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1、 2011 房地产开发报建 全程操作手册 2009 年 8 月 目目 录录 第一部分第一部分 项目开发报建流程项目开发报建流程 1 第二部分第二部分 项目前期阶段报建流程项目前期阶段报建流程 7 一、办理签署土地使用权出让合同书手续 7 第三部分第三部分 项目建设阶段报建流程项目建设阶段报建流程 10 一、办理项目地名注册手续 10 二、办理项目立项 12 三、规划局 13 （一）办理建设项目选址意见书 13 (二)办理建设用地规划许可证 13 （三）建设项目规划设计方案（修规）报批 15 （四）办理建设用地规划批准书 15 （五）建筑设计方案报批 16 （六）办理建筑工程规划许可证 16 （
2、七）办理临时建筑许可证(政府机构或企业申报) 17 （八）办理临时建筑许可证(私人申报) 18 （九）建筑物室外装饰工程设计方案报批 18 （十）“一书两证”及附件变更遗失补发 18 （十一）办理建设工程规划验收合格证 19 （十二）办理房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告 20 （十三）规划设计单位资格认证 21 四、市建设局 22 （一）建设工程保证安全施工的措施备案 22 （二）建设工程缴费指南 25 （三）房屋建筑和市政基础设施工程（施工和监理）合同、保函备案指南 29 （四）房地产开发项目手册备案指南 15 （五）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证 32 （六）建筑工
3、程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证 34 （七）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证 39 （八）房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查备案指南 43 （九）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案指南 49 （十）工程合同纠纷调解申请指南 52 （十一）房地产开发项目转让备案指南 53 （十二）商品房预售广告备案指南 54 （十三）商品房预售楼款用款申请指南 56 （十四）商住用地办理商品房预售许可情况说明 58 （十五）商品房预售许可指南 59 （十六）商品房预售许可证变更、延期指南 61 五、城市管理局 63 六、人防办 76 七、消防局
4、79 八、房管局 82 第一部分 项目开发报建流程 第一部分 项目开发报建流程 项目前期阶段报建流程支持性文件市场营销部设计部成本部开发部财务部项目论证 资料移交办理签署土 地使用权出让 合同书手续产品定位 策划支付地价办理建 设用地规 划许可 证办理交纳 土地出让 金办理建 设用地批 准书总的方案 确定项目投资 估算书交纳土地 契税办理土 地证项目建设阶段报建流程成本部财务部项目部设计部开发部市场营销部确定项目名称报公司管理层 审批办理项目地名 注册手续设计任务书设计方案招标设计方案报规划局、国土局、消防局、 环保局、民防局等部门审批报计委审批项 目可行性报告初步设计报规划局、国土局、消防局
5、、 环保局、民防局等部门审批报计委办理年 度商品房计划确认基础图基础提前开工 报建基础开工安排放线办理基础验线施工图设计施工图审查到消防局，镇府审批，报规划 局办理工程规划许可证办理施工许可证主体施工 面积预测复核面积预测工程形象进度 达预售条件测绘机构出具工程进度 鉴证报告办理预售许可性与银行签署预 售监管协议物业公司招标与物业公司签 署前期物业管 理合同正式销售完成填报住 宅使用说明 书、住宅 质量保证书项目竣工阶段报建流程支持性文件项目部开发部设计部脚手架拆除施工竣工规 划 验 收消 防 验 收燃 气 验 收电 梯 验 收办 理 竣 工 档 案 验 收办理竣工验收备 案证书交付使用许可证
6、办理房地产权初始 登记竣工面积实测测量复核实测面积实测报告有误符合人 防 验 收环 保 验 收防 雷 验 收附表 1：项目报批报建 附表 1：项目报批报建 序序 号 号 报批报建报批报建 事项 事项 所需资料 所需资料 资料来源资料来源 部门 部门 资料提交时机 资料提交时机 使用部门 使用部门 项目建设指标和规划方 案及设计说明 设计部 1 建设项目 投资立项 土地中标通知书 开发部 完成投资计划立项 10 个工作日 开发部 项目部 设计部 2 规划方案 专家评审 规划方案总平面、单体 立面效果图 设计部 召集会议前3个工作 日 开发部 项目部 3 规划方案 总平面审 查意见书 规划方案总平
7、面蓝图两 张、经济技术指标 设计部 办理审批需 15 个工 作日 开发部 项目部 4 交管消防 人防意见 征求 交通流线图、地下车库 平面、停车方案、坡道、 出入口 设计部 办理各项审批前须 征询各部门意见 开发部 项目部 5 放大样、 日照分析 总平面标注单体尺寸, 与周边道路关系,与周 边建筑关系 设计部 放大样 7 个工作日; 日照分析审核 15 个 工作日 开发部 项目部 6 建筑扩初 设计意见 书 报批图（平、立、剖及 基础图） 各五套A4图纸、设计部 上报政府窗口需 15 个工作日 开发部 项目部 7 建筑消 防、交管、 人防、环 保审批、 人防工程施工图 消防工程施工图 交管方案
8、确定、机械设 备中标书 设计部 在建人防审批前 25 个工作日确定人防 方案设计 开发部 项目部 8 办理正式 开工批复 立项批复,规划批复意 见,土地证 9 建设工程 规划许可 证 提供建筑图三套（A4）设计部 完成规划许可证前 15 个工作日 开发部 项目部 营销管理部相关台帐 开发部 10 交纳规 费、办理 冲抵手续 银行资金 财务部 冲抵需 30 个工作日 交费需 15 个工作日 开发部 11 领取规划 许可证、 公示牌、 现场放线 开工 施工现场平整 工程部 配合 项目部 3 个工作日 3 个工作日 开发部 项目部 附表 2：配套工程报批报建： 序 号 工作内容 所需资料及工作支持
9、资料来源部门资料提交 时机 使用部 门 附表 2：配套工程报批报建： 序 号 工作内容 所需资料及工作支持 资料来源部门资料提交 时机 使用部 门 各种管网的技术条件， 确定水 泵房、调压站、箱变、高压环 网柜、开闭所、变电所、配电 间、 各种管道井等的具体位置项目部 1 委托项目 综合管网设 计 确认管网及各种配套设施总 体规划是否合理 设计部、 征求各 个职能部门 设计中 设计部 2 综合管网设 计报批 管网综合图 各管线主管部门意见 设计部 2 各配套专业 施工图设计 小区规划平面图、园林平面 图、 各种安装工程专业施工图设计部 设计前 一周 项目部 3 各专业施工 图的审查 各专业施工
10、图 各专业设计单 位 天完成 项目部 4 织审查设计方 设计概算、施 图纸会审、确认 施工图纸进行会审、确认 确认设计概算 项目部 7 天完成 项目部 5 确定各个施 工队伍； 审核预算 施工预算审核、确认 成本部 天 项目部 6 洽谈、签订 施工合同 对合同条款确认 成本部 天 项目 部 7 组织施工单 位 进场、交接 支付预付款 成本部 项目部 各管线验收 单项 现场施工完成 项目部 项目部 8 开通水、电、 煤气、小区路 灯等；电信、 宽带、有线电 视具备开户 条件 技术参数、专业表格填写 进行竣工测量验收 项目部 设计部 9 设备移交 专业公司 设备商的配合； 材料部 项目部 物业公
11、司 相关部 门 附表 3：项目验收阶段报批报建 报批报建事项 所需材料 资料提交部门 提交时机 使用部门 附表 3：项目验收阶段报批报建 报批报建事项 所需材料 资料提交部门 提交时机 使用部门 人防工程验收 人防竣工图纸 相关批文 项目部 验收前 10 日 项目部 防疫验收 防疫竣工图纸 相关批文 项目部 验收前 10 日 项目部 环保验收 环保竣工图纸 相关批文 项目部 验收前 10 日 项目部 消防验收 消防技术检测报告 竣工图纸 项目部 验收前 10 日 开发部 规划验收 单体工程竣工图纸项目部 验收前 10 日 开发部 项目综合验收（房产 局、街道、小区办、绿 化办、通邮办、建委、
12、公安局、环卫） 建设工程综合验收 备案 项目部 项目部 第二部 项目前期阶段报建流程 第二部 项目前期阶段报建流程 一、办理签署土地使用权出让合同书手续 一、办理签署土地使用权出让合同书手续 一、土地使用权转让 （一） 适用范围 1、已办理有偿使用的国有土地使用权转让； 2、 国有企业、 集体企业和公有经济成分占主导地位 （占51%以上）的公司、企业以及行政、事业单位的土地使用权转让； 3、经法院判决需变卖用于清偿债务的土地使用权转让； 4、原经批准划拨的经营性房地产项目用地，补办出让手续后再转让。 （二） 所需资料 1、转让交易 （1）土地使用权交易申请报告（1 份）； （2）土地使用权交易申请审批表（1 份）； （3）转让方营业执照复印件、法人代表合法身份证明复印件（企业）； （4）主管部门、董事会同意转让文件； （5）土地使用证； （6）土地补偿费的证明材料； （7）地价评估报告书； （8） 地理位置图 （1： 1 万） （划出用地范围红线） （1 份） ；（9）数字化地籍图（5 份）、宗地图和上述图件的软盘。（10）市规划局的规划用地许可证和规划红
