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1、唐元养生庄园项目定位规划建议,2013/10/22,目 录,项目区域分析研究,项目市场分析研究,项目客户分析研究,总体定位及规划建议,定位下营销策略建议,销售周期及产值预估,振雄地产代理优势介绍,项目地块分析研究,壹,区域认识,区域环境,区域配套,区域发展,区域交通,区域交通,项目位于郫县北的唐园镇、古城镇、三道堰镇，距离成都25公里，基本属于成都半小时经济圈范围。,区域交通,羊西线交通便捷、新建快铁建成，第二绕城高速的建成， 将对区域带来便捷的交通环境。,唐元镇、三道堰、古城镇、郫筒镇、犀浦镇、花园镇等文化资源的全面整合与盘活对旅游发展意义重大,郫县旅游文化资源,紧紧围绕“古蜀文化、乡村旅游
2、、观光农业、商贸物流、生态人居”等五大重点，加快推进望丛古蜀文化产业园、农科村景区、横山运动休闲营地、滨河沿线生态休闲旅游产业带以及沙西线生态休闲旅游产业带、“三河”流域（走马河、柏条河、徐堰河）湿地生态经济产业带等特色示范基地建设，推动特色旅游产业聚集发展。,古蜀文化、沙西线生态休闲旅游产业带,沙西线沿线绿化意向图,郫县旅游产业规划发展,农家旅游产业区意向图,郫县旅游产业规划发展,游步道意向图,郫县旅游产业规划发展,无参与性休闲娱乐场所，生活服务配套条件差，商业资源严重不足。,区域配套,成都田园城市的规划，这将会极大地推动郊县房地产市场的发展；大成都都市圈的郊区化运动蓬勃发展，三道堰“离尘不
3、离城”的区位优势和原生态的自然环境对追求生活环境的老年客户人群有较强的吸引力；西部新城定位为西部健康休闲城，也就是以郫县、高新西区、温江为核心相关区域，重点发展教育、医疗、文化、旅游等服务业，充实其城市功能，实现部分城市人口向该区域的批量转移；城市规划将推进沙西线生态休闲旅游产业带，推动特色旅游产业聚集发展，旅游业发展给住宅开发带来客户；古城镇和三道堰镇将受新建快铁和第二绕城高速的带动，得到快速发展。,区域发展,区域看项目发展,有利条件 未来交通的便利性，与成都距离不远，有利于打造第一居所； 区域旅游资源丰富，在旅游资源的全面整合，旅游产业的规划发展下，会创造区域良好人文及生态环境，使区域具有
4、吸引力； 沙西线生态休闲旅游产业带的规划发展，会创造区域良好生态环境，田园风光、乡村旅游等特点，会带来生态人居的区域环境； 成都城市发展的郊区化趋势给区域的发展带来了机遇； 不利条件 参与性休闲娱乐场所，生活服务配套条件是该区域的不足之处。 区域具有古镇、水流、生态环境等资源，但目前该区域资源打造优势并不突出。,贰,市场认识,区域楼盘分析,小产权分析,养老地产分析,别墅市场分析,区域楼盘分析,芙蓉山水,地址：三道堰 项目亮点：6+1电梯花园洋房 价格区间：3880-6000元 销售情况：月销售20套左右 面积区间：71-178平米、 主力户型：80平米 规模：40亩 容积率：1.8 绿化率：4
5、0% 推广渠道：道旗、DM单、网站、短信等 主要客户群：成都、郫县、岁数50左右、当地人较少,区域楼盘,开盘时间：2011-05-15 楼盘地址：郫县三道堰望阳阁旁 建筑风格：6+1多层洋房 主力户型：2居室85平米;3居室121平米。 销售价格：起价 3880元/平米 均价 4500元/平米 。优惠信息：全款97折，按揭99折价格。购房费用：首付10-15万 月供2000-3000元 销售情况：1期已售完， 配套：金堰幼儿园，三道堰中学，农贸市场。轨道交通：2号线郫县客运中心。公交：365，363，305。教育：郫县一中、四川外国语学校、三道堰中小学。医院： 三道堰公立医院 铁路医院。银行：
6、农业银行 邮政储蓄 农商银行。其他：芙蓉尚街、三道堰市场、互惠超市、红旗超市、三道堰商业街。社区配套：小区绿化景观。环境：水乡文化广场，三道堰镇客群： 该楼盘分一、二两期为不同的两个开发商，所以品质有所不同。在三道堰在建项目中算体量较大的楼盘。目前到成都日常往返不便，仅适合度假或养老居住。,芙蓉山水,规划面积：29000 建筑面积：60000 容积率：1.8 绿化率：40% 户数：178户，9栋 车位：400个，1:2.24,中铁堰澜山,中铁堰澜山,地址：三道堰 项目亮点：6+1电梯花园洋房 价格区间：4000-5000 销售情况：剩15套 面积区间：108-112平米 规模：80亩 容积率：
7、1.75 绿化率：40% 总户数：670户 推广渠道：道旗、DM单、网站、短信等 主要客户群：成都、郫县、及周边二级城市，岁数50左右、当地人较少,区域楼盘,开盘时间：2010年10月23日 楼盘地址：郫县三道堰一堰路 建筑风格：意大利托斯卡纳与川西民居相结合的现代风格 建筑类型：纯多层6+1电梯艺墅洋房为主，配有少量独栋及叠拼别墅 主力户型：多层80-112 销售价格：4300左右 销售情况：一期只剩10多套，都是110平米左右的户型，二期春节后开盘 配套：项目配套商业中心、游泳池、羽毛球场、地下停车库等。周边配套：农贸市场。三道堰中小学。 三道堰公立医院。三道堰邮政局 客群：大部分是成都的
8、，少量二级城市和省外的，当地的少 中铁堰澜山二期预计2013年开盘，现在售一批次房源仅剩30套左右，均价4300元/平，多为110平米套三户型，全款、按揭97折，分期98折优惠 中铁堰澜山一期共分三个批次，目前一、二批次已经基本售罄，现主推的第三批次共有200余套，户型区间在88-120平方米，是非常典型的一个改善性住宅项目。3批次所销售的7、8、9号楼离街较远，环境也比较好。所以目前所剩的房源已经不多，大概还剩30套左右。价格相较于之前基本持平，均价在4500元/平方米，且可享受全款3%、按揭1%的优惠。,规划面积：40067平米 建筑面积：91244.37平米 容积率：1.81 绿化率：3
9、1% 户数：672 车位：1:1 面积区间：83-330,中铁堰澜山,阳光华庭,地址：三道堰 项目亮点：6+1电梯花园洋房 销售情况：13年开盘 面积区间：51-94平米、 主力户型74平米 规模：9万多方 容积率：1.8 绿化率：40% 推广渠道：道旗、DM单、网站、短信等,区域楼盘,阳光.华庭,开盘时间：13年开盘 楼盘地址：三道堰市政公园斜对面 建筑风格：普通住宅 主力户型：一居51平米 二居74平米 三居94平米 销售情况：销售价格混乱，网上查询价格是3800元/平米起，发的传单上写的首付2万8月供1000（按最小的户型面积51平米算，销售单价为1800多/平米）实际到售楼部询问得知价
10、格最便宜的都为4300元/平米，而且现场无具体优惠政策。周边环境差。全是农民拆迁安置小区，居住人群杂乱。周围生活氛围很差，交通非常的不方便。沙西线道路已经很旧了。而且容易堵车。小区周围无任何大型超市。购物也非常的不方便。,规划面积：54666平方米 建筑面积：90000平方米 容积率：1.82 绿化率：40% 户数：1010,开盘时间：2011年6月25日 楼盘地址：郫县三道堰围城路 （三道堰加油站斜对面） 建筑风格：多层花园洋房 户型面积：二居室 71-88平米 三居室 103-106平米 销售价格：均价4300元/平米，实得均价3688元/平，全款94折，按揭96折，户型区间为60-130
11、平米，赠送面积较大，最大赠送面积约80平米 销售情况：卖完了 配套：三道堰中心小学、中学、大型农贸市场、医院、超市、邮局、农家乐、幼儿园等。 内部配套：游泳池、停车场、健身器材、活水景观、另有大型商业配套等。 客群：分前后两期开发，一期由A、B组团构成。目前正销售的是A组团的1-6号楼，有五种户型可供选择，两房两厅至四房三厅都有。,柏林.河畔,规划面积：47792.38平方米 建筑面积：81238.6平方米 容积率：1.7 绿化率：40% 户数：850户 车位：1:0.7,区域楼盘信息（住宅）,商品房产市场,商品房项目少，产品类型多为电梯公寓，主力面积为：71-88平米套二，90-112平米套
12、三，价格在4200-4500，均价在4300元/平米左右。,三道堰楼盘的一般特征: n 客户群体： 针对的是成都地区及周边城市的老年退休养老人群，有少量投资人群； n 产品规划： 产品规划设计：有一定的针对性，如：多层配置电梯；注重休闲活动空间的打造；外立面注重川西古镇风格的延续。 产品类型：大多为电梯花园洋房，少量的独栋别墅、叠拼别墅 户型面积区间：主力面积为：71-88平米套二，90-112平米套三 产品价格：均价为：4300元 产品配套：个别品质楼盘配有温泉会所、游泳池、商业配套、休闲娱乐场所、超市等,小产权项目,小产权项目众多，6层多层为主，价格范围：2600-3100元/平米,1、当
13、地小产权项目特点： n 整体郫县市场的小产权房分布在古城镇及三道堰区域； n 多数产品都为准现房发售； n 整体均价在2800元/左右； n 产品都为6层的多层房为主； n 建筑风格较为单一，无明显识别性； n 产品都缺乏品质感，只是解决了居住的需求； n 购买客群主要以成都养老人群居多，少量投资人群； n 购买人群大都冲着价格低廉购买；,区域楼盘看项目发展,n 古城镇及三道堰区域小产权项目众多，多为多层，市场竞争大，本项目需要考虑产品竞争问题以及； n ； n 整体均价在2800元/左右； n 产品都为6层的多层房为主； n 建筑风格较为单一，无明显识别性； n 产品都缺乏品质感，只是解决了
14、居住的需求； n 购买客群主要以成都养老人群居多，少量投资人群； n 购买人群大都冲着价格低廉购买；,养老地产分析,项目总体规划约为6期，目前别墅区和一期已经基本完工。二期土地平整已经完成，即将开建。 崇孝基地建成后将形成一个拥有约12000名老人固定居住的大型社区，而在项目一期入住后所有的生活配套将全部启用，届时在满足社区需求的前提下将对周边开方。,基地前不久刚刚在由国家文化部和老龄委牵头主办的首届中国中老年旅游健康文化艺术节暨中国中老年健康产业竞争力品牌评选活动中获得2012中国养老产业标杆示范单位、中国养老产业标准示范基地等荣誉。,项目位于通往国家4A级风景区花水湾和西岭雪山景区的必经之
15、道-大邑县的鹤鸣山景区。距离大邑县城约12公里，距离成都市区也只有约57公里。经过专业部门的仪器测量得出鹤鸣山空气中负氧离子含量高达约25000个/立方厘米。交通环境开车通过成温邛高速约50分钟左右即可到达，另外，明年就将通车的成蒲高铁更是大大地缩短了成都与大邑的距离，成都到大邑只需要约20分钟，大邑从此真正地进入了成都的半小时交通圈。,项目区位及交通：,膳食中心-为老人提供订餐送餐和自助点餐等服务。3000平米的超大餐厅，可同时满足500人就餐大型购物中心-3000平米大型购物中心，提供各类基本生活用品。为部分有高端需求的业主提供高档用品专柜；为有需求的业主提供电话购物和送货上门服务；为部分
16、有需求的老人提供有偿的需求货品联系服务，点考虑老人需求，引进一些老人常用商品。大型商业街-1000米长的商业步行街。采用颗粒化道路，并为老人设计了社区统一的特制休息座椅。商业街还将为部分有高端需求的业主引进部分高档品牌。在二期入住后，一公里长的商业街将全部启用，实现社区内购物。,生活服务配套：,健康服务配套：,全科医疗中心-3000-4000平米的社区医院将来会成为华西等大型医院的合作医院，达到二甲医院配置。享受大型医院的医疗服务，并在转诊时享受优先权。有特殊需求的老人可以选择社区医院的专职医生，充当私家医生的角色。我们为社区配备了紧急医疗小组，24小时待命，随时为有紧急医疗需求的患者提供送诊服务。对于行动困难的社区老人，社区医院提供上门医疗服务，保证老人顺利就医。社区医院还可以为有需求的老人全程联系国内外知名医疗机构，确保顺畅就医。医院的药房还有专门的进口医药专柜，有需求的老人可以在这里顺利地买到国内有可能买不到的国外药品。理疗中心-提供健康养生服务；提供各类进口电磁理疗设备相关理疗服务；为社区老人提供老年养生指导意见并组织养生讲座（届时将不定期邀请国内养生届的专家前来）；提供VIP理疗服务和VIP休息室。提供例如保健按摩、中医理疗、活水SPA等各种养生理疗服务。理疗仪器将全部采购自国外进口理疗仪器，确保安全和有效。有特殊理疗需求的老人可以享受到订制理疗服务。,
