《来宾市武宣县武装部地块市场调研及定位分析报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《来宾市武宣县武装部地块市场调研及定位分析报告（122页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、感谢！感谢贵公司让长沙行之行房地产经纪有限公司参与这个项目，经过前期与贵公司的沟通协商，基本了解贵公司对项目的期望和要求。对于本项目来说，无论是从地段、规模、环境都是武宣首屈一指，因此项目的产品定位有无限的可能性，但基于开发商快速回笼资本和后期不希望管理运营的前提，项目在调研的过程中，对酒店、写字楼等业态的可行性进行了舍取，重点论证本项目商业、住宅的可操作性及可行性。 下面让我们进入正题！,谨呈：广西鸿悦达房地产开发有限公司,武宣县武装部地块 市场调研及定位分析报告,2011年8月17日,目 标,树立项目强势品牌和良好市场口碑，形成大盘生命力，持续旺销,长期目标,突破现有体系，自成一派,从销售
2、力上：使本项目成为有创新亮点的热销楼盘 从价格体系上：突破马鞍山现有价格体系，回收4亿以上 从竞争上：避免陷入同质竞争，实现差异化,从销售力上,从价格体系上,从竞争上,策略思考,如何化解各种问题，规避传统竞争,1.本项目需要怎样的定位，才能吸引人气，突破人群心理界限，实现项目热销？,3. 本项目资源应以怎样的次序整合，才能形成差异化竞争？,2. 本项目如何逼近价格上限，实现现有价格体系的突破？,疑难问题,报告提纲,STRUCTURE,1,项目本体介绍,2,武宣县宏观投资环境分析,3,武宣县商业格局扫描,4,武宣县房地产市场研究,5,项目优劣与可行性建议,本体条件分析,7,本地块位于 城中路、城
3、北路与鞍山路交汇处，属于城市公认地王价值，总占地面积57亩。,本地段位于城中路、城北路交汇处，属于城市核心区。 -项目由2条城市主干道和两条市政路包围，东西落差较大。 规划预计在10万11万平米的建筑面积,308国道,青银高速,桃园,东王埠,上王埠,区位条件,本地块具有良好的交通资源，通达性好，地段北侧有武宣县汽车站，可以通达到城市以其他区域。,通达性 从地块现状图看，4条道路围绕项目，以后项目进入主要依靠城中路和广场路，地块的交通资源非常强势。 与武宣汽车站相邻，所有出入的车辆都经过此地，交通十分方便。 进入性 从目前来看，项目走边的道路有还没有修通，尤其是项目靠汽车站位置的道路和城中路，修
4、缮时间还是未知，导致目前项目的出入存在一定的问题。,出口,汽车站,交通条件,地块现状： 项目靠城中路部分,还存在一定数量的房屋,尤其是看守所,目前还没有拆迁。 项目内有10几颗高大乔木,整体形象较好。 项目北高/南低,靠项目南侧地块,地形落差超过10米。,地块内部北侧有大片低洼地，东、西、南侧，地块相对平整。,乔木,洼地,地块内部现状,靠广场公园处被限高,红线内部分土地被道路切割,实用性差,由于在红线范围内,有市政道路通过,将项目切割为A/B/C三个小地块,而A/B地块,受进深限制,实用性差 靠广场公园处,较靠近城市公园,建筑高度将受到限制.,308国道,青银高速,桃园,东王埠,上王埠,A,B
5、,C,公园限高,由低向高建筑高度,地块内部限制,地块属于城市核心位置,外部配套资源相对丰富,但档次很低,现状商业设施： 由于项目位于城市中心区域，区域内商业氛围相对浓厚，项目正前方,是武宣最大型的商业步行街。 城市广场,将会建设武宣县最大的地下商场. 500米半径内集中武宣县的传统商业体系 周边教育配套设施： 二小,武宣县最好的小学 二中，武宣最好的中学,地块内的现有商业,地块外部配套,地块周边区域已出现相对高档的楼盘，可进一步印证区域价值，但未来将对本地块产生直接竞争,区域内楼盘现状： 区域内的主要楼盘都是以多层和小高层为主,其中拥有1000多套住宅的鸿福家园已经销罄,御林君邸即将销售区域竞
6、争： 项目地块对面的御林君邸在今年10月份即将销售,项目总套数在800,商业面积在1,2万平米,这将直接截流本项目的客户资源.,御林君邸,地块外部区域环境,客户认知度,武宣以后最好的项目就是武装部地块了，以后肯定是武宣县的商业、居住名片，价格估计会很贵。 -御林君邸置业顾问 你现在购买我们这里的物业肯定增值，武装部地块1.2亿的项目启动，以那个地段，价格肯定超过我们许多，因此升值空间很大 -金江花园销售顾问 我们一值在等那个项目出来，对于我们这些经营户，也很希望这个项目的启动来提升这区域的形象，增加客户源 -某理发店老板,业内业外对项目的期盼很高，项目地块的价值已经深入人心，信心足够,马鞍山公
7、园广场的建设，本项目将是被确定是城市核心中的核心,在区域改造的大发展潜力下，项目核心地位进一步得到了认可。 马鞍山广场的建设，给项目带来巨大的人流 城中路与规划中的市政路的开工建设，项目的交通优势将更加明显。 项目地处城市中心，且项目被4条道路围合，未来商业潜力巨大,项目区域未来潜力,项目地块按用地性质大致可以分为三大部分 A区： 优势：扼守进出马鞍山公园的交通要道，且与广场零距离。资源十分稀缺。 周边环境：周边开发相对成熟，与武宣最大的社区与武宣最大的商业中心面对面、广场中心链接，人流资源丰富 总结：A区具备明显的商业中心价值体系,B区,A区,C区,项目地块价值提纯1,A区商业价值明显，具备
8、成熟的房地产商业开发条件,B区： 优势：地块中心区域，噪音污染和尾气污染少，居家氛围好 周边环境：临近城市公园，空气指数好， 道路：B区被围绕山体公园的道路及市政道路围合 总结:B区居住价值高，资源优势相当明显,B区,A区,C区,项目地块价值提纯2,B区居住价值明显，具备成熟的高品质住宅开发条件,C区： 优势：紧邻未来城市主干道城中路，未来前景资源优势明显 周边环境：目前道路还没拉通，存在一定的拆迁，具体建设完成时间不确定， 道路：28米的城市主干道 总结:C区未来商业和居住价值较大，具备明显的增值，但目前存在一定的问题,B区,A区,C区,项目地块价值提纯3,C区商住，未来增值明显，目前条件相
9、对不够成熟,盘点,在县域房地产开发中，属于规模较大，具备一定的规模优势。,项目东侧是城市唯一的公园，马鞍山公园。 北侧是武宣区大型市民休闲广场，可依靠广场优势，在近广场位置布置商业。,地处城市中心区域，配套资源丰富,规模,自然资源,配套设施,路网交错,并且项目旁就是汽车总站，但项目周边的道路建设还没有完成，地块进入性较差。,交通条件,区域认知,区域认知度较高，市民普遍认可。 地块周边楼盘竞争力强,市场相对认可。,地块缺点,受规划限高设置，对项目整体规划有一定的弊端。,项目本体结论：项目是一个具备极度稀缺资源、商业特征明显的高档楼盘,规模和地域优势明显，稀缺资源核心地段，限制性资源少，价值天赋而
10、成,宜商宜居，自身可调节能力强，产品可塑性强，容易摆脱产品单一性的竞争劣势，摆脱同质化竞争,未来前景看涨,项目地块总结,武宣县宏观投资环境分析,21,武宣地属广西中部,少数民族集中地,广西交通要道，城市化程度低，城市相对独立，自给性强,城市概况,武宣，又称仙城，位于广西壮族自治区中部来宾市，东邻桂平市和金秀瑶族自治县，南靠贵港市的港北区和覃塘区，北连象州县，西接来宾市兴宾区，是重要的交通枢纽。武宣县辖10个乡镇，142个村民委，6个居委会，2个区直单位。人口总数42万，有壮、苗、侗等少数民族26.83万人 .非农业人口10万左右，城市化率25%。 武宣县水陆交通条件便利。陆路方面：209国道线
11、贯穿全县8个乡镇。来宾至武宣二级公路已完工通车，从武宣县城到达桂柳高速公路来宾入口处64公里，从武宣县城到首府南宁230公里。水路方面：武宣境内黔江水道素有“黄金水道“之称，全长119公里，属桂中“水运门户“。,城市化率,800-4,000US$,4000-8,000US$,8000-20,000US$,0-800US$,启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期,人均GDP与城市化的关系,2010年全国同等级城市城市化率对照 ；,2010年，全国的城市化率已经高达40%，而武宣县的城市化，仅为25%，未来有很大的发展空间 武宣的人均GDP为1646美元，城市化处于积极迅速的发展区间,城市化水
12、平低，未来发展空间大，潜能可观,城市化进程下生活方式及审美的变迁,发展特征,演变阶段,城市化初期,城市化后期,后城市阶段,人口集聚，城市区域扩张 城市功能空间相对独立，多中心格局； 绿地稀缺，交通拥堵使开阔空间变得不可能； 都市住区与重叠、拥挤、密集和视觉超载联系在一起,城市功能丰富浓缩； 自然环境与流动开阔的空间成为都市外的磁场，成为卫星城； 多元文化、建筑风格的冲突且融合； 城市化景观和郊区化城市的混合体,城市扩张缓慢，人口向郊区转移； 城市依然是社会活动的主要场所，郊区限于居住； 高科技广泛应用于社会各个方面 严重空气污染、生活费用的高涨,居住形态,都市中心的密集居住区,郊区的别墅区,生
13、活方式描述,居住环境自然透气，高科技实现了对人类尺度的充分尊重，多元文化混合、多元个性兼容，工作生活的共融等,充分享受便利多彩的都市生活，节奏快、居住环境重叠密集、建筑的视觉超载、出现审美疲劳,居住购物工作仍然将生活割裂为三个互不相容的部分；渴望远离都市的尘嚣；努力寻求精神的依托,中心节点Downtown的区住区,城市化中期,大量农村人口进入城市 人口集聚、财富集聚、技术集聚和服务集聚工业进程加快，商业开始繁荣 城市功能空间混合，单中心格局,进入城市成为身份的彰显；强烈地摆脱古老传统的束缚，投身现代都市世界的渴望,城市居住区格子楼,审美需求,集体主义，观点趋同；追求现代元素、爱新鲜；传统“土气
14、”，现代时髦 城市感,在现代建筑的视觉超载中不断追求寻找现代、时尚、潮流的最高峰 都市感,自我意识加强，出现分化；古老传统符号被认为是精神回归的依托，偏爱传统质朴元素 生态感,现代时尚、传统古典完美融合的多元主义，精神家园的个性化满足 回归感,经济结构在调整，城市工业增幅巨大，农业增长停滞不前，但农业的比重依然很高。,城市经济结构,2010年，地区完成生产总值51.2亿元，比上一年增长17.6%，一、二、三产业增加值的构成比例由2007年的38.8：31.2：30.0改变为2010年的32.97:38.64:29.39，工业对城市GDP的贡献率越来越高,固定资产投资连续几年保持50%左右的增长
15、率，尤其是房地产业迅猛发展,固定资产投资,固定资产投资快速增长。全年共完成全社会固定资产投资32.97亿元，比上年增长46.5%。其中，城镇投资完成26.3亿元，增长42%；农村投资完成8.6亿元，增长150%。在城镇投资中，基本建设投资7.26亿元，增长74.7%；更新改造投资2.21亿元，增长33.4%；房地产开发投资1.09亿元，下降9.1%。全县共有50万元以上固定资产投资项目（不含房地产项目和城乡私人建房项目）81个，比上年增加16个。固定资产投资的快速增长，对全县经济增长发挥了重要作用。,经济基础相当薄弱，财政收入大幅增长，但储蓄额增长缓慢。,财政和金融,财政收入持续增长。财政收入
16、从2007年的3.13亿元，增长到2010年的4.5亿元，年增长35%。储蓄业务发展不前。2008年年末金融机构各项存款余额22.59亿元，到2010年全县城乡居住储蓄存款余额22.86亿元，处于停滞不前。,劳务输出人口众多，人口自然增长率缓慢,人口与劳动力资源,人口保持低速增长。年末全县户籍总人口428832人，其中农业人口375337人；人口自然增长率为9.03。 全县共4. 5万人的剩余劳动力，年劳务输出人数2.6474万人，劳动力资源丰富。,近年来武宣县GDP、人均GDP增长迅猛，增速处于全国领先地位,武宣县GDP近年保持了约18%的增长速度；2010年武宣县GDP增幅达20%，高于全国平均水平 2010年武宣人均GDP11030元，较07年增长近30%,GDP增速,2007-2010年武宣GDP指标及增长幅度,2000-2008年武宣人均GDP指标及增长幅度,
