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1、2005 年房地产估价师考试年房地产估价师考试房地产估价案例与分析房地产估价案例与分析试卷及答案试卷及答案一、问答题一、问答题（共 3 题，每题 10 分）（一）甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期 5 年。估价机构现对该 酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据 拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。请问：1.针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节?2.装修补偿应如何确定?3.对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?（二）法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业 因无力偿还银
2、行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖 的拍卖规则规定，拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买 受人承担全过程相关税费。请问：1.估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么?2.拍卖保留价应由谁确定?如何确定?3.乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意 拍卖价款之外还可能发生哪些税费?（三）某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同 的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例 在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为 280 万元、300 万
3、元和 350 万元；依据最高 最佳使用原则选取了 350 万元作为估价对象房地产的年净收益。请问：1.这样的做法有哪些错误?2.若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益?二、单项选择题二、单项选择题（共 3 大题，10 小题，每小题 2 分。每小题的备选答案中只有一个最 符各题意）（一）估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。1.业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的 表述中，正确的是（ ）。A.押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险B.抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险C.抵押人不能
4、履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产价形成耗损风险D.选用估价方法不恰当形成适宜性风险2.如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的经营状况和经营收益，则在运用收益 法评估该宾馆的价值时（ ）。A.该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益B.按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年挣收益C.该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益D.根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况 扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益3.若采用成本法估价，下列表述中不正确的是（ ）。A.应对房屋建筑物、房屋装修
5、部分分别计算折旧B.无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息C.在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金D.在最终积算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金4.假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，：估价结果为 3500 万元，则 （ ）。A.3500 万元是该宾馆的公开市场价值B.3500 万元是该宾馆房地产的公开市场价值C.3500 万元是保险事故发生后的损失价值D.投保时，保险金额不能超过 3500 万元（二）某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品 住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。5.若房地产估价师认为该住宅小区房地产
6、整体价值发生减损，其主要原因是（ ）。A.道路扩宽后，交通发生变化B.绿地率发生变化C.公共配套设施发生变化D.土地形状发生变化6.若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是（ ）。A.噪声和污染程度发生变化B.土地形状发生变化C.人口密度发生变化D.出行便捷程度发生变化7.房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是（ ）A.由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额 度B.以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度C.用市场法分别测算出城市道路扩展后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度D.用路线法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房
7、地产价值变化额外负担度（三）某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均由划拨方式取得。其中甲厂 区在 20 世纪 90 年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲 厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂 为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部 门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。8.针对以上情况，在估价时最恰当的做法是（ ）。A.将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告B.将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告C.两个厂区分别估价，出具
8、一份估价报告D.视委托人要求进行估价并出具估价报告9.委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估 价。估价机构认为（ ）。A.可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价B.只能对两个厂区的土地进行估价C.可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价D.可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价10.对乙厂区的土地估价的思路应当是（ ）A.按出让土地使用权评估其公开市场价值B.按出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金C.用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金D.用假设开发法估价，先估算其改造完成后的价值，再减去开
9、发成本、管理费用、投 资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费三、三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的 13 处（每指明一 处错误得 3 分，本题全对得加分）在建工程房地产抵押价值评估报告在建工程房地产抵押价值评估报告 封面及目录（略）封面及目录（略） 致委托方函（略）致委托方函（略） 估份师声明（略）估份师声明（略） 估价的假设与限制条件（略）估价的假设与限制条件（略）房地产估价结果报告房地产估价结果报告一、委托方（略）二、估价方（略）三、估价对象1.区位状况（略）2.实物状况（略）3.权益状况（略）四、估价目的为委托方以估价对象为抵押物
10、向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。五、估价时点2005 年 4 月 18 日六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的 客观合理价值。七、估价依据（略）八、估价方法估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价 目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后 的价值采用市场法估价九、估价结果经测算，估价对象在估价时点 2005 年 4 月 18 日的客观价值为人民币 4794.52 万元。大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。十、估价人员（略）十一、估价作业日期2005 年 4 月
11、 16 日至 2005 年 4 月 22 日十二、估价报告应用的有效期（略）估价技术报告估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、最高最佳使用分析（略）四、估价方法选用估价对象为在建工程，估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价 对象的特点及估价目的，选用假设开发法、或本法作为本次估价的基本方法，其估价技术 路线如下：1.根据房地产估价规范，具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用 假设开发法作为其中的一种估价方法因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根 据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、 管理费用、投
12、资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对 象的客观合理价格或价值。2.估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方 法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、 正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。3.对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。五、估价测算过程（一）假设开发法分析测算过程假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利 润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法1.采用的公式：估价对象价格=开发完成后的房地产价
13、值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费2.估价对象开发完成后房地产价值的测算。运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似 房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（1）采用的公式：（2）所选可比实例（表 1）。表 1 可比实例情况表可比实例与估价对象/比较项目 A B C 估价对象 项目名称 苑 楼 园 园 项目坐落新村号 路号 道号 大道号 土地使用权取得方式 出让 出让 出让 出让 土地等级 住宅级 住宅级 住宅级 住宅级 建筑结构 钢混高层 钢混高层 钢混高层 钢混高层 规划
14、用途 住宅 住宅 住宅 住宅 成新状况 十成新 十成新 十成新 交易状况 正常 正常 正常 交易日期 2005.3 2005.3 2005.4 成交价格/（元/m2） 3100 3100 2960 （3）交易情况修正。可比实例 A、B、C 均属正常交易，交易情况无需修正，交易情况 修正系数均为 100/100。（4）交易日期调整。近期市房地产市场状况稳定，可比实例 A、B、c 均属近期交 易，交易日期无需调整，调整系数均为 100/100。（5）房地产状况调整。因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素 调整。1）区域因素调整。根据可比实例的具体情况，可比实例 A、B、C 的区域因
15、素略好于估 价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例 A、B、C 区 域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103（具体比较情况见表 2）。2）个别因素调整。根据可比实例的具体情况，可比实例 A、B、C 的个别因素略差于估 价对象，可比实例 C 的个别因素略优于估价对象。将个别因素调接的主要内容与估价对象 进行打分比较，得到可比实例 A、B、C 个别因素调整系数分别为 100/102、100/102、100/97（具体比较情况见表 2）。表 2 房地产状况具体调整可比实例与估价对象/房地产状况 ABC估价对象商服繁华程度 20 21 20 2
16、0 交通条件 21 21 23 20 环境景观 10 1010 10 公共服务配套 10 10 10 10 发展规划 10 10 10 10 基础规划 10 10 10 10 文件娱乐 10 10 10 1D 区域因素 街道条件 10 10 10 10 合计 101102 103 100 土地利用程度 20 20 20 20 临路状况 20 20 20 20 设施设备 10 10 10 10 装修状况 10 10 10 10 平面布置 12 12 9 10 建筑结构 10 10 10 10 楼栋朝向 10 10 10 10 个别因素 面积大小、形状 10 10 8 10 合计 102 102 97 100 （6）比较修正计算表 3 市场法修正计算表可比实例成交价材/（元/m2） 交易情况修正 交易日期调整 区域因素调整 个别因素调整 比准价格/（元/m2） A 3100 100/100 100/100 100/101 100/102 3009 B 3100 100/100 100/10
