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1、目目 录录一、报告结构一、报告结构2 2 1 1、 封面封面2 2 2、致估价委托人函、致估价委托人函.2 3 3、目录、目录.2 4 4、估价师声明、估价师声明.3 5 5、 估价假设和限制条件估价假设和限制条件3 第一部分第一部分 估价结果报告估价结果报告5 5 1 1、估价委托人、估价委托人.5 2 2、房地产估价机构、房地产估价机构.5 3 3、估价目的、估价目的.5 4 4、估价对象、估价对象.6 5 5、价值时点、价值时点.7 6 6、价值类型、价值类型.7 7 7、估价原则、估价原则.8 8 8、估价依据、估价依据.8 9 9、估价方法、估价方法.9 1010、估价结果、估价结果
2、9 1111、注册房地产估价师、注册房地产估价师.10 1212、实地查勘期、实地查勘期.10 1313、估价作业期、估价作业期.10 1414、变现能力分析、变现能力分析- -抵押抵押 位置放在附件前面位置放在附件前面.10 1515、市场风险提示、市场风险提示- -抵押抵押 位置放在附件前面位置放在附件前面.11 第二部分第二部分 估价技术报告估价技术报告1111 1 1、估价对象描述与分析、估价对象描述与分析11 2 2、市场背景描述与分析、市场背景描述与分析12 3 3、估价对象最高最佳利用分析、估价对象最高最佳利用分析12 4 4、估价方法适用性分析、估价方法适用性分析12 5 5、
3、估价测算过程、估价测算过程13 （一）比较法（一）比较法.13 （二）收益法（二）收益法.14 （三）假设开发法（三）假设开发法.18 （四）成本法（四）成本法.22 （五）基准地价系数修正法（五）基准地价系数修正法.24 6 6、估价结果确定、估价结果确定24 第三部分第三部分 附件附件2525 其他注意点其他注意点2525案例指错题总结案例指错题总结一、报告结构一、报告结构一个完整的估价报告由以下八个部分构成：8 8 项项（1）封面；（2）致估价委托人函；（3）目录；（4）估价师声明；（5）估价的假设和限制条件；（6）估价结果报告；（7）估价技术报告；（8）附件。【常见错误常见错误】：缺项
4、、顺序错误。：缺项、顺序错误。 1 1、封面封面 7 7 项项，包含：，包含：估价报告名称、估价项目名称、估价委托人、房地产估价机构、注册房地产估价师、估价报告出具日期、估价报告编号。常见错误常见错误： 缺项；顺序错误； 报告名称：价值类型表述不清，统一说成“价值”算错，要写明价值类型或估价目的【今年变动今年变动】 ，特定目的特定目的要写成房地产抵押抵押估价报告、城市房屋征收征收估价报告； “估价人员”应为“注册房地产估价师” ；至少 2 名，姓名+注册号； 封面中应是“估价报告出具日期”而不是“估价报告作业日期” ； 估价报告出具日期出具日期与致委托方函中的出具日期一致。 2 2、致估价委托
5、人函、致估价委托人函重要考点，包含：重要考点，包含：标题：致估价委托人函；无标题算错；标题：致估价委托人函；无标题算错；致函对象：（为委托方的全称） ；致函正文：（说明估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期；其中-价值类型，应写明估价对象价值或价格的名称；当价值或价格无规范名称时，应价值类型，应写明估价对象价值或价格的名称；当价值或价格无规范名称时，应写明其定义或内涵；写明其定义或内涵；致函落款：（估价机构全称，盖公章；法定代表人法定代表人/ /执行合伙人宜签名、盖章
6、，也可不执行合伙人宜签名、盖章，也可不签签）致函日期：（为致函的年月日必须有估价报告出具日期一致）常见错误：常见错误：1)缺缺估价目的、估价时点、价值类型价值类型、估价方法估价方法等；2)致委托方函应放在目录之前；3)抵押目的三个价值类型抵押目的三个价值类型：市场价值、法定优先受偿款、抵押价值（缺一不可） ；4)估价对象：名称、坐落、范围、规模、用途、权属（新） ；5)5)估价报告致估价委托人函中缺估价机构法定代表人签字和盖章（不签字盖章不算错）（不签字盖章不算错） ；6)估价结果：总价、单价，总价的大写和币种，无法列单价的说明理由； 7)7)估价对象是土地的，要求列示估价结果中缺土地单价、土
7、地总价、楼面地价楼面地价；8)缺少估价对象的说明；9)9)不应以分公司的名义出具报告；不应以分公司的名义出具报告；10) 价格不全：2012 年致估价委托人函及基数报告中的估价结果中缺车库部分价格。3 3、目录、目录5 5 项项，包含：，包含：标题（“目录” ）+估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。估价结果报告、估价技术报告还应出现二级目录。常见错误：常见错误： 缺项； 顺序错误； 目录部分与所对应的估价报告的页码不一致页码不一致； 4 4、估价师声明、估价师声明包含：包含：6 6 点必须有，如果哪一点没有，算错。点必须有，如果哪一点没有，算错。（1）注册房地产估
8、价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏（新） 。（2）估价报告中的分析、意见和结论，是注册房地产估价师（新）独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。（3）注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价厉害关系人没有偏见。（4）注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范 、 房地产估价基本术语标准以及相关房地产估价专项标准（新）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。（5）注册房地产估价师（姓名、注册号）注册
9、房地产估价师（姓名、注册号）对估价报告中的估价对象进行了实地查勘。（6）没有人对本估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名） 。1) 所有参加估价的注册师的姓名、注册号、并经本人签名。至少两名或两名以上注册房地产估价师签字，只有一名签字算错；常见错误：常见错误：1)估价师声明中未说明哪些估价师查勘了现场；2)估价师声明中不能依据当事人要求进行评估；3)3)声明中只列查勘的估价师；声明中只列查勘的估价师；2 2 名估价师以上查勘，名估价师以上查勘，1 1 人查勘算错；人查勘算错；4)4)声明最后需要声明最后需要 2 2 名及以上注册估价师签字，并写明注册号；名及以上注
10、册估价师签字，并写明注册号； 5 5、估价假设和限制条件估价假设和限制条件书上的写作特别注意，包含：书上的写作特别注意，包含：一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设、依据不足假设、估价报告使用限制。5-15-1 假设条件应有条款假设条件应有条款: :A A 通用条款通用条款1)本次评估是以估价对象在估价时点时的状况为依据进行的。2）本报告以委托方提供的估价资料真实合法为前提。若提供资料失实或有任何隐匿，本公司不负担责任。B B 选用条款选用条款1）若估价对象土地为划拨地，应说明本次评估以出让地或以划拨地为前提；2）若估价对象用途与法定用途不符，或拟改变用途，应说明本次评估以何种用途
11、为前提；3）若估价对象面积出现了差异或无权威数据，应说明本次评估面积确认的方法，并以此作为前提；4）必要时应设定土地开发程度，并以此为前提；（假设开发法）5）必要时应设定房地产所处状态，如在建工程的施工进度，并以此为前提；6）若估价对象已设定他项权利，应说明本次评估是否假设房地产处于完整状态；7）对综合用途类估价对象，应说明是按整体使用，持续使用，还是拆零使用为前提。5-25-2 限制条件限制条件1）估价对象房地产规划用途为住宅，现时用途为办公。因规划用途与现时用途不符对房地产价值产生的影响，委托方应给予充分的考虑与重视。2）估价对象所属土地为划拨用地。本次估价未考虑补交土地出让金及相关税费对
12、房地产价值产生的影响，委托方应给予充分的考虑与重视。3）抵押贷款和房地产处分必须写：本次评估报告所确定的房地产价格是在本次评估特定的及限制条件下的公开市场价格，未考虑强制处分、快速变现、处置费用，交易税费等因素的影响，委托方在利用本报告结果时，应予以充分的考虑及重视。 【案例案例 1-41-4 写的很好，要注意看，这部分或许成为今年新考点或者成为改错题。 】不能假设的不要假设：不能假设的不要假设：1)用途改变（如把工业房地产作商业用途的假设） ；2)他项权利影响（如抵押权对资产价值的影响未说明-属必须披露对估价结果有重大影响） ；3)特殊处理（无法确认的土地面积或建筑面积等数据的处理） ；4)
13、权证说明（证与用途不一致，产权问题，他项权利是否评估，出让土地最高年限超出的处理如：商地本应 40 年，证载 70 年，要按 40 年处理，划拨土地转让的说明） 。按照合法原则处理；5)不能假设估价对象报经规范批准改变了用途，或者假设有合法产权。抵押估价是否把划拨土地作为出让土地评估；6)估价结果中有未考虑抵押权的存在对房地产价值的影响（非抵押估价目的） 。常见错误：常见错误：1)在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的的估价应充分考虑租约对价格的影响；2)估价报告应用有效期关于不负任何责任的表达错误，因为如果本报告超过应用有效期还未使用，则估价责任期就是估价报告应用有效期；3)估价报告应用有效期
14、原则上（出具报告之日起出具报告之日起）不超过一年一年，在市场状况变化很大的情况下不超过半年；4)估价报告应用有效期应详细说明起止日期，未写日期区间作为备选错误；5)结果报告中估价报告应用有效期不负任何责任的表达错误，因为如果本报告超过应用有效期还未使用，则估价责任期就是估价报告应用的有效期；6)不能以估价对象不存在抵押权等他项权利为假设前提，估价师应该勤勉尽责，以调查了解的权属登记档案信息作为估价前提。-抵押7)估价时点与实际查看日不同有没有假设对象在这期间保持不变抵押价值时点与实抵押价值时点与实地查勘日不一致的假设。地查勘日不一致的假设。第一部分第一部分 估价结果报告估价结果报告估价结果报告
15、组成估价结果报告组成-13+2-13+2 项项包含：估价委托人；房地产估价机构；估价目的；估价对象；价值时点；价值类型；估价原则；估价原则；估价依据；估价依据；估价方法；估价结果；注册房地产估价师；实地查勘期；估价作业期；变现能力分析变现能力分析- -抵押抵押 15）市场风险提示市场风险提示- -抵押抵押。常见错误：常见错误：1)缺项；2)“估价目的”与“估价对象”顺序错误可作为备选错误；3)页码与正文一致；4)顺序错误；各项序号与正文中一致；5)各项名称与正文中一致； 1 1、估价委托人、估价委托人单位单位-名称、住所、法定代表人姓名名称、住所、法定代表人姓名；个人个人-姓名、住址姓名、住址
16、；不要求身份证号码不要求身份证号码（保密） 。常见错误常见错误：缺项；法人代表（或法人等）法人代表（或法人等）表述有误，应为法定代表人。 2 2、房地产估价机构、房地产估价机构估价机构-全称、法定代表人/执行合伙人、住所、资质等级、资质证书编号（新） 。常见错误常见错误：1)缺项；2)资质等级与业务类型匹配；3)估价作业期在资质有效期内； 4)资质等级表述为甲级等表述有误； 5)法人代表（或法人等）表述有误，应为法定代表人。 3 3、估价目的、估价目的各种目的表述见教材 P141. 抵押抵押估价目的表述:为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值；【硬性】2. 国有土地房屋征收补偿国有土地房屋征收补偿估价目的表述: 为房屋征收部分与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值；【硬性】货币补偿货币补偿: :为房屋征收部分与被征收人确定被征收房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格【硬性】 ；3. 国有土地使用权出让：1）确定估价对象于估价时点的
