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1、祥腾假日风情商业街 营销简报,Lifestyle Shopping ParkLSP时尚生活享乐园,企划广告主标语A、B两种方案,摩登不夜城，时尚享乐园释义：源于项目概念定位，针对项目核心客群青浦区域客群的心理需求和产品需求，旨在呈现灯火阑珊、缤纷璀璨的繁华商业场景。“享乐”是点睛之笔，享受一种乐活生态的情景商业氛围，享受一种乐趣横生的时尚生活消费方式，享受一种乐开心怀的缤纷美食盛宴，在现代建筑风尚的映衬下，打造成集结衣、食、住、行、吃、喝、玩、乐为一站式体验和消费的时尚生活享乐园。,流金商道，缤纷乐园释义：将商业投资价值与繁华商业景象双重突显，600米商业长街即是时尚情景体验街区，又是流光溢彩
2、的商业黄金大道。即是一体化时尚生活享乐园、名流商务宴请、娱乐的会客厅，也是上海新兴的投资金地标。,广告表现示意,接待中心门头整改建议,方案一,方案二,方案三,接待中心背景板整改建议,销售海报,引导旗帜,精神堡垒,快速去化，现金为王，追求相对利润。,分层销售：除部分复式商铺以外，其余全部根据楼层分开销售。优势：,可以降低总价； 降低投资门槛； 可以拉大价格差； 促进高楼层销售。,多种销售形式并存：直接销售区域范围：沿街商铺带投资回报销售区域范围：内街及A区带租约销售-区域范围：三楼好处： 可以提高销售单价，刺激市场,组团分割依据商铺价值梯度展示 利于价格层次划分 利于销控 推盘规则拟定,1区1F
3、沿街商铺为该项目价值及关注度都最高的商铺，亦为我司初步确定的首批开盘的商铺，其均价应设定为该项目的最高； 2区虽未处双面沿街商道区，但于现阶段人流、车流主入口，展示效果佳，商铺价值仅次于区1F沿街商铺； 区2F与区1F商铺处于同等价值水平。所以，可将区1F的商铺单价，在做了投资回报后的优惠折扣价，与区2F的商铺直销价持平。给予投资购买者以两种不同方式的选择； 、区为本项目面积较大的独立商铺，均价应保持在同一档次。 在区位上， 区临靠两河，观景效果为本案中最佳区域，但商铺总面积为本案中之最，单价的高低势必影响该区域商铺的总价。 区其建筑形态上是本案中最为前卫的，总面积低于区商铺，且我司初步考虑，
4、该区域商铺作为项目自留带投资回报的租约性商铺。 由此，作为项目形象点的区商铺均价可以略高于区，以促进区产品销售； 区位于B区和C区的中间，分布于通往明慧苑的主要车行、步行通道两侧。虽然对于项目主入口的昭示性差，但对于慧明苑的居民为必经之路，1F商铺价值点仍待挖掘； 而整个项目中最区域劣势的商铺为区和区的2F商铺，其均价应设置为该项目中的最低价。,项目组团均价排列：（由高到低）6#，7#, 8#楼一楼13#，15#楼23#，25#，26#楼6#，7#,8#楼二楼9#单向开门部分商铺，10#,11#,12#楼一楼16#，9#楼双向开门部分商铺9#，10#,11#,12#楼二楼特殊区域：17#，18
5、#，19#，20#，21#楼，作为项目形象点，均价可以超过A区，以促进A区产品销售（实际均价应稍低于A区）。,5年回报，每年8%回报率：区域范围、回报方式,3年回报，每年8%回报率：区域范围、回报方式,选择三年回报方式,理由：商铺养铺期一般为3年左右； 时间太长，不利于客户转手，也就无法获得更多的利润。,分批次推出，形成热销氛围。分三次推出。 第一批：C区 第二批：B区 第三批：A区,A区,C区,B区,低开高走，一房一价。,销售贵宾卡方式。 设置 分为金卡、银卡 金卡银卡总共500张（金卡200；银卡300） 金卡： 发放时间：5.18-5.28 持卡优惠额度：500元/（以10000的均价，
6、相当于优惠5%） 银卡： 发放时间：5.29-6.8 持卡优惠额度：300元/ （以10000的均价，相当于优惠3%）,时间：6.6 地点：售楼处 售卡部门：弘策销售团体 贵宾卡种类：金卡、银卡 贵宾卡数量：共计500张（金卡200张、银卡300张） 贵宾卡价格：20000元/张（购置金从总房价中扣除） 贵宾卡的好处：持金卡购铺优惠500元/；持银卡购铺优惠300元/ 售卡方式：先售金卡，售毕后，再售银卡 贵宾卡的形式：分为主券、副券 贵宾卡的使用方式：持金卡者在指定时间内到售楼处签定定购合同并享受金卡优惠；持银卡者在指定时 间内到售楼处签定定购合同并享受银卡优惠 贵宾卡的退还规则：持卡者未能
7、选中商铺，开盘后一周内可在职业顾问指导下进行无息全额退款退卡 贵宾卡的登记：购置何种贵宾卡需在职业顾问、财务、甲方代表三方处进行登记备注 贵宾卡的购买原则：限定一个产权商铺仅能购置一张贵宾卡，购多个商铺可购多张贵宾卡 贵宾卡发放理由： 对前期客户的梳理； 对商铺关注情况的了解； 加大项目的宣传力度，加大对前期关注客户的优惠，并提高项目相对品质感。,贵宾卡选房规则： 购房时须出示：身份证及贵宾卡； 若转让，须原购卡人持身份证陪同现持卡人到售楼部进行卡号持有人资料更新，否则无效； 贵宾卡副券中设置“第一意向”、“第二意向”、“置业顾问签字”，以排分客户对某商铺的购买意愿强弱； 以“金卡”且“第一意
8、向”为首先满足，出现冲突，以开盘当天缴首付先后为考察标准； 如出现同商铺多持同等卡购置时，根据卡号先后顺序选择商铺，号前者先选； 购“金卡”客户若出现未能满足第一第二意向的情况下，在其他区域其他商品有多于别者的优惠措施（具体优惠措施视情况而定）； 原则上银卡购买者的“第一意向”次于金卡持有者的“第二意向”选择权。 贵宾卡设置： 主券：不记名、上面以卡号及公司公章为； 副券：登记客户姓名、性别、身份证号、联系方式、置业顾问签名、财务盖章确认。 贵宾卡遗失后补办： 遗失者须出示身份证到售卡出补卡，遗失卡号当即作废，但选房时可沿用先前卡号顺序进行选房排序。,沙盘,洗手间,办公室,前台接待台,流 程
9、图城区售楼部中间设立“分区隔离带”以分隔进出办卡人流动态；办公室靠里座设立申购贵宾卡客户的资料实时录入进库以便后期实际客户梳理；图中为贵宾卡上客户基本资料的登记入卡处；图中为贵宾卡对应款项收取处及贵宾卡主卡发放处；图中为客户意愿商铺询问并核实处。,沿人流导向方向线路，购卡客户以先后顺序排队，在处登记员询问来客，并登记贵宾卡上相应的基本信息资料；,将以填写好客户资料的贵宾卡交予职业顾问，由置业顾问引领该客户进入号流程，进行贵宾卡相应款项交付。款项、资料核实后，由客户、甲方代表、财务、销售经理在购卡优惠资料表上签字确认后，由置业顾问在贵宾卡上签字，并将主卡交予购卡客户，留有客户基本资料的副卡由销售
10、经理统一收取保管。,置业顾问将客户送出至区，询问并核实客户方意愿商铺房源，并记录在客户基本资料登记表上。,若售卡前3日效果不佳，即前期蓄存客户有效性很低，青浦区内客户对该项目接受度较低，我司预扩大宣传范围，侧重点转移至上海市区及长三角地区客户。考虑启动媒体推广“紧急预案”,5月16日确定最总方案、于21日、22日、28日、29日，在主流媒体上做重点宣传。 载体建议： 新闻晨报（半版） 夹报（针对上海市区及长三角地区） 定点宣传： 上海市区中石油加油站 长三角地区中石油加油站,媒体投放时间： 自售楼处呈现之日起为媒体投放起始日期； 媒体投放密集期为拿预售证期及开盘期前后1-2天； 各报媒投放除密
11、集期外，按各自预设周期进行投放。 媒体投放载体： 青浦当地阅读率较高的报媒； 上海市区阅读率较高的报媒； 针对中偏高阶层的阅读者的报媒。 载体主次调配： 以性价比高、传阅度高的报媒作为主力宣传载体； 以针对性较强，但影响范围相对较小的报媒作为辅助宣传载体； 在主次报媒投放时间相冲突时，对次级报媒做微调。 软硬广告投放安排原则： 拿预售证期及开盘期前为软广重点投放期；之后为硬广强势投放期； 越接近拿预售证期和开盘期，报媒广告推广强度越强，版面越大。,媒体版面确定要求：版面的确定须在媒体投放前5天前，以给予充足的时间作局部调整处理； 媒体投放时间的确定：时间根据该媒体投放空白期为准，适当做微调，以保证主力投放报媒时间点不变为原则； 媒体投放方式：可根据具体报媒排版情况及软硬广告适合方式，进行微调。,网络媒介投放建议 投放网站：搜房网 投放时间：4.275.31 投放方式：商铺网的首页巨幅+旗帜 Road秀 地点：桥梓湾 时间：5.95.30巡展 宣传方式：定点展示与派发资料相结合 展示频率：每周六巡展；每周日资料派发 宣传内容：,THE END THANKS！,
