大学城项目市场报告

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1、客户分析,项目定位,西永发展现状分析,市场背景,西永房地产发展特征,区域竞争市场分析,区域在售项目客户分析,客户调查问卷分析,潜在客户判断,目标客户定位,产品定位,价格定位,西永发展现状分析,市场背景,市场背景,区域发现现状分析,西部片区规划定位及发展方向,西永组团：城市副中心；市级教育科研拓展区，铁路货运交通枢纽和集装箱物流基地，重点发展微电子等高新技术产业。,西部片区由三个组团、一个功能区构成，即北碚组团、西永组团、西彭组团，走马功能区，形成“多中心、组团式”的布局结构。,西永片区定位：城市副中心、IT之城、大学之城、巨变之城,该片区位于中环与外环之间，属于城市发展新兴之地。一城五片多中心

2、组团式格局中，随着内环外移的实施，西永片区将逐步进入主城区的范围。,到2015年，缙云山、中梁山之间的西部片区西永城市副中心人口规模将突破60万人。,市场背景,西部片区规划定位及发展方向,区域定位：西永组团作为城市副中心，主城的拓展区，以教育、科技、物流、文化、生态功能为主。 功能分区：区域承载重庆高科技产业、大学城、铁路物流及城市综合新区的城市功能,由五大功能片区构成，重庆市大学城(22平方公里)，西永微电子产业园（15平方公里），重庆铁路物流中心(20平方公里)，生态旅游观光区(10平方公里)，城市中心区(20平方公里，为大学城配套)。 产业支撑：大学城片区主要以教育科研、电子产业及铁路物

3、流等三大产业为主。现微电园入驻企业有64家，世界500强企业有5家（富士康、惠普、思科、英业达、广达），规划2015年产值达3000亿元； 利好政策：以西永微电子工业园为中心的国家最大内陆保税区在大学城成立，将带动大学城电子产业的高速发展。,市场背景,西部片区规划定位及发展方向,中学(规划中),大学城东路,重庆大学,龙湖睿城,东方剑桥,目前大学城的最繁华区域,所有大学以及目前集中商业分布于此,富力城260万方商业中心,东桥郡,重大集资楼,重师集资楼,富力城在售区,卓越项目,重庆师范大学,大学城中路,台资信息产业园 大学城南部居住集中区,第三军医大学,重庆科技学院,融城华府,龙湖花千树,龙湖U城

4、,金科项目,根据目前规划，以大学城中路为界线，大学城划分为两个板块。大学城中路以北的区域为目前开发的热点区域，以南的区域为未来集中居住配套区，目前还未进行大规模开发。,市场背景,产业布局,西永大学城目前进驻世界500强情况：,西永微电园计划通过5至10年努力，将园区打造成为中国自主知识产权芯片研发制造基地、中国自主知识产权嵌入式软件研发基地、国家集成电路产业基地、国家软件与服务外包基地，成为推动重庆新一轮产业发展的增长极和创新核、重庆内陆经济中心城市对外开放的实验区和示范区。,重庆市相关政府部门抛出了IT宏图：“到2015年，重庆的电脑总产量将突破8000万台，产业链产出将超过5000亿元，加

5、上其它电子产业，预计总规模将达到8000亿元。”,市场背景,产业布局,教育布局,市场背景,西永大学城共入驻高校13所，自2005年大学城开城以来，已有11所高校先后投入使用，目前入驻学生达到10万人，到2015年，高校全部建成，师生规模25万人。,交通状况,地铁1号线将在2012年运行，线路由朝天门至大学城（一期朝天门到沙坪坝，今年年底运行）；轨道7号线正处规划阶段，暂未动工，预计将在2015年后开始投入运行。 双碑大桥和双碑隧道已经开建，这是第二条贯穿中梁山到大学城的隧道，2012年通行。 随着区域对外交通的不断完善，拉近了大学城与沙坪坝片区、三北片区、渝中半岛片区等区域的距离。 内环取消收

6、费，大学城进一步融入主城。,规划中的轻轨7号线,在建地铁1号线,双碑隧道,双碑大桥,15分钟北部新区,30分钟解放碑,20分钟杨家坪,25分钟南坪,15分钟沙坪坝,地铁车站,本案车行5分钟，步行30分钟抵达地铁站,交通状况：,西永房地产发展特征,市场背景,西永大学城整体规划图,富力、龙湖、金融街,龙湖、康田、东方剑桥,金科,中渝,卓越,龙湖,龙湖,四 所 大 学,金科,大学城潜在供应情况：潜在供应约1110万方，近期以别墅、洋房低密度为主、金科、龙湖、富力、金融街、中渝等实力企业云集 。,龙湖睿城,融城华府,金科集团竞得,龙湖U城,3号 地块,卓越项目,2009年之前大学城项目分布图：,目前大

7、学城房地产项目主要分布于大学城核心区域内，随着开发力度的加强，在往南区快速的扩张。图为2009年情况。,L分区,城南居住集中区,龙湖.东桥郡 主力产品：联排别墅 主力面积：220-240 主力单价：8000-10000 总价区间：115-285万去化套数:480套 去化时间:11个月 月均去化套数：34套,富力城 主力产品：联排别墅 主力面积：150-180 主力单价：7800-8800 总价区间：120-160万去化套数:173套 去化时间:4个月 月均去化套数：27套,西永租赁 房2.5万套,陈家桥 经济房,龙湖租赁一 共2000套 2012年房 220套,花千树，纯洋房，7月推出,首期推

8、出180套联排，6月亮相，8万m2的示范区和3000m2的体验商业,富力城 主力产品：高层 主力面积：60-100 主力单价：4500-5300 总价区间：35-55万 月均去化套数：144套,东方剑桥 主力产品：高层 主力面积：55-68 主力单价：4000 总价区间：10-40万去化套数:876套 去化时间:5个月 月均去化套数：125套,意向地块,2009年至今西永大学城片区购地情况,别墅供应有减少的趋势，同时，市场容量还会随城市经济发展逐渐成熟呈上升趋势，因此预计市场仍有机会点；09年洋房产品无新增供应，在售洋房为08年存量房源持续销售，以富力城为主，成交量小，预计2010年下半年，龙

9、湖花千树、U城、东方剑桥、金科等项目的陆续入市，伴随区域配套、交通条件的逐渐成熟，市场容量将有明显上升。高层2010-2011年区域集中居住区土地的陆续供应，供应项目增多、供应量加大，将快速进入房地产开发高峰期，竞争激烈，但区域配套成熟度不高，仍以投资需求为主；而2012年后，轨道1号线、双碑大桥通车将加大区域便捷度，对外区客户吸引力度加大，居住类产品需求迅速加大，使大学城真正成为宜居之城；,2010-2013年区域高层供应情况区域近期60平米以下的投资型产品陆续有供应，从2011年以居住型产品为主的项目将陆续入市，面积在70-110平米，项目逐渐增多，竞争激烈； 2010-2013年区域洋房

10、供应分析 从2010年开始洋房产品供应增加，产品主要为平层户型（85-120）、跃层户型（120-160）。龙湖花千树、龙湖U城、金科项目和东方剑桥是未来市场供应主力； 2010-2013年区域别墅供应分析 大学城未来两年别墅市场以130-160的叠拼别墅和160-230经济型联排别墅为主，进入2012年后，已知项目中，金科项目、龙湖U城、东方剑桥有别墅产品供应，总体供应量呈下降趋势 。,2010年-2013年大学城产品供应走势分析：,其他潜在供应：,微电子工业园用地规划：,芯片制造园,SOHO楼和软件楼,芯片制造园,保税仓库,电子制造园,电子制造园,L分区100万方住宅区,西永微电园,未来大

11、学城将成为重庆房地产开发的热点区域。产品供应倾向多元化，产品线较长，各类物业均有大量供应，竞争激烈；未来2-3年区域内高层仍以投资型物业为主，差异化不大，且多分布于热点开发区域，竞争激烈，随着配套和交通的完善，部分居住型高层物业将逐步成为主力；高层：这几年投资产品为主，1号线通车后居住型高层市场被看好，虽众多项目以低密度住宅开发为主，但因为实际条件限制，高层仍然是主力产品，占70%以上，竞争非常激烈。洋房：龙湖、富力最先开发洋房，接着开发经济型别墅，然后再开发洋房。在2010-2012年龙湖、金科洋房大量入市，短期内洋房竞争较大。别墅：前期龙湖、富力、金融街进行规模性的别墅开发，目前大学城已成

12、为重庆别墅的第三区；别墅项目在逐渐减少，随土地容积率的提高，别墅供应量会更少，后期的别墅市场竞争较小，机会较大。,小结：,区域竞争市场分析,市场背景,目前大学城已进入重点企业：,金融街控股,大学城重点项目分布图及指标,大学城在售项目产品特征： 2009年受整体市场影响，项目东桥郡和富力城别墅均取得不错销售业绩，价格明显上涨，特别是东桥郡项目从最初的开盘均价6700元/上涨至14000元/。2010年一季度延续了09年的大好形势。从09年起西区别墅项目成为主城客户重点关注区域。,产品业态方面：以联排别墅、双拼别墅、高层为主。 产品面积：双拼主力250-310，联排主力140-220，叠拼主力12

13、0-160 。高层主力64-120 产品总价：双拼390-600万/套，联排150-350万/套，叠拼100-130万/套，精装高层45-85万。 产品附加值：赠送地下室、阁楼、中央空调、私家花园等。 价格特点：单价持续走高，龙湖别墅趋向高总价，富力、金融街走低总价，高层产品与主城区差距逐渐减小，区域目前仍以投资客为主，看好大学城发展潜力。 客群特点：作为新发展的区域，大西区、璧山、北碚以及少量主城区其他区域客户看好大学城未来发展09年的整体市场表现，大量西区的私企业主对2个区域版块投资或将来做第二居所，目前考虑自住的比例非常少，特别是融城华府项目。受政府推动影响供需市场及价格表现均上涨迅速。

14、客户购买动作主要受三方面影响：09年防通货膨胀买房保值，区域政府推动力度明显客户对区域发展预期较高，产品与价值的关系主要是总价因素，例如：主城购买高层或洋房的价格该区域可以买别墅产品。,大学城房地产竞争市场分析,龙湖睿城,在售市场分析经济型别墅为主力供应,(别墅特点小面积、低单价、低总价、多赠送),经过2009年的市场消化，区域投资价值更为凸显，别墅价格也开始大幅上调，特别是龙湖东桥郡项目。,龙湖.东桥郡,经济型别墅主力总价120-140万,中档型别墅主力总价220-250万,09年区域内，经济型别墅主力总价在120-160万，面积在150-180平米，中档别墅主力总价在200-250万，面积

15、在200-250平米。2010年别墅价格提升较快，东桥郡联排价格已达14000元/、双拼20000元/ ；富力城联排价格为9200元/ ；融城华府预计开盘价格叠拼8500元/ 、联排11500元/ （产权面积单价7000元/ ）。,在售市场分析经济型别墅为主力供应,龙湖.东桥郡,在售市场分析洋房市场供应少,受板块发展成熟度影响，从07至今经济型别墅产品投资价值远大于洋房，洋房发展的时机不成熟，导致市场的两级分化，富力城洋房去化缓慢也是个案例，所以整个区域市场洋房供应相对较少。,富力城,2009年在售市场分析高层（紧凑型两房以下产品占七成）,从图表可以看出，大学城在售高层项目一房主力总价在20万

16、以下，两房主力总价在20-30万，三房主力总价在40万以上。2010年3月，富力城2房及小3房的价格已6300元/（除1200装修），4房价格5100元/ （除1200装修），2房溢价能力强，大面积靠低单价去化。,一房户型主力总价20万以下,二房户型主力总价25-30万,三房主力总价40-60万,在售市场分析高层（紧凑型两房以下产品占七成）,从图表可以看出，大学城在售高层项目一房主力总价20-25万，清水两房主力总价30-40万，精装两房主力总价在40-50万，精装三房主力总价在60万以上。富力城2010年4月15日加推均价8300元/（含1200装修）， 舒适1房均价7900元/，2房及小3房的价格已达8400元/，2房、紧凑三房溢价能力强，大面积靠低单价去化。,清水一房户型主力总价20-25万元,清水二房户型主力总价30-40万,精装三房主力总价60-70万,项目（套数，平均面积，套内均价）,