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1、盐城西环路商住项目 定位策划书,谨呈盐城创世纪置业有限公司,精和置业顾问机构（南京）2009年7月,I 城市解读篇,城市概况宏观经济城市建设与发展,盐城市位于江苏沿海中部，地处苏北平原中部，在浦东经济开发区、长江三角洲辐射区内，是江苏沿海中心城市之一。盐城东临黄海、南与江城南通市、泰州市毗邻，西傍文化名城扬州市和古城淮阴市，北与山城连云港市接壤。盐城位于沿海、沿江、欧亚大陆桥经济带，是京沪东线的重要节点，是江苏省沿海中部城镇群的区域性中心，而且在上海两小时交通圈范围内，可以成为上海北翼滨江沿海发展轴的重要组成部分，为盐城实现跨越发展提供了历史性机遇。,地理位置及特征,盐城下辖一区二市五县，市区
2、、东台市、大丰市、响水县、滨海县、阜宁县、建湖县、射阳县，市区下设盐都、亭湖两个区和盐城开发区。,行政区划,公路 沿海高速连盐段、徐盐高速淮盐段建成通车，全市高速公路通车里程增至371.3公里，宁靖盐高速公路盐城北段建设顺利推进，一个以高速公路为主骨架、干支配套的公路网络基本形成。盐城至南京、上海3小时车程即可抵达。 水路 4500多公里航道贯穿城市乡村，内河水运发达，为江苏水运大市；沿海港口建设步伐不断加快，大丰港二期工程正式开工，拉开了全市新一轮港口开发建设的序幕。大丰港一类开放口岸获国家批准，2007年7月正式对外开放。 铁路 盐城新火车站建成使用，客货运输全面开通，列车停靠班次增加、运
3、转提速，铁路运输更加便捷。 航空 盐城民航站运行盐城至北京、广州、首尔航线3条，航班量每周12班；大力拓展国际货运，实现了航站国际货邮吞吐量零的突破；盐城民航站已成为一类航空开放口岸，盐城机场被列入国家“十一五”口岸发展规划。,便利的交通为城市规划和发展奠定了良好基础。有利于未来城市人口规模的扩大，促进住房的刚性需求。,交通状况,人口总量保持平稳增长。年末全市户籍人口811.7万人，比上年末增加1.9万人，其中城镇人口363万人，比上年增加8.6万人。全年人口出生率为10.82。，死亡率为6.13。，人口自然增长率为4.69。,人口状况,城市人口的不断壮大，使得对住房的刚性需求增大，对于房产市
4、场来说是利好消息。,盐城市历年GDP总量,2008全年实现GDP突破1623亿元，同比增长13.2%;人均GDP达到2.1万元，首次超过3000美元。2009年实现地区生产总值870亿元，比上年同期增长12.5%。,经济总量跃上新台阶（GDP）,尽管08的经济危机对很多产业造成影响，尤其是沿海城市的进出口行业，但总体GDP的稳步上升，为09上半年房产市场的回暖提供了硬实力。,2008年财政收入达216亿元，增长45.7%，实现了两年翻一番。其中第三产业实现增加值549亿元，增长15.4%。2009年上半年财政总收入139.7亿元，比上年同期增长37%。,财政收入再创新纪录,财政收入实现历史突破
5、，预示着盐城市经济社会发展的实力进一步增强。,2008年的金融危机并未影响固定资产投资势头，全年完成固定资产投资首次超千亿，达1120亿元，比上年增长35.6%。 固定资产投资持续强劲，对于区域环境和项目发展而言都是重大利好。,盐城市历年固定资产投资总额,投资总量实现新突破,年初至今，A股市场除了在2月中下旬经历过一次短暂的小幅调整外，指数扶摇直上，沪指累计涨幅超过85%。不过，A股的持续上涨并没增大股民对市场风险的担忧。今年沪指有望上冲4000点，而当前账户持仓超过80%的股民人数占比达到44.8%。,股市,股市和楼市犹如U型管，在经济的变化中相互流动。股市转牛，必然会分流部分房地产领域的投
6、资热钱。,盐城市历年人均可支配收入,盐城市区居民人均可支配收入高于苏北平均水平，与徐州及苏中各市水平较为接近，增长率也居于苏北第二、全省中游。 居民可支配收入的增长，以示着居民生活水平的提高，为房产市场提供了较强的购买力。,居民收入水平,GDP呈稳步上升趋势，为盐城房地产发展提供了硬实力，大环境利好，为房地产行业的增势奠定了基础。 至2020年，人口规模将进一步扩大，本地人口的不断增加，意味着需求市场的不断扩充。 便利的交通环境，利于外来人口的流入，承载了一部分刚性需求，为房产市场提供潜在消费群。 人民生活水平不断提高，人均可支配收入增加，推动改善型住房的需求，为房产市场提供较强的购买力。 股
7、市与房产市场的关系犹如U形管，股市的好转必分流部分房产投资额。,宏观市场小结,至2020年，盐城市发展方向：东跨、南拓、西延、北调。主城区形成“一城二片，比翼双飞”的空间形态。按照盐城城市的总体规划和功能分区，“南拓东跨”将成为城市发展的主要方向。由于市政府和相关部门及盐城中学、盐城一小等新校区的集中建成，城南得到了快速发展，将成为一个极具发展潜力的新城区。在此背景下，城中片区的商业服务和居住功能将进一步增强，在城市功能中的地位并不会相应削弱。,城市发展方向,城中片区 新洋港以南、通榆运河以西、青年路以北、西环路以东的区域。以商业服务和居住功能为主。 城南片区青年路以南、通榆运河以西、新河以北
8、、西环路以东的区域。以居住和行政、文化、教育功能为主。 城西片区西环路以西、宁靖盐高速以东、世纪大道以北、新洋港以南区域。以居住功能为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。 西南片区西环路以西、宁靖盐高速以东、世纪大道以南、徐淮盐高速以北区域。以工业为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。 城北片区新洋港以北、通榆运河以西、宁靖盐高速以南、串场河以东的区域。基本维持现状功能，在铁路货站附近布置主城区主要的物流、仓储用地。 河东片区通榆运河以东区域，是居住、工业相对平衡的城市新区。,城市功能分区,A、城中片区强化建军路、解放路沿线的城市中心功能; 增加公共设施、市政公用设施、
9、开敞绿化等公共空间，改善环境质量; 合理控制居住用地开发强度;保护历史文化遗存，延续城市发展脉络;强化滨水空间建设，塑造城市特色。 B、城南片区规划期内重点建设区域，完善社会服务设施配套，吸引更多人口入住;适当提高土地开发强度;加强城市设计研究，形成亲切宜人的空间尺度。 C、城西片区妥善处理农村居民点拆迁安置问题，避免形成新的“城中村;潘黄镇及早撤镇设办，各类用地按规划要求合理布局。 D、西南片区制定合理的准入标准;实施集中的能源供应和污染治理;协调布局结构和自然水网的关系，创造优良环境。 E、城北片区加强污染治理，改善环境质量;近期禁止居住用地开发，鼓励区内居民向外迁移。,F、河东片区开发大
10、道和世纪大道之间的用地作为远景大型公共设施用地加以控制， 近期可作为生产性绿地;加强基础设施的共建共享，避免重复建设。,分区建设控制要求,II 房地产市场,房地产市场宏观分析房地产市场板块分析竞争项目个案分析,盐城市历年房地 产开发投资额,2009年以来，房地产开发投资由年初增幅下降后逐步回升。2月至6月份全市房地产开发累计投资增幅分别为-8.6%、2.3%、6.5%、7%、7.3%。 房地产开发投资的回升为区域市场发展酝酿新一轮契机。,房地产投资,随着二季度以来楼价突然飙升，对二套房贷政策的预期也开始转向。以工行为首的大行及部分股份制银行已收到通知：各楼盘二套房贷不再有七折优惠，并对二套房贷
11、严格执行首付四成、利率上浮10%的政策。 二套房贷收紧政策，对初次置业者没有影响，但对于改善型购房者来说，因反复测算成本导致购买欲望下降，而投资者，由于成本的增加，投资欲望受到抑制。,房产新政-二套房贷收紧,分析：主要原因由于6月30日盐城市相关房地产暖市政策到期，出现政策到期前的购房热潮。 总结：房地产销售的回升有利于下半年和未来市场的不断突破。,盐城楼市销售价格在08年之前增长迅猛，08年金融危机后，价格在3700元左右趋于稳定，但随着城市发展，地价等其他费用增加，销售价格还要升高。,价格和销量分析,销售情况：08年金融危机后楼市萎靡，销量惨淡。进入09年3月全市房地产销售回升势头更加明显
12、，2月至5月份增幅分别为-17.7%、7.1%、22.8%、39.6%，特别是6月份销售火爆，1-6月累计销售243.24万平方米，同比增长62.9%。,盐城市区房地产板块分布图,整体板块分布图,仅次于城南板块，该板块也是市政府将重点“福佑”的区域。受市政府和盐中等利好的辐射，以及自身优越的地理位置、自然环境和较高的人居指数，该板块已经得到大多数购房者的认可。随着一些品质楼盘的诞生，该板块将是盐城市中产阶级的首选。,盐读板块,盐读板块,城西板块的优势是楼价合理、社区文化氛围浓郁，但周边公建生活配套欠缺、交通不太方便。,西环路板块,西环路板块,受政府规划和板块自身特点等因素的影响，该区域相对于其
13、他板块，开发得较晚。但从城市发展进程来看，它将是百万人口城市的经济支撑点，又一个城市的新中心。其地理位置、经济和人文在整个盐城市都占有很关键的地位，有着巨大的发展空间。目前楼价低，将来升值潜力大，但目前公建市政配套不成熟，交通不太方便。,城东板块,城东板块,城中板块的特征是区位优势明显、市政配套成熟、生活便利、区域认可度强，但供应量低、供不应求、楼价偏高、消费者承受力弱。,城中板块,城中板块,主要为老城改造项目，涉及的拆迁量较大，拆迁工作的展开有一定困难，因此该板块的上市量较小。而且由于此区域多为老公房，当地人对城北的区域印象较差，当地也有“宁往南一尺，不往北一寸”的说法。但该区域的配套成熟，
14、加上部分品牌开发商的介入，如悦达，使得城北板块还是受到了一部分人的追捧。,城北板块,城北板块,城南板块将是盐城市重点打造的区域，以文教、市政办公、居住为主要功能，目前市政府、盐中、市一小等已经迁入，楼盘数量也在各板块中居首位。随着周边配套的成熟，该板块的房价也将提高。学校、环境和发展潜力是该板块最大卖点，也是城市中发展远景最好的区域之一。,城南板块,城南板块,项目位于西环路与南纬路交汇处，地处城南板块，此板块是全市各板块中楼盘数最多的区域，后续供应量大，预估在未来23年内板块内在售楼盘的后续供应量将达到约114万，对于区域内项目而言，销售压力巨大。 想要从众多楼盘中脱颖而出，就要发现竞争项目的
15、特点，找到项目的独特之处，用差异化的定位去吸引购房关注项目。我方归纳出他们的卖点可归纳如下：,竞争项目详细情况分析见后页,区域内竞争项目情况总述,竞争项目情况分析之一,竞争项目情况分析之二,竞争项目情况分析之三,竞争项目情况分析之四,竞争项目情况分析之五,竞争项目情况分析之六,竞争项目情况分析之七,竞争项目情况分析之八,由于08年金融危机的影响，09年初土地开发量暂时停滞，但入春以后，房产投资不断上升，为09下半年市场提供充足的后续量。同时，盐城市场在售近50个楼盘，供应量相对丰富。 由于房产市场的逐步回暖，在楼市政策利好的鼓励和消费者“买涨不买跌”的心理支配下，09年上半年需求开始得到释放，
16、但随着鼓励政策的停止，预计下半年的销售量又将回到平稳理性的水平线上。 市区在售楼盘各具特色，建筑外立面，建筑风格，与智能化配套完善，可以看出整个盐城房地产已步入品质化楼盘的时代。 盐城市场的价格区间在2300-5000元的范围，其中3600-4300的价位所占比例最大，老城区和新城区价格差距不大，没有从价格上拉开档次。区位，品质感，开发商的品牌是决定价格的重要因素。 城市“南拓”的规划布局，城南新区将作为重点开发，为区域房产市场提供了众多契机，发展潜力巨大。 “二套房贷”加紧政策的推出，在一定程度上将二次置业和投资的购买力，对于投资型物业来说，是个不利因素。,房地产市场小结,III 项目情况解读,区位分析地块情况基本数据SWOT分析项目突破口,城市向南发展， 2009年，在这条城市发展的轨迹线上，本案诞生了！,向 南,向 南,项目区位,城市发展,盐城，发展中的城市，城市向南发展大势所趋。项目位于盐城新发展区盐都新区，城市发展的方向，未来生活的指向！,
