东大街项目住宅建议报告

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1、成都东大街项目住宅市场 建议报告 2005级工程硕士（建环学院） 蓝全胜 杜莉 陈莉 罗骥,目录,项目简介 一、成都住宅市场分析 1.1整体住宅市场分析 成都2002-2005年度住宅供需 成都未来三年住宅预计 1.2高档住宅板块分析 高档住宅板块分布 高档住宅板块介绍 主要可比项目情况简析 重要竞争项目简析 项目卖点以及优势总结 各板块未来三年潜在中高档住宅项目 1.3市场小结 二、项目分析及客群定位 2.1项目SWOT分析 优势分析 劣势分析 市场威胁 机会点探讨 2.2目标客户群分析,项目简介,天府时代广场项目规划图,成都住宅市场分析,成都2002-2005年住宅供需情况2003、200

2、4年成都住宅市场异常火爆，住宅市场出现严重供不应求的情况，2004年其供销缺口更是达到202.42万平米，2005年住宅供应量略大于销售量。06年上半年住宅供应量为335.34万平米，销售面积为369.49万平米，成都近年住宅供应不足；2002-2004年经济的好转带来了旺盛的需求，而成都住宅市场供应量较小，五城区商品房住宅市场供销比均小于1，供应不能有效满足需求，供需矛盾突出，这也是造成03-05年住宅房价上涨较快的根本原因； 2002年至2005年，住宅均价涨幅基本维持在10%以上，2006年上半年住宅均价为4095元/平米，同比上涨11.4；,1.1整体住宅市场分析,成都住宅市场分析,未

3、来三年成都五城区的各个区域供应的住宅主要集中在城东、城南和城西，这三个区域将占未来成都住宅供应量的85%，特别是城东的供应量将占供应总量的38.43%，而城北住宅市场仍然相对较少。 自2006年至2008年，预计成都住宅市场将新增供应量1983.98万平方米，未来三年的供应与需求基本持平。若以平均每套住宅110平方米计算，未来新增供应套数为18万套，基本满足未来需求。,成都未来三年住宅预计,资料来源：成都市国土资源局,高档住宅板块分布,1.2高档住宅板块分析,成都住宅市场分析,高档住宅板块介绍,望江板块 成都最佳地段 交通便利，紧邻一环、二环，未来地铁2号线、6号线 厚重的历史文化，水井坊、合

4、江亭、廊桥、四川大学等历史人文 府南河河景，成为成都的“外滩” 众多境外开发商进入，地价上涨，房价上升空间打开 目前供应较少，将来供应较少 区域以高层电梯公寓与花园洋房为主，少量别墅 住宅均价在RMB5,000-7,000元/平方米左右,成都住宅市场分析,紫荆板块 紧邻高新南区，主要高档住宅区，发展比较成熟 板块配套设施齐全，聚集大量的海外人士 将来供应较少 区域以高层电梯公寓为主 住宅均价在RMB5,500-8,000元/平方米左右,成都住宅市场分析,外双楠板块 新兴的住宅板块 清水河江景,周边发展比较成熟 将来供应较多（龙湾半岛、花间集、优品道、鹭岛国际社区等） 区域以高层电梯公寓和花园洋

5、房为主，少量的联排别墅 住宅均价在RMB5,000-7,000元/平方米左右,成都住宅市场分析,浣花溪板块 沿浣花溪风景区,环境幽静，适合居住 浓厚的历史文化，拥有杜甫草堂、青羊宫 未来供应量较少 区域以花园洋房为主，少量的别墅 住宅均价在RMB6,000-20,000元/平方米左右,成都住宅市场分析,金沙板块 板块位于金沙遗址,环境幽静，适合居住 区域位于成都上风上水的城西，区域建筑有限高 未来供应量较少 区域以花园洋房为主，少量的别墅 住宅均价在RMB5,000-10,000元/平方米左右,成都住宅市场分析,主要可比项目情况简析,项目分布：,成都住宅市场分析,可比项目销售情况总表：,备注：

6、以上项目共计上市：4,857套，目前可售1,712套，数据来源于成都房管局，时间截至2006年7月15日据悉，近期首座上市的594套，将于8月正式记入销售。毛坯房：RMB6,500元/平方米；装修房：8,500元/平方米。,成都住宅市场分析,重要竞争项目简析 鹭岛国际社区 项目位置：武侯区外双楠鹭岛路（逸都路延线） 占地：占地约422亩 建筑面积：约 75万平方米，一期128,678平方米，二期（一组团）83,520平方米 总户数：4,300户，一期702户，二期（一组团）508户 项目组成：精装水晶公寓、多层、小高层、叠拼别墅、精装酒店式公寓 建筑层数：3层（别墅）、6层（多层）、11层和1

7、4层（高层） 建筑设计：澳大利亚伯涛建筑设计集团、新加坡联设计公司、美国KLP 物业顾问：戴德梁行 开盘时间：一期2005年9月11日，二期（一组团）2006年6月17日 销售情况：一二期住宅共1,210套，目前销售完1,012套 其中一期销售689户，销售率98%； 二期（一组团）销售323户，销售率64%,成都住宅市场分析,销售价格：一期：精装水晶公寓：7,500元/ 平米 多层：4,500-5,500元/平米 小高层：4,200-5,600元/平米叠拼别墅：8,000元/平米 精装酒店式公寓：5,200-5,600元/平米 二期：高层均价：5250元/平米,配套设施：幼儿园、农贸市场、网

8、球场、两个五星级国际会所：亚洲顶级SPA会所与“鹭岛国际会所”，会所内有室内外咖啡厅、室内外游泳池、视听室、五星级客房、健身房、桑拿房等。,成都住宅市场分析,项目优势分析： 62%绿化率，比较罕见 项目规模大，配套完善 地处外双楠区，位置优越 营销包装出色 房型规划合理,成都住宅市场分析,优品道 项目位置：西二、三环之间，青羊大道99号 占地：占地约413亩 建筑面积：约 40万平方米，一期97,789平方米,二期83,483平方米 总户数：2,300户，一期594户，二期464户 项目组成：小高层、高层、商业 建筑层数： 9层、11层、18层 建筑设计：日清国际、奥雅园林等公司 物业管理：成

9、都博瑞物业管理有限公司 开盘时间：一期2004年11月7日，二期2005年12月10日 销售情况：一二期住宅共1,058套，目前销售完872套其中一期销售576户，销售率97%；二期销售296户，销售率 64% 销售价格：4,700-5,500元/平方米,成都住宅市场分析,配套设施：国际标准网球中心、星级乒乓球会馆、羽毛球中心、壁球馆、健身会所、篮球场、足球场等。 项目优势分析： 位置优越 博瑞品牌优势 营销包装出色,成都住宅市场分析,上海花园 项目位置：高新区神仙树南路39号 占地：占地约87亩 建筑面积：约14万平方米 总户数：741户 项目组成：小高层电梯公寓、酒店和临街商业 建筑层数：

10、12-13层（电梯公寓）、2-3层（洋楼商铺）、14层（星级酒店） 建筑设计：澳大利亚PLACE公司 物业管理： 上房物业管理公司 开盘时间：一期2005年4月，二期2005年8月，三期2006年7月,成都住宅市场分析,销售情况：共741套，销售350套 一期销售了209套，销售率97%；二期销售了141套，销售率49%；三期销售了17户，销售率7% 销售价格： 5,000-5,300元/平米,配套设施：公园、学校、网球会所、高尔夫练习场、运动中心、金融机构、休闲娱乐、餐饮等。 项目优势分析： 地段优势，神仙树富人区绝版地块 上房品牌优势 上海风情，异地文化突出。,成都住宅市场分析,中海格林威

11、治城 项目位置：九眼桥望江路一号 用地面积：约5万平方米 建筑面积：约20万平方米 总户数： 住宅共1174户 项目组成：由6幢30层电梯公寓、1幢10层精装小户型电梯公寓、1幢10层精装小户型电梯公寓、1幢30层商务公寓组成。另有培根走廊商业物业。 建筑层数：10层和30层（高层住宅和商务公寓）、2层（商铺） 建筑设计：中建国际（深圳）设计顾问有限公司、帕莱登（上海）建筑景观设计咨询有限公司 物业管理： 成都中海物业管理有限公司 开盘时间：2004年12月,成都住宅市场分析,销售情况：住宅共1,174套，销售1,118套,销售率95% 销售价格：5,1006,800元/平米,配套设施：中小学

12、、幼儿园、好又多亚太店、天府百联、法国欧尚、邮局、银行、成都市第七医院、空军医院等，且紧邻四川大学与望江公园 项目优势分析： 川大望江绝版地块 中海品牌优势 北美风情高档品质 浓厚的人文气息 商业口岸好，对住宅价值提升起到推动作用,成都住宅市场分析,粼江峰阁 项目位置：顺江路18号（四川大学东门对岸） 占地面积：61亩 建筑面积：约19万平方米 总户数： 住宅共1,143户 项目组成：由6幢地上31层、地下1层的超高层建筑群和一幢会所组成 建筑层数：31层（高层）、1层（会所） 楼盘设计：社区园林设计规划由新加坡SCI景观设计公司进行，建筑风格设计则由新加坡黄匡国城市规划建筑设计公司负责 物业

13、管理： 戴德梁行 开盘时间：2004年11月,成都住宅市场分析,销售情况： 共1,143套，销售了954套，销售率83% 销售价格： 6,0006,800元/平米(精装修),楼盘配套设施：室外沙滩泳池、高尔夫推杆练习场、2个网球场、半篮球场、室内内恒温泳池、会所。 项目优势分析： 川大望江绝版地块 吉宝品牌优势 外销楼盘，高端人群聚集度高 精装修，纯居住社区。,成都住宅市场分析,首座 项目位置：武侯区人民南路四段48号（锦绣花园旁） 建筑面积：约17万平方米，其中酒店面积24,499平米，精装公寓11,383平米，住宅面积80,870平米,商业面积19,403平米，地下室32606平米 总户数

14、：1044户，其中酒店350间，精装公寓100套，住宅594套 项目组成：共4幢，其中1幢为五星级酒店（公司自营）、其余3幢为纯住宅（其中2幢为30层高板式结构建筑、1幢29层高建筑） 建筑层数：29、30层 销售情况： 2006.8月开盘 销售价格： 精装公寓8,500元/平方米，清水 6,500元/平米,项目优势分析： 富人区绝版地段优势 楼盘高档形象,成都住宅市场分析,晶蓝半岛 项目位置：顺江路18号（四川大学东门对岸） 占地面积： 83.5亩 建筑面积：约28万平方米，一期99,805平方米 总户数： 共1,547户,一期595户 项目组成：14幢高层住宅 建筑层数：31层（高层）、1

15、层（会所） 楼盘设计：久米设计、STUDIO ON SITE 物业管理： 招标中 开盘时间：一期2006年4月,销售情况： 一期595套，销售了380套，销售率64% 销售价格： 4,950元/平米,成都住宅市场分析,楼盘配套设施：项目底层共计2万平米高档商业配套区，满足社区居家便利1500 m2会所、服务中心设施齐全。下沉式网球场（下沉4米左右），为减少对社区的噪音，公司将少建车位。项目优势分析： 龙湖品牌优势 地段优势 高档品质、优廉价格 营销得力（2006年4月底房交会开始，在全市进行大规模宣传，包括主要地段户外，站牌广告，龙湖善待你一生 深入人心）,成都住宅市场分析,项目卖点以及优势总

16、结 发展商品牌优势竞争项目均是由本地或外来知名发展商开发，其中以外来知名企业占绝大多数，这也为本项目的高端定位提供了一定的市场支撑。 地块优势竞争项目多数拥有规模优势，地理位置优势，区域配套优势，自然环境优势，这些要素是打造高端露盘必不可少的条件。 项目自身优势竞争项目在产品打造中突出高绿化率，总平面规划合理，户型设计合理，配套设施齐全。 价格优势部分项目追求高性价比，在提供良好产品的基础上突出价格优势。 良好的推广与销售大部分竞争项目都通过各自的推广手段，迅速提高知名度，促进产品销售速度的提升。,成都住宅市场分析,板块未来三年潜在中高档住宅项目,成都住宅市场分析,成都住宅市场分析,从成都中高档住宅项目来看，未来三年潜在中高档住宅供应量约410万平米，占未来三年住宅供应量的21%左右，市场竞争较为激烈；中高档住宅主要集中在紫荆板块、外双楠板块和望江板块。紫荆板块主要集中了和记黄埔、怡和地产、招商地产，未来供应以高层物业为主，供应量高达147万平米，占各区域中高档住宅36；其次是外双楠板块集中了中海兴业、炎华置信、博瑞地产、滕王阁地产，区域以小高层物业为主，有少量的花园洋房、联排别墅，供应量约为112万平米，占各区域中高档住宅27；望江板块主要集中九龙仓和华润置业，区域以高层物业为主，供应量约为91万平米，占各区域中高档住宅22。,