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1、清豪仙湖别墅（暂定） 规划设计指导书,山水人家地中海原生态休闲渡假社区,宏观市场分析,国土资源部出台的招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定已于2007年11月1日起正式施行。 从2007年11月1日开始，“生态住宅”将不依照开发商的标准随意界定。 二手房交易将征收土地增值税,九天观点：建筑新法规的施行，完善了建筑法规内容。“生态住宅”的重新界定，严格了“生态住宅”的开发建设，加大了生态住宅的建筑成本，从而在一定程度上提高了住宅价格。二手房交易加征土地增值税，将对市场上存在的投资现象产生抑制作用。,新房交易量下降6成：近期随着各项新政的陆续实施，南昌房地产市场成交量呈现急剧下滑的趋势。房价继续
2、上涨，上涨速度有所放缓：南昌市房地产交易量萎缩了，但南昌的房价仍然在上涨。但上涨幅度同比前期市场水平，有明显的下降趋势。 四成南昌人取消购房计划：根据调查，有买房意愿的消费人群中，当中有34的人受到了房贷的影响，表示首付及按揭压力加大，将取消购房计划，或者采取暂时观望。 .,新政对南昌市场的影响：,九天观点：根据以上数据显示，新政的出台以对南昌市整个房地产市场的运行有一定的影响，抑制房价过快上涨初见成效。观望群体的不断增大，购房人数的不断减少，交易量不断下降，南昌市房地产价格上涨有所放缓。但随着群众对新政环境的不断适应及群众贷款能力的不断提高，新政对南昌市房地产市场的影响会不断减小。,南昌别墅
3、市场分析,2000,2004,2005,第一代别墅 项目,第二代 别墅 项目,第四代 别墅 项目,南 湖 花 园,怡 湖 花 园,现 代 庄 园,绿 地 山 庄,翡 翠 山 庄,万 科 长 岛 印 象,铭 雅 欧 洲 城,第三代别墅项目,南昌别墅之发展历程,南昌别墅之发展历程,南昌别墅市场划分,铭雅欧洲城项目地址：红谷滩区庐山南大道601号 开发企业：保利地产 项目概况：整个项目占地5400亩，项目完工后将有350000多的欧洲式公寓和别墅。 项目销售状况：该项目目前在售别墅（198套）、花园洋房（144套），别墅面积在185.45-279.78，价格在15000元/-20000元/之间，截止
4、到2007年11月底销售率达到70%。花园洋房一房面积为88.36，三房面积在132.96-142.07之间，均价6200元/，截止到2007年11月底，销售率达到75%。 别墅主力户型：200-300 建筑风格：法式风格,个案分析铭雅欧洲城,青云佳苑 项目地址：青云谱区八大山人纪念馆西面（公安专科学校旁） 开发企业：江西新宇房地产开发有限公司 项目概况：该项目用地约41亩，总建筑面积29725.66，容积率1.05，绿化率40%，建筑密度24.4%。小区为纯中式联排别墅，每套建筑面积约190-260，均为4+1层带半地下车库。六种单元组合成13栋，共128套住宅。 项目销售状况：2007年8
5、月12日推出128套，面积在187-260，价格为5300元/，截止到2007年11月底，销售率为60%。 别墅主力户型：215240 ,个案分析青云佳苑,绿地兰宫 项目地址：南昌县区迎宾大道上海庄园路100号 开发企业：南昌绿都置业有限公司 项目概况：该项目总建筑面积400000，共分四期开发（目前属第四期）总户数1762。由上海绿地集团开发，主要产品形式有独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠加别墅。第四期以联排别墅为主。 项目销售状况：2007年10月22日，推出纳帕溪谷独栋别墅，总计27栋，面积在320-430，均价13000元/，截止到2007年11月底销售率达到了90%。 建筑风格：英国
6、风格,西班牙风格,法国风格,加州风格，建筑风格多样，适合不同客户需求，选择性比较强。,个案分析绿地兰宫,香溢花城项目地址：青山湖区湖滨东路1269号燕鸣岛公园北侧 开发企业：浙江烟草 南昌中溢置业 项目概况：该项目开发用地483亩，总建筑面积达50万平方米，由浙江烟草集团投资13亿元建设。项目开发理念为“关怀人生、创造新生活”。项目分三期开发，一期为东大门广场南面用地，占地122亩，建筑形态分为联排别墅、花园洋房、多层、小高层、高层及商业。 项目销售状况：该项目2区别墅有27栋，其中3栋联排别墅，24栋双拼别墅，2007年11月3日推出1栋4联排别墅及100余套花园洋房，别墅面积为220-24
7、2，总价在380-450万之间，目前还剩一套，其他推出时间未定；花园洋房面积为90-170，均价8500元/，截止到11月底，已经卖出了50余套。 建筑风格：加州风格 别墅主力户型：220380 ,个案分析香溢花城,朗晴园 项目地址：新建县中心，红湾大道旁 开发企业：三绿实业 开发有限公司 销售进度: 10月底推出23栋共计50套左右房源，准现房发售，销售价格3800元/，车库算在房价内。 形象进度: 全部封顶 主力户型: 270左右 楼盘类型: 联排别墅,个案分析朗晴园,恒茂森林海项目概况：恒茂森林海位于南昌市湾里区梅岭风景区内，距南昌市区约30公里，总占地面积845.909亩，拟建成集休闲
8、、度假、会议、居住于一体的高尚国际会展中心及度假中心，主要由度假酒店、会所、度假公寓、联排别墅及单栋别墅组成。规划总建筑面积24.7万平方米。 建筑类别：度假酒店、会所、度假公寓、连排别墅及单栋别墅 物业地址：湾里区梅岭主峰对面 销售价格：暂时未出（其土地性质为旅游开发用地，故别墅暂时 不 能出售）,个案分析恒茂森林海,湾里板块尚有锦绣湾山庄、乾茂公园、紫庐6号等几个与本案立项条件相似的别墅项目。,【锦绣湾山庄】地理位置：南昌市湾里区国家森林公园旁 产品形态：独立别墅、度假公寓、洋房总 建 面：55940 ；其中：独立别墅134栋度假公寓：6栋，3564 洋房16单元，12668；会所2808
9、 ； 建筑密度：21.5% 容 积 率：0.49 物业配套：会所、网球场,九天观点：通过一些市场数据的反映，我们可以看出： 南昌市目前纯别墅的项目并不多见，而且别墅项目主要集中在城南板 块。建筑风格以海派为主，英式、法式、美式、西班牙式风格大行其道、争奇斗艳。 更多的经济型联排别墅上市，降低了购买门槛；社区环境向小家庭院、自然坡地、植被绿化、桥溪流水发展，由过去观赏型景区转为亲切、互动型景观方向演变；开发商们也更多地将社区环境向人文叙述型转化，以满足高层面消费者的需求。 大型多元化业态社区普遍都配备有别墅项目。如正荣大湖之都、梦里水乡、南昌居住主题公园、平安象湖风情等，它们都拥有一定数量的别墅
10、项目。,调查结论：1、自从2004年国家发布执行“8.13”大限以来，低密度住宅用地的审批愈发地严格，尤其是别墅项目用地，更是成为市场上的稀缺资源，这也同时增加了别墅的投资保值效用，从而受到一部分中高层收入群体的热烈追捧。2、城郊板块别墅开发力度成上升趋势，尤其是湾里片区，以优越的风景资源、实惠的价格定位，抢夺了南昌市部分中层收入消费者。3、从目前南昌别墅项目的开发情况来看，现在别墅市场的竞争格局是是“板块内部之争，城内城郊之争，老城新城之争”。,项目背景分析,一、项目概况：清豪仙湖桃源别墅位于江西省高安市与南昌市的大城区交汇处，环抱风景优美的仙鹭湖风景区，总占地面积20.77公顷。距西山万寿
11、宫以西约5公里，居高安市区21公里，离省会38公里、昌北机场40公里，至南昌市繁华区车程约25分钟，紧邻320国道、京九铁道、昌九高速公路，沪瑞高速公路擦肩而过。交通极为便利。以其距离市区较市区较近的交通优势，将逐步形成新兴的旅游房产热点，更具开发潜力。,项目优势分析（Strength） 该项目位于本市上风上水最适宜居住的旅游风景内，结合本区域独特的人文背景，市场前景看好； 得天独厚的区域环境，本区域独特的自然环境资源尤其是原生态水景资源凸显地块的优势，与其他地区楼盘形成市场区隔； 三期地块傍水且依山，独特的缓坡地地形，有利于社区整体设计规划，也有利于塑造独特的坡地社区形象； 项目地处南昌与高
12、安交界处，左可重点吸引南昌客户，右可招徕高安富有人群，可谓左右逢源； 项目周边路网通达，省道、高速、铁路贯穿此区，满足居民的便利出行；,项目SWOT分析,项目弱势分析（Weakness）一、二期项目品质一般，影响了项目的整体形象； 一、二期项目入住率不高，生活气息还不够浓厚 目前周边配套不够成熟，给生活带来诸多的不方便。 地块旁边的村落居住现状破旧不堪，虽有F1别墅隔岸相望，但高档生活的居住氛围还是不够。 市民对本地块还比较生疏，要认识其价值，除靠政府规划宣传外，还需要较长时间的导入。 离南昌市中心有大约25分钟的车程； 从南昌市区经320国道前往该地，要通过一个收费站，增加了居民的未来往返成
13、本。,项目SWOT分析,项目市场机会分析（Opportunity）04年发布“8.13”大限以来，国家对低密度住宅用地的审批控制越来越严格，于是，别墅土地便因稀缺供给而愈加受到市场的追捧； 南昌经济的快速发展，使得以南昌市为中心的“都市经济圈”得以形成，其辐射范围不仅包括南昌行政区，还包括其周边县镇，如南昌与高安交界处。 居住城市中的都市人长期处于压力和喧嚣的环境中，大部分人都有亚健康症状。他们渴望通过亲近山水，亲近自然的方式来释放郁积的苦闷。于是，休闲旅游渡假成为这些人的不二选择。 创新的项目定位、营销策略、推广策略和开发商诚信严谨的开发态度，为项目的成功提供机会,项目SWOT分析,项目市场
14、威胁分析（Threat） 南昌市其他板块的在开发别墅项目众多，市场竞争压力大，尤其是湾里片区存在大批天然资源与本案相似的别墅楼盘，同类竞争的激烈程度显而易见； 开发商的品牌系统较弱，对消费者的号召力一般， 项目所在地有较多烟囱污染源，若不加整治，将会对本案造成一定的影响,项目SWOT分析,基于市场调研结果及项目自身的优劣势分析，我司就清豪仙湖别墅的规划、定位作出多方面简述。本文仅为方向性论性，各细节方面可双方及设计单位共同探讨确定。,规划设计建议,1、 规划布局基本原则 （1）适当保持原有地貌形态，与外部自然环境合理衔接； 打造顺山就势的缓坡地漫步小道、沿湖栈道、中轴环带状景观长廊，其中环带状
15、景观长廊与社区主入口连接。交通干路设计为环形通路，二级路串联在主干道上形成完整的社区交通网络。（2）在保证较低成本的情况下将规划做得较好； 建议：建筑风格采用地中海建筑风格，园林采用现代自然风情园林；结构采用框架结构； （3）别墅分期分组团开发策略；（见图） 主入口滨湖区域为第一期样板组团，右侧滨湖区域为第二组团，左上角坡地区域为第三组团；在一期工程启动后，立刻启动中央景观商业步行街的建设，以保证分期开发，分批入住，以及有着良好的商业及楼盘形象展示面。,二、总体规划构想,业态分布示意图,支撑点：1、独栋别墅相比于其他业态别墅价值量大，把其分布在沿湖一带及地块高点，是为了使居住业主的景观视野得到
16、最优化，从而释放它的高价值量；2、多元化别墅业态配置，丰富了项目的整体产品结构，能吸引多种消费群体；3、合理的业态分布，将有利于后期销售节点的控制。,首期建筑风格构想 以地中海式风格为主 素雅白净的外墙、跳跃灵动的红瓦搭配，洋溢着浓厚的地中海风情。拱门与半拱门、马蹄状的门窗。建筑中的圆形拱门及回廊通常采用数个连接或以垂直交接的方式，在走动观赏中，出现延伸般的透视感。,外立面设计： 本项目建筑物外立面设计应注重凸现简洁大气、厚重尊贵等特征。摈弃浮华的外部色彩与顶部装饰，力求在简约中体现项目的品质。用自然的建筑高低分布及线条切割发挥出良好的视觉效果。,入户口设计建议： 本项目应注重每一个建筑物细部
17、的打造，尤其是每户家庭的入户口处，是居者回家时的第一感官触及处，更是体现居住者尊贵身份的第一象征符号。设计时应注重层次感和韵律感的形成，最好采用多级阶梯结合铁艺扶手的设计方案。,园林景观设计方向及要求：,1. 保留原有绿化并充分利用为设计思路，对项目小区进行规划布局； 2. 园林与建筑和谐统一，相互掩映，区分每户私密空间； 3. 交通分析：在园路的设计上考虑铺装的设计变化，同时注重人流、车流的方向性；保证交通顺畅以及草坪漫坡与道路的吻合； 4. 功能分析：应特别关注人在园区活动的环境心理与行为特征。在园林的功能编排以及景观契合上创造出不同性质、不同功能、不同规模、各具特色的空间环境。 5. 植物景观设计理念：户户倚林，林木以亚温带经济型植被为主，营造浓烈的园林景观。采用“适地适树”原则，按照上、中、下三层进行设计。,
