《专题研究——北京超高层住宅（北京新松建筑设计研究院）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《专题研究——北京超高层住宅（北京新松建筑设计研究院）（45页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、专题研究-超高层住宅,北京新松建筑设计研究院,制作人：周 岩2010.7.8,Contents 目录,Concept 超高层住宅概念,Market 超高层住宅市场,Design 超高层住宅设计应用,Case 典型案例分析,Idea 结论及观点表述,Concept 超高层住宅概念,在国外，超高层住宅与别墅一样成为财富人群权利和身份的象征；在香港，寸土寸金导致的超高层常态逐渐“传染”给内地；在上海、深圳、广州等一线城市，超高层住宅从起初出现时客户的抗拒，发展到现在的逐渐接受；2008 年类似成都等二三线城市超高层住宅开始出现了“井喷”。 随着城市的迅猛发展和人口的集中，住宅的需求量扩大，城市中心地
2、段的土地越来越稀缺。超高层住宅建筑通过“竖向型”增长，对有限土地高效集约的利用，提高了规模效益，为城市发展创造了新的空间。因此，对超高层住宅市场的探讨和研究具有十分重要的意义。 而超高层的界定在不同国家也有所不同。,日本建筑大辞典将 15层以上定为超高层建筑。,the Unie Nation,Japan,china,联合国1972 年国际高层建筑会议上将 40 层以上即定超高层建筑,在中国，建筑规范规定 100米以上高度,属于超高层建筑。,Concept 超高层住宅概念,以成都为例，分析超高层住宅市场状况07年成都开发超高层住宅建筑未超过10个，08 年则超过25个，大多数项目为 40至60层
3、,以金域蓝湾、时代豪庭、外滩等超高层项目为代表，主要集中在城市中心、副中心或一线滨江地带，以外来品牌开发商占主导，如新世界地产、九龙仓、新鸿基地产等纷纷涌入该市场。从这里可以看出成都超高层住宅出现井喷现象，而同一时间内随着中国经济的发展报告国内的各大城市都出现了类似的情况。,Market 超高层住宅市场,Market 超高层住宅市场,70%,12.58%,5.23%,54.74%,24.74%,成都客户住宅物业类型选择倾向,据数据统计，超高层在成都出现后，高层和超高层的客户接受度激增为 40%，表明客 户对超高层物业类型具有较高的接受度。,Market 超高层住宅市场,超高层住宅客户心理探究,
4、客户特征,客户抗性,大城市生活背景,超高层建筑安全性,视野开阔、见多识广,愿意尝试新鲜事物,经济实力较强,社区微观景观,户型通透性问题,后期物业管理问题,配套服务跟进问题,建筑高度恐惧感,Market 超高层住宅市场,后期物业管理问题 物业管理前置,建筑高度恐惧感 控制高度，使其与高层高度感知差别不大,配套服务跟进问题结合区域规划，强调以生活方式打造,社区“微缩景观” 园林尺度扩大、实现景观最大化,户型通透性问题 强化视野、通风、采光的特性；强化超高层居住的优越感,超高层建筑安全性严格依照建筑规范执行，提高安全系数,客户抗性,根据客户抗性不同，开发商应采取不同的产品引导方式,Market 超高
5、层住宅市场,日本较为成熟的技术解决不同年龄客户层抗性问题,客户抗性,1.安全上的不安感 2.心理上的不安感 3.没有与地面接触的不安感,抗性探究,普通成人生活形态研究 超高层隔离人与自然的直接接触给避难和消防活动带来更多的困难 对地震、强风所引起的“摆动”抱有不安住宅低部发生旋风问题带来的不适感 普通成人生活领域扩展研究 缺乏近邻接触和交流的场所 相互见面交流的程度较低，近邻关系淡化 电梯内犯罪的不安感要比中低层住宅高 对孩子的监视性防范性减弱 对住宅空间周边领域意识较低加大不安感 儿童生活形态特性探究 阻碍儿童室外游玩活动 家长担心儿童被关在电梯内发生危险事故 老年人生活形态特性探究 生活领
6、域容易缩小，对外部产生疏远感 对自然的需求增加而接触地面的机会降低 对医疗福利文教设施依存度较高避难艰难,消除抗性措施,超高层居住的自豪感和心理优势 通风、采光、景观更加优越； 可以营造出配有高级设备、设施的居住环境 制定令人放心的防灾、避难体制,对共用走廊、楼梯、大厅等空间进行充分研究 如对走廊进行少许扩宽，配置绿化和座椅；在门厅前设置门廊，走廊侧面预留出大窗户，窗前设置花池，每层设置一处空中回廊等等； 通过防灾、避难方面和宽敞的空间来缓和密集性 从舒适和生态学的观点进行研究和探讨来解决住户周围的交通共用空间领域和促进邻里交流等。,让拥有孩子的家庭在低层居住设计 减少楼梯、走廊、大厅等公共空
7、间成为空间死角 住宅周围和住宅内的游玩场地设计,确保可以接触到绿化等自然环境的空间和阳台 制定令人放心的防灾避难体制 周边考虑医疗、福利、文教等设施。,Design 超高层住宅设计应用,住宅外部空间的应用,住宅内部空间的应用,住宅的抗性处理,Design 超高层住宅设计应用,住宅外部空间的应用,地段城市新区或核心地段，并依赖强势资源驱动 超高层多处于城市核心区域，且具有强势水景资源，高端产品多拥有一线海景、江景资源 ，中高端产品多拥有湖景、河景等二线景观资源。,Design 超高层住宅设计应用,住宅外部空间的应用,总体规划不同开发模式下，规划布局差异化 在大规模高端住宅产品中，建筑面积达百万方
8、，容积率相对较低。为降低建筑密度，多采用单排布置，前后错落，楼距宽阔，视线互不遮挡，保证充足的日照和通风性，板式结构的设计，实现户户观景面。,在中高端产品规划中，规模相对较小，结合复合型物业规划，多为分摊容积率，超高层相对独立集中排布，多以点式结构设计，通风及景观面欠佳。,Design 超高层住宅设计应用,建筑立面多采用色彩明朗的现代都市风格，形成凹凸有致的三段式立面效果 超高层住宅建筑外立面多采用现代都市风格，采用明朗的颜色搭配，通过凸凹有致的体块交接。屋顶的形状、有无退台决定住宅的天际线是否美观，立面构筑物的形状、颜色、材质的变化使住宅富有韵律感，表达一种高端、现代、时尚的风情。三段式立面
9、设计缓解了超高层住宅给人的压迫感。,住宅外部空间的应用,Design 超高层住宅设计应用,住宅外部空间的应用,景观造价高，园林景观主题化、精致化由于超高层住宅楼体占地范围小，留有的景观面较大，为了解决高、 低层客户抗性问题，景观设计往往以主题化、精致化的营造手法来扩大景观视觉面，造价也就比普通高层住宅多50%。,Design 超高层住宅设计应用,配套社区内配套齐全，多元化地产配套模式 超高层住宅社区内通常配有大型豪华会所，同时开发商会采取多元化的地产发展模式，发挥出土地最大价值，与政府合作，建设包括住宅、商业、办公、酒店、教育、娱乐等一系列设施，功能结构上得以互补，资源得以共享，提高经济效益。
10、,住宅外部空间的应用,Design 超高层住宅设计应用,住宅内部空间的应用,大堂空间 超高层住宅的大堂往往以抬高、挑高的方式，呈现尊贵豪华的感受,Design 超高层住宅设计应用,住宅内部空间的应用,空间组织形式 在高端项目且用地条件宽松的超高层住宅产品中，板式结构也很多见，其特点是南北通 透，户户拥有较好的景观视角。,Design 超高层住宅设计应用,住宅内部空间的应用,房型特征 超高层上层住户，面积大，复合居住心理需求。户型设计方正，若过多使用弧形设计， 实用率降低。入户花园、挑高阳台等方式满足基本舒适性的同时，实现了空间的可变换性，缓解高层孤寂感，结合江景资源，实现景观价值最大化，采用智
11、能化设施增加高层便捷性，提高居住舒适度。,Design 超高层住宅设计应用,住宅抗性处理,低层抗性 通过抬高地基、提高架空层高度等有效解除低层无海景客户的抗性,整个地基抬高 5 米，公寓楼底层与江岸防护堤基本齐平，提高了观景视觉度抬高地基。,架空层的高度超过 7 米，使层数比较低的户型能享受到海景，架空设计成不同标高台廊、阁、观景亭，使观景角度及空间趣味性得到丰富。,高层抗性 通过社区景观扩大化以及避难层景观化处理等方法来缓解超高层居住者的抗性。,园林尺度扩大，提高绿化率，实现低层看社区内风情景观，进而解除抗性不看海之朝向及楼层，通过园林景观最大化,超高层建筑有抗风要求，项目在 29 层以上开
12、始设臵抗风玻璃幕墙，每 16 层设有避难层,香港凯旋门 62 层避难层做成 7 个小型主 题空中花园，联合组成 4 层空中会所，成 为项目一大卖点,Design 超高层住宅设计应用,超高层建筑与高层建筑的不同,(1)30层高层基础及柱均可不采用型钢混凝土 ,柱截面相应减小 ,抗震等级降一级 ,墙厚可减薄 ,混凝土强度等级也降低 ,使钢用量和混凝土用量降低 ,整体造价下降。 (2)30层高层的转换层转换梁高降低 ,转换层高度可以降下来 ,这样有利于转换层上下部的等效侧向刚度比 ,转换梁亦可不采用型钢混凝土。 (3)30层高层高度在 100m以内 ,可不设避难层 ,这就减轻了转换层上部荷载 ,也是
13、转换梁可减小的原因之一。 (4)30层高层的基础可采用超流态灌注桩 , 桩径小 ,桩长短 ,施工技术成熟 ,工期短。,Case 典型案例分析,香港晓庐73层超高层住宅,Case 典型案例分析,香港地区主要由香港岛、九龙半岛、新界以及被称为离岛的大屿山等区域组成,而其中尤以位于南中国海与维多利亚湾之间的香港本岛地理位臵最为优越 、经济最为繁荣发达。但香港岛地形起伏且大多为山地，平地极其有限，所以绝大多数住宅都依山就势而建。 晓庐”就位于香港岛跑马地司徒拔道的一个小山丘上。面朝美丽的维多利亚湾，背靠郁郁葱葱的大眀山，脚下是繁华的香港闹市。作为一座豪华的超高层住宅公寓楼，“晓庐”的高有其先天的原因：
14、“晓庐”的用地面积只有4366平米，但发展商要求每个住宅单元有300平米的面积。为了充分利用土地，建筑师最终设计出了这栋容积率高达8.0，从建筑相邻的路面算起楼高为252 的全球最高的超高层住宅。,产品简介,Case 典型案例分析,建筑设计,建筑外立面 大楼的外形为椭圆形，外墙为浅蓝色玻璃，外表光滑的曲线显示出建筑柔顺与周围环境很协调，造型新颖独特。摆脱了传统直筒状的造型而趋向更有机和雕塑性更强的设计,远远的望去这栋高高瘦瘦的豪华住宅几乎看不出哪个方向才是正面，与周围的建筑和背后的山峦构成如此绵连的起伏，成为整个都市风景线上美丽的起伏。,Case 典型案例分析,建筑平面设计 “晓庐”的基地是一
15、块位于山坡上、近乎L 形的地块，用地非常有限。项目位于基地的北端，朝向南略偏西，这样可以使其拥有尽量多的面宽朝向维多利亚湾的景观。 大楼1-8 层被设计为地下车库以及私家会所等服务设施。9层为其建筑物的地面首层，大部分外沿地块被设计为车道及地下车库入口，而紧贴建筑物一部分被巧妙地设计成其会所的室外泳池；右侧是高贵华丽的入户大堂空间。第10层至70层起才是真正意义上的居住单元空间； 由于“晓庐”是超高层建筑，所以在第34 层及57 层抽取一半面积作为避难层以保证住户安全；而第71层及以上基本作为了大楼的设备层。,建筑设计,Case 典型案例分析,户型设计 每个住宅单元都有面朝维多利亚湾的景观朝向
16、及背靠大明山的风景。10 至66 层为三梯两户的单元分布，每个单元约3 0 0平米 ，“晓庐”的6 7 7 0 层的户型则更显豪华的王者风范：这四层被设计成为三梯一户，面积约600 平米，使住户拥有私密、尊贵的领域感，其观景更是一览全局之境。,建筑设计,Case 典型案例分析,技术特点,由于建筑体形狭窄而高大，强大的风力会使建筑物摇晃，而香港夏季常常会遇到台风。为了解决这个问题，“晓庐”采用了先进的“Damper(液柱减震)”系统，该系统能使建筑的摇晃减至最低，最大程度地保证了建筑物的安全，并使住户在这高窄的大楼内感到舒适。在结构设计上使用了符合美国结构规范的高强混凝土，这样使外墙可以做得更薄一些，使公寓楼更显得一枝独秀。结构设计与建筑的平面设计完美配合，保证了其更符合居住空间的舒适性及尺度的合理性，在室内几乎看不到柱子。虽然“晓庐”是超高层住宅，但其升降机系统并没有采用高低区，而是采用单一的高速升降机系统，不同楼层的住户使用同一套由三部客梯、一部货梯组成的升降机组，这样既可保证快速到达楼层又可善用这细小的空间。,
