万科成本管理分析

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1、房地产成本管理分析,一、万科成本管理的实践二、房地产成本核算三、房地产成本信息化管理四、房地产成本管理的几个观点,主 要 内 容,一、万科成本管理的实践,南京,南昌,深圳,北京,天津,长春,沈阳,武汉,成都,上海,佛山,万科 企业股份有限公司简介,1984年成立于深圳，1991年开展房地产业务；1988年公开发行股票，1990年深交所上市,在全国15个城市开发房地产；以住宅开发为主； 累计竣工600万平米； 目前年开发量150万平米,目前总资产： 110亿元人民币,目前净资产：45亿元人民币,广州,中山,鞍山,大连,1、成本管理的重要性,企业竞争策略：成本领导策略产品差异化策略重点集中策略成本

2、管理的目的不仅在于降低成本，更重要的是为了建立和保持企业的长期竞争优势。企业必须探求提高（或不损坏）其竞争地位的成本降低途径。 例：Dell；沃尔玛；格兰仕Sony；Panasonic；,2、成本的基本认识,成本是企业在产品生产经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费。A、成本是生产过程中所有发生的各种耗费之和；B、成本是经营过程中所有经济利益流出的迭加。,成本的定义,建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。 开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获得价款+建造成本+开发间接费 完

3、全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成本中不包含营业税金。 项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“开发成本”。,几个基本成本概念,3、房地产成本的特性,成本构成的复杂性；（由项目特性决定）成本计算的多次性；（估算、预算、结算）成本个性较强，不同项目的成本差异性明显；房地产成本投入的巨额性；成本核算的难度较大；成本发生的长期性，资金成本是影响成本高低的重要因素；房地产使用寿命周期长，质量维护、物业管理等售后成本是成本控制不容忽视的重要内容。,4、房地产成本管理的常见问题,无效成本时常发生；设计变更引发成本大量增加；存在超合同付款；结算成本不准确；结算后成本的发生；质量不足成本和质量过剩成

4、本同时存在。,企业成本管理方法的发展,责任成本法,成本管理的方向,责任成本管理,目标成本管理,作业过程管理,成本管理软件,公司总经理层,控制系统,信息系统,组织系统,万科成本管理模式基本构架：,领导机构,管理工具,管理制度,成本、工程文件,责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。,责任成本管理体系要素：（1）责任范围； （2）责任人（3）评价标准； （4）评价人责任成本体系建立目的：令全员实施自觉的成本管理行为,责任成本管理,项目经理部：工程进度、质量； 工程管理部： 供应商管理与技术方案； 规划设计部： 设计图纸,合理的

5、架构分工责任成本前提,成本管理部：工作性质：财权的控制活动多过业务活动；制造成本范畴而非建安成本；组织型成本管理而非审价算帐型,主要内容（1）要素概括,主要内容（2）反馈指标,实施要点,总经理,成本部,配合部门,主体部门,责任成本考核报告,责任成本管理办法,成本阶段性目标,责任成本管理办法,牵头,组织,讨论,形成,普及,执行,实现,制定,定期考核,公布,管理原则：体现目标成本的先进性目标成本的严肃性(纳入绩效考核),目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制线。 动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果。,基本概念：,管理工具：动

6、态成本反映系统平台成本指标数据库,目标成本管理,实施过程,新项目发展,规划设计,扩初设计,施工图设计,施工组织与 材料采购,竣工结算,成本估算,目标成本测算 一,目标成本测算 二,目 标 成 本,动态成本,结算成本分析,目标成本形成,动态成本控制,作业过程管理,项目发展,施工,规划设计,招标,竣工结算,签约,销售及物业管理,总目标,是通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。,房地产成本作业过程：,3.1 新项目发展成本控制,控制要点：稳健性合理确定估算基础，合理预计工程量和工 程综合单价。控制原则：准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本。需求文件：新项目发展可行性评审体系,3.

7、2 设计成本控制,控制要点：合理的产品技术经济指标设计周期、设计质量。控制原则：经济合理性最大。需求文件：规划设计工作流程与评审制度,3.2 设计成本控制,70%的成本由设计阶段确定,建筑专业：准确的定位、合理的经济技术指标 结构专业：设计人员的经济意识、合理的安全系数 设备专业：材料设备的性价比、兼顾长期使用成本,3.2 设计阶段的主要经济指标,容积率 建筑占地面积 单方钢筯含量 单方砼含量 窗地比 建筑周长面积比 ,3.3 招标成本控制,控制要点：获取竞争性低价成本尽量采用工程量清单方式集中采购控制原则：全面招标原则合理低价中标原则透明公正原则需求文件：工程及材料招标管理办法,3.3.1

8、费率招标的弊端,总价不确定，对于项目最终成本没有清晰的标准； 结算核对工程量时易发生纠纷，核对时间冗长； 变更签证的单价未确定，施工方以难度高、时间紧为由要求提高单价； 匆忙开工、审图不细导致施工过程变更多，增加成本； 对于不合理的技术指标（如钢筯含量、砼含量）不能及时发现，发现后已没有整改的可能； 对成本人员的个人水平依赖性较大。,3.3.2 工程量清单招标的优点,总价和单价两方面的充分竞争 ； 降低职业风险 ，对成本人员的个人水平的依赖性降低； 提高工作效率 ，尤其是能大大缩短结算核对时间； 便于成本数据积累，建立成本数据库： 工程总价准确，可提高进度款的支付比例，发挥资金优势 有更合理的

9、时间办开工手续；发现设计失误，减少变更 及时评估出造价咨询公司的工作质量,3.4 签约成本控制,控制要点：合同谈判合同审批控制原则：合法性原则、合同书原则、事前签订原则、招标原则、利益明晰原则 需求文件：工程合同管理办法,3.4 .1 合同的主要经济条款,合同造价：总价合同、单价合同、费率合同 付款进度：按月付款、按形象进度付款 总包管理配合费：2% 采购保管费：1.53%(其中采购70%、保管30%） 保修金：35% 材料供应方式：甲供、甲控乙供、乙供 变更与签证：按合同单价、按定额下浮 竣工验收与结算：结算方法、核对时间要求等,3.5 施工成本控制,控制要点：变更与签证的控制工程质量的控制

10、工期控制控制原则：权力限制原则、时间限制原则多级审核原则、完工确认原则需求文件：设计变更、现场签证管理办法,3.6 结算成本控制,控制要点：严格审核结算工程量合理确定结算单价控制原则：廉洁奉公原则、多级审核原则准确高效原则、可复查性原则需求文件：工程预结算管理办法,3.7 销售承诺及物业管理成本控制,控制要点：销售承诺（销售合同、广告、售楼书）物业管理亏损控制原则：独立、健康运营，不产生经营负担。需求文件：销售管理制度物业管理制度,三、房地产成本核算,概念： 成本核算是根据产品成本计算对象，采用适当的成本计算方法，按规定的成本项目，汇集和分配生产费用，从而计算出产品的实际总成本和实际单位成本。

11、 成本核算既是对产品的实际生产耗费进行如实反映的过程，也是对生产费用实际支出的控制过程。,1、成本核算的概念、任务、原则和步骤,任务： 建立和完善成本核算基础工作，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，以便及时发现成本管理中存在的问题，寻求降低成本的途径。 原则： 实际成本原则 配比原则 权责发生制原则,步骤： 第一步：确定成本核算对象； 第二步：设置成本核算科目，核算和归集成本费用； 第三步：在各成本核算对象之间分摊成本费用； 第四步：计算产品单位成本，进行成本结转。,房地产成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利

12、于成本的及时结算；适应成本监控的要求。 平均销售价格不同的产品，如住宅和商业；产品差异性大，成本不同的产品，如别墅和多层住宅。,2、成本核算对象的确定和计算方法,成本计算方法：成本计算方法是计算各种产品总成本和单位成本的方法，包括：品种法分批法分步法 根据房地产成本核算对象的特点，房地产成本计算采取分批法。,总成本和单位成本： 成本计算的目的是最终确定可售产品的总成本和单位成本； 成本核算主要是确定可售面积的单位成本； 按建筑面积计算的单位成本可应用于产品成本的对比分析。,房地产开发成本项目一般分为：土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费、建筑安装工程费、开发间接费六类。 万科根据自身的

13、特点，将成本项目分为八类。,3、成本核算科目的设置,土地成本 开发前期准备费 主体建筑工程费 主体安装工程费 园区管网工程费 园林环境建设费 配套设施费 开发间接费,主体造价,园区造价,楼面地价,费用及资金成本,万科的成本科目设置：,成本科目设置,按受益原则，在成本对象之间分配成本费用； 房地产成本分配的方法：按土地面积分摊按建筑面积分摊按可售面积分摊 最终按可售面积确定各产品的单位成本。,成本费用的分配,成本结算,成本结算应尽量按实际成本结算； 如结算成本低于实际成本、将虚增本期利润，产生遗留问题，实际成本的来源由成本部提供。,开发成本（销售成本）计算：,三、房地产成本信息化管理,1、成本信

14、息的意义,信息是企业科学管理、有效决策的依据； 信息是现代企业的重要资源，是成本控制的 基础； 企业成本经营控制的过程实质是信息过程， 信息是现代成本控制的基础； 信息处理包括：信息的收集、反馈、加工整理、分析、传递、存储和利用。,2、成本信息管理的基本原则,成本信息的真实性：原始资料的真实，信息的处理、加工和传递过程保持真实； 成本信息的及时性：及时整理、及时加工、及时处理和传递； 成本信息的完整性：信息内容完整，不漏项、漏填、漏列，不完整的信息可能导致决策作出错误的判断。,万科成本管理软件目标成本管理A-housing网站招投标管理万科成本数据库成本数据管理,3、目前万科的成本信息管理,、

15、万科成本管理软件,是万科集团成本管理的主要数据平台，是成本管理的重要信息工具。,成本管理软件系统模块结构图：,项目动态成本的构成,动态成本= 合同性成本 + 非合同性成本 + 待发生成本,各产品类型动态成本的形成,项目动态成本,合同性成本,非合同性成本,各类产品动态成本,拆分,指定分摊,引入,录入,分摊,公式：各产品的动态成本= 已发生指定分摊+ 待发生指定分摊+（本科目总成本-已发生指定分摊-待发生指定分摊）比例,待发生成本,指定分摊,调整,7个子功能模块,38个明细功能模块,软件演示,成本管理软件功能演示,、A-housing网站：,采购商发布招标预告供应商产品展示发布招标书投标书的编制合

16、同的撰写数据仓库供应商管理,是万科集团的采购平台，是招投标工作重要的管理工具。,发布招标预告，为供应商提供更多的投标机会，使采购商对供应商有更多的选择余地，市场竞争充分。,供应商可以随时展示产品，录入产品的详细信息，使采购商能及时了解市场产品情况。,供应商在网上直接编制招标书，并可上传附件，设定审核程序，审核通过后将直接网上发标。,供应商在网上直接按设定表格编制投标书，并可上传报价等附件。,定标后，供应商在网上按合同向导生成合同，并上传报价清单。,数据仓库，供应商进行产品信息查询及合同信息查询。,供应商管理，由供应商对其进行资格审核（合格、不合格、集团不合格），可以查询各供应商发布的产品及历史交易记录。,、成本数据库系统：,成本指标数据项目成本数据材料设备数据,是万科集团的成本数据平台，是新项目估算和结算分析的重要参考依据。,