房产营销提案

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1、提案构架,1、市场主要楼盘调研,2、市场现状分析,1、区域主要楼盘调研,（一）商丘房地产市场分析,2、区域市场特征分析,2、项目规划解读,3、项目卖点挖掘,1、总体定位,1、项目立地条件分析,2、形象定位,4、价格定位,3、客群定位,（五）营销策略性思考,（二）区域房地产市场分析,（四）项目基础定位,（三）项目解读,（六）视觉表现部分,1、整体营销策略,2、整体运营轴线,一.商丘房地产市场分析1、市场主要楼盘调研 2、市场现状分析,1、市场主要楼盘调研,弘盛王朝 项目规模：一期两栋高层，一栋小高层，户型以80-89两房、116-127三房为主 述求卖点：源于英伦半岛的生活典范，酒店式臻品豪宅、

2、地源热泵 销售现状：3800元/，小户型销售60%，130多房源占总房源的20%，目前销售一半,融和新城 项目规模：总建面61230 ，临街两栋18+1层品字楼，四栋11+1层建筑,户型 以100左右的2-2-1，101-132的3-2-1户型，136-143的3-2-2户型 述求卖点：商虞一体化通道、板式建筑，周边学校配套 销售现状：6月26日开盘，一期四栋11+1层264套当天销售约160套，成交均 价3200元/,1、市场主要楼盘调研,商都雅居项目规模：总建面73028，两栋高层，三栋小高层，6栋八层电梯洋房述求卖 点：献给追求优雅居住生活的人们！ 销售现状：8月13日开盘，销售均价为3

3、450 /m2 ，现一期已售磬，二期内部排 好正在进行中。,1、市场主要楼盘调研,智恒爱丁堡项目规模：10栋9层半、4栋18层，4栋高层，建筑面积12万 述求卖点：板式、建筑品质、景观，首席原味欧派生活城 销售现状：正在展示阶段，一期推5栋9层，户型面积为90两房、118-134三 房，144 四房， 前期已发放VIP卡200张，预计近期开始排号，价格预期4000元/以上。,1、市场主要楼盘调研,康桥水岸项目规模：共6栋楼，2栋5层公寓、2栋12层小高层、2栋15层高层，板楼， 户型面积40-140，共366套，团购94套； 述求卖点：双气，水岸生活，62米超宽楼间距 销售现状：7月2日开盘，

4、开盘均价3400元/，首期190多套房源，当天销 售约110套,1、市场主要楼盘调研,弘景丽都项目规模：总建面7万，共11栋楼，12层、18层，共485套房源，户型面 积120 、130 、140 三房销售现状：7月9日开盘，开盘均价3200元/一期推4栋170套房源，销售110套左右,1、市场主要楼盘调研,普罗旺斯 项目规模：总建面8万，8栋12层、18层高层建筑群，一期以118 、142 平层三房以及38-79 的立体户型为主，二期户型有少量98两房，其余皆为 130多、140多、170-180的大三房为主 主要卖点：法国风情小镇的建筑风格，退台花园洋房，立体户型，建筑材料、地 下车库 销

5、售现状：一期三栋楼1月份开盘，目前销售70%，二期正在排号，钻石卡交5万 成交均价不超过3500元/，金卡交2万抵3万，8月1日开始正式排号,1、市场主要楼盘调研,怡佳百合项目概况：占地100亩，建筑面积10万m2，由12栋多层、6栋小高层、3栋花园洋 房,户型以80-90 两房，107 3房2厅1卫，120-1303房2厅1卫 主要卖点：商丘首席百亩样板雍景生活城，多层、板式，低密度，新古典主义建筑 社区幼儿园及儿童活动设施配套完善 销售现状：一期开盘售价3600元/，现价4000元/，销售基本完成，二期近期 准备启动销售。,1、市场主要楼盘调研,百乐居 开发商：郑州百乐居置业有限公司 项目

6、位置：昆仑路与民主路交叉口往南500米路西 建筑规模：占地190亩 建筑面积：20万 建筑形态：由39栋多层、小高层和高层组成 容积率：2.0 绿化率：40% 双气，市政供暖。 主力户型：79两房，95多3房2厅1卫，1073房2厅1卫，1263房2厅2卫 销售进度：一期2010年12月5日开盘，均价为2500元/，二期于2011年7月2日开盘， 均价为：3200-3300元/。二期共推5栋楼， 1栋12层的小高层和4栋多层5套，200 套房源，现销售已至尾声，79余3套1F，126余2套顶层。 工程进度：一期今年年底交房，二期现在主体已封顶。 三期于2011年8月底-9月初开始排号，具体三期

7、推哪部分房源还未确定。,1、市场主要楼盘调研,东华锦城 开发商：商丘东华科技发展有限公司 项目位置：平原路与货场路交叉口 建筑规模：占地85亩，建筑面积14万 建筑形态：由12栋812层的小高层组成。 容积率：2.9 绿化率：40% 双气，市政供暖。 主力户型：61的一房，80-90多两房，110多3房2厅1卫，1273房 2厅2卫，1363房2厅2卫 销售进度：一期已全部售完，二期已售80% 开盘价格：一期价格：2300-2500元/，二期价格：3100元/三期还未定 具体操作时间。,1、市场主要楼盘调研,罗马花园 投资商： 意大利温信投资集团公司 开发商：商丘温信房地产开发有限公司 项目位

8、置：商丘市昆仑路 建筑规模：总占地200亩，总建筑面积：26万 一期100亩，建筑面积：12万 建筑形态：由13栋6层的多层、10栋12层小高层、花园洋房组成 容积率：2.0 绿化率：50% 主力户型：80.8、108.7、126.37、134.36、138、130、125.82、129.92、100.57. 销售进度：售楼部于一年前都已经对外开放，但是一直水采取任何销售动作，现在对面宣称下个月要有相应的销售动作。 配套设施：24小时热水、地源热泵、恒温恒湿恒氧,1、市场主要楼盘调研,圣地亚哥 项目位置：商丘市民主路与昆仑路交叉口西南角 建筑规模：总建筑面积：284708其中住宅：213575

9、.74，幼儿园面积：1500 建筑形态：由8栋11层小高层，2栋10层小高层、3栋26层高层、6栋17层高层组成 销售总户数：1953套 容积率：1.94 绿化率：46.9% 主力户型：39.83、78.65、96.85、118.7、141.36、137.04 销售进度： 9月15日开始排号 开盘价格：预计：住宅3000以上。,1、市场主要楼盘调研,金鼎世家 开发商：商丘市三鼎房地产开发有限公司 项目位置：锦锈路与君台路西北角 建筑规模：总用地12517、总建筑面积23522.87。其中住宅22091，商业1299. 建筑形态：由11栋11层的小高层组成 销售总户数：336套 绿化率：31.5

10、7% 容积率：2.1 建筑密度：26.64% 地面车位：120个 主力户型： 93.85、119.22、117.31、86.73、125.63 销售进度：一期推4栋11层小高层，7月16日开始排号，交5000抵10000，现已排至200号。9月份开盘，开盘时价格2800元/。 一期交房日期：2012年5月 工程进度：一期所推的4栋都已将近封顶。,1、市场主要楼盘调研,天然居 开发商：南昌市兴城房地产开发公司商丘分公司 项目位置：平原路与文化路交叉口往南500米路东 建筑规模：总用地17906、总建筑面积32000 建筑形态：由10多栋12层的小高层组成 销售总户数：331套 绿化率：31.5%

11、 容积率：2.5 建筑密度：27.9% 主力户型： 101的二房、94二房、122三房二厅二卫、136三房二厅二卫 销售进度：一期推沿街的4栋楼，共计140套房源。8月7日开始排号，交30000抵 35000，现已排至500号。于8月21日开盘，开盘价不低于3300元/。 一期交房日期：2012年5月 工程进度：一期所推的4栋都已封顶。,1、市场主要楼盘调研,金色福园二期 开发商：江苏中大环球 项目位置：昆仑路与新兴路交叉口（梁园区区政府东北面） 建筑规模：总建筑面积20万 建筑形态：由17栋5-6层的多层组成 绿化率：35% 主力户型：80的二房、93二房、98二房、114三房二厅一卫、14

12、0、150四房二厅二卫、170复式 销售进度：一期为0370国际城，当时开盘价1500左右，二期于5月份排号，6月25日开盘，开盘时推售180套房源，价格为28003000元/,现在是持续销售期，现已销售70%，四层以下房源基本没有。优惠措施：一次性98折，按揭无优惠。 一期交房日期：2012年3-4月 配套设施：8重智能化，送壁挂炉，无市政供暖。,1、市场主要楼盘调研,天骄华府 开发商：商丘市三和置业 项目位置：民主路与昆仑路交汇处梁园文化广场西200米（平原医院旁） 建筑规模：总占地面积：29235，总建筑面积41169 建筑形态：由12栋8-12层的电梯洋房组成 绿化率：35% 主力户型

13、：89的二房、98二房、127三房二厅一卫、136 销售进度：一期推3栋楼，于5月29日开盘，开盘时实际成交价2800元，现已 售90%，主要余1272套，1368套、180-906套，现在房价为3200元/， 1F送院价格4100元/.优惠措施：一次性98折，按揭无优惠。 一期交房日期：2012年5月,1、市场主要楼盘调研,2、市场现状分析,区域分布明显 商丘房地产市场根据区域密集程度大致可分为五大板块，即：以东开区为中心的东部板块； 以“商字”为中心的南部板块； 以梁园区委为中心的西部板块； 道北的老城区改造板块； 民主路以南，南京路以北神火大道以西，凯旋路以东的中心板块；近年来由于中心城

14、区土地稀缺，逐渐向城市边缘扩散，东南、西北成为热点区 域；中心板块鲜有新项目上市。,2、市场现状分析,小高层、高层成为主流产品可开发土地日益稀缺土地价格突飞猛进，容积率限制放宽，近两年来 小高层、高层产品成为市场主流，多层建筑成为稀缺和高端产品；,建筑风格更加多样化市场竞争日益激烈，各项目在产品打造上更加注重差异化竞争，其首要表现 为建筑风格差异化的凸显，尤以欧陆风盛行，并受到市场热捧；经济舒适型户型青睐有加80-90两房、100-110小三房最受欢迎；100两房、120三房次之， 130以上大三房、四房在各楼盘去化速度明显缓慢；价格持续稳步上升08年金融危机后两年内商丘房地产价格大幅提升，提

15、升幅度超过1000元， 今年以来房价更是节节攀升，目前商丘市中档楼盘均价达到3500元；,2、市场现状分析,住宅科技逐渐被重视目前部分项目为摆脱同质化竞争，努力塑造产品功能卖点，住宅科技在 各楼盘中开始应用，低碳环保生活理念逐渐被接受；停车位成为主要配套设施近两年来商丘市私家车拥有量猛增，是否有足够的停车位已经成为继景观、 物业等置业选择要素的又一关键因素，甚至大有“一票否决”之势；,2、市场现状分析,按揭客户有增无减政策调控力度空前严厉，住贷利率密集上调，首付门槛儿提高，采用按揭贷 款购房的客户依然有增无减，部分楼盘按揭客户比例达到8成以上；刚性需求成为主流随着商丘市房地产市场的高速发展进程

16、和房贷政策的调整，刚性需求客户比例首次突 破投资和改善型客户总和成为市场主流；,2、市场现状分析,专业营销倍受注重受商丘房地产区域性分布集中，同期上市项目多，价格差异小，产品同质 化严重等竞争态势影响，绝大多数项目均聘请专业营销策划公司在产品打 造、形象包装、整合推广、销售组织等方面倍下功夫以期达到有效降低项 目开发风险和快速、高效销售的目的，但目前商丘市策划代理行业市场混 乱，代理公司专业能力良莠不齐、鱼龙混杂令人堪忧；,2、市场现状分析,二、区域房地产市场分析1、区域主要楼盘调研 2、区域市场特征分析,区域主要竞争楼盘调查东方紫荆花苑位于三明路与长江路交汇处东南角；一期纯多层住宅已于2010年销售完毕，二期沿长江路和三明路由五栋28层住宅组成，两梯四户； 以80-90平方米两房100-110平方米三房120-130平方米三房为主力户型； 目前二期拆迁工作过半，预计年底正式施工，同期，项目形象入市；2012年第三季度进入正式销售阶段； 二期主要卖点：两面临主干道优越地理位置，与帝和水上公园为邻，九州路运河桥架通后距金世纪公园 百米之遥，二期小区内南北60米东西100米超宽景观绿化。,