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1、乌鲁木齐房地产发展趋势乌鲁木齐房地产市场发展浅析马利生从人类的发展历程来看，社会处在不断的发展变革中。而作为衣、食、住、行之一的住房由最初的居所功能到舒适生活方式的演变，这种需求的变革发展将成为人们对更好生活的追求和梦想，同时也需要行业不断的完善，升级，真正能提供优质的产品。变革发展是房地产行业完善的趋势，而乌鲁木齐房地产作为起步较晚，但发展迅速的行业，在满足消费者对住房需求的同时，也需求在国家大的宏观政策下，寻求一条自我完善，自我发展的良性道路。因此，就乌鲁木齐房地产行业在国家宏观调控的背景下，市场发生了哪些变化，面临的机遇和挑战进行探讨乌鲁木齐房地产市场面临的机遇区域宏观政策方面从宏观面来
2、看，乌鲁木齐持续利好。一个宏观经济的基调是维持良好。这个在新疆经济座谈会议就可以看出，不仅从 19 个援疆省区市将建立起人才、技术、管理、资金等全方位对援疆的有效机制，把保障和改善民生置于优先位置，着力帮助各族群众解决就业、教育、住房等基本民生问题，还在新疆率先进行资源税费改革，将原油、天然气资源税由从量计征改为从价计征。和 39 家银行支援新疆经济的跨越式发展等方面支持新疆特色优势产业发展。另外一个，中央严控土地供应这一块是对开发商来说相对是有好处的，因为土地控制就能够控制供应量，对开发商来说是一个机会。区域经济方面乌鲁木齐今年经济走势对比表GDP（亿元）增速固定资产投资（亿元）增速社会消费
3、品零售总额（亿元）增速可支配收入（元/年）增速消费支出（元/年）增速2005 年57113.6%226.512.86%23316.48%1081611.17%70527.01%2006 年65414%248.369.63%272.6716.96%10432-3.55%73814.67%2007 年78215.2%286.0615.23%322.3918.24%113739.02%812310.05%2008 年102015%36618%418.6425.9%123288.4%87517.74%2009 年10959.5%412.0512.6%47313%130756.05%90453.35%数
4、据来源：乌鲁木齐国民经济和社会发展统计公报看看乌鲁木齐的宏观经济，从 2005 年到 2007 年，GDP 的增长比较快，保持在 15%左右的增长速度。2009 年已经达到 1095 亿，进入了 GDP 的高峰，随着近五年，人均可支配的收入和消费性支出的快速增长，增加了购买力。从外贸持续增长的势头来看，财富聚集也加快，产业结构优化升级，经济活力增强。我们看到乌鲁木齐的房地产行业作为一个基础产业，城市的水平提高是吸引外来企业来乌鲁木齐一个有利的保障。09 年乌鲁木齐的第三产业是保持在 50%左右，说明一点是第三产力如果比例越高，它的竞争力就越强。这一现象在今后几年更加明显。区域土地方面乌鲁木齐近
5、年土地成交对比表成交宗数成交面积（万）2008 年113315.992009 年105352.682010 年 1-10 月份72571.56数据来源：国土资源局从区域土地市场反映，近年乌鲁木齐土地市场异常活跃，土地成交面积逐渐增高。土地市场是房地产市场的温度计，开发商对市场的预期充满信心，自然会反映到土地市场上，使得在 2010 年出现“地王” 。说明房地产投资商的热情有非常大的上升趋势。另外，开发商在去年楼市火爆的情况下，项目销售放量，普遍资金回笼迅速，造成各家开发企业资金充足，有了更多的钱去圈地。乌鲁木齐现有销售量有一部分是去年的存量房，有一部分是今年上半年开发的少量项目，下半年土地市场
6、会集中发量开发。随着区域经济快速发展，土地市场本处于洼地的乌鲁木齐，必然会吸引众多疆外企业来此投资项目开发，相应政府在未来几年也将会增加土地市场供应，为房地产企业提供更加广阔土地市场平台。区域房地产市场方面2005 年2006 年2007 年2008 年2009 年2010 年 1-10月房地产投资额（亿元）33.852.7477.7198.34104.95110.22数据来源：乌鲁木齐统计局供方市场方面：商品房住宅市场：乌鲁木齐作为省会城市，虽然经历了 2007 年房地产市场的大涨，但是整体房地产市场发展还滞后于国家平均水平，处于下游的一个层次。不论这几年市场开发量是 500 万还是 600
7、 万，作为一个拥有固定人口 241.19 多万的城市，新增人口平均按 4%的增长率；再加上流动人口 200 万左右来说，在原有 241.19 多万人口中，婚育人口、改善型需求起码也有 200 万平方米左右的需求（不含流动人口需求） 。加上今后几年随着本地经济的飞速发展，未来几年必然吸引大量企业及个人来此投资置业，源源不断的为乌鲁木齐房地产市场提供庞大的需求。因此，从这几方面来看出，乌鲁木齐房地产市场在未来几年将会充满生机。需方市场方面：年龄层次：今年以来，随着首府房地产市场的稳步发展，乌鲁木齐房地产销量在今年下半年呈现快速增长的趋势，其中， “80”后婚房的需求量也日益旺盛，统计数据显示，光上
8、半年“80 后”婚房购买者就占 4 成左右。上世纪80 年代是个生育高峰期， “80 后”现已步入结婚年龄，必将大批“80 后”推向住房消费市场。购房群体：在 2007 年乌鲁木齐房地产，外地购买者增多，达到了总数近 4 成，而 2008 年却减少了一半多，经历了 2009 年“75”事件后，非本市居民购买一度坠入低谷，短时间难以反弹。随着援疆政策的进一步落实实施，截止到目前，非本市居民购买逐渐反弹，已占到 20%左右，环比每月都在递增。本市居民购买环比回落，非本市居民购买环比上涨。可以看出不断涌入首府的外地居民对住房需求在不断提高。产品方面：项目品质：“不要崇拜哥，哥卖的是品质” ，这句话用
9、在新疆绿城太合适不过了，在绿城进新疆的短短几年内，在2010 年上半年销售取得 5 个亿骄人业绩。本身项目品质在同行业中也是首屈一指，成为众多高端消费者的热捧。绿城不仅在自身项目品质上不断提高，同时也影响了同行业其他项目。目前乌鲁木齐众多房地产项目基本无品质可言，随着绿城的成功，使得本市购买需求者，在关注价格、地理位置的同时逐渐关注项目品质。由此我们不难看出，在未来几年乌鲁木齐房地产市场由原先的价格战逐渐转变为品质战。价格方面：2005 年2006 年2007 年2008 年2009 年2010 年 7 月商品房住宅销售均价（元/）2151.82219.522493.92886.23538.2
10、94247.23数据来源：乌鲁木齐房产交易中心从乌鲁木齐商品房住宅均价上不难看出，虽然在最近两年乌鲁木齐商品房住宅均价上涨的比较快，但是价格仍然低于国内其他城市，商品房住宅价格仍然处于洼地。由于未来几年经济的不断增长，人民生活水平的不断提高，必然促使房地产价格有所上涨，上涨空间仍然很大。乌鲁木齐今后房地产市场面临的挑战宏观政策：在当前中国宏观调控下，国家先后出台了“国四条” 、 “国十条”等政策对于乌鲁木齐房地产有什么影响。首先，在货币政策方面从紧控制。存款利率的上调，增大了贷款者的成本；存款的准备金率上调进一步控制了信贷规模的扩张，对房地产开发商来说是一个非常大的影响，对未来的开发也有一个很
11、深远的问题。其次，就是金融的监控，央行在监控力度加强，商业银行房贷规模及审核管理更严格了。怎样对于银行得房地产融资方面的一个渠道有非常大的影响，开发商怎么能够从货币从紧的过程当中怎么样引进现金流，这是一个很重要的问题。从产业政策、规模、限制方面调整产品供应结构，对乌鲁木齐房地产的市场确实有一定的冲击；从金融、财务方面，提升二套房首付比例，对房地产的投资者影响巨大，一线城市可以说是首当其冲；还有营业税，土地增值税，还有可能征收的物业税，都给开发商带来了压力；还有一系列规范房地产市场的政策，对房地产策划营销是有很大的限制。企业竞争：另外一个挑战就是竞争。我们可以看到现在很多品牌企业纷纷进入乌鲁木齐
12、市场，从 06 年开始、07、08 年，我们看到很多外来开发商在乌鲁木齐开始买地建房，都是对乌鲁木齐房地产的地价有很大的影响。当然外来的房地产企业它的影响不是单方面，它一方面是有冲击，另外一方面他可以提升乌鲁木齐房地产的发展。因为外来的发展商它有品牌的知名度，它有经济实力，产品研发，创新能力强，营销手段多样化，也会提升房地产市场。集资建房据初步统计，目前首府共有 30 家左右企事业单位将在这一两年集资建房。其中有 18 家是在原单位用地上建设，八钢、火车西站、新疆泽天石油化工有限公司的集资建房为多层，其它都为高层。据了解得知价格在 2000-3000 元/，目前大多数单位已经在动工建设。这些集
13、资建房会陆续建设，将会分流部分商品房购房客户，对乌鲁木齐商品房市场产生较大的影响。对于今后几年的市场，我认为是机遇与挑战并存，我们将如何把握？战略之一是内拓，一个是市场，一个是产品，包括产品的创新理念：宣传环保、节能、效率，还有推崇人文精神，改善生活需求。这个我认为是在本地要大力推进的，同心协力做好这一块。还有对销售方面，都必须要提升，可以说内拓是拼内功，是修自身。战略之二就是外展，可以从多层次，多渠道来拓展市场，可以分两个层次，一个是客户来源，一个是资金来源。我们可以到内地的其他城市，多渠道、多方向吸引他们的资金，他们的资源和人才，一方面大力拓展市场。我们一定要把这个蛋糕作大，我们才能够分多一点比例，外战是辐射更广，让外延更大。以外部的外围内外，内应外合。有两个重要的建议，一个是资源整合，从优秀到卓越，我们必须联合同行，媒体等合作伙伴，整合资源、推动行业提升；共同教育，引导，提升市场，打造居住新概念，生活方式新思维；还有要增强忧患意识，做好随机应变的准备，实现从优秀到区域。第二个建议是时间就是关键。时间是非常重要的，对于开发商，无论是好的市场，还是不好的市场，时间一过，你就不能再回头把握，所以一定要把握机遇。
