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1、苏州金鸡湖项目 开发战略思考,引言,与发展商的第一次沟通，我司提供了对本案的初步构思。在此基础上，我司对苏州市场进行了进一步的调查研究，对区域经济、地块价值、目前市场竞争、未来市场走势有了更深入的认识。 本次提案主要围绕项目定位、业态选择和风险规避作进一步的论述，希望对本项目的运作有所帮助。,第一部分 项目资源的梳理 及定位的推导,外部资源分析,长三角经济圈：国际关注的第六大城市群 苏州在长三角经济圈的发展：成长优势显著02年国内生产总值首次突破2000亿，人均GDP超过35700元，已达到中等发达国家水平。今年1-9月完成国内生产总值1898.6亿元，经济总量居全国20个重点城市第四，仅次于
2、上海、北京、广州。固定资产投资总量突破千亿元大关，达1029.91亿元，在20城市中名列第三。,长三角经济圈,苏州,工业园区,园区CBD,外部资源分析,苏州工业园区的未来定位及整体规划争取用五年左右时间，把园区建设成为国际化、现代化、园林化的新城区，成为长江三角洲重要的制造业基地，成为最具国际竞争力的高科技工业园区。 CBD资源的整合与利用政策导向、高标准定位、强大概念的支撑商贸、观光、度假、休闲的环境价值人流、物流、资金流的聚集基础设施的辅助：轻轨的建设加速新区、老城及园区一体化,内部资源分析,核心位置园区乃至苏州未来发展的重心和方向所在 高标准的定位竞争门槛的提高 强大的概念支撑以市场为先
3、导，每一项物业形态都具备全新的概念，保证其长久的市场竞争力 完善的产品组合,项目定位阐述,以休闲商务、生态办公为核心的 国际化、顶尖级、集成式CBD,高屋建瓴，大手笔定位，建立在外部资源的良好预期与有效利用基础上，将整个项目拔高到国际级别； 在产品营造上，内部资源最大化，非顶尖级别不做，进入区域竞争的真空地带； 所谓“集成”，即所选物业类型相辅相成、互补促进。形成本案有机组成部分； 整个项目的核心竞争力在于“赋予商务休闲的体验、给予办公生态的环境”。,第二部分 产品定位 各业态现状&发展,业态组合阐述,顶级酒店式公寓,目前苏州市场的投资热点,超五星级酒店,园区市场的空白点,高级写字楼,未来园区
4、的发展方向,商务休闲的商业,目前园区的稀缺元素,苏州酒店式公寓的现状及发展,目前酒店式公寓的开发和投资是苏州房地产市场的一个热点。 集中区域在老城商业繁华地段（如观前街的锦地星座、石路的时代晶华等）以及新区（狮山峰汇等），而园区尚无该类产品。 未来苏州及园区的旅游、商务均会有一个更高的发展，为酒店式公寓的投资奠定了良好的基础。 未来三、五年内还有一个高速发展，而避免同质化趋势、注重产品创新，将是未来竞争的关键。,苏州酒店市场的现状及发展,苏州目前酒店以三星-四星居多，五星级酒店仅两家，具预测到2005年苏州四星级以上酒店大约有5000个“标间”缺口，市场空间极大。,苏州办公楼市场的现状及发展,
5、苏州老城区的办公楼受城规和改造的限制，规模、档次均不足。 目前以园区和新区为代表的核心商务区域的中、高档写字楼租售率已经达到95左右，写字楼租金和销售价格也不断走高：国际金融、星海国际广场、金狮大厦等每平米售价已超过8000元，而租金更达每平米每月80元，一些中档物业的每平米月租金也已超过50元租金，较去年同期平均上涨了近20。,苏州办公楼市场的现状及发展,2002年苏州大市范围内办公楼竣工仅41835平米。园区外商独资企业逾1000家，世界五百强企业已有3/5入驻。在外向型经济的带动下，目前园区以平均每天一家外资企业抢驻的速度发展。高档写字楼市场空间很大，未来三年内苏州写字楼租金水平和售价仍
6、将平稳上涨。,苏州商业市场的现状及发展,苏州商业仍以老城为中心，围绕观前街和石路形成两大商圈； 目前园区的商业集中在新城、贵都邻里中心。这些商业规模较小、档次较低、人气。,苏州商业市场的现状及发展,园区是一个商务活动频繁，外籍人士、企业高层人士聚集的地方。与此匹配的高级商务休闲级特色商业是市场的空白点。,上海淮海路商圈旁的新天地,第三部分 各业态开发次序&风险规避,本案开发思路,各业态的开发，完成“基础设施”建设,点,各业态产业链完成链接，项目进入良性运作,辐射整个园区，形成一个凝聚力极强的磁场,在整个长三角经济一体化的大势下，成为足以代表整个苏州的品牌,线,面,体,本案业态价值&客源分析,价
7、格,分阶段 避免客户的相互挤压 物业价值的逐步升级,风险,本案开发次序,酒店式公寓,第一组团,第二组团,部分商业 （大卖场等）,产权式酒店,第三组团,第四组团,办公楼,顶级商业 （世界品牌店等）,第五组团,12.4万m2,4万m2左右,6万m2左右,5.4万m2,3万m2左右,07年底,05年上半年,05年下半年,07年初,07年中,目标市场,1,2,3,本案酒店式公寓的风险规避,“园区第一家酒店式公寓”； 目前及未来几年内市场稀缺资源； 投资人关注的热点； 同一家世界五星级级酒店管理公司统一管理，提高档次、降低管理成本 。,本案酒店的风险规避,整幢出售：资金压力、整体品质“产权式酒店”概念的
8、导入：长期利润回收将整个酒店进行划分，对“标间”进行出售，即产权式酒店，以最低年回报的保证吸引投资客；总统套房自营。聘请国际级酒店管理公司统一管理 。,本案办公楼的风险规避,“EOD（生态办公区）”概念的导入！SARS之后，最具新鲜生命力的新型商务办公模式。利用周边湖水、绿地、鲜氧，打造苏州首个环境、设施、服务均一流的办公区。 投资保值计划中原与小业主统一签订“房屋租赁居间合同”，保障业主投资收益，吸引买家。,本案商业的风险规避,开发背景:“商业投资”成为市场热点 业态多元化、形态综合化大卖场：吸引人气、聚集商气品牌餐饮、咖啡、酒吧、高级会馆：营造高级商务休闲氛围品牌展示：如名牌汽车、IT产品世界品牌店：提升商业的整体品质,“体验经济”概念的导入目前园区的商业（邻里中心）虽设计规划全面，但实质达到的效果多为购物（超市）和餐饮。建议对本案商业引入“体验经济”，让该区域成为人们休闲、娱乐、展示、消费的首选之所，常来常往的人流有效推动商业氛围的凝聚。,谢谢！,
