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1、,商业包租事宜,方案目录,社区商业现状 LET的解决方案 业态运营的目标 商业业态与整体系统规划 商业“新终端”设计范例 运营方案 立地项目合作方案,社区商业现状,真正适合社区的能称之为品牌的商业资源严重匮乏; 现有社区商业经营的单位产租能力低; 现有社区商业的整体层次无法提升; 社区商业物业的集中放量，导致社区商业物业对现有商业经营资源的需求远大于其有效供应能力； 缺乏普遍适应国情相对成熟的社区商业业态规划经营管理模式与机构；所谓社区商业基本是以没有整体规划经营管理、统一形象、龙蛇混杂的“自由商铺”方式存在； 城市规划与城市商业规划的不当,导致社区商业的典型模式“邻里中心”模式,存在缺乏普遍
2、适用性的问题;,社区商业现状,中国社会现在的居住与生活形态以及中国人对家庭的依赖关系，决定了社区商业在中国居民的需求与潜在需求中占有极为重要的地位；而在目前的供应状态与品质下，居民的满意程度处于较低的状态；随着社会经济进一步发展，这种需求与品质要求会进一步提升； 此外我们大部分的社区不成为真正的社区,仍只是“住区”,内在社会性的缺失,使得一方面社区消费的活跃度低下,另一方面消费的商业业种受限,使得大量本可在社区完成的消费流失; 简言之，我们目前社区类商业的普遍现状是：社区商业物业的供应是多了，但社区商业 品牌与供应资源仍然严重不足；社区商业业态的统一规划经营管理模式与品牌基本没 有；大家很不满
3、意； 而社区商业的开发机构则经常要面临到低租金、低产出；招商严重不足，层次形象低下 等局面，并不能很容易的达成最初开发社区类商业物业的良好初衷。,LET的解决方案,社区商业整体质量与水准的提高，是一个渐进的过 程；目前阶段的重点首先是建立具备普遍适应性的社区 商业的业态管理模式与业态品牌；而我们的US-优时中 心正是这样的一种商业模式，其核心策略集中体现于2个 方面： 商业“新终端” 住区“社会化”,LETS的解决方案,“社区社会化”的根本目的一方面在于显著的提高社区业主的幸福指数；而落实在商业方面的价值就在于大大增加了社区消费的活跃度与拓宽了社区消费的范围,以及建立商业与顾客间持续的互动沟通
4、与关系； 而签于目前大部分的商业品牌与商户并不适应社区商业环境，无法在社区取得较好的回报，从而导致社区商业始终无法真正高质发展的状况； “商业新终端”的创新建设，不是试图去改变商业品牌的现有经营模式，而是立足于创造新的高产租能力、并且商业品牌极易进入或参与的社区商业终端方式。,业态运营的目标,使社区的商业达到高产租、高形象的状态，支持较高的社区商业地产销售、租赁价格或高的资产价值； 真正意义上形成住宅“社区”；促成高品质、活跃的社区生活； 从房地产开发转变为品牌化的“优质社区开发”；高效的促动体系物业的销售与价值； 取得良好的社会认同，获得更为广阔的发展空间。,商业业态与整体系统规划,社区商业
5、新终端业态在业种上主要由以下业种根据社区不同的规模、层次、 环境等组合构成，而每一个业种中心又由若干创新社区商业新终端或品牌店构成： US便利购物中心 US社区服务中心 US邻里服务中心 US家居服务中心 US金融服务中心 US食品中心 US餐饮中心 US休闲文化中心 US健康健身中心 US培训咨询中心 US小型快捷酒店与短租中心 US社区活动中心,商业业态与整体系统规划,核心构件： 12个社区商业分中心 以创新建设的社区商业“新终端” 为核心，同时包括社区商业以及其他社区公共配套在内的运营体系构成“实现点”。 包含C2C、B2C、B2B、内部CALL-CENTRE等功能在内的POWER社区网
6、络系统，作为社区社会化的启动与发展系统。,商业业态与整体系统规划,物业管理,社区公共设施,其他配套,常态社区便利消费,社区社会化活跃增量消费,终端方式引导增量消费,优质社区生活 促进品牌忠诚,业主,目标客户与其他社会群体,社区开发商,新社区商业 业态运营商,业种中心,新终端,传统商业 品牌与商户,B2C,C2C,B2B,优质社区开发品牌与 口碑传播带动物业与 其他利得的全面提升,商业“新终端”设计范例,业种根据社区具体情况的适配组合非常重要，但更关键的是在 每一业种模块中具体的终端创新与表现形式： 举例而言： 我们不需要“苏宁电器”到社区高投入的来开一家分店，而只需要其在社区有一个20平米以内
7、的更多通过电脑展示产品为主的展示销售终端与售后服务终端，当然我们并不期望在此终端实现所有电器的销售，但对于大量如空调这类技术选择高于款式选择的家店，无论是对于小区业主，还是家电经营商，其价值是显而易见的。,商业“新终端”设计范例,新终端范例：“熟食中心的生活” 早晨5:30, 熟食中心016号”富春包子”的王阿姨准时打开了铺位的售窗;再过10分钟,上午的50笼新鲜大包就要从富春总店送过来,这是根据昨天社区网站与内部CALLCENTRE预定数量以及平时的统计量来计算的;说实话,自从王阿姨的儿子化2万块帮王阿姨买了这个3平方米铺子的5年独家经营权,每天早晨和下午上下班时候的这几个小时可真是忙得不行
8、,不过3平米的小铺子,居然每天的营业额基本上都能做到七八百块,是当初怎么也没想到的,而且王阿姨居然也上了网,内退的生活竟然也有为起来了. 6:00-8:00,卖包子、送包子，卖包子、送包子 隔壁018号的”绿柳居”同样的繁忙,除了包子,绿柳居铺每天下午还销售卤菜,跟苏果超市的绿柳居卤菜不同,这里的全是绝对当天的散装卤菜,好象对于咱们南京人来讲,大家好象还是觉得这样更新鲜美味一点. 8:30,终于可以稍微放松一下,管理中心的工作人员开始在对面019号的铺子挂上新的招牌:是”杨四龙虾”,”还真的来了”,王阿姨想起前2个礼拜,管理中心在社区网站上征集”是否引进杨四龙虾店的意见,大部分业主的意见是:龙
9、虾虽然好吃,但是龙虾店好象总是杂乱,排污大,投票结果是不宜引进,以免破坏社区环境,没想到变通的结果是杨四配送龙虾进了熟食中心,这会大家可以在家里不计形象的大嚼美味龙虾了,其实杨四老板算了一比帐,进社区餐饮中心开一家店,固然可以作得更大,但是在熟食中心的这一个小铺子,营业额虽然少了一半多,但比起开店的租金、装修、人工等等，那每平米的利润那是要高了5到6倍，值！ 。 下午5：00，戎律师比平时提前一点来到熟食中心，用社区银行卡买了四分之一小管烤鸭，晚饭后，她还要到社区的BUDWEISER静吧会见“客户”，自从在社区网站上开了一个“我是律师”的BBS版后，她就快把半个办公室搬回到小区了，本来吗，作为
10、一个整体素质很好的社区，同一片屋檐下需要法律服务的邻居就好多，虽然比以往繁忙了很多，但戎律师还是觉得非常值的，不仅仅是业务增多了，更重要的为这些高素质邻居的服务与交往与原先的单纯业务关系相比，真的是一种蛮让人愉快的过程。而她家那位体育教师的张先生，居然在东苑当起了社区足球队的教练。,运营方案,立地项目合作方案,万科光明城市，占地133000平方米，总建筑面积276000平米，商业建筑面积7000平米；商业经营面积与将来入住人口的配比关系，处于基本合理略偏大的状态； 万科的品牌、住户素质、消费能力等无疑对商业经营形成有力的支撑 项目虽临近中心商业区域，但由于河西商业地产面积严重过剩，CBD项目与
11、各住宅项目几乎都有大面积配商存在，所以本商业项目对周边有辐射力，但辐射力不会很大 总论：是优质的社区商业项目物业资源，具备形成品牌化的社区商业项目的条件,立地项目合作方案,合作方案： 首先方案：5年以上整体包租 备选方案：规划与招商代理,商业包租：初步意向协议签定,商业工作不积跬步 无以至千里,光明城市B区商业整体包租事宜，我司已正式与商业管理公司签定意向合作协议，并对11月正式招商开始，5月入驻营业做清晰界定。 营销部无专业招商小组，无相关经验人员，商业运营前期需整合工程，设计，营销，客户服务，财务提供协助；运营开始每月招商工作动态跟踪，例行会议，监督及租金交纳工作，包括后期商业销售关注。以上日常事宜从长远角度希领导引起重视，及早妥善安排。,业态描述06年5月优时中心正式营运,开业进度不慢于以下计划： 2006年5月1日前开业部分： 便利购物中心：品牌超市或便利店；品牌药店；品牌家居用品店 金融服务中心：自助服务终端部分家居服务中心： 家居装饰用品与家居用品店部分食品中心： 西式食品店部分餐饮中心：中高端餐饮店一家,
