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1、 “普华普华浅水湾二期浅水湾二期” 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 普华（西安）房地产开发有限公司 2015 年 1 月 普华浅水湾二期项目可行性研究报告 1 目 录 第一章第一章 总总 论论 1 1 1.1 建设项目概况 1 1.2 项目建设的必要性 4 1.3 可行性研究编制的依据 5 1.4 可行性研究的结论及主要经济评价指标 6 第二章第二章 投资环境分析投资环境分析 2 2 2.1 经济发展分析 2 2.2 城市人口规模及变动情况分析 5 2.3 城市规划与发展 5 第三章第三章 房地产市场发展分析房地产市场发展分析 9 9 3.1 房地产市场供应分析 9 3.2 房地产市
2、场需求情况 9 3.3 供求关系及价格 . 11 3.4 城市置业动向分析 . 11 第四章第四章 项目发展分析项目发展分析 1313 4.1 项目区域发展分析 . 13 4.2 项目市场定位分析 . 18 第五章第五章 规划建设分析规划建设分析 2222 5.1 项目建设条件 . 22 5.2 规划设计原则与设计依据 . 23 5.3 整体布局规划 . 23 5.4 设计方案 . 24 5.5 生活配套规划 . 26 第六章第六章 项目的实施进度安排项目的实施进度安排 2727 6.1 项目总体建设规模 . 27 普华浅水湾二期项目可行性研究报告 2 6.2 项目实施内容及进度计划 . 27
3、 6.3 项目实施进度安排的措施 . 28 第七章第七章 项目销售预测分析项目销售预测分析 2929 7.1 营销策略 . 29 7.2 销售预测及收入实现计划 . 30 第八章第八章 项目总投资估算与资项目总投资估算与资金筹措金筹措 3131 8.1 总投资估算的原则 . 31 8.2 项目总投资的估算 . 31 8.3 项目投资计划及资金筹措 . 34 第九章第九章 项目财务评价项目财务评价 3535 9.1 财务评价基础数据与参数选择 . 35 9.2 项目的盈利能力分析 . 35 9.3 项目的清偿能力分析 . 36 9.4 项目的盈亏平衡分析 . 36 第十章第十章 社会效益评价社会
4、效益评价 3838 第十一章第十一章 可行性研究结论可行性研究结论 4040 11.1 可行性研究结论 40 11.2 建议 40普华浅水湾二期项目可行性研究报告 1 第一章第一章 总总 论论 1.1 建设项目概况 1.1.1 建设企业概况建设企业概况 普华(西安)房地产开发有限公司（以下简称：普华地产）是中华房屋土地开发集团的子公司（纳斯达克上市），公司注册资本为3.2亿元人民币。中华房屋土地开发集团公司于2006年4月完成反向并购并成为一家在美国内华达州注册的上市公司，注册地址为：美国内华达州卡森市威廉街1000E号，2008年6月升至美国纳斯达克主板交易，股票代码为：CHLN。 公司目前
5、下设西安新兴房地产开发有限公司、普华（西安）房地产开发有限公司、新兴方舟（西安）房地产开发有限公司、安康新兴基源房地产开发有限公司、陕西新兴建设工程有限公司、西安新兴物业管理有限公司、西安新大地科技开发有限公司和西安索迪商贸有限公司等八个子公司， 逐步形成以房地产开发与销售、商业地产开发与运营为主导，以土地运营、建筑工程、资产管理、生态旅游、物业服务为配套支持的产业链体系。 普华(西安)房地产开发有限公司成立于2008年，主营业务为从事住宅房地产和公共配套设施的建设、开发、销售和租赁，物业管理及相关综合开发、经营管理和市场营销以及相关营业活动（以具体核准为准）。公司将依托中华房屋土地开发集团公
6、司成熟的房地产开发经验及雄厚的资金实力，将普华浅 水湾项目打造西安国际一流的都市滨水居住示范区。 1.1.2 项目项目背景背景 普华 浅水湾作为普华 （西安） 房地产开发有限公司在西安亮相的首个项目，其具有一定的代表性，目前该项目已成功完成项目一期全部房源的成功交付。此项目的成功推出受到了政府、业内同行以及广大业主的广泛认可和好评，成为浐灞区域内非常具有代表性的楼盘之一，基于项目一期的成功开发，公司将进一步普华浅水湾二期项目可行性研究报告 2 推出普华浅水湾 二期，通过借助本项目的深入发展和运营，扩大公司在西安房地产市场的影响力，树立公司在西安房地产市场的品牌。 近年来，西安市房地产市场一直保
7、持着较为良好的发展态势，虽然政府经过多轮宏观调控，但市场一直保持相对平稳、持续的发展，市场波动基本处于正常的范围内。随着西安市建设国际化大都市的目标和城市化进程的不断推进，居民住房及改善居住环境的置业需求依然旺盛，未来市场发展前景依然十分看好。 本该项目具有良好的外部环境，其位于浐灞生态区灞河西岸，享有无可比拟的区域优势，该项目所在区域有如下特点和优势： 根据西安市第四轮城市总体规划制定的发展格局， 浐灞生态区作为“四区，两基地”之一，区域发展潜力巨大、价值有待挖据； 灞河新区管理委员会（原纺织城综合开发办公室）的成立，确定了区域的发展地位，也为项目的发展提供了政策支持； 西安作为西部城市水资
8、源缺乏， 然而此区域有得天独厚的水资源优势和环境优势，是发展高尚居住项目的理想区位；且随着浐灞生态区不断发展，投资环境日趋完善。（欧亚论坛永久会址、2011世界园艺博览会已花落浐灞生态区） 项目区域交通体系已经初步形成， 西安绕城高速灞桥出口毗邻项目西北角，迅速接驳西安外埠各区域；已经建成并投入使用的地铁一号线就在项目区域内，东城大道、纺渭路等城市交通主干道均可直达本项目，可便利到达中心城区，项目建设的内外部交通条件非常便利；项目紧邻纺织城老城区，周边有第四军医大学唐都医院、铁一中滨河校区、西安市三十四中等教育医疗资源配套，都为项目的发展创造了优越的条件； 从西安市目前各板房地产发展情况来看，
9、此区域商品房销售价格还较低，未能体现出其资源价值，因此发展潜力巨大；目前项目区域已有普华浅水湾及高科绿水东城项目正在建设，开发氛围已初步形成。 项目紧邻灞河河道，具有得天独厚的水景景观资源；沿河80米宽景观长廊使得资源优势更加明显；项目所在的灞河生态湿地公园业已建成并开放，在成为项目景观资源的同时也大大改善了区域小范围内的生态环境。 普华浅水湾二期项目可行性研究报告 3 1.1.3 项目概况项目概况 普华 浅水湾目东邻西安市灞桥区柳雪路，南邻灞瑞一路，西邻柳烟路，北临西临高速公路，净用地面积为 192583.1 平方米（折合 288.873 亩） 。 项目区位图项目区位图 普华浅水湾项目规划总
10、建筑面积约 81 万平方米，共分五期进行开发，其中二期规划总建筑面积为 16.7 万平米。 其中，普华浅水湾二期的建筑经济指标如下表： 普华浅水湾 普华浅水湾二期项目可行性研究报告 4 表表1.1 项目经济技术指标项目经济技术指标 项目名称 建筑面积（m2） 备注 地上建筑面积 145,649 住宅 142, 757 全部高层 商业 770 幼儿园 2,122 地下建筑面积 21,060 合计 166,709 1.2 项目建设的必要性 1.2.1 建设单位建设单位发展发展的需要的需要 随着我国城市建设的不断发展，耕地面积不断减少，为了保护稀缺的土地资源，最近国土资源部连续出台加强土地市场管理法
11、规和政策。在各地规范土地市场管理的同时， 在竞争中处于劣势的房地产公司越来越难得到位置较好的可开发土地，这对房地产公司的生存和发展造成了极大的威胁。普华地产将会通过良好的规划使土地资源发挥最大的效益，积累更多此类项目的开发经验，带动公司业务进一步提升和为公司今后的发展奠定良好的基础。 本项目所处区位优越，周边配套齐全，潜在市场需求旺盛，该项目的成功开发也必将能为公司带来丰厚的利润，提高公司业绩。 1.2.2 盘活城市土地资源，盘活城市土地资源，提高项目土地利用价值的需要提高项目土地利用价值的需要 根据西安城市总体规划第四次修编， 西安市未来发展的重点是城北和城东浐灞区域。浐灞生态区是西安重点发
12、展的“四区两基地”之一，它不但承担着西安的“绿肺”功能，还将承担着皇城复兴计划迁出人口的居住地，此区域规划为西安市未来城市的副中心。 同时随着纺织城振兴工程的实施，区域也需要这样的大盘来提升区域人气，普华浅水湾二期项目可行性研究报告 5 促进区域相关配套的成熟。本项目的实施还有助于改变人们对区域的认识，对改变纺织城区域落后面貌有积极的作用。 从全市房地产板块来看，目前次区域缺少品牌开发商，因此项目的开发，将进一步提高对西安市购房者的吸引力，增加该地区居住环境的成熟度。 1.2.3 扩大西安市房地产市场存量的需要扩大西安市房地产市场存量的需要 在国家宏观调控下，西安市市场经济成功转轨，住房制度顺
13、利改革，城市化进程不断加快，使房地产市场释放出巨大的需求。 城市化是一个国家或地区经济发展水平的一个重要指标， 近年来我国城市化进程不断加快，西安市城市人口增长速度和人口结构变化都比较快。并且随着丝绸之路经济带发展战略的进一步落地和实施，西安作为西北五省之首，其区域经济中心的作用和地位也将日益凸显， 这将进一步加速西安的经济的发展以及人口的聚集力，带动西安市房地产市场需求量的进一步扩大。 随着住宅市场化的日益推进和城市人口的迅速增加， 个人购买商品房的比重逐渐增长。由于城市人口的基数会随着城市化的发展不断加大，西安市房地产市场上商品房的总需求在今后几年仍将稳定增长。 1.2.4 满足居民日益增
14、长的住房改善需求的必要满足居民日益增长的住房改善需求的必要 社会经济快速增长带来城乡居民收入的不断提高， 相应地人们的生活水平与居住消费水平也在不断提高，追求高质量的生活水平已成为人们的普遍需要。人们收入水平与商业银行的住房贷款条件， 共同促进了各档次住房消费需求的不断增长。随着房地产市场的发展，改善型住房的需求日益明显，人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，西安住房消费正由“居住型”向“舒适型”和“享受型”转变。 二次置业、 三次置业的消费群体逐步扩大， “终极置业者”不断涌现，西安市人均居住水平迅速提高，本项目的实施正好满足了这一需求。 1.3 可行性研究编制的依据 1.西安市城市总体规
15、划(2008 年-2020 年) 普华浅水湾二期项目可行性研究报告 6 2.西安市十二五规划纲要 3.投资项目可行性研究指南 4. 建设部建标20002005 号房地产项目经济评价方法 ； 5.西安市建设项目城建费用统一征收办法实施细则； 6.陕西省建筑装饰工程消耗量定额（2004） 、 陕西省安装工程消耗量定额（2004） ； 7.陕西省建筑、装饰工程消耗量补充定额 （2009） 、 陕西省安装工程消耗量补充定额（2009） ； 8. 陕西省建筑、 装饰工程价目表 （2009） 、陕西省安装工程价目表 （2009） ； 9. 普华浅水湾二期项目规划设计方案； 10.现场勘察及市场调查收集的有关资料。 1.4 可行性研究的结论及主要经济评价指标 结合项目情况，根据财务会计准则中的稳健原则，本次可行性研究对项目的开发及工程进度以及销售情况制定了相应的假设条件、预测分析以及实施方案，并以此为基础进行相应的财务分析评价。 在此前提下计算的主要财务数据及财务评价指标如表 1.2 所示：普华浅水湾二期项目可行性研究报告 1 表 1.2 主要财务数据及评价指标 序号 名称 单位 数量 一 财务数据 1 总开发建设投资 万元 69,845 2 总销售收入 万元 102,254 3 税前利润 万元 24,944
