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1、万科企业股份有限公司万科企业股份有限公司 财务分析报告财务分析报告目目 录录一、企业简介一、企业简介1二、战略分析二、战略分析1三、资产负债表分析三、资产负债表分析4（一）资产负债表水平分析（一）资产负债表水平分析4（二）资产负债表垂直分析（二）资产负债表垂直分析10（三）资产负债表项目分析（三）资产负债表项目分析16四、所有者权益变动表分析四、所有者权益变动表分析18（一）所有者权益变动表的水平分析（一）所有者权益变动表的水平分析18（二）所有者权益变动表的垂直分析（二）所有者权益变动表的垂直分析19（三）所有者权益变动表主要项目分析（三）所有者权益变动表主要项目分析20五、利润表分析五、利
2、润表分析21（一）利润增减变动情况分析（一）利润增减变动情况分析21（二）利润构成变动分析（二）利润构成变动分析24（三）营业利润分析（三）营业利润分析25（四）利润表分项分析（四）利润表分项分析26六、现金流量表分析六、现金流量表分析32（一）现金流量表一般分析（一）现金流量表一般分析32（二）现金流量表水平分析（二）现金流量表水平分析34（三）现金流量表结构分析（三）现金流量表结构分析37（四）现金流量表主要项目分析（四）现金流量表主要项目分析41（五）综合分析（五）综合分析43七、七、 财务效率分析财务效率分析46（一）盈利能力分析（一）盈利能力分析46（二）营运能力分析（二）营运能力分
3、析56（三）偿债能力分析（三）偿债能力分析60（四）发展能力分析（四）发展能力分析68八、财务综合分析评价八、财务综合分析评价73（一）经营业绩评价综合指数法（一）经营业绩评价综合指数法73（二）经营业绩评价综合评分法（二）经营业绩评价综合评分法73万科企业股份有限公司财务分析报告1万科企业股份有限公司财务分析报告万科企业股份有限公司财务分析报告一、企业简介一、企业简介万科企业股份有限公司成立于 1984 年 5 月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。1991 年，成为深圳证券交易所第二家上市公司，凭借持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，万科公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十多年，坚守
4、价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。万科认为，公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008 年入选华尔街日报 （亚洲版） “中国十大最受尊敬企业” 。公司在发展过程中先后入选福布斯 “全球 200 家最佳中小企业” 、 “亚洲最佳小企业 200 强” 、 “亚洲最优 50 大上市公司”排行榜；多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。2011 年度，万
5、科新增加开发项目 52 个，实现新开工面积 1448 万平方米，较年初计划的 1329 万平米，高出 9%，全年实现竣工面积 659 万平米，较年初计划减少 9.6%，产品结构依然延续了以中小户型普通商品房为主的特征，所销售的住宅中，144 平方米以下户型占比达到 88%。二、战略分析二、战略分析2011 年 1 月，国务院出台楼市调控“新国八条”后，中央分别在 4 月、7 月强调，巩固和扩大房地产市场调控成效，坚定不移地把调控政策落到实处。在 12 月召开的经济工作会议中，中央再次明确，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。但在从紧的政策环境下，2011 年房地产市场运行景气逐步回落
6、。11 月，全国房地产开发景气指数下降至 99.87，创下了 28 个月来新低。房地产销售自去年第四季度开始出现了大幅下滑，到目前为止依然低迷。这迫使包括万科和恒大在内的房地产开发商纷纷降价促销。但在过去的 2011 年，万科共实现销售面积 1075.3 万平方米，销售金额1215.4 亿元，同比分别增长 19.8%和 12.4%，继 2010 年销售额突破千亿元之后，业绩万科企业股份有限公司财务分析报告2再创新高，蝉联行业销售冠军。现将从优势、劣势、机会、威胁四方面分析万科的企业状况。优势优势 1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。
7、财务状况良好，融资渠道通畅。即使在 2008 年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。2、万科不仅通过上市进行融资，而且万科公司还向社会公开发行可转换公司债券，可转换债券也是公司取得流动资金的重要渠道。3、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。 劣势劣势1、万科的存货数额始终较大，如果出现销售不畅的现象，资金回笼困难,将面临巨大的流动性问题。 2、与政府的关系一般,对以房地产为主导业务的万科来说，土地资源和土地成本的限制，是影响万科地产经营效益的重要因素，
8、不同于许多从国企改制过来的房地产企业，万科在管理上少了许多国企通病，但在某种程度上缺乏政府的“关爱” 。万科说获得的可开发土地，较多的来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制，迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。这一策略固然给万科带来了巨大的收益，其不足之处也很明显。机会机会 1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。3、 国家对货币政策持续收紧，资本市场低迷，使得房地产公司现金非常紧张，如果持续下去，势必导致部分房地产公司的现金流断裂，甚至出现中小房地产公司的倒闭潮。由于万科提前采取了降价销售回笼资
9、金，因 此对于手握大量现金的万科来说，此时兼并中小房地产公司扩大市场占有率的大好时机。 威胁威胁 1、房地产业是资金密集型行业，房地产开发离不开金融机构的支持。但是近几年万科企业股份有限公司财务分析报告3房产市场出现过热势头，预期宏观经济政策将有不利调整。2、绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。3、目前城市房屋的空置化率过高，不利于房地产业的健康发展。众所周知，万科定位并专注于住宅物业的开发与销售，住宅产业的强盛需求将是万科未来业绩稳定增长的基石。我国的住房需求旺盛，供需矛盾尖锐，在短期内无法解决。因此，对万科最重要的战略之一是持续创新产品。因
10、为在房产行业，产品极易被复制，推出的新住宅产品不可能保持长时间的领先。只有保持在产品上的不断创新，始终引领着住宅产品的潮流。其次，实施品牌战略，保持持续的核心竞争力。万科凭借创新的产品和优质的物业管理服务，赢得市场的认可和赞同。创立品牌有利于形成竞争优势，让竞争对手难以效仿。品牌不仅仅是企业的标识，更是宝贵的无形资产。好的品牌，可以降低需求的价格弹性，从而降低客户对价格的敏感程度这就使得具有优质品牌的楼盘获得更大的附加值，可以按更好的价格出售。第三，万科作为房地产行业的佼佼者，在企业的流动资产中，存货势必会占较大的比重，也表明企业的存货量过大肯那个会阻碍企业的发展，企业的偿债能力不太乐观。对万
11、科而言，可以做到动态认识存货以及应收账款的变现能力。结合市场需求，对存货资产进行细分，逐一考虑其变现能力及价值，并对应收账款采用账龄分析法。逐一分析并考虑其变现能力及净值；第四，万科应重视企业的文化建设提高员工素质，打造良好的售后服务体系。万科企业股份有限公司财务分析报告4三、资产负债表分析三、资产负债表分析（一）资产负债表水平分析（一）资产负债表水平分析变动情况项目项目2011 年2010 年变动额变动率（%）对总 资产 的影 响 （% ）货币资金货币资金34,239,514,295.0837,816,932,911.84-3,577,418,616.76-9.46%-1.66%应收账款应收
12、账款1,514,813,781.101,594,024,561.07-79,210,779.97-4.97%-0.04%预付款项预付款项20,116,219,043.3117,838,003,464.712,278,215,578.6012.77%1.06%其他应收款其他应收款18,440,614,166.5414,938,313,217.773,502,300,948.7723.45%1.62%存货存货208,335,493,569.16133,333,458,045.9375,002,035,523.2356.25%34.78%流动资产合计流动资产合计282,646,654,855.192
13、82,646,654,855.19205,520,732,201.32205,520,732,201.3277,125,922,653.8777,125,922,653.8737.53%37.53%35.77%35.77%可供出售金融资产可供出售金融资产441,261,570.00404,763,600.0036,497,970.009.02%0.02%长期股权投资长期股权投资6,426,494,499.654,493,751,631.161,932,742,868.4943.01%0.90%投资性房地产投资性房地产1,126,105,451.00129,176,195.26996,929,2
14、55.74771.76%0.46%固定资产固定资产1,595,862,733.951,219,581,927.47376,280,806.4830.85%0.17%在建工程在建工程705,552,593.56764,282,140.58-58729547.02-7.68%-0.03%无形资产无形资产435,474,310.08373,951,887.2961522422.7916.45%0.03%长期待摊费用长期待摊费用40,999,359.4532,161,415.858837943.6027.48%0.00%递延所得税资产递延所得税资产2,326,241,907.171,643,158,0
15、28.39683,083,878.7841.57%0.32%其他非流动资产其他非流动资产463,792,750.001,055,992,714.51-592199964.51-56.08%-0.27%非流动资产合计非流动资产合计13,561,785,174.8610,116,819,540.513444965634.3534.05%1.60%资产总计资产总计296,208,440,030.05296,208,440,030.05215,637,551,741.83215,637,551,741.8380570888288.2280570888288.2237.36%37.36%37.36%37
16、.36%短期借款短期借款1,724,446,469.541,478,000,000.00246446469.5416.67%0.11%交易性金融负债交易性金融负债17,041,784.1915,054,493.431987290.7613.20%0.00%应付票据应付票据31,250,000.41 31250000.41 0.01%应付账款应付账款29,745,813,416.1216,923,777,818.9812822035597.1475.76%5.95%预收款项预收款项111,101,718,105.8274,405,197,318.7836696520787.0449.32%17.02%应付职工薪酬应付职工薪酬1,690,351,691.721,415,758,826.87274592864.8519.40%0.13%应交税费应交税费4,078,618,156.813,165,476,401.56913141755.2528.85%0.42%应付利息应付利息272,298,785.58127,806,502.79144492282.79113.06%0.
