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1、超高层豪宅研究,超高层豪宅的概念,区位环境,设施管理,规划建筑,豪宅主要类型：,别墅、高层,豪宅主要目标：,安全、私密、舒适、独特“非常”,豪宅主要要素：,豪宅设计目标：,顶级豪宅、高端豪宅、高档住宅,人文历史 环境景观 土地区位 城市设施 特殊条件,环境规划 建筑设计 建筑技术 室内空间,物业管理,豪宅设计目标的确立,豪宅主要构成要素- 最优化区位环境,一豪宅的概念 二豪宅的内外部环境豪宅产品的产生必须要以罕见的城市自然资源为前提，其地段要位于或临近城市中心，金融中心，要有区域内最顶级的配套服务设施。,一豪宅的概念 1 豪宅的基本条件：价格条件/面积条件/环境条件 2 豪宅的特性：稀缺性/舒
2、适性/珍贵性/豪华性/尊贵性/超前性二豪宅的内外部环境 1 外部环境配置 地段环境：积聚性 交通环境：交通可达性 山水环境：海景、江景、山水湖泊 利用或创造资源环境：历史人文条件 2 内部环境配置 社区规划/社区景观/院落景观：大门及入口通道/ 入口喷泉 休闲室外场地/ 儿童娱乐场地 私家游泳池/ 合理植物配置,区位环境,设施管理,规划建筑,豪宅主要构成要素- 全方面的规划建筑设计,三豪宅的建筑设计,三豪宅的建筑设计1 户型功能配置 充足的室内外停车位 豪华公共大堂 私家电梯直接入户 多功能空中花园 大进深面宽客厅 全套房设计 中西厨设计 佣人房设置 主卧套房的豪华配置 宽大阳台设计 2 豪华
3、的装修配置,3 建筑材料 外挂高档建筑石材 高档节能建筑保温材料4 建筑风格,区位环境,设施管理,规划建筑,豪宅主要构成要素- 人性化精致的配套服务管理,四豪宅的配套服务管理,四豪宅的配套服务管理1 主题会所 健身俱乐部、美容主题 娱乐主题儿童俱乐部主题 餐饮主题 商务主题 交通主题2 商业配套3 物业管理服务 智能化设施 物业服务,区位环境,设施管理,规划建筑,超高层化必然且必须成为未来内地豪宅的发展趋势： 一、我们的山、林、湖、海等景观资源非常有限。目前，所有的好资源被所谓第一线海景别墅、低密度等建筑所遮掩，位居后排，离景观的心理距离何止千里。二、土地的稀缺性、政府明令不批别墅用地，已经使
4、过去一些传统的豪宅方案成为不可选。超高层化解决了豪宅的生存之道。三、高层建筑的生态化、新材料的运用、新设备的运用等现代技术的改进使豪宅超高层化趋势成为可能，甚至化解了传统豪宅的易潮、易损问题。四、超高层化解决了普通豪宅一直存在的安全问题。用高度避免了对望，私秘性更强，视野更加开阔，空气质素更佳，治安管理更有保障，配套也更加完善，比如停车问题，饮食问题，会所问题，通过公共客厅等交流空间，户主交流的自由度得到延伸，现代人的心理孤独也将不复存在。面对有限的土地资源，通过空间的有效划分可能带来一场全新的和谐豪宅革命体验。,超高层豪宅的重要优势,超高层豪宅客户群体的特性,客户心理优势,客户心理劣势,唯我
5、独尊的感受 开阔的景观视野 便利的城区生活条件,客户群体为视野开阔的财富阶层,早期以香港或海外客户为主，集中于少数一线城市,早期客户,发达及较发达城市的视野开阔群体及国际化生活人士,当前客户,客户群体为视野开阔的财富阶层更易于接受超高层住宅,超高层豪宅的发展条件,超高层出现的城市背景 经济发展与高度城市化的产物,城市土地市场特征： 地价居高不下 城市重要区域土地极度稀缺城市化率发展阶段： 初期阶段：城市化水平30%； 加速阶段：城市化水平30%65%； 后期阶段：城市化水平65%；,随着中国城市化的进程加快，经济的持续快速发展，超高层的住宅开始在各大城市涌现，一些二线城市也开始出现此类产品形式
6、,超高层出现的价值特征,超高层项目价值特征 房产售价远高于建造成本：超高层住宅建安成本3000-3500元/ 提高容积率又可摊薄高地价,建安成本3000元/,超高层住宅发展的价值要点总结,宏观因素KPI,城市GDP,城市经济发达，GDP总量达到一定规模,城市化率,城市化率高，已经进入或将要进入后期阶段（超过65%）,实现售价,至少实现超过10000元/的销售均价，远超建安成本,客户群体,本地视野开阔的财富阶层，或能吸引国际化生活人士,超高层住宅的技术特征,超高层技术要求出现“质”的变化,超高层技术安全等级的变化，导致设计和建设的难度大幅度增加，建设周期增大,结构形式,住宅一般采用剪力墙结构，少
7、数采用钢结构,水电指标,超高层高度为给水系统带来更多要求 消防：超高的体量对消防要求更高，例如消防喷淋系统等配置 配电:对配电要求比较高，多路配电,电梯设置,每隔1518层之间要分层设计高速电梯,避难层,每隔1518层之间需要设计一层避难层,户型立面,以景观为导向，大开间，大面积玻璃幕墙使用,高科技,智能化：大量智能化技术的运用 还需预留职能化模块，为将来发展预备空间,超高层豪宅常用的布局方式,代表项目：深圳金域蓝湾三期 四梯五户，实用率80% 户型面积：100-160 平层面积：702,代表项目：世贸滨江花园 两梯两户，实用率77.2% 户型面积在129335 整体平层面积：2000,板式结
8、构顶级豪宅布局,筒体布局(酒店式)公寓,蝶式结构高档住宅布局,代表项目：黄金海岸Sierra Grand 三梯十户，实用率约83% 户型面积在63198,超高层豪宅- 发展模式案例,城市超高层豪宅的分类,代表案例：1.城市核心资源类 香港/新加坡案例 顶级豪宅： 香港天玺 香港-新鸿基.凯旋门 香港-贝沙湾 高端豪宅： 新加坡-吉宝湾 内地 顶级豪宅： 上海-汤臣一品 上海-世茂滨江花园 武汉-世茂锦绣长江 高端豪宅： 上海-陆家嘴 鹏利海景公寓2.单纯城市核心类 高端住宅： 万科-俊园 深圳-港丽豪园 北京御台所 北京-银泰中心3.城市景观资源类 高端住宅： 深圳-万科金域蓝湾三期,景 观
9、资 源,城 市 区 位,高,高,低,单纯城市核心类超高层住宅 高端豪宅/高档住宅,城市核心资源类超高层住宅 顶级豪宅/高端豪宅,城市景观资源类超高层住宅 高端豪宅/高档住宅,1,3,2,不适合超高层,一、城市核心资源类超高层住宅,城市核心资源类超高层住宅 顶级豪宅/高端豪宅,香港及新加坡案例,天玺香港九龙顶级海景豪宅,项目：天玺The Cullinan 区域：九龙柯士甸道西1号九龙站物业类型：2座住宅大厦，共825个住宅单位 户型面积：标准单位面积9002,300平方尺，顶层复式约4100平方尺 入伙时间：2010年 价格：1632万（最高价54万）元/平方米,天玺,外立面,天玺夜景,香港-顶
10、级豪宅 天玺,地段与客户：拥有无敌维多利亚海港景观，为香港顶级地段；交通便利成香港企业家最大卖点,地段繁华，无敌海景资源 位于香港黄金地段九龙站 临海而建无敌海景资源 交通非常便利 紧邻港深广高铁西九龙站，成为香港主要铁路枢纽与中国“四纵四横”的城际铁路网无缝接轨。港深广高铁通车后（2014-2015年），约14分钟可抵深圳，约48分钟便可到达广州，往上海及北京只需约8至10小时，较现时节省近一半时间。,客户：半年二千登记，约八成有兴趣买家为欧美和澳洲的海外人士和内地人士，本地买家只站少数，成交客户：30%为内地客及海外客。,香港-顶级豪宅 天玺,钻石级私人会所：拥有无敌海湾视野，配套顶级豪华
11、，完全体现了顶级高尚生活,“天玺钻石级私人会所dOro的设施应有尽有，以三层式建构，会所入口傲立于临海空中花园广场的中央位置，毗邻各个尊座，尽览广阔维港景致，唯独天玺住户方可踏足，住户可坐拥空中庭园及各种顶级活动设施，气派与规模均无与伦比，非一般豪宅物业所能媲美。其中别具独特及卓尔不凡气派的私人餐饮宴会厅名为CARAT 3106，其面积近500平方米、可容纳超过100人，可媲美六星级酒店，与物业名称The Cullinan互相辉映。”,60楼为宴会及休闲区,61楼是大型健身中心,香港-顶级豪宅 天玺,主打卖点：独立尊座设计、豪华配套装修、个性化管理服务,入户：首度引入独立尊座设计 打造示范空间
12、及私人会所 为了彰显住户的尊贵地位及提高私隐度，首度引入全港首创之独立尊座设计，将整幢物业划分为七个独立尊座，建筑成本比一般设计高达一倍，价值不菲，充分展现住户的显赫地位。交通非常便利。配套：设施配套非凡完备 客户簇享悠然生活体验 室内恒温泳池“银影池”，意大利最先进的高科技健身仪器，更引领潮流，首度引入儿童健身室“千卡运动园”，开创全港会所先河。,交通：享策略性铁路优势 尽享四通八达便利玺座落的优越地段将是崭新的核心枢纽，九龙站是港铁机场快线及东涌线在九龙市区唯一交汇点，天玺的尊贵住户可先在九龙站预办登机手续及付运行李，再乘搭机铁前往际机场，全程只需约 20 分钟定位：贵豪生活体验新典范 “
13、天玺汇聚全球豪宅超卓优越的特色，质素更成为国际豪宅指标，因此示范空间以世界著名的繁华大都会来命名，成就天玺显赫不凡的顶级豪宅新典范,香港-顶级豪宅 天玺,近期香港单价较高的顶级公寓豪宅,项目：凯旋门（the victory arch） 区域：尖沙咀柯士甸道西1号 占地面积：172000平方尺物业类型：4座住宅大厦，共1054个住宅单位 户型面积：标准单位面积5002,300平方尺，以三房为主 开发时间：2005年 入伙时间：2006年7月 价格：1525万（最高价38万）元/平方米 物管费：2.6元/方尺,发展商：新鸿基地产与香港地铁公司 管理公司：地铁物业管理 代理商：美联和中原,凯旋门,外
14、立面,凯旋门夜景,香港-顶级豪宅 凯旋门,“凯旋门效应”带旺同区二手楼，成2005年香港楼市营销经典案例,2005年香港房地产市场背景： 2005年5月，香港银行陆续加息，香港地产尤其是二手房交易量骤减，在加息公布后的一段时间，郊区楼盘更是出现“零”成交量。 投资银行美林证券预测，受到香港银行贷款利率上升的冲击，香港房地产价格在2006年中前将会下跌最高达25%。在6月1日发布的报告里，美林同时下调香港五家房地产公司的评级。但6月15日，凯旋门以38万元/平方米的天价震惊香港。市场证明，“楼市脆弱”的论调都不能动摇他们对持有物业的渴望。 “凯旋门效应”带旺同区二手楼 凯旋门销售神话使自身所处地
15、段天价暴涨，如同区项目九龙站“君临天下”06年3月单价同期上升712%，飙升到1.41.7万元/平方米。同时，更带起香港豪宅价格不断攀升，使得香港楼市出现了亚洲金融风暴以来的新高潮。 凯旋门效应下，目前擎天半岛的平均尺价为8,000元，较上月同期上升5%7%，本月尺价将再有3%5%升幅。此外，受同区顶级豪宅凯旋门即将开售的消息所刺激，3月分擎天半岛累录70宗二手成交，较上月上升1倍。,君临天下,擎天半岛,香港-顶级豪宅 凯旋门,地段与客户：拥有维多利亚港无敌景观，为香港顶级地段；交通便利成香港企业家最大卖点,地段繁华，无敌海景资源 位于九龙城海边繁华地段 紧靠园林中央公园 临海而建，南向维多利
16、亚港，西向中港码头，无敌海景资源 交通非常便利 到中环只需一站 直达际机场 靠近中港码头 将建南环线驳通港九新界和通往内地,凯旋门,客户：已与100多位买家签约，约一成是内地客户，主要来自北京、上海和深圳；另外四成是中港商人。他们大部分都是最能干的企业家，很多人买房子都是一次性付款，不用做按揭。 在九龙区买房子的大部分都是香港的厂家、企业家和实业家，经常要到内地做生意，如果这些铁路沿线接通了，他们回内地做生意会很方便，这因而成为凯旋门很大的卖点。,香港-顶级豪宅 凯旋门,产品规划， 4栋住宅大楼扇形排列，保证每户大观景面，大部分单位均可观赏维多利亚无敌海景,外立面：4栋住宅大楼扇形排列，保证每户大观景面，大部分单位均可观赏维多利亚无敌海景；建筑物以暖色系为主，使凯旋门与邻近的建筑物凸显出来 层高：共65层，231米；从普通公寓的3米到别墅般挑空大厅享受的3.84.0米 产品：凯旋门提供4幢，标准单位面积由约5002,300平方尺，以三房单位为主；提供少量特色单位，包括五个面积由约3,3005,500平方尺的“天际独立屋”，12个面积由约3,3003,400平方尺的“至尊门”和21个面积超过2,500平方尺的“大宅门” 其他：3层为平台花园， 5层以上为住宅部分，1054个单位； 5961层为空中会所，62层为著名的空中花园；每座均有一层专为隔火层,
