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1、 2 发行总金额发行总金额：1,601,592,411.61 元元 居融居融 2017 年第一期个人住房抵押贷款年第一期个人住房抵押贷款 资产支持证券资产支持证券发行说明书发行说明书 江苏江南农村商业银行股份有限公江苏江南农村商业银行股份有限公司司 （作为发起机构（作为发起机构/贷款服务机构贷款服务机构/委托人）委托人） 苏州信托有限公司苏州信托有限公司 （作为发行人（作为发行人/受托人受托人/受托机构）受托机构） 发行金额发行金额 （人民币）（人民币） 发行利率发行利率 还本方式还本方式 占比占比 预期预期到期日到期日 法定到期日法定到期日 评级评级 （联合资信）（联合资信） 评级评级 （中
2、债资信）（中债资信） 优先A档 1,082,000,000.00元 浮动利率 过手摊还 67.56% 2030 年 4 月 26 日 2049年1月26日 AAA AAA 优先B档 200,000,000.00元 浮动利率 过手摊还 12.49% 2033 年 4 月 26 日 2049年1月26日 AA AA- 次级档 319,592,411.61元 - 19.95% 2047 年 1 月 26 日 2049年1月26日 无评级 无评级 总计 1,601,592,411.61元 100.00% 受托人将向全国银行间债券市场的投资机构以簿记建档方式发行预期到期日为2030年4月26日的优先A档
3、资产支持证券、预期到期日为2033年4月26日的优先B档资产支持证券和预期到期日为2047年1月26日的次级档资产支持证券（以上日期为假设不执行清仓回购、不考虑早偿及违约的情况），发起机构将持有占本期资产支持证券总发行规模10.03%的资产支持证券，具体为持有次级档资产支持证券发行规模的50.25%（面值为160,592,411.61元），且持有期限不低于该档次证券的存续期限。受托人将于信托生效日将“资产支持证券募集资金”支付给发起机构。 投资于资产支持证券涉及多种风险。请参阅本投资于资产支持证券涉及多种风险。请参阅本发行说明书发行说明书中中“投资投资风险提示风险提示”部分。部分。 资产支持证
4、券于信托生效日2017年8月30日（含该日）开始计息，受托人将于每个支付日向投资者支付资产支持证券当期应付的本金和收益。资产支持证券的第一个支付日是2017年9月26日。关于优先档资产支持证券的票面利率，请参阅本发行说明书中第五章的“证券基础信息”。 中央国债登记结算有限责任公司将于 2017年 8月 30日将资产支持证券记入投资者的托管账户。资产支持证券 在全国银行间债券市场发行结束且在登记托管机构完成登记之后，资产支持证券持有人可以根据相关适用于资产支 持证券的中国法律的规定，在全国银行间债券市场或监管机构允许的其他交易场所交易资产支持证券。 中债资信评估有限责任公司和联合资信评估有限公司
5、为本交易提供评级服务。详见本发行说明书第六章 “中介机构意见”部分。 投资者购买资产支持证券，应当认真阅读本发行说明书及有关的信息披露文 件，进行独立的投资判断。中国 人民银行、中国银行业监督管理委员会、其他政 府机关对本次发行的核准，均不表明其对本次发行的资产支持证 券的投资价值作 出了任何评价， 也不表明对本次发行的资产支持证券的投资风险作出了任何判断。 发行说明书的公布日期为2017年8月18日。 中信证券股份有限公司中信证券股份有限公司 （主承销商（主承销商/簿记管理人）簿记管理人） 3 重要提示重要提示 本期资产支持证券系取得中国银行业监督管理委员会创新监管部关于居融 2017年第一
6、期个人住房抵押贷款资产证券化项目备案通知书和根据中国人民银行公告2015第 7 号完成注册及相应的信息披露及报备手续后发行。 发起机构和发行人确认截至本发行说明书封面载明日期，本发行说明书不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 本期资产支持证券仅代表特定目的信托的信托受益权的相应份额，不构成发起机构、发行人/受托机构、主承销商或任何其他机构对投资者的负债，投资者在本期资产支持证券下的追索权仅限于信托财产。发起机构除了承担其在信托合同和服务合同项下应当履行的委托人和贷款服务机构的职责以外，不为信贷资产证券化活动中可能产生的其他损失承担义务和责任。发行人/受托机构以信托财产为限向投资者承担支付
7、资产支持证券本金和收益的义务。 投资者购买本期资产支持证券，应当认真阅读本发行说明书及有关的信息披露文件，进行独立的投资判断。主管部门对本期资产支持证券的备案和注册，并不表明对本期资产支持证券的投资价值作出了任何评价，也不表明对本期资产支持证券的投资风险作出了任何判断。 4 目录目录 第一章第一章 投资者风险提示及其他信息变动说明投资者风险提示及其他信息变动说明 .5 一、 投资者风险提示 5 二、 其他信息变动说明 13 第二章第二章 交易结构信息交易结构信息 .14 一、 交易结构 14 二、 机构简介 15 三、 参与机构权利与义务 20 四、 现金流分配机制 27 五、 信用增进措施
8、28 六、 资产支持证券持有人大会的组织形式与权利 29 七、 现金流归集表 34 第三章第三章 基础资产总体信息基础资产总体信息 .43 一、 入池资产笔数与金额特征 43 二、 入池资产期限特征 43 三、 入池资产利率特征 43 四、 入池资产抵押物特征 43 五、 入池资产借款人特征 44 第四章第四章 基础资产分布信息基础资产分布信息 .45 一、 贷款分布 45 二、 借款人分布 48 三、 抵押物分布 51 第五章第五章 证券基础信息证券基础信息 .54 一、 费用信息 54 二、 日期信息 54 三、 证券信息 56 四、 风险自留信息 59 五、 发行方式 59 六、 期限敏
9、感性分析 60 第六章第六章 中介机构意见中介机构意见 .62 一、 法律意见与尽职调查意见概要 62 二、 会计意见摘要 70 三、 信用评级机构分析概要 71 第七章第七章 证券后续安排证券后续安排 .77 一、 证券跟踪评级安排 77 二、 证券信息披露安排 78 5 第一章第一章 投资投资者者风险提示风险提示及及其他信息变动说明其他信息变动说明 本期证券仅代表特定目的信托受益权的相应份额，不构成发起机构、受托人或任本期证券仅代表特定目的信托受益权的相应份额，不构成发起机构、受托人或任何其他机构对投资者的负债，资产支持证券持有人在本期证券下的追索权仅限于信托何其他机构对投资者的负债，资产
10、支持证券持有人在本期证券下的追索权仅限于信托财产。财产。发起机构除了承担其可能在交易文件项下应当履行的委托人和贷款服务机构的发起机构除了承担其可能在交易文件项下应当履行的委托人和贷款服务机构的职责以外，不为信贷资产证券化活动中可能产生的其他损失承担义务和责任。受托机职责以外，不为信贷资产证券化活动中可能产生的其他损失承担义务和责任。受托机构以信托财产为限向投资者承担支付资产支持证券本金和收益的义务。构以信托财产为限向投资者承担支付资产支持证券本金和收益的义务。 投资者购买资产支持证券，应当认真阅读本文件及有关的信息披露文件，进行独投资者购买资产支持证券，应当认真阅读本文件及有关的信息披露文件，
11、进行独立的投资判断。主管部门立的投资判断。主管部门接受接受本期证券发行的本期证券发行的注册注册，并不表明对本期证券的投资价值，并不表明对本期证券的投资价值作出了任何评价，也不表明对本期证券的投资风险作出了任何判断。作出了任何评价，也不表明对本期证券的投资风险作出了任何判断。 一、一、投资者风险提示投资者风险提示 下文总结了资产支持证券投资中可能存在的部分风险，每一种风险都可能对部分或全部资产支持证券持有人的投资行为产生重大不利影响。因此，投资者在评价和购买本期证券时，应特别认真地考虑下述各项风险因素。 （一）（一）与抵押贷款相关的风险与抵押贷款相关的风险 1、受托机构对资产支持证券受托机构对资
12、产支持证券本息的兑付本息的兑付依赖于借款人是否及时和全额偿付贷款，依赖于借款人是否及时和全额偿付贷款，如果抵押贷款被拖欠而受托机构对相关抵押房产行使抵押权，则受托机构如果抵押贷款被拖欠而受托机构对相关抵押房产行使抵押权，则受托机构对资产支持对资产支持证券本息的兑付证券本息的兑付还依赖于从该抵押权行使和执行程序中所实现的资金数额还依赖于从该抵押权行使和执行程序中所实现的资金数额 受托机构不保证借款人将履行其在抵押贷款合同项下的义务，也不保证抵押贷款产生的现金流足以及时和充分地支付资产支持证券的到期本金和收益。借款人履行其在抵押贷款合同项下付款义务的持续能力依赖于诸多因素，也可能遭受一些因素的负面
13、影响，这些因素包括但不限于：每个借款人的个人财务状况，社会政治和经济条件的一般性变化或者特定产业部门的变化，政府规则、规范性意见和财政政策方面的变化，金融管理不当，战争、暴力行为或其他不可抗力。如果众多借款人均违反其各自抵押贷款合同项下的付款义务，受托机构及时支付次级档资产支持证券甚至优先档资产支持证券的能力就有可能受到重大不利影响，并且该能力将进而依赖于对相关抵押房产的处置是否能通过行使抵押权的司法程序得到及时解决，以及从该程序中实现的资金数额。此外，借款人、保证人（如有）存在一定的信用风险，受托6 机构对基础资产中涉及到借款人、保证人（如有）的资信情况不了解、可能由于借款人、保证人（如有）
14、未履行相关义务而对信托财产的现金流产生不利影响，进而对资产支持证券造成不利影响。 2、信托生效日后，由于未办理抵押权转移登记手续，受托机构享有的抵押权可信托生效日后，由于未办理抵押权转移登记手续，受托机构享有的抵押权可能无法对抗善意第三人，或者受托机构在行使抵押权时因需先完成抵押权转移登记能无法对抗善意第三人，或者受托机构在行使抵押权时因需先完成抵押权转移登记手手续或诉讼确权，可能导致受托机构无法及时、顺利行使抵押权，从而影响抵押贷款的续或诉讼确权，可能导致受托机构无法及时、顺利行使抵押权，从而影响抵押贷款的回收进度和回收金额回收进度和回收金额 抵押贷款设立信托后，抵押贷款债权转移给受托机构，
15、担保该债权的抵押权也一并转移至受托机构，未办理抵押权转移登记手续不影响受托机构享有抵押权。 但是，如果出现善意第三人主张抵押房产的抵押权，受托机构享有的抵押权可能无法对抗善意第三人；当抵押贷款出现拖欠而受托机构需要对相关抵押房产行使抵押权时，由于受托机构并非抵押登记机关登记的抵押权人，因此届时需要完成抵押权转移登记或通过诉讼确认受托机构享有抵押权，但届时抵押房产可能会因已经被查封或其他原因无法完成或无法及时完成抵押权转移登记或诉讼确权，致使受托机构无法及时、顺利行使抵押权，可能影响抵押贷款的回收进度和回收金额，使得信托财产遭受损失，从而导致受托机构及时支付次级档资产支持证券甚至优先档资产支持证
16、券的能力受到影响。 3、抵押房产是不动产，影响该类资产的某些内在风险，可能对借款人履行抵押房产是不动产，影响该类资产的某些内在风险，可能对借款人履行抵抵押贷款合同押贷款合同项下偿付义务的意愿和能力产生负面影响，或当抵押贷款被拖欠并且受项下偿付义务的意愿和能力产生负面影响，或当抵押贷款被拖欠并且受托机构对相关抵押房产行使抵押权，也可能影响该抵押权的行使和执行程序中所实现托机构对相关抵押房产行使抵押权，也可能影响该抵押权的行使和执行程序中所实现的资金数额，此外处置抵押房产收入的回收距违约时的资金数额，此外处置抵押房产收入的回收距违约时点尚有一定时间滞后点尚有一定时间滞后 抵押房产市场受制于特定不动产风险，该风险包括某些因素的不利变化，包括但不限于中国全国性或地域性的经济或人口状况、不动产的总体价值及某一地点房产的具体价值、利率、不动产税率、通货膨胀、住房的供需状况、城市规划、法律或其他政府规则和政策、以及竞争性条件（如新的竞争性房产的建设）等。如果不动产
