《广州宝盛园营销总体策略——写字楼推广方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《广州宝盛园营销总体策略——写字楼推广方案（69页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1,宝盛园 写 字 楼 项 目 销 售 推 广 方 案, 中国管理资讯网,2,索 引,第一篇：市场分析 第二篇：营销总体策略 第三篇：销售实施 附件：总控图, 中国管理资讯网,3,定位,第一篇：市场分析, 中国管理资讯网,4,广州写字楼市场回暖，但竞争也随之剧烈化,04年成交和供应量的绝对值有明显增加，广州市写字楼市场回暖有目共睹； 近四年写字楼成交量均大于批出量，积压货量得到一定的消化； 但同时，成交和供应的比值逐年下降，可见市场竞争日趋激烈； 新供应的不断攀升，除了表现在众多新项目的入市，同时也可以看到不少烂尾楼重新盘活, 中国管理资讯网,5,广州写字楼供应将出现井喷现象,据统计，05-0
2、6年广州写字楼的推出量达200万平方米； 按年消化40万平方米预测，该供应需要5年才能完全消化，市场竞争激烈的同时，市场将有可能再度出现大量积压； 新供应主要集中在天河北、珠江新城、琶洲等热点板块，老城区也有新货推出，但未能和热点板块抗衡。, 中国管理资讯网,6,荔湾区写字楼市场成交不旺盛,2001-2003年写字楼总体成交分布,荔湾区由于的偏离市政发展的商务中心方向, 写字楼成交稀少,除黄埔、白云、芳村外，所占市场分额很少, 中国管理资讯网,7,荔湾区写字楼有良好的发展势头,荔湾区写字楼近年一二手成交量状况,04年荔湾区首次出现二手成交高于一手成交量，市场对本区域的关注度和接受程度开始提升；
3、 拍卖是推动04年荔湾写字楼市场的重要因素，可见荔湾区写字楼买家对价格敏感度较高。, 中国管理资讯网,8,荔湾区内商务发展与道路的发展紧密相连,康 王 路,中 山 八 路,中 山 七 路,项目所占板块，位于荔湾区商业核心,项目周边商业气氛浓厚，25分钟步行距范围离内，分布多个专业市场； 项目和上下九步行街步行距离在15分钟内 中山八路、康王路两条主干道凭借其便捷的交通条件，规划将成为荔湾区商务最活跃的区域，而本项目和上述两主干道步行距离在510分钟。,上 下 九 步 行 街,西关民居 民俗风情区,沙面欧陆 风情旅游区,十三行商埠 文化区,陈家祠 文化休闲区,中药材,鞋业,水产,服装,文具,五金
4、,通信,装饰装修,25分钟步行距离,本项目, 中国管理资讯网,9,本项目远离区内传统的商务区,项目片区现有的写字楼主要集中在人民路、东风西路及中山路沿线一带。人民路作为荔湾区的南北交通干道，直达火车站及交易会旧址，又贴近市府一带，是早期高级写字楼集中地东风西路为早期的金融中心，写字楼多属旧式中高档次，需求一般中山八路沿线以及南岸路一带集中众多专业市场，连接如顺德南海等珠三角商贸重镇本项目位于西关传统的居民区-逢源路，商务气氛淡薄,富力商务,隆城大厦,城启大厦,荔湖大厦,国际经贸,国银中心,东峻环球,流化广场,东方金融,越富广场,本项目 位于成熟居住区中,美银中心,湖天宾馆,南油大厦,人民路办公
5、区,君悦广场,中山八商贸区,东风路 金融商务区, 中国管理资讯网,10,项目周边住宅办公情况严重,项目15分钟步行距离的范围内，住宅办公的项目有超过8个，根据抽样调查，该住宅项目有5%10%的单位被用于办公用途,穗文大厦,隆城大厦,荔湾广场,恒宝华庭,多宝华厦,宝华豪庭,蓝天大厦,富力广场,本项目,15分钟步行距离, 中国管理资讯网,11,周边写字楼硬件设施一览, 中国管理资讯网,12,区内主要写字楼租售情况,区域内销售最快的项目富力商贸中心 36个月销售206套，月均销售5.7套 套均面积50m2，月均消化285m2 月均销售额约200万元, 中国管理资讯网,13,竞争对手扫描富力商务大厦,
6、地理位置：中山八路 交通状况：中山八临街，50多条公交线 商圈状况：一级童服集散地、大型公交站 配套形象：公交、餐饮、通信、商业 上市日期：2002年2月 推出货量：31层共220套，11000m2 产品面积：50-133m2，主力面积100m2 实 用 率：约79% 产品配套：户户独立卫生间和600元装修 管理费：8元/平方米,近年区内租售情况最好的项目 以租带售,用了半年招租、2年销售，推出货量成交95%, 中国管理资讯网,14,推广形象：城西成长型企业的财富摇篮,优势透析 地理位置优越 交通便捷 毗邻服装批发市场 分体空调、独立卫生间 低运营成本 间隔较小（户均100m2） 发展商品牌,
7、主要客户描述：进驻企业超过70为各类贸易公司，经营范围涉及服装、化工产品、医疗器械、机械配件等，其它类别企业包括：物流、咨询、软件、旅行等中小型公司。进驻率达85%,主要客户描述, 中国管理资讯网,15,竞争对手扫描城启大厦,地理位置：南岸路，批发市场对面 层 高：30层，25层以上发展商保留办公 交通状况：南岸路临街，双向8车道，20多条公交线 商圈状况：装饰材料批发市场、照明用品专业市场 上市日期：2003年 产品面积：50-250m2,主力面积120，250m2 实 用 率：约70% 装修标准：毛坯交楼 管理费：9元管理费9元中央空调分摊,发展商自营为主，大部分出租,少量整层出售, 未见
8、有成交, 中国管理资讯网,16,推广形象：广州西区甲级商厦,优势透析 交通便捷 毗邻装材、照明用品专业市场 发展商品牌 弹性间隔,主要客户描述：进驻企业约60为各类贸易公司，经营范围涉及服装、鞋类、机械配件等，其它类别企业包括：咨询、软件、药业等中小型公司，14层为商场，二层已进驻一酒家25层以上为城启集团与各属下公司的办公室，进驻率35-40%,主要客户描述, 中国管理资讯网,17,他们都有哪些共性的优势？,地理位置：全部位于城市主干道及一级商业路段 形象昭示：昭示性较好 产品面积：主要产品面积以50-100平方米之间 周边配套：市政建设较好、商务配套完善 销售速度：区域内在售的项目不多，其
9、中富力商贸中心销售最快 进 驻 率：临近市场及干道旁的出租率较高，当中最高是富力,在本项目周边地区，出租率和销售速度最高的要算富力商贸中心，主要原因是地理位置好、客户集中、小面积推广、低管理成本, 中国管理资讯网,18,第二篇：营销总体策略,项目SWOT分析 营销总体策略 客户定位 物业定位 价格定位 形象定位, 中国管理资讯网,19,定位,SWOT分析, 中国管理资讯网,20,项目概况,地 理 位 置 ：荔湾区逢源路 楼 高 ：楼高25层，3层为商场，22层写字楼 写字楼建面：17643m2，其中可售15112m2 单 层 面 积：700845m2 实 用 率 ：整层75.8%，散间隔66.
10、9% 电 梯 数 量 ：4台OTIS电梯（3+1） 车 位 数 量 ：约50个临时车位（小区共200个车位） 工 程 状 况 ：外立面工程竣工，正在内部装修，已安装消防喷淋 空 调 系 统 ：分层中央空调, 中国管理资讯网,21,项目四至,龙津路，传统居住区,豆腐亩，低矮平房,多宝路，老城区商圈,逢源路，狭窄的两车道马路,北,东,南,西,项目位于传统居住区，居住气氛浓厚，但商务气氛薄弱, 中国管理资讯网,22,产品点评,10m高中空大堂 有气势的出入口设计 13F以上可以望荔湾湖景色, 中国管理资讯网,23,户型分布,面积集中在80，140，190m2 间隔灵活，可灵活分割, 中国管理资讯网,
11、24,产品点评,使用率偏低 消防楼梯和卫生间分别位于走廊两端，导致走廊面积浪费，拆散后实用率仅为67% 06单位79F和1618F，有大面积空中花园，但建筑面积按100%计算，使该单位实际可使用面积仅为建筑面积的1/31/2, 中国管理资讯网,25,项目比较竞争优势, 中国管理资讯网,26,项目约束点 地理位置：位于西关居民区，远离商务区，区位形象欠佳，商务气氛淡薄 交通条件：昭示性差，交通受局限 缺少配套：缺少必要的商务配套支持 平面布局：难以进行小户型间隔和缺乏独立的洗手间 结构规划：不能安装分体空调，难以有效降低办公成本,项目机会点气派大堂：挑高10米，面积150平方米，出入口昭示行强，
12、区内独有 独有景观：13楼以上可望荔湾湖和珠江远景 附近分布多个专业市场及零售商业 毗邻荔湾区政府机关 周边多个住宅项目有公司进驻办公 电梯数量充足 车位分布较充足 层高较高，较同区写字楼优越,VS., 中国管理资讯网,27,SWOT分析, 中国管理资讯网,28,定位,营销总体策略, 中国管理资讯网,29,客户访谈结论,外区客户对西关老城区的印象不清晰，认为本区商务气氛不浓，交通不便，不会考虑在这里办公。 区内客户对区域比较认同，但有不少商家对宝盛园的认知度很低。 区内的中小型公司有购买写字楼需求，需求面积都在100平方米左右。 其中专业市场及中小型企业均有购买写字楼的需要，但成本是考虑的关键
13、因素，其次是电梯、停车、交通便利度等。,访谈详细内容，见宝盛园客户访谈分析, 中国管理资讯网,30,客户定位,周边办公及专业市场客户,本区政府部门及相关企业,外区企业及投资者, 中国管理资讯网,31,经济收入,年龄与置业状况,36-50岁为主 部份是爱安静的老人家 一、二次置业各半,客户需求分析, 中国管理资讯网,32,物业定位, 中国管理资讯网,33,间隔调整方案,客户普遍需求面积在100m2左右，而且面积越小，置业门槛越低，销售速度相对较快 而本项目面积缺乏80m2以下的单位调整方向： 增加80m2以下的间隔, 中国管理资讯网,34,小平台,大平台,必需 通过 06 单位,间隔调整方案,0
14、6单位，7F9F，16F18F均有大平台花园，但面积100%计算，即实际可使用面积比例十分小06单位带平台楼层面积对比, 中国管理资讯网,35,间隔调整方案,解决方案 平台花园的并非封闭建筑，因此面积应当计算一半 业主购买带平台花园的单位后，可用玻璃自己封闭，实现超高使用率, 中国管理资讯网,36,价格方案点评,根据我司提交的价格方案，建议本项目整体均价6115元/m2 （毛坯，含公共部分装修）； 现行价格方案，（按整层和拆散销售的比例为1：1预算），整体均价达到6576元/m2 （毛坯，不含公共部分装修） 整体均价增加了460元/m2 ，价格缺乏市场竞争力，将面临较大的市场风险 若项目整层出售，但由于面积过于单一，导致客户严重流失，销售速度将严重受影响 若项目拆散出售，价格竞争力不足,定价方案详见宝盛园写字楼项目定价方案, 中国管理资讯网,37,价格方案调整建议,具体定价宝盛园写字楼项目定价方案有详细说明, 中国管理资讯网,38,形象定位,客户关注点,产品比较竞争优势,价格,气派,形象,附加值,使用成本,形象,客户定位,住宅办公,本区域, 中国管理资讯网,
