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1、莱州金日地产项目物业发展建议报告,2010年1月14日,德思勤深圳,谨呈：山东金日房地产开发有限公司,本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,版权声明 Copyright; All rights Reserved,This article is for internal use only. Taskin holds the copyright of this Article. Without prior written authorization of the copyright holder，
2、anyone shall not circulate， quote， use， copy， or distribute this article for any purposes.,顾问工作：本项目顾问工作分四阶段完成，本报告是第三阶段，工作内容是关于项目的物业发展建议研究,工作内容,本阶段工作,研究项目面临的经济环境 项目面临的房地产市场环境 寻找项目发展机会,主要工作,战略及定位,市场环境调研,物业发展建议,规划设计讨论,项目分析 案例研究 项目开发战略 项目总体定位 项目初步规划建议,建筑风格 产品创新 园林风格 规划任务设计书,参与设计院的方案讨论,一.定位回顾,二.规划理念,三. 精
3、品及大盘项目 物业发展建议,平面布局,建筑建议,园林建议,物业定位,形象定位,档次定位,四.别墅项目 物业发展建议,会所及幼儿园建议,精装修建议,物业管理建议,平面布局,建筑风格,园林风格,户型建议,精品项目规划理念,大盘项目规划理念,别墅项目规划理念,会所建议,物业管理,配套建议,智能化新材料建议,汇报目录,智能化新材料建议,商业建议,阳光兰时尚玉,1. 精品系列定位回顾,兰：中国的传统高贵色彩，赋予阳光活力与生机 玉：中国传统的珍藏品，赐予时尚鲜活概念，形成动感 内：传统、高贵 外：活力、时尚、现代,金日绽放 江山城池,大棒、东桩头、华汽 金日乾城 50万城市中央都市城中城 活力四射 魅力
4、无限,北五里 金日名城 城市新秀现代城 领先潮流 卓尔不凡,东关 金日锦城40万 韵动未来城 芳香四溢 心旷神怡,中 高 档,中 高 档,中 高 档,2. 大盘系列定位回顾,3. 别墅系列定位回顾,物业定位 北美风情原生坡地山体别墅,形象定位 大基山最美的一英里,大舒适：低密别墅生活状态 大庭院：塑造景观、生态、休闲园林空间，院落社群的艺术再生 大健康：零距离接触的自然生态环境 大喜悦：北美风情小镇的完美呈现,一.定位回顾,二.规划理念,三. 精品及大盘项目 物业发展建议,平面布局,建筑建议,园林建议,物业定位,形象定位,档次定位,四.别墅项目 物业发展建议,会所及幼儿园建议,精装修建议,物业
5、管理建议,平面布局,建筑风格,园林风格,坡地的处理,户型建议,精品项目规划理念,大盘项目规划理念,别墅项目规划理念,会所建议,物业管理,配套建议,智能化新材料建议,汇报目录,智能化新材料建议,商业建议,1.精品系列规划理念,2.大盘系列规划理念,3.别墅系列规划理念,一.定位回顾,二.规划理念,三. 精品及大盘项目 物业发展建议,平面布局,建筑建议,园林建议,物业定位,形象定位,档次定位,四.别墅项目 物业发展建议,会所及幼儿园建议,精装修建议,物业管理建议,平面布局,建筑风格,园林风格,坡地的处理,户型建议,精品项目规划理念,大盘项目规划理念,别墅项目规划理念,会所建议,物业管理,配套建议,
6、智能化新材料建议,汇报目录,智能化新材料建议,商业建议,方案特点: (1)建筑形态建议为点板结合方式,使得建筑形态更为丰富 (1)形成北高南低的建筑布局,使在文光路方位形成一条优美的天际线 (1)形成一条南北贯通的景观轴线，在各楼栋之间又形成小组团景观 (4)商业价值最大化 (5)靠文光路及光州路方向主要布置中小户型,大户型主要布置在板式楼里,10层的点式建筑，南北通透,板式建筑，南北通透,主出入口,次出入口,备注：因产品定位中高端，建议车位比为1：1,1.1.平面布局双语西地块整体平面布局,备注：因产品定位高端，建议车位比为1：1.5,方案特点 （1）全板式楼，南北通透，彰显王者气度 （1）
7、景观价值最大化，充分利用内景外景 （1）尽可能规避劣势，降低噪音 （4）在云峰路旁形成美丽的弧线 （5）合理布局使得户型均好性达到最佳状态,高档会所,160-100的大户型,100-110 的中小户型,主出入口,车行出入口,1.2.平面布局塔埠地块整体平面布局,北 苑 路,文 昌 北 路,光 州 东 街,文光路,石 坊 路,市政公园,高层18F-10F,会所1F,高层18-10F,退台洋房5F,高层,裙楼商业1F,高层15F-18F,花园洋房5F,会所1F及小广场,风情商业街1F,集中商业1F及广场,基于土地价值梯度分析的物业布局建议：,幼儿园,1.3.平面布局大棒、华汽、东庄头地块整体平面布
8、局,类别墅(层层退台),小高层,整体布局特点: (1)由内向外扩张的布局 (1)内部资源最大化挖掘 (1)低密度产品集中化 (4)市政公园景观最大化 (5)有利于开发合理推进 (6)主干道布局照顾了城市的形象 (7)商业价值充分挖掘,花园洋房,1.3.平面布局大棒、华汽、东庄头地块整体平面布局,入口广场,景观亮点 一条景观主轴 二条景观次轴 三大组团景观 四大景观节点 一个开放式广场,1.3.平面布局大棒、华汽、东庄头地块景观布局,1.3.平面布局大棒、华汽、东庄头地块交通布局,退台洋房5F,高层18F-10F,幼儿园1F,基于土地价值梯度分析的物业布局建议：,商业1F,高层18F-10F,舒
9、适性小高层11F,商业1F,舒适性小高层11F,集中式商业1F,1.4.平面布局北五里地块整体平面布局,景观亮点 一个主广场 两条景观轴线 三条景观绿化带 四大景观节点,1.4.平面布局北五里地块整体景观分析,1.4.平面布局北五里地块整体交通分析,小高层,高层,别墅,退台洋房,高层,幼儿园,商业内街及会所 参考深圳万科城,退台洋房,高层,基于土地价值梯度分析的物业布局建议：,1.5.平面布局东关地块整体平面布局,景观亮点 一条景观主轴线 两大入口景观 三条景观次轴 四大组团景观,1.5.平面布局东关地块景观分析,1.5.平面布局东关地块交通分析,一.定位回顾,二.规划理念,三. 精品及大盘项
10、目 物业发展建议,平面布局,建筑建议,园林建议,物业定位,形象定位,档次定位,四.别墅项目 物业发展建议,会所及幼儿园建议,精装修建议,物业管理建议,平面布局,建筑风格,园林风格,坡地的处理,户型建议,精品项目规划理念,大盘项目规划理念,别墅项目规划理念,会所建议,物业管理,配套建议,智能化新材料建议,汇报目录,智能化新材料建议,商业建议,建议项目的建筑风格为 稳重、尊贵、奢华的新古典主义风格,目前市场上的建筑风格多为现代简约风格，多为暖色系，且无欧式风格住宅,精品项目的物业类型为小高层和高层；客户定位为中高端客户，客户年龄层次偏大。他们比较喜欢古典、优雅的建筑风格,随着时间的推移以及项目的逐
11、步跟进可以通过新古典主义与市场的融合改良出多种建筑风格 如：现代典雅风格、现代沉稳风格,2.2.建筑建议建筑风格精品系列,精品系列新古典主义建筑风格(Neoclassicism Style),新古典主义风格一方面保留了古典主义的材质和色彩的大致风格，仍然可以很强烈地感受传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，同时又摒弃了过于复杂的肌理和装饰，简化了线条。主要特征他既有古典的曲线和曲面，少了古典的雕花，又多用现代的直线条！,建筑及装修诉求点突出“富”的气质。 注重整体造型的比例，尺度符合古典审美准则的同时，细部简洁洗练。 建筑采用古典三段式建筑风格，形体亲切近人， 造型高低错落，装饰丰富而不繁杂，形成极
12、富有时代气息的建筑特征。 建筑的主体色调选用恬静柔和的暖色调，顶部是星河湾最经典的斜坡顶造型,并且具有钟塔楼 用材：文化石、涂料、陶土瓦,精品系列：新古典主义高层建筑细节,2.2.建筑建议建筑细节精品系列,现代典雅风格 外立面简单干脆，调和而出的质感与沉着,现代沉稳风格 现代沉稳建筑体现建筑的传统意义和身份感的风格，强调建筑的重量感、庇护感。,精品系列建筑风格演变 新古典主义建筑风格现代典雅风格、现代沉稳风格,建议大盘项目以异域情调的欧式风格为统领,目前市场上的建筑风格多为现代简约风格，多为暖色系，目前市场上无欧式风格住宅 项目具有强大的包容性和丰富性,客户层面广泛。,大盘大都选择欧式建筑风格
13、;从市场反映来看,客户并不关注建筑风格本身,而关注建筑风格所反映的独特风情,比较喜欢洋派的风情;市场上缺乏西班牙建筑、海派建筑风格、北美建筑风格、新古典主义建筑等 ;,大棒、东庄头、华汽项目西班牙新古典主义,北五里：欧式简约风格,东关：托斯卡纳风格,2.2.建筑建议建筑风格大盘系列,一改西班牙红色屋顶，蓝色与暖黄色的搭配，更加典雅、温馨、时尚。,大棒、东庄头、华汽地块：西班牙新古典主义,2.2.建筑建议建筑细节大盘系列,建筑具有异域风情的,但是同时又融入新古典主义风情，简化线条，去掉纯欧式风格的厚重感； 蓝色坡屋顶设置，顶部有部分塔楼设置； 高低错落有致，高层线条提拔，低层简练干脆； 用材：蓝
14、色陶土瓦、涂料。,北五里项目：西班牙新古典主义风格建筑细节,北五里：欧式简约风格,北五里项目的规模相对较小，不适合打造纯欧式风格，建议打造欧式简约风格，让整个社区简约自然，又拥有欧式风情,基本上只保留了古典的三段式、洋房采用坡屋顶造型、高层屋顶可以有所改变 色彩淡雅的外墙，高层颜色上浅下深 阳台的铸铁栏杆、屋顶上的老虎窗、或法式阳台、屋顶欧式装饰等立面元素，体现欧式的简约风格。,北五里项目：欧式简约风格建筑细节,2.2.建筑建议建筑细节大盘系列,出名的金色托斯卡纳阳光，红色的土壤，浓绿的森林，托斯卡纳风格是乡村的，简朴的，但更是优雅的。与大自然的有机组成，反映了与之农业的渊源。,北五里：意大利
15、风格,坡屋顶，顶部穿凿有拱形的镂空，建筑具有异域风情的。 阳台的大量赠送，以及玻璃的实用，使高层的建筑立面趋于变化。使建筑具有异域风情的同时融入现代的对话。,底部窗台有适当的修饰,阳台采用封闭或者半封闭,简练建筑造型,东关项目：托斯卡纳风格高层建筑细节,2.2.建筑建议建筑细节大盘系列,采用细致的线脚处理手,2.2.建筑建议建筑细节大盘系列,屋顶有六种形态：四坡顶、四坡顶有中央山墙、非对称造型、带塔楼、正立面山墙、平顶； 细长的窗户配以拱形装饰上楣（倒 U 字型）； 宽长的屋檐下均等排列装饰托座； 大门上有许多雕花，门框的雕刻也尽显繁杂。 厚实的墙壁、半圆形的拱顶、精致的檐口、铁艺、窗楣、扶手、罗马柱,东关项目：意大利风格别墅建筑细节,2.2.建筑建议建筑细节入户大堂,首创8米高水景大堂,高度：68米高，超越一般高层高度 品质环境装修：鲜花点缀、灯光调和、小水景 服务：大堂设服务台，摆放休闲座椅，提供轻音乐,40,双大堂,2.2.建筑建议建筑细节入户大堂,通过车库大堂和地面大堂双大堂入户，大气而又不失活力,2.2.建筑建议建筑细节电梯厅,尊贵、精致、质感、舒适,装修材料：大理石材，少量钢化镜面 环境装饰：精致绿化点缀，清新的导示,
