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1、五星级酒店科目划分 及及 造价水平讲解 成本训练营 2013年11月08日 集团成本管理中心 20132013年年8 8月月3 3日日 CONTENTS PAGE 目录页 一、五星级酒店一、五星级酒店 二、科目二、科目造价造价 三、控制管理三、控制管理 四、小结四、小结 五、实例分享五、实例分享 一 3 （一）定义 五星级五星级 酒店酒店 我国涉外旅游酒店划分为四个档次：二星级、三星级、四星级、五星级，星级越高，表示酒店的档次越高。 酒店星级的划分以酒店的建筑、设施设备、功能及管理、服务水平为依据。 具体的评定办法按照国家旅游局颁发的设施设备评定标准、设施设备的维修保养评定标准、清洁卫生评定标
2、准，宾客意见评定标准等执行。 一 4 （二）国际酒店管理及品牌 五星级五星级 酒店酒店 共16家国际酒店管理公司，65家酒店品牌。 万豪 喜达屋 费尔蒙 悦榕集团 凯悦 文华东方 四季 半岛集团 希尔顿 GHM酒店集团 美高梅集团 卡尔森 温德姆 香格里拉酒店集团 雅高 洲际 一 5 （二）国际酒店管理及品牌 五星级五星级 酒店酒店 品牌 所属酒店管理公司 星级 宝格丽 万豪 奢华五星 丽兹卡尔顿（丽嘉） 圣瑞吉斯 喜达屋 Raffles 费尔蒙 柏悦 凯悦 文华东方 文华东方 四季 四季 半岛酒店 半岛酒店 康拉德 希尔顿 一 6 （二）国际酒店管理及品牌 五星级五星级 酒店酒店 品牌 所属
3、酒店管理公司 星级 JW万豪 万豪 豪华五星 威斯汀 喜达屋 W 艾美 君悦 凯悦 悦榕庄 悦榕集团 香格里拉 香格里拉 索菲特 雅高 洲际 洲际 一 7 （二）国际酒店管理及品牌 五星级五星级 酒店酒店 品牌 所属酒店管理公司 星级 万豪 万豪 标准五星 喜来登 喜达屋 凯悦 凯悦 希尔顿 希尔顿 温德姆 温德姆 铂尔曼 雅高 皇冠假日 洲际 一 8 （二）国际酒店管理及品牌 五星级五星级 酒店酒店 品牌 所属酒店管理公司 星级 万丽 万豪 准五星（四星） 万怡 福朋喜来登 喜达屋 逸林 希尔顿 华美达 温德姆 铂尔曼 雅高 假日 洲际 一 9 （三）酒店常规区域分类 五星级五星级 酒店酒店
4、 客房区：单体客房及客房服务区，主要集中在主楼标准层； 公共区：酒店大堂、宴会及会议中心、各餐厅、酒吧、泳池、健身、SPA及公共区电梯厅及通道，主要集中在裙房，部分可能设置在地下室； 后勤（后场）区：行政办公、库房、机房、楼梯间及餐饮、宴会支持服务区，主要集中在地下室及裙房； 停车区：一般集中在地下室。 一 10 （四）酒店常用参数 五星级五星级 酒店酒店 单元数（Bays）：设计柱网格单元数 钥匙数（Keys）：可用于经营的客房数 合理配比： 单元数/钥匙数=1.12 标准客房单套面积： 商务42M2 度假55M2 一 11 （四）酒店常用参数 五星级五星级 酒店酒店 建议面积配比： （1）
5、客房区 51% （2）公共区 18% （3）后勤区 18% （4）停车区 13% 可盈利面积： （客房面积+公共区面客区）/总建筑面积50% 二 12 目前世茂集团采用目标成本一级科目 科目科目 造价造价 土地费用 开发费用 建安费用 营建/运 营费用 二 13 科目科目 造价造价 开发费用 国际品牌标准五星级酒店500元/M2控制 特征指标：全建筑面积包含地上及地下 主要费用包括：2.2勘察设计 2.6工程咨询 合同 合同金额 单方指标 （建筑面积按42,000考虑） 1 勘察设计 150,000 4 2 酒店建筑方案设计 3,350,000 80 3 配套施工图设计 2,800,000 6
6、7 4 室内精装设计 6,000,000 143 5 景观设计 250,000 6 6 标识设计 150,000 4 7 施工图审查 280,000 7 二 14 科目科目 造价造价 开发费用 2.2勘察设计 合同 合同金额 单方指标 （建筑面积按42,000考虑） 8 厨房设计 300,000 7 9 洗衣房设计 100,000 2 10 灯光设计 850,000 20 11 声学设计 250,000 6 12 SPA、泳池及 水景设计 500,000 12 13 艺术品设计 200,000 5 14 其他设计 /顾问（5%） 760,000 18 合计 15,940,000 380 二 1
7、5 科目科目 造价造价 开发费用 2.2勘察设计-续 1.列举了13项主要专项设计和顾问应按国际品牌标准五星级酒店42,000平考虑，单方成本在380元/M2； 2.其中813项为酒店特有的专业设计，约50元/M2。 二 16 科目科目 造价造价 开发费用 2.2勘察设计评述 合同 合同金额 单方指标 （建筑面积按42,000考虑） 1 建设监理费 1,260,000 30 2 造价咨询费 650,000 15 3 酒店管理公司 技术服务 2,150,000 51 合计 4,060,000 96 二 17 科目科目 造价造价 开发费用 2.6工程咨询服务费 1.按国际品牌五星级酒店考虑，单方成
8、本在100元/M2以内。 2.建设监理费估约：根据服务期30个工作日，月均6人考虑，7,000元/人*月。 3.造价咨询费：按提供所有工程量计算，与施工单位核对工作量，非全过程造价服务。 二 18 科目科目 造价造价 开发费用 2.6工程咨询服务费评述 4.酒店管理公司技术服务费用，常规为3040万美金不等，折合人民币约200250万元； 5.技术服务费用为国际品牌五星级酒店所特有的，主要服务内容包括提供该品牌五星级酒店技术要求、设计标准，配合业主选择设计顾问单位、过程验收和最终酒店完成接收及开业人员组织和物品筹备等。 二 19 科目科目 造价造价 开发费用 2.6工程咨询服务费评述 二 20
9、 科目科目 造价造价 建安费用 3.1前期工程（控制在45元/M2） 临时供水 临时供电 临时道路 临时围墙 （一）桩基础 控制单方220元/M2 关注点： 实际地质情况、地质勘察报告质量、桩型选择、有效桩长、配合桩基检测等。 （二）土方工程 控制单方250元/M2 关注点： 地下室层数、地下室层高、场地内的土方平衡（切记避免场内多次驳运增加费用）。 二 21 科目科目 造价造价 建安费用 3.2地下室（控制单方4,500元/M2， 特征指标：地下建筑面积） （三）基坑支护 控制单方200元/M2 关注点： 支护方案安全经济、利用场地地貌（能放坡支护的尽量放坡，这是最为经济的），达不到条件的采
10、用搅拌桩或增加水平支撑，但此时的价格将大幅超控制单方，需合理评估其经济性。 二 22 科目科目 造价造价 建安费用 3.2地下室 （控制在4,500元/M2） 二 23 科目科目 造价造价 建安费用 3.2地下室 （控制在4,500元/M2） （四）建筑工程 控制单方2,200元/M2 关注点： 设计含量控制，按2层地下室考虑钢筋设计含量小于150KG/M2，砼含量小于1.2M3/M2，模板小于2.2M2/M2。 （五）防水工程 控制单方120元/M2 关注点： 特征指标控制在1:3以内，单价控制在40元/M2以内。 二 24 建安费用 3.2地下室 （控制在4,500元/M2） （六）综合机
11、电 控制单方1,250元/M2 关注点： 柴油发电机含在电气工程、锅炉设备含在给排水工程、冷却塔+冷水机组含在通风、空调工程，四项设备约占550元/M2。 说明：通风、空调工程计入其他工程科目。（七）消防工程 控制单方200元/M2 （含给排水、电气 及通风、空调） 科目科目 造价造价 （八）其他 控制单方60元/M2 二 25 科目科目 造价造价 建安费用 3.3地上裙房、主楼（控制单方 3,940元/M2，特征指标：地上建筑 面积） （一）桩基础 控制单方200元/M2 关注点： 实际地址情况、地质勘察报告质量、桩型选择、有效桩长、配合桩基检测等。 除了“靠地吃饭”外设计须经济。 二 26
12、 科目科目 造价造价 建安费用 3.3地上裙房、主楼 （控制在3,940元/M2） （二）建筑工程 控制单方1,200元/M2（不超过100m） 关注点： 设计标准层楼层高度控制，既能满足装修完成面标高要求（预留机电管线高度），又要避免设计过于保守预留较多，造成浪费成本。是3.8M、4.0M还是4.2M必须在方案前期作充分讨论确定。 二 27 科目科目 造价造价 建安费用 3.3地上裙房、主楼 （控制在3,940元/M2） （二）建筑工程 控制单方1,200元/M2（不超过100m） 关注点： 建筑结构形式，一般参用框剪或筒体结构，不管采用纯钢筋混凝土结构还是劲钢结构+钢筋混凝土结构，都要确保
13、设计指标的经济合理性，优化后方可进行现场施工。 如是超高层，指标可放宽至1,400元/M2。二 28 科目科目 造价造价 建安费用 3.3地上裙房、主楼 （控制在3,940元/M2） （三）防水工程 控制单方50元/M2 关注点： 包括客房内卫生间防水（假设地面满施工上翻30CM，淋浴房施工至吊顶底标高，根据酒店管理方具体要求）， 公共区域泳池区、SPA区及公共卫生间等， 后场区厨房间等。 二 29 科目科目 造价造价 建安费用 3.3地上裙房、主楼 （控制在4,000元/M2） （四）普通门工程 控制单方25元/M2 关注点： 将酒店大堂旋转门，总造价一般在60万元/个（包含整个门区造价），
14、同时可将后场区的MASTER KEY（总钥匙）系统纳入此科目。 （五）入户门工程 控制单方45元/M2 关注点： 括木质入户门+门套，约4,500元/樘。 二 30 科目科目 造价造价 建安费用 3.3地上裙房、主楼 （控制在3,940元/M2） （六）外立面工程 控制单方550元/M2 关注点： 墙地比控制在0.55，玻璃幕墙占比70%（单价1,100元/M2）， 石材占比30%（单价600元/M2）。 （七）综合机电 控制单方1,100元/M2 关注点： 含给排水、电气及通风、空调。 二 31 科目科目 造价造价 建安费用 3.3地上裙房、主楼 （控制在3,940元/M2） （八）消防工程
15、 控制单方180元/M2 （九）电梯工程 控制单方140元/M2 测算依据： 裙房客厅3台，服务梯2台，主楼客梯4台，服务梯2台。 二 32 科目科目 造价造价 建安费用 3.3地上裙房、主楼 （控制在3,940元/M2） （十）弱电工程 按1,100万考虑，单方350元/M2 包含系统： 综合布线、有线电视、背景音乐、门禁一卡通、视频监控、无线对讲、楼宇自控、信息发布及机房工程。 （十一）泛光照明 预留30元/M2，根据实际需要考虑做或不做。（十二）擦窗机 75万一套，含设备及轨道，控制单方25元/M2。（十三）其他 控制单方45元/M2。 二 33 科目科目 造价造价 建安费用 3.6酒店精装修（控制单方2,935 元/M2，特征指标：地上建筑面积） 序号 部位 单方 面积 小计 3.6.1 客房精装修 2,952 14,112 4,166 3.6.2 客房层公共走道及 电梯厅精装修 1,800 4,7
