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1、,杨文国,二一一年八月,房地产业合作建房 税收处理技巧,讲座主要内容,一,二,四,三,五,第一节 销售不动产营业税纳税人确定原则,销售不动产行为成立一般要件,形式重于实质原则,二,三,四,实质重于形式原则,一,条例和细则的基本规定,（一）条例第一条 在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。 （二）细则1.境内含义 细则第四条:所转让或者出租土地使用权的土地在境内；所销售或者出租的不动产在境内。 2.有偿含义 细则第三条：条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、
2、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。但单位,一、条例和细则的基本规定,第一节 销售不动产营业税纳税人确定原则,或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的劳务，不包括在内。 前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。 3.特别规定 细则第五条：单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人。二、销售不动产行为成立一般要件在所有涉及“销售不动产”营业税的案例中，对一个单位或个人是否发生了应当缴纳“销售不动产”营业税的行为，除特殊规定外，一般必须同时具备以下四个条件：（一）转让的是否为不动产的所有权；（二）被转让的不动产的所有权是否属于该单位或个人，或者说
3、谁转让了该不动产的所有权；,第一节 销售不动产营业税纳税人确定原则,（三）是否有偿；（四）不动产是否位于境内。 三、形式重于实质原则（一）中华人民共和国物权法 第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 （二）房屋登记办法(建设部令第168号)第八条 办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。,第一节 销售不动产营业税纳税人确定原则,第一节 销售不动产营业税纳税人确定原则,第二十
4、五条 房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括房屋所有权证、房屋他项权证等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明。第二十六条 房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。（三）税法应用国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复2005年10月24日 国税函20051003号,第一节 销售不动产营业税纳税人确定原则,海南省地
5、方税务局：你局海南省地方税务局关于我省海口紫荆花园合作开发税收问题的请示（琼地税发200557号）收悉。经研究，批复如下：鉴于该项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均为甲方，未发生中华人民共和国营业税条例规定的转让无形资产的行为。因此，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知（国税发1995156号）第十七条有关合作建房征收营业税的规定。 江西省地方税务局关于江西财经大学与江西银湖物业有限公司合作开发建设学生公寓征免营业税问题的批复 赣地税函2006115号,第一节 销售不动产营业
6、税纳税人确定原则,南昌市地方税务局：你局关于江西财经大学与银湖物业有限公司合作开发建设大学生公寓、生活服务中心征免营业税问题的请示（洪地税2006283号）收悉。经研究，现批复如下：江西财经大学与江西银湖物业有限公司合作开发建设的大学生公寓，土地使用权及产权均归财经大学所有，双方解除合同后，学生公寓并未发生产权转移。据此，双方解除合同，江西银湖物业有限公司从江西财经大学取得的补偿款4100万元收入不属营业税销售不动产征税范围。四、实质重于形式原则（一）会计准则企业会计准则基本准则（2006）（财政部令第33号）第十六条 企业应当按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、计量和报告，不应仅以交易或
7、者事项的法律形式为依据。,第一节 销售不动产营业税纳税人确定原则,（二）营业税 国家税务总局 关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复 2007-06-14 国税函2007645号 四川省地方税务局：你局关于未办理土地使用权证而转让土地有关税收问题的请示（川地税发20077号）收悉，批复如下：转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当
8、依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。,第一节 销售不动产营业税纳税人确定原则,（三）企业所得税国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知国税函2008875号一、除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。,第二节 合作建房营业税处理方法,一方出地，一方出资金，单方立项，分配房屋，未办过户，转手销售,一方出地，一方出资金，共同立项，未办土地变更，分配房屋,二,三,四,一方出地，一方出资金，共同立项，未办土地变更，乙方买断权益，乙方开发并销售，甲方协助开票,一,一方出地，一方出资金，单方立项，分配房屋,一方出地，一方出资
9、金，共同立项，办理土地变更，分配房屋,购买“半拉子”工程，另行开发,第二节 合作建房营业税处理方法,共同立项，比例投资，比例拥有土地，比例分配房屋,一方出地，一方建造，低价租赁，期满归还,八,九,七,办理土地全部变更，比例分配售房款,一、一方出地，一方出资金，单方立项，分配房屋 例题7：甲房地产企业拟投资建设一写字楼，向计划部门办理了立项手续，向规划部门领取了建设项目选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后，通过办理国有土地出让手续拥有了某宗地的国有土地使用权，并申请领取了施工许可证，通过招标，选定了建筑施工企业开始房屋建设。但在建造过程中，由于资金不足，甲单位与乙单位签定了参建房
10、屋协议，约定：乙方出资3000万元，待房屋建成后，乙方可分得3层楼的房产。 项目 甲方 乙方土地使用权 100%合作过程 部分投入 投资3000万房屋初始产权 100%过户 3层房产,第二节 合作建房营业税处理方法,二、一方出地，一方出资金，单方立项，分配房屋，未办过户，转手销售 例题8：接上例，乙方虽然分得3层楼的房产，但双方未到计划部门办理合建审批手续，也未办理土地使用权的变更登记。当房屋建成并分配后，双方尚未办理产权过户手续，乙方即以3500万元将所分得的房屋出售，同时由甲方开具发票给购房者以办理房产证明。项目 甲方 乙方 购房者土地使用权 100%合作过程 部分投入 投资3000万房屋
11、初始产权 100%过户 3层房产,第二节 合作建房营业税处理方法,三、一方出地，一方出资金，共同立项，未办土地变更，分配房屋 例题9：某甲单位准备投资2亿元开发一房产项目，已单独向计划部门办理了立项手续，向土地管理部门申请取得了出让土地使用权。但后来由于资金问题无力单独进行该工程项目的开发，即与乙单位签定联建合同，同时向计划部门办理了房产项目共同立项的变更登记，但未到土地管理部门办理土地使用权的变更登记。在联建合同中，甲以成本价名义按4000元/平方米与乙联建1万平方米，共计4000万元，项目的开发建设工作仍由甲方负责。房屋建成后，甲方将1万平方米的房产交由乙方。,第二节 合作建房营业税处理方
12、法,甲,乙,购房者,投资3000万,交付3层房产并开票,拨交3500万,项目 甲方 乙方 土地使用权 100% 合作过程 部分投入 投资4000万并负责组织双方办理合建审批手续 房屋初始产权 100% 过户 1万平米房产 政策链接: 最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答（法发19962号）规定：“享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，应当认定合建合同,第二节 合作建房营业税处理方法,无效。”“合作建房合同
13、被确认为无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有。” 四、一方出地，一方出资金，共同立项，未办土地变更，乙方买断权益，乙方开发并销售，甲方协助开票 例题10：甲房地产企业拥有某宗地的国有土地使用权，但一直未按照土地出让合同的规定对土地进行开发。后与乙房地产企业签订联合开发合同，共同到计划部门办理了合建审批手续，但未到土地管理部门办理土地使用权的变更登记。双方约定：乙方支付给甲方1250万元后，由乙方进行房地产开发并销售，甲方不再过问房地产开发的相关事宜，但乙方销售房屋时，甲方必须负责开具发票给购房人。房屋开发过程中，乙方又投入资金3000万元，房屋建成后，乙方
14、取得售房款5000万元，全部由甲方开具发票给购房者。甲方认为，虽其开具了发票，但实际发生销售房屋行为的是乙方，因此，其只应按1250万元交税。,第二节 合作建房营业税处理方法,第二节 合作建房营业税处理方法,项目 甲方 乙方 业主 土地使用权 100% 合作过程 部分投入 补偿1250万 组织并投入3000万 初始产权 100% 过户 房屋,甲,乙,业主,支付1250万,房产过户并开票,房款5000万,五、一方出地，一方出资金，共同立项，办理土地变更，分配房屋 例题11：甲房地产企业拥有某宗地的国有土地使用权，但由于资金问题，与乙房地产企业签订合作建房协议。双方约定：甲方提供土地使用权，乙方负责出资开发房地产，房屋建成后，按照25%和75%在甲、乙之间分配。后甲、乙双方共同到计划部门办理了合建审批手续，甲方依法将该块宗地75%的土地使用权变更登记到乙方名下。房屋建设过程中，乙企业共投入资金3000万元。房屋建成后，双方按协议约定比例进行房地产分配，并分别办理了房屋的权属登记。 政策链接: 最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答 （法发19962号）规定：“享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式”。,
