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1、二手房买卖律师业务操作技能二手房买卖律师业务操作技能陈陈 旭旭引言：引言：我在北京律师界里，出境率是比较高的律师，王霁虹律师现在跟我打着官司，她带着一方当事人，我带着一方当事人。大家庭上怎么辩论就怎么辩论，庭下可以互相交流，可以是朋友。首先非常感谢大家在炎热的天气赶来听所谓的讲课，实际上我跟在座的各位进行交流也是诚惶诚恐的，大家都是行家，我愿意把我办案当中的心得体会在这儿跟大家交流，我可能就比你们多点经验，特别是在一些具体问题的处理上，窍门多一点，比别人多这么一点点，可能就占了上风，比我少一点，可能就处于被动。我是隆安律师事务所高级合伙人，现在轮职，这三年就是我当主任，也是管委会主任，这一辈子
2、从而没有当过领导，熬了50岁，当了一个领导，也不会当，弟兄们都在帮忙。专业律师处理一些行政事务，会占一定的时间，事务所的发展、事务的管理，但既然已经做了，从我个人来讲，我很愿意承担这样一个责任。大家大老远来听我的讲座，对我的简历一定是有所了解，我是改革开放后第一批律师。为什么我要选择律师这个行业？我毕业实习时，是在法律顾问处，另外的同学在海淀检察院和海淀法院（现在在图书大厦那个位置），大家办公比较集中。我是一个比较自我的一个人，我不适合当法官，也不适合当检察官，我不希望被摁着我脑袋，让我写这个东西，署名是我判的，或者是我起诉的。我要做我自己认为和法律相符的事，这是我当律师的原因，因为我觉得律师
3、能够更大发挥自由，更大地发挥自我的价值。幸运的是，这个职业的确适合我，很多人讲，我就是天生当律师的料。因为爱说，善于交流，干了这么多年，中间出国几年，不管怎么样，在业界还是有一点辈分的人，因为我的师傅在五几年都是右派。我跟京城另外一个很有名的律师共事过，知道了这么一句名言：教会徒弟，饿死师傅。像我这样的前辈，对你们是有保留的，但我一直崇尚一个观点，就是大家一起成长，我不怕你来跟我竞争。所以我的团队，大家都觉得很幸运跟我一起工作，给很高的工资，互相讨论，互相尊重，而且可以自由发表自己的意见。因此，我跟我的团队的合作非常愉快，我底下人拿到了很优厚的工资，我一年的开销就是100万，很多人愿意跟我一起
4、来工作，学到了东西，拿到了不错的薪水，出去也有非常好的气氛，所以我希望大家以后运气好一点，找到一个好老板。自己干就另当别论。我办过一些案子。1986年我是刘晓庆私人的法律顾问，全中国担任私人法律顾问的我是第一人，以后才有现在这种如火如荼的服务，龙的传人作曲者侯德健以及其他一些影视界的明星，我都当过他们的律师。回国以后，大家耳熟能详的明星朱明瑛，我2005年给她打官司，前前后后打了两年，是因为物业纠纷。凌峰（台湾人）也帮他做了一些事。最近比较有名的时候2007年宋庄画家村案，前面有律师做，但没有做成我这样有声有色。侯耀文家的官司，可以说在北京是最轰动的案子，我也是律师。我无意贬低前面的律师，宋庄
5、画家村案前面有律师，侯耀文案前面也有律师，说句不好听的话，怎么我就胜出了，怎么我就把他弄得有声有色了，媒体同样在关注，能不能在这个时候展现自己，要看自己的本事。如果各位运气不错，碰到这样的社会关注案时，并且能够做好，抓住机会，去总结去放大，这是各位在成功道路上应该总结的一个经验。当然一定要有保鲜度，什么叫“保鲜度”？就像刘卫说的，在媒体前有你的声音，有你的名字，有你的影子，这样才能被社会认知。我之所以不辞辛苦去做这么多电视，不是赚钱，而是营销。当你们走到那一步时，就会体会到营销效果有多大，我现在很辛苦，鸡零狗碎的一些小案子也处理。现在门槛开得很高了，不是当年的3万、2万就接了，即便如此，还是非
6、常辛苦，因为当事人指名道姓要求你亲自出马。人家就看上了你这张脸，这张脸在法官面前一展现，法官就对你敬三分。所以要不断地写文章，不断地参加各种活动各种会议，包括参加媒体这样的影视节目的制作。非常有幸跟大家一起来交流。大家手里可能有一个提纲，但我不以提纲为基本线索来讲，我有另外的讲法。我们今天讲的话题是“二手房交易买卖合同纠纷案件”。一个是交易，一个是买卖合同纠纷案件律师业务操作技能。在处理二手房案件过程中，应该是两个阶段，一个是非诉讼阶段，律师代表出卖一方也好，代表买受一方也罢，都要提供一些非诉法律服务，不是一上来就打官司，打官司是最后的一个阶段。所以今天的题目是“二手房交易买卖纠纷合同案件律师
7、业务的操作技能”或者说“操作方法”。针对在座的各位，不需要讲很多理论概念，网上、书本上都有，所以我觉得今天的交流更强调实务性，这也是我愿意跟大家交流的一个原因。二手房的概念： 二手房讲概念，大家拿到的纸张上都已经做了描述，我们讲二手房可能不是很准确，说是增量房也好，存量房也好，这些概念不用再讲，大家看一眼就行。从新闻媒体报道中，从规范的教法中，把二手房叫存量房是比较科学的，因为现在大家看到的网签合同也是存量房有关的网签合同，而且二手房的类型比一手房类型更多一些。就像我们所列举的商品房、房改房、经济适用房等交易都属于二手房的交易范畴。我们认为处理这样的业务时，应该有两类业务可以做：一类是非诉讼类
8、的房屋买卖，不管是代表卖方，还是买方，我们都有可为的空间。第二，我们在交易过程中纠纷以后的仲裁或者诉讼代理，无论我们是哪一方，申请人、被申请人，原告、被告。 二手房业务我认为主要是这两大块。一、非诉讼类房屋买卖业务中律师的主要业务一、非诉讼类房屋买卖业务中律师的主要业务 我相信在座的各位在这方面有多实践，作为出卖方律师提供哪些服务，作为买方律师提供哪些服务。（一）卖方律师提供哪些服务（一）卖方律师提供哪些服务 从出卖方律师的立场来出发，我个人认为我们的工作在那个阶段不外乎是帮助起草合同，审查合同，如果再往远点说，找到一个适合的中介进行这样的委托交易，在我们提出相关的合同以后，买方可能会提出一些
9、修改意见。现在做律师好做在于已经有很多的格式合同可参考，但作为卖方律师我个人认为，不要太迷信格式合同，也不要为了自己省事，就拿格式合同作为一个操作范本。有过实践经验的律师都知道，格式合同是泛指普通的交易行为，每一个业主，每一个买主，在进行交易时，诉求会有所不同。所以我认为，对那些有特殊交易要求的房子，可以根据委托人（出卖人）的需要，起草或补充制定一些客户所需要的合同条款。比如说，有一些客户对付款条件有特殊要求，要求一次性以现金方式支付，要求在一个限定的时间，另外还有一些客户，可能要出国了，或者有其他方面的原因，急于过户。实践中大家还在办其他的财产纠纷、婚姻纠纷的案件，有很多的客户，要求限期赶快
10、过户，说白了可能是转移资产，及时地处理手里资产，这对不对，就另当别论，不是我们讨论的事。包括一些对外负有巨额债务的人，为了尽快转移资产，就及时过户，及时走掉，能不能走调，我们都清楚不一定能走掉，但说一句难听点的话，只要个人不违法，也不知情，当事人让我做事，我做就是了。碰到类似问题，只要不触犯行规，只要不触犯国家的法律规定，就可做。当年北京出售商品房时，没人敢买房子，为什么？没钱的人买不起，有钱的人不敢买，因为一买了，怕有关部门、检察院来问这个钱从哪里来的，当年陈希同有句名言：不要管钱从哪儿来的，偷来抢来，那是公安局的事。卖就是了，给你一些律师费，所以就有一些特殊要求。刚才说了要求一次性付款，及
11、时过户。另外还有免责条款，违约责任条款。在交易过程中，有很多不可预测的问题发生，在制定合同时，比如说如果不能及时过户，对方办不下来贷款，我们在这个过程中，还要出现这样那样的问题时，这个责任该怎么分配，作为委托人的律师，肯定要把自己的责任尽量降低，尽量避免，所以对有特殊要求的客户，我们要根据他们的需要设计一个适合客户的合同。所以，这是我认为作为出卖方的律师起草、审查甚至修改合同过程中，可以做的一些事。格式合同网上都有，我觉得一个好律师不是把一个格式合同套在业务当中，而是要有创造性的，能够发挥自己的智慧，写出一个跟格式合同稍微不同的合同，这是我们要锻炼的。（二）买受方律师提供哪些业务（二）买受方律
12、师提供哪些业务 一般情况下是出卖人给我们合同和相关的一些交易条件，我们就要本着维护当事人权益的立场，要善于发现问题，对对方提出的合同提出修改和审查意见，不但如此，我们恐怕还会陪着我们的客户去购房，进行谈判，促进交易，因为大家都知道，在这个过程中，我们是买方，特别是在前一段，房子供不应求的情况下我们是比较被动的一方，那怎么能够促成这个交易，也要用我们的智慧。我们碰到的这种案例在通县，一天一个价，这不是瞎说，可能有中介工作人员故弄玄虚、哄抬物价的嫌疑，但优柔寡断，可能就会买不到自己想买的房子，一转眼可能又贵了10万、20万，在这种情况下，作为律师，作为委托人的代理人，也要帮助他在把控风险的前提下当
13、机立断。我曾经替一个老总买过一个房子，在天河湾。客观地说也是二手房，交易过程是有一点点风险，有很多不清楚，而且有人在倒房子，但大问题没有，基本的问题，能够解决，那时当机立断帮他买下来，实际证明，我们买得及时，房价现在又涨了好几百万，这个时候，客户就会感谢你，这是我讲我成功的例子。反过来，我跟另外一个老总买房子，他很相信我，由于没有及时帮他下决心，结果错过了机会，后悔的不得了，人家话里话就会埋怨你。这种事要总结经验，因为我觉得一个好律师，不是把一单事情搅黄了，这样你是避免了风险，避免了责任，但你不是好律师，好的律师是怎么把事促成，把事促成了，又能够让人安全交易，实现合同目的，这才是好律师。我认为
14、，律师要勇于承担责任，但这个责任一定要可控，这个“度”大家慢慢去体会，特别是各位比较年轻，而且时运不济，因为我们这一批老人还在，还当着你们的道，但大家都有从青涩过来的一个过程，怎么取得当事人的信任，这就要靠自己的口才、勤奋、专业素养，包括为人。北京律师现在扩张得很厉害，队伍管理中出现很多问题，怎么做律师，听起来可能跟这没关系，但关系很大。作为买受方的律师，要做这些工作。买受方律师在帮助客户控制风险的同时，能够促成这个交易，把这个作为一个中心目标，希望大家始终牢记这一点，促成交易是你的本事，把事搅和了，你固然没有危险，但这不是你的本事。就像我做节目说离婚算什么本事，把婚姻经营下去才是本事，能白头
15、偕老才是本事，动不动就离婚，离婚是解决问题的最佳方法吗？道理是一样的。（三）（三） 卖方律师处理案件时的注意点卖方律师处理案件时的注意点 作为出卖人的律师主要的工作是起草审查合同，我们在起草审查合时，我们要注意什么，我根据自己的经验，根据我看到别人总结个经验也好，我跟大家做这样一些交流。1 1对买卖合同主体状况进行审查。对买卖合同主体状况进行审查。委托人卖的房子是什么房子，自己是一个什么样的人，是不是权利人，这个一定要审查。人家委托律师帮他卖房子，有没有权卖这个房子，能不能当权利人、委托人，要看委托人是房主本人，还是他的亲属儿女，要看身份证和房证上登记的信息是否一致。有过实践的律师会知道，查房
16、产信息，通过网络是可以查询公共信息的，通过这种查询，我们可以了解到，房屋产权证的情况，房产证的证号，房屋的面积，是否有抵押等一些信息。做出卖人代理人时，有过这样的委托，首先要例行公事一般进行审查，另外，我们还要看出售房屋意思表示是否真实，当中有没有其他共有人的情况存在。恋人之间，朋友之间，合作伙伴之间，夫妻之间，这些都为继承人的情况下，都可能是这个房屋的共有人。比如说有几个朋友一起买了房子，那这个房子就是共有的。当然大多数情况是家庭成员之间，对这样的情况，我们就有必要来加以审查有没有权卖。因市场波动的原因，房价不断上涨，早卖一年，早卖两年，价格可能会差一倍。我相信在座的各位肯定打过这样的官司，房子先卖，由于当时没有拿到产权证，所以这个产权证过户状态是搁置状态。产权证拿到了，房子造就交付给人了，并且人家都已经住了两年，甚至三年，就反悔了，反悔的理由有很多，其中主要的理由就是一方不同意，打着自己不知情，这种官司在座的可能打过，按照现在物权法的理论，我们就说是善意取得，就不能对抗无辜善意的第三人。我办的一个案子很夸张，
