《商贸城定位报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商贸城定位报告（52页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、扬州江都商贸城 定位报告,第一部分 引言篇,调研对象,调研范围,调研依据,第二部分 发展规划篇,江都的专业市场发展状况及规划,商贸城的发展规划,江都的专业市场发展状况及规划,有产业，无市场 家具城 九装饰城 汽车城 皮革城 花木城,现有市场状况,就目前的整体城市规划而言，暂时没有新的专业市场项目上马；,专业市场规划状况,江都的专业市场发展状况及规划,产业园区打造状况,就商贸城周边的整体规划而言，贸易和商务会是周边专业市场的主要方向。大力发展服务业（物流业、商贸流通业、休闲购物旅游业）,（1）机电设备产业集群 （2）医药化工产业集群 （3）船舶制造产业集群 （4）纺织服装产业集群 （5）汽车配件
2、产业集群 （6）文体木业产业集群 （6）农业基地建设集群,商贸城的发展规划,短期规划： 商贸城在短期之内应该是以完成整个商贸城的建设招商工作为主，让更多的在定位范围内的商家和经营户进驻商贸城，并且为其创造良好的经营环境和经营条件。另一方面，吸引商务者前往商贸城进行成交。 中期规划： 商贸城在中期的发展规划是以完成商贸城内经营户结构调整为主要工作，根据商贸城的整体定位，逐步将整个商贸城经营户结构由以批发为主转向批零兼营。并逐步由产品单一性到多元化，商务结合旅游 长期规划： 在大量的调整结束之后，商贸城经营户结构仍将有较小规模的调整，但是，商贸城的主要目标旨在树立品牌、统一形象、完善服务、优化管理
3、，为经营户和自身创造出更大的利润空间。同时建立物流、仓储、国际商务交易、电子信息化、配套商业、配套住宅群等系列产业链,第三部分 市场篇,避免同质竞争、抓住空白机会 完善市场配套、组合营销策略,上海专业市场、苏州专业市场 常州专业市场、无锡专业市场 南通专业市场、扬州专业市场南京专业市场、江都专业市场,销售状况 出租状况 经营状况 客户关注问题状况,各项经济指标 整体经济发展规划 固定资产投资情况 房地产市场状况,专业市场存在的前提和依据,专业市场存在的前提和依据,政府强力打造,专业市场的形成与政府对产业的导向和支持有着密不可分的关系；,交通便捷,市场的成功必须依赖于人气的聚集，而人气的聚集离不
4、开四通八达的交通网络,需求拉动 聚集效应,慧眼识天机，发现市场潜力，顺势而动，扩大知名度和品牌而形成专业市场；,产业链完整,半成品加工及成品制造厂家、流通代理等中间商、市场终端商家能够形成完成的产业链，是专业市场存在的基本前提；,江都经济发展各项指标,全市经济持续稳定增长。据初步测算，2009年，全市实现地区生产总值402.08亿元，比上年增长14.5%。其中第一产业增加值32.63亿元，增5.6%；第二产业增加值228.04亿元，增长15.4%；第三产业增加值141.41亿元，增长15.5%。三次产业结构比为8.1：56.7：35.2，第三产业比重比上年提高0.6个百分点。人均地区生产总值3
5、9929元，增长14.5%。农业结构调整成效显著，农业综合生产能力进一步提高，工业经济总量和效益实现同步增长，固定资产投资持续增长，对经济增长支撑作用显著，财政金融运行稳健有序，城乡居民收入稳步提高，综合实力不断增强。连续八届被评为全国县域经济基本竞争力百强县（市），入选“全国中小城市综合实力百强”，列第48位。,江都整体经济发展规划,围绕加速转型提升水平，努力实现区域经济更快更好发展； 围绕打造现代制造业基地，推动二、三产业互动并进 围绕扩大开放，进一步促进外资民资集聚 围绕统筹城乡协调发展，切实改善人民群众生活 围绕城市未来发展定位，高标准推进城市建设 坚持以规划为先导，进一步完善功能、优
6、化环境，全面提升城市建设整体水平，切实增强城市的集聚力、竞争力和可持续发展能力。 加快完善规划体系。 按照规划全覆盖的目标，加快推进各类规划编制进程，形成包括市区和片区总体规划、控制性详规、专业规划、城市设计在内的完整的城市规划体系。年内，完成市区5项分区规划、新区控制性详规和城区整体城市设计，将各项建设全面纳入规划指导的轨道。 围绕构建和谐社会，大力发展各项社会事业 围绕建设生态良好的新港城，积极实施可持续发展战略 围绕提高执政能力的要求，不断加强政府自身建设,江都整体经济发展规划,七大功能区打造新港城： 商贸城位组建的居住、商业、贸易、金融区内，物流、生产、加工功能区。,注：本规划方案目前
7、尚未报批,周边专业市场分析,租售模式,只租不售or只售不租or租售并举,经营模式,无经营管理公司or外聘经营管理公司or自己组建经营管理公司,市场定位,定位业态；,对周边专业市场的分析主要从以下几个方面着手：,产品形态,层数、开放式or独立式,上海九星批发市场,租售模式,只租不售,经营模式,整合大品牌经营商，负责部分铺面的招商，自己也负责其他铺面的招商工作；,市场定位,刚开始定位为建材和装饰类产品，随着市场不断扩张，目前已经形成九个区，包含五金、建材、化工等产品,产品形态,单层、独立式铺面为主，少量开放式的铺面,上海国际五金城,租售模式,租售并举，以租带售,经营模式,以“机电五金城”为基础，通
8、过机电五金项目开发，向国际贸易发展，整合大品牌经营商，负责部分铺面的招商，自己也负责部分铺面的招商；,市场定位,以“机电五金城“为基础，通过机电五金项目开发，向国际贸易发展；总投资11亿余元人民币，规划用地1100余亩，总建筑面积50万平方米，可容纳商户3000余家。,产品形态,独立式铺面为主，少量开放式的铺面,苏州国际服装城,租售模式,前期租售并举，现已将销售停止，只租不售；,市场定位,占地面积600亩，建筑总面积60万平方米，将建成集国内外名牌名品演示展销、名模大赛、原辅材料展销、机械设备及配件展销、信息会展、电子商务、科研设计、教育培训、管理服务、娱乐休闲等功能为一体的平台,产品形态,产
9、品形态丰富，街铺,开放式店铺和独立式的店中店均有。,经营目标,整合社会资源,打造世界时尚之都,常熟招商城,租售模式,自发形成的市场，租售模式不固定，以只租不售的形式为主；,经营模式,招商城管委会进行管理；,招商场、纺交市场、西片市场、布匹市场、五金市场5个管理片区，下辖服装、针织品、布匹、装饰面料、床上用品、小商品、鞋业、五金、电器等28个专业批发市场。市场营业面积2.5平方公里，商业用房112万平方米，店铺、摊位2万多只，旺季日均人流量15万人次，日均货运量2000多吨，招商城的发展带动了周边交通、旅游、服务业等相关产业的兴旺，提供了20多万人口就业，市场年社会综合效益达30多亿元。,产品形
10、态,独立式的铺面。,无锡招商城,租售模式,一期只租不售，租赁期限为五年，二期将出售产权,经营模式,自己组建经营管理公司进行统一经营管理；,市场定位,占地500亩，总建筑面积60万平米，投资20亿元，一期业态有家电、机电、五金、卫浴、灯饰、服装、床上用品、针织、鞋帽、化妆品、工艺品、旅游用品、纪念品、文化用品、小百货,产品形态,产品为两层，店中店的形式。,海门叠石桥家纺市场,租售模式,租售并举，以租带售；,经营模式,自己组建经营管理公司进行统一经营管理；,市场定位,占地77150平方米，拥有8000多个营业门面及摊位，生产经营床罩、枕套、被套、棉被等床上用品及各类家用电器套、窗帘、靠垫、玩具等3
11、00多个绣品系列品种,产品形态,产品为两层，独立铺面形式；,各地市场租金情况,从业态来看，专业市场成功率较高 从面积段来看，面积为60平方米左右的户型最受市场欢迎；,商贸城SWOT分析,优势,江都市而言，专业市场仍属于空白；,劣势,地理位置较为偏远； 仓储物流用地缺乏，配套不齐备；没有产权； 不能办理按揭贷款，只能采取分期付款的方法； 部分店铺无法打通，对于经营大面积商铺的客户无法满足要求；,机会,江都后期的专业市场基本上没有，因此，商贸城从这个意义上来说还是比较稀缺的；,威胁,业态定位过于分散，不能形成集约效应； 产品形态有很多硬伤，如层数、道路等问题，对于招商业态定位有很多限制； 周边有各
12、主要产业都有较大的专业市场，对本案形成了相当大的竞争威胁； 没有较为强有力的政策保证和相关措施建立经营户的信心；,商贸城SWOT分析,本案遇到的阻滞，主要来源于劣势未能尽可能的规避，而不在于优势是否完全发挥；因此，本案的操作应该从尽量规避本案的劣势，避免威胁为主，而以发挥优势，抓住机会为辅。,第四部分 定位及细化篇,商贸城做专业市场的理由,商贸城招商定位原则,1,2,3,4,商贸城做专业市场的理由,交通便捷 沿江高速直接接入长三角交通网络，便于向整个长三角辐射，能够降低销售产品的物流成本；,支持商贸城做专业市场的理由,地段偏远 商贸城选址地段较为偏远，短时间内难以吸引客户前往零售消费。,商贸城
13、专业市场的难点,体量及建筑形态支持 商贸城建筑初步设计面积约15万方，建筑形态主体两层，部分4层，适合做专业市场；,配套欠缺 新商贸城选址周边配套肯定较差，普通消费者难以在商贸城周边满足购物所产生的相关需求。,商贸城招商定位方向的选择原则,市场空白原则,不仅要立足在江都，而且要立足于长三角区域，至少要在苏南地区寻找到市场的空白点，规避与成熟的大规模专业市场形成同质竞争,可行性原则,招商定位方向必须具有可行性，可操作性要强,可操作性原则,产品的定位必须满足易招商、易成市、易产生人流、物流、现金流的条件,成本导向原则,必须在保证在 商贸城拿到的货物价格到周边类似市场便宜，解决购买客户的成本问题，这
14、样才能让商贸城真正兴旺起来,1,2,3,4,商贸城招商的方向,鞋类,毛绒玩具类,皮革类,日用百货类,小商品类,商贸城可选择的 招商定位方向,综合考虑上述招商原则，商贸城的招商定位方向主要有以下几类：,我们对商贸城的业态定位,皮革用品 交易广场,皮革用品,相关用品,鞋类产品,定位皮革用品交易市场的依据,产业有支持,能够在长三角范围内寻找到比较有力的产业支持,既可以满足单个消费者对其的零散需求，同样可以满足团购和向下层经销商批发的特征，并增加江都旅游新风景。,商业有特色,原有成功苏中商贸城的延续与扩建,零批易共存,招商易成功,此商业定位在长三角能够找到大量生产企业和流通商入驻本案,定位皮革用品交易
15、市场的理由,人流易聚集,此商业定位符合各年龄层次，而且具有群购、冲动性、随机性消费倾向，人流易聚集，并形成滞留,整改要求少,商贸城目前的产品形态等各方面均比较成熟，改址变动后发生的相应整改较少，也能节约部分成本,易生现金流,现有的商业定位属于日用消费品，季节性消费不明显，且多数不属于耐用品，易产生现金流对于本新兴市场至关重要,政府必支持,现有的商业定位一旦成形，不但解决大量社会就业问题，而且能为政府提供大量财税收入，并且有可能成为江都商业历史上的一座丰碑,第五部分 招商篇,招商原则,招商前提,招商目标,招商实施,招商原则,招商朋友化长三角品牌化特色街区化,时尚潮流化批零兼营化效益最大化,作为招
16、商工作的指导方法和今后江都皮革交易广场工作开展方向，始终围绕、贯穿本案的经营理念和战略定位并组织实施招商朋友化、特色街区化、长三角品牌化、时尚潮流化、批零兼营化、效益最大化的招商原则，符合了本案的经营理念、战略发展规划和定位要求,招商前提,政府支持,支持五,政府批准的各项地方性收费（不含有偿服务性收费）2年内免收；,支持四,在“广场内”成立的从事餐饮、浴场、娱乐等配套性的行业和商家，经营部门认定3年内免征营业税留成部分及个人所得税；,支持三,进入“广场”的合法经营户，凡符合规定条件的，按规定程序可以认定为增值税一般纳税人并按规定使用增值税专用发票。对实行定期定额税的经营户，经税务部门批准，可采取按年核定税额；,支持二,进入“广场”的合法经营户，所得税实行地方留成部分第一年免征，后两年减半征收，安置失业、下岗职工按国家规定比例的另外享受劳动就业服务企业有关税收优惠政策；,
