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1、高顿TOWN价值体系的建立,街区价值论,街区，是城市系统的一个重要构成部分。其价值不仅在于为区域的发展提供框架和边界，也是各个单体的“通道”，构筑“公共活动空间”，提供各个单体发展的“背景”和“视野”，同时，还将提供极其重要的商业“形态” 和生活“文脉”。 从城市发展的角度审视，街区的价值潜力巨大。由于街区能开放性地融入城市，能共享更多的城市配套资源，同时也使街区里的商店、办公场所、公建配套等得到更大程度的商业利用，达到街区效益的最大化。,随着城市街区化的大势所趋，地产开发尤其是商业地产的开发也必将走向街区化。因此，商业地产步入“街区时代”也是大势所趋。一方面，源于楼市竞争而带来的创新的需要；
2、另一方面，也是经济发展与城市文明不断推进的结果。,街区会告诉我们很多东西，除了周边物业可以卖多少钱外，它也告诉了我们在这个街区，怎样的生活空间会卖这样的价格，甚至是更高的价格。这里所指的“城市街区”应该包含两个指标：一是硬件，在项目建筑空间的营造上，有倾向性地选择了时尚元素比较高的社区配套，如主体商业街、富有情调的景观设施或主题公园；二是软件，这是“城市街区”的核心体系，即对生活在这个街区的人的生活习惯、消费习惯、人生价值定位等方面的引导。,“街区商业”的独特型,1.开放性 街区商业最大的商业魅力就在于开放性：街中设街，四面贯通，铺铺临街，无商业死角处处人潮涌动，商业空间充满人情味。 2.复合
3、功能 街区商业业态丰富，集购物、休闲、娱乐、居住等为一体，各业态间互动互补，真正使全人群（各个年龄群）、全天候一站式购物消费成为可能。 3.黄金比例 街区商业空间不过分大，长度不过分长；街区的科学规划令人只需步行，便可轻松购物、娱乐、休闲、看电影。黄金比例的店面分布，合理的面宽及进深，让店铺投资的性价比达到最高。人性的尺度带来交往和沟通的便利，更带来有效商业时间的延长。,4.连通城市 街区商业与道路、与城市保持密切连通。街区的格局必然是四面贯通的，街区的位置必然是要处在交通枢纽上的。商业不再是一个区域的独立体，而是一个城市人流量、信息流量、商品流量的集中地。有特色、有生命力的街区不仅极大地阻止
4、了本地消费的外流，更大量吸纳了外围人流。 5.动静隔离 街区商业通过空间的灵活过渡，改变了人流熙攘、环境喧嚣的商业第一印象，多条商业内街和次内街，多种功能分区，闹中取静，静中求动，实现动静隔离。消费环境幽雅、舒心、个性飞扬，业态之间动静有序，互不干扰。 6.广场效应 街区商业更注重交流的功能：街区中势必存在广场，广场是人们迷恋一个地域的重要依据，是一个区域活力的第一见证。广场是最容易吸纳人流、聚集人气的地方，各种有特色文化味道的商业活动让商业在街区文化的包装和烘托下价值倍增。,思考？社区与街区,社区商业主要针对小区内部，具有一种“私有感”。商铺面向小区内部，“自给自足”，可以通俗地理解为服务、
5、便民。业态组合方面花样不太多，多以日用百货、小型超市、理发、药店等商家为主，商业类型与业主生活息息相关，多为满足业主生活方面的基本需求，是服务性的商业体。 街区商业则侧重针对小区外围，洋溢一种“开放性”，商铺面向大街，“春暖花开”。“外向”型商铺，在业态上，涉足的范围更为广泛，可能偏重于休闲、娱乐、餐饮等，街区商业旁的业主和慕名而来的市民将成为街区商业的主要客户。,社区商铺的消费对象应该是周边居民，适合比较简单、零散的固定时段消费群体。社区商业可以用专业的方式计算出其拥有的商业价值。通过社区面积、人口，计算出商铺未来可能的消费力，可以支持的商业体量和规模，它最大的特点就是容易复制。 街区商业往
6、往具备时尚、特色，以文化为媒介，依托街区的地段环境优势支持商业。,所谓街区商业，实质上是一种动态消费，区别于服务性为主的社区商业的静态消费行为，它是社区商业的“升级版”。作为街区商业必须有独特的文化氛围，同时，街区的目标消费额可以进行偏高的设计，由于动态消费在通常有比较高的消费力，所以消费额度的计算有很大的提升空间。,北京首个街区商业项目中国红街开发商胜策房地产有限公司副总经理谢琳说，街区商业项目所定位的消费群体不是周边的消费者，而是在规划一个新的商业中心,美式休闲街区,高顿TOWN,我们经常会被美国生活片中的场景吸引：晨跑的人们亲热地打着招呼，少年踩着轮滑在小广场耍酷，街头鼓手在专注地表演，
7、街道的转角处，有步行可达的咖啡馆、书店、面包房没有围墙的隔离，没有大院的闭塞，所有的悠闲与沟通就发生在家门口，轻松和美好离生活如此之近。,体验时尚主流，品味个性生活,开放、动感与人情味的沟通，使美式街区魅力难以抗拒。,现代街区(BLOCK)的发源地在美国。也许是和民族性格有关，美国人达观、轻松的心态，演绎出以开放、沟通为特色的城市街区，如今，上至国家总统、下至普通平民，都已离不开街区。宏观到城市发展，街区住宅的价值也值得挖掘：由于街区能开放性地融入城市，一方面能共享更多的城市配套资源，另一方面也使街区里的商店、办公场所、公建配套等得到更大程度的商业利用。街区，作为一个最具生命力的细胞，将使城市
8、机体的循环更为健康和完整。在欧洲，许多整体性得以保持完好的城市，正是得益于街区住宅的发展。,美式街区，演绎休闲、财富新生活,高顿TOWN特许品牌联盟,招商背后的支撑力是什么？,街区商业通常不属于徒步商圈，一般情况下辐射面很广，这与其周边的交通联系、道路状况、公共交通体系都有很大的关系。在这一点上，街区商业的实质，更大意义承担了城市商业中心的功能。街区商业是一种相对理想的投资品种，投资者看到的是区域和城市未来的发展变化和价值。,高顿TOWN投资群体分析,商铺投资论,投资和投机,商铺投资和投机的差异在什么地方? 我认为投资者是看商铺发展的投资价值，而投机者是看商铺运作当中盈利的机会。在商铺投资的眼
9、里，商铺投资是门专门的技术，而在投机者的心里，商铺与其它可以投机的品种一样，商铺是个“借鸡生蛋”的鸡，投机的目的在于“蛋”而鸡好坏与之无关。,对于商场商铺投资，不同的投资方式有不同的收益方法；不同的收益目标，有不同的投资攻略: 如果追求高回报，那么就应当选择自主经营； 如果偏向稳定收益，就应该选择返租回报； 如果既倾向稳定收益又希望高增长，那么可以选择一家大家都喜欢的商品品牌企业和它营业额分成。,关于返租,实际上目前很多人返租就是因为对经营不懂，所以考虑了一个省事的方式。开发商的承诺完全是从营销的角度形成的一种口头保障。 成熟的投资人看中一个商铺，觉得条件确实很好，选准了，即使开发商想回购，都
10、不给他。因为这个租金养几年以后翻倍都没问题，投资人才不舍得回租回购给开发商呢。 现在有些有经验的投资人已经意识到这个问题，不是关注开发商的承诺，而是确确实实选一个很好的商铺，这样以后的经营、投资都没有问题。所以在目前产权商铺出现很多问题的情况下，投资人首先要有一个意识，不要太多的关注开发商怎样承诺回租、回购，一定要逐渐提升自己对商铺的经营投资的理解，以商铺的质素为标准，看商铺到底好不好，以后商家会不会喜欢，会不会选择这个商铺，以这样的原则去看，今后的商铺经营投资都没问题。,再看产权式商铺,广义上讲所有的商铺都可以称为产权商铺，包括底商、社区商业、街区商业。目前市场上关注的产权商铺更多的是大商场
11、里面分割的小的铺位。因为这里面的风险比较大。大家尤其关注这方面的问题。为什么会出现这样的情况？因为如果你是一个街区商业或者底商的话，你的经营比较独立，不会因为隔壁关门就会受影响。但是如果你在市场或者商场、购物中心里面，整个商场的大门一关你也受到相当大的影响。或者说商场虽然没有关门，但是整个商场的前期定位、招商方面做的不好，人们不来这里消费，或者来的人很少，失败现象是很常见的。,思考？高顿TOWN的销售模式,特许经营返租,高顿TOWN销售推广构想,街区风暴,主力带动,特许经营,返租销售,街区效应,美式,休闲街区,脉络-从定位出发,时尚财富的原点,高顿TOWN,三点一面,三点：1、街区价值2、特许经营3、返租销售 一面： 产品说明会,引擎哥伦布计划,寻找。城东的第五街区,发现。时尚的价值,登陆。美国高顿,逛街。逛出财富来,算帐。给城东人算帐,吹牛。真牛还是假牛,高顿的掌柜们,高顿的掌柜们，很时尚,高顿的掌柜们，很多钱,高顿的掌柜们，很得意,一个掌柜，一生的钱柜,推动高顿限时返利运营计划,END,Thank you,
