该地块充满浓郁的人文历史色彩。,一、项目基本简介分析二、市场分析三、项目定位及可行性分析四、项目价格预估五、项目招商策略,一、项目基本简介分析二、市场分析三、项目定位及可行性分
3、析四、项目价格预估五、项目招商策略,一、项目基本简介分析二、市场分析三、项目定位及可行性分析四、项目价格预估五、项目招商策略,一、项目基本简介分析二、市场分析三、项目定位及可行性分析四、项目价格预估五、项目招商策略,一、项目基本简介分析二、市场分析三、项目定位及可行性分析四、项目价格预估五、项目招商策略,（1）宁波市以“构建大都市、塑造新宁波” 为主题的宁波城市发展战略，为项目的构件提供了机遇， （2）定位为中低档住宅和“都市公园住区”的定位，符合大众需求 （3）位于庄市街道清泉路南侧、宁波帮博物馆西侧 、南边有浙江省纺织服装学院，宁波大学等教育资源，人文气氛浓厚；东侧的商帮文化公园和甬江，一
4、江一园带给项目上佳的绿化环境 （4）城市中心可供开发的土地资源稀缺，项目具有土地资源优势 （5）已形成一定的基础设施条件，靠近轨道中转站，规划中的三官堂大桥路过项目西侧， 交通便利；地铁也在建设当中，建成的2号线将使它的交通更便利。 （6）连接宁波市房地产热点区域，有良好的房地产发展区域 （7）宁波房地产业在国内起步早，档次高，拥有较好的产业支撑，有雅戈尔、万达等公司,项目的优势,（1）项目地块面积大，开发建设周期长，投资成本大，资金回收慢。 （2）地块周边的商业、生活、娱乐等配套设施落后，居住环境与商业环境尚未形成，不利于项目的推广。 （3）位于城乡结合部，位置较偏，人气不足； （4）现有自
5、然村带来的拆迁、就业安置等问题。,项目的劣势,（1） 宁波市的又一大块地皮开发，缓解了开发商的地慌 （2） 地理位置优越，四周学校，文化底蕴足，周处宁波帮公园环境优越 （3） 交通便利，处宁波和镇海之间，便于工作，休闲 （4 ）可成为又一居民区，拉动该地区的经济，将使成为又一发展新兴区 （5） 该地块拍出近22亿的天价，得到了媒体和公众的高度关注，加快了该地区的发展,项目的机会,第二部分 市场分析,宁波房产新政,1、作为一个新兴行业，宁波房地产发展十分迅速，已成为投资领域的重要组成部分。自2001年以来，宁波房地产投资增幅始终保持在两位数的发展速度。由于宁波小城市、大农村二元格局的影响，历年房
6、地产开发投资以市三区为主，市三区与县市间房地产开发水平差异十分明显。虽然政府出台一系列的政策促使城市规模的扩大和城市化建设的加快，但市区房地产开发投资仍处主导地位。,宁波的房地产市场分析,2、土地拍卖的高价位仍将推高未来房价。 2009年伴随楼市回暖，宁波市土地市场成交活跃，土地拍卖价格屡创新高，楼面价在万元以上的地块越来越多，这直接增加了商品房的开发成本，是推高房价上涨的主因之一。2009年9月26日，国务院发布了一则关于集约用地的通知，针对开发商首次明确规定土地闲置满两年的，将依法无偿收回。2009年高价购置的土地，在一两年后建成销售时，这些商品房价格仍将趋高。,3、宁波城市化进程加快是房
7、地产业发展的内在动力城市基础设施和大型项目的建设带动了宁波房地产业的发展。杭州湾跨海搭桥的建造，进一步显示了宁波这个现代化城市在长江三角洲所起的举足轻重的作用。近年内，宁波三江口、天一广场、老外滩、月湖公园、宁波大剧院、大学园区和万达广场等大型项目的建设，以及城市的东扩，都为宁波江东、江北地区的房地产业带来了新的活力。,4、由于年内商品房仍存在求大于供的矛盾，房价快速下滑可能性不大。统计资料显示，2009年宁波市全市房地产新开工面积为812.0万平方米，同比增长6.3%；竣工面积为665.1万平方米，同比下降20.2%；商品房销售面积为815.2万平方米，同比增长81.8%。尽管去年宁波市房地
8、产新开工面积有所增加，但无论是从绝对值角度还是相对值角度讲，均小于商品房销售面积这个指标，尤其是与2008年相比，2009年宁波市新开工面积的增速远慢于商品房销售面积增速，商品房的供求矛盾突出。,第三部分 项目定位,定位为“都市公园住区”。其功能配置以中高档住宅为核心展开，辅以外围商铺，使其兼具居住、娱乐、文化、饮食、休闲等功能，并合理利用周围的文化资源，以及其他功能设施，以补充、丰富和强化核心功能，实现功能发展的适度多样性策略，以保持自身功能的相对平衡以及区域活力在时间、空间上的接替和互补，使之成为符合中高收入人群的现代化综合性都市公园式的住宅。,项目定位,目标人群定位,目标客户来源分类,该
9、区大中型国企中高层技术及管理人员,该区各大高校教师及管理人员,该区各大行政事业单位公务员,于该区居住，武昌与汉口工作的白领人士,该中小私营企业主们,希望于项目置业的其它各类人士,目标人群定位,目标客户基本描述,年龄在28-50之间,个人收入在3500以上，家庭年收入在8万以上,房款总承受能力60万 ，首付能力18万，月供能力3000元/月,受过一定教育，文化修养良好,长期在居住于该区，或长期在该区工作,1,2,3,4,5,目标人群定位,目标客户消费特征,消费较为理智，注重产品形象，更注重产品品质,对产品的性价比要求较高，希望购买高性价比的产品,希望产品能彰显自我的身份,追求产品的舒适性，乐于享
10、受，崇尚享乐,对产品周边的生活配套与出行的便捷极为重视,希望产品具有较强文化内涵，以满足其精神上的需求,第四部分 项目价格预估,成本加成定价方法认知价值定价法 市场比较定价法市场涨幅预测定价法,定价方法分类,确定定价方法,下面，我们将选择市场比较定价法和市场涨幅预测定价法来确定本项目的价格。,该地块周边楼盘有嘉盛银座、合生国际城、清泉花园等，目前该地块周边在售的嘉盛银座的单价为7000元/，而同属于镇海的小骆花园均价为6100元/，具有很大的竞争力。 以楼面价6023元/竞得，总价为219200万元。竞拍楼面价超6000元/，也预示着未来该地块上兴建的项目的销售价将在13000元/左右。,第五
11、部分 项目招商策略,项目融资 本项目开发投资资金来源有三个渠道：一、银行贷款；二、自有资金；三、预售收入 资金运作方式：项目总投资285606万元，2009年10月-2010年6月资金投入为222373，包括土地竞拍费219000万元、前期费用1553万元、报建费用1820万元。向银行贷款177898万元，自有资金投入44475万元；第二年银行贷款1855万元；以后年份均采用预售资金投入。,招商策略,招商策略方面，我们将分三步走：,1,对一层进行招商。引入XX市具有较高知名度的大中型连锁超市，以人群带动人气。,2,一层入驻后，开始对二层进行招商。引入XX市著名连锁酒店，与一层连动，加强商业整体人气。,3,一层、二层均已入驻，并在区域居民群中产生较强人气与口碑后，开始对三层招商。引入各类特色型餐饮与休闲娱乐配套，在区域中树立首席餐饮娱乐城的强大品牌。,招商方式,1,走访招商：针对相关商户有目的地进行走访和沟通，传达招商信息，进行招商。,2,以商招商：结合商业项目的特质，注重行业内部和商家间的口碑传播渠道，起到以商招商的连动效应。,3,渠道建设：各类商业协会建立战略合作伙伴关系，共享其商户资源，甄选符合项目定位的商家。,上述的几个部分表述，经过我们小组激烈的讨论，论证，以及实地的考察最后我们小组一致认定该地块开发商用民宅住地方案是可行的!,Thanks！,
